Wenn Sie als Vermieter versuchen, einen Mieter zu räumen, verwenden Sie eine New Yorker (NY) Räumungsmitteilung, um das Verfahren einzuleiten. Ihre Räumungsmitteilung muss nach New Yorker Recht verfasst sein und Ihrem Mieter die gesetzlich vorgeschriebene Zeit geben, um zu reagieren oder auszuziehen.
In New York werden Räumungen durch Artikel 7 Real Property Actions & Proceedings of the Consolidated Laws of New York geregelt.
New Yorker Zwangsräumungsmitteilungen nach Typ
Laden Sie sich eine kostenlose Zwangsräumungsmitteilung, die an die Gesetze des Staates New York angepasst ist, im MS Word (.docx) oder Adobe PDF-Format herunter.
10-Tage-Kündigungsmitteilung: Verwenden Sie diese Mitteilung, um mit der Räumung eines Mieters zu beginnen, wenn dieser Ihr Grundstück besetzt hält. In diesem Fall müssen Vermieter den Mietern 10 Tage Zeit geben, um auszuziehen.
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30-Tage-Kündigung des Mietvertrags: Verwenden Sie diese Mitteilung, um einem Mieter mitzuteilen, dass Sie das Mietverhältnis beenden und dass er sich darauf vorbereiten muss, Ihr Eigentum zu verlassen. In New York müssen Vermieter ihren Mietern eine Kündigungsfrist von 30 Tagen für den Auszug einräumen.
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30-Tage-Kündigungsfrist bei Nichteinhaltung des Mietvertrags (heilbar): Verwenden Sie diese Mitteilung, um mit der Räumung eines Mieters zu beginnen, wenn dieser gegen die Bedingungen Ihres Mietvertrags verstoßen hat und der Verstoß heilbar (d. h. „behebbar“) ist. In New York müssen Vermieter ihren Mietern eine Frist von 30 Tagen setzen, bevor sie die Zwangsräumung einleiten können. In dieser Zeit haben die Mieter die Möglichkeit, das Problem zu beheben und den Mietvertrag fortzusetzen.
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30-Tage-Kündigung wegen Nichteinhaltung (unheilbar): Verwenden Sie diese Mitteilung, um mit der Räumung eines Mieters zu beginnen, wenn dieser gegen die Bedingungen Ihres Mietvertrags verstoßen hat und der Verstoß unheilbar ist. In diesem Fall müssen die Vermieter den Mietern eine Frist von 30 Tagen einräumen, bevor sie mit der Räumung beginnen können. In dieser Zeit haben die Mieter nicht die Möglichkeit, das Problem zu beheben (oder zu „heilen“), und müssen ausziehen oder riskieren, per Gerichtsbeschluss zwangsgeräumt zu werden.
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14-Tage-Kündigung, um Miete zu zahlen oder zu kündigen: Verwenden Sie diese Mitteilung, um mit der Zwangsräumung eines Mieters zu beginnen, wenn dieser die Miete nicht rechtzeitig bezahlt hat. In New York müssen Vermieter den Mietern 14 Tage Zeit geben, um die Miete zu zahlen, bevor der Räumungsprozess vor Gericht fortgesetzt werden kann.
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Wenn Sie Ihren Mieter einfach nur daran erinnern möchten, dass die Miete zu spät gezahlt wurde (ohne Androhung der Zwangsräumung), verwenden Sie eine „late rent notice“.
Gesetze zur Zwangsräumung & Anforderungen
- Gründe für eine Räumungsklage: N.Y. Real Prop. Acts § 711
- Schonfrist für die Mietzahlung: In New York gibt es eine fünftägige Nachfrist. Wenn die Miete mehr als fünf Tage verspätet gezahlt wird, kann der Vermieter eine Verspätungsgebühr von 50 Dollar oder 5 % des monatlichen Mietbetrags erheben, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.
- Mitteilung über verspätete oder nicht erfolgte Mietzahlung: 14 Tage § 711(2)
- Kündigungsmitteilung: 10 Tage § 713
- Notice of Non-Compliance: 30-Tage § 753(4)
- Kündigung des Mietvertrags (monatlich): 30-Tage § 232-A und § 232-B
Wie läuft der Räumungsprozess in New York ab?
Schritt 1: Benachrichtigung
Bevor der Vermieter den Räumungsprozess in New York einleiten kann, muss er die Nichtzahlung der Miete oder die Verletzung des Mietvertrags mitteilen. Wenn die Zwangsräumung auf einen Verstoß gegen den Mietvertrag zurückzuführen ist, der nicht mit der Miete zusammenhängt, muss der Vermieter den Mieter auffordern, den Mietvertrag zu kündigen oder zu ändern, und der Mieter hat 10 Tage Zeit, den Verstoß zu beheben. Wenn der Mieter den Verstoß behebt, können keine weiteren Maßnahmen ergriffen werden. Wenn der Mieter den Verstoß nicht behebt, kann der Vermieter eine Kündigung des Mietvertrags aussprechen.
Wenn der Vermieter den Mieter wegen Nichtzahlung der Miete aus dem Haus wirft, muss der Vermieter zunächst eine Mitteilung über den Mietrückstand aussprechen. Der Mieter hat ab dem Datum der Mahnung 14 Tage Zeit, um die Miete zu zahlen.
Schritt 2: Vorbereiten der notwendigen rechtlichen Dokumente
Der Vermieter bereitet die notwendige Notice of Petition und Petition vor, in der er begründet, warum er den Mieter zwangsräumt.
Eine Notice of Petition informiert den Mieter schriftlich darüber, dass ein Gerichtsverfahren eingeleitet wurde. Diese Mitteilung teilt dem Mieter mit, wann und wo er zum Gericht zu kommen hat.
Die Petition leitet den Rechtsstreit ein und legt die Tatsachen fest, die dem Vermieter das Recht geben, seine(n) Mieter zu räumen.
Schritt 3: Einreichen der Petition und der Notice of Petition
Der Vermieter reicht die Petition beim Bezirks- oder Wohnungsgericht des Bezirks ein, in dem sich die Mieteinheit befindet. Der Gerichtsbeamte teilt dem Vermieter einen Gerichtstermin, eine Uhrzeit und einen Ort mit, die in der Notice of Petition angegeben sind. Der Gerichtstermin muss zwischen 10 und 17 Uhr stattfinden, nachdem dem Mieter diese Dokumente zugestellt wurden.
Schritt 4: Zustellung der Notice of Petition und der Räumungsklage an den Mieter
Der Vermieter muss dem Mieter die Dokumente rechtmäßig zustellen. Dazu gehört in der Regel, dass er die Benachrichtigung an der Tür des Mieters hinterlässt oder einen privaten oder öffentlichen Zustellungsbeamten beauftragt, dem Mieter die Dokumente zuzustellen.
Schritt 5: Warten auf die Antwort des Mieters
Der Mieter kann die Aussagen in der Klageschrift bestreiten und seine Verteidigung darlegen. Eine gültige Verteidigung könnte zum Beispiel sein, dass der Mieter die Miete erst nach Beginn des Räumungsprozesses gezahlt hat und diese akzeptiert wurde, oder dass der Vermieter einen zusätzlichen Schadenersatz verlangt, der nach New Yorker Recht nicht zulässig ist.
Schritt 6: An der Gerichtsverhandlung teilnehmen
Die Beweislast liegt beim Vermieter, d. h. er muss seinen Fall bei der Verhandlung beweisen. Wenn der Mieter jedoch nicht zur Anhörung vor dem New Yorker Gericht erscheint oder keine Antwort gibt, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil beantragen.
Schritt 7: Erwarten eines Urteils und eines Räumungsbefehls
Wenn der Richter das Urteil unterzeichnet, kann der Vermieter einen Räumungsbefehl erwirken. Der Sheriff hängt diese Mitteilung an der Mieteinheit aus, und der Mieter hat 72 Stunden Zeit, die Wohnung zu verlassen.
Schritt 8: Räumung durchführen
Ein Gerichtsvollzieher oder Sheriff kann kommen und den Mieter physisch aus den Räumlichkeiten entfernen. Der Vermieter kann zu diesem Zeitpunkt auch die Schlösser der Mieteinheit auswechseln.
Zugehörige Gerichtsformulare
New York bietet ein interaktives Programm, das die Gerichtsformulare bereitstellt, die Sie zur Durchführung einer rechtmäßigen Zwangsräumung benötigen. Sie können sich für ein kostenloses Konto anmelden und dann grundlegende Informationen über den Vermieter, den Mieter, die Wohnung und den Grund für die Räumung angeben. Schriftliche Anweisungen können auch ausgedruckt werden, so dass der Vermieter sie Schritt für Schritt befolgen kann.
Die erforderlichen Formulare werden automatisch ausgefüllt, einschließlich der Mietaufforderung, auch bekannt als Mietschuldenbescheid. In diesem Formular wird der Mieter gewarnt, dass ihm die Wohnung gekündigt wird, wenn er die überfällige Miete nicht zahlt. Es informiert den Mieter auch über die Monate und Beträge der Miete, die er schuldet, und muss dem Mieter mindestens 14 Tage vor Einleitung des Verfahrens ausgehändigt werden.
Informationen zur Zwangsräumung für New Yorker Vermieter und Mieter
Vermieter
New Yorker Vermieter müssen den Räumungsprozess sorgfältig durchführen, indem sie die geltenden staatlichen und städtischen Gesetze befolgen. Zusätzliche Unterstützung erhalten Sie von folgenden Quellen:
- Landlord Nonpayment/Eviction/Rent Demand Program: Dies ist ein interaktives Programm, mit dem Sie Ihre eigenen Formulare erstellen können, wenn Sie keinen Anwalt haben.
- Small Property Owner Nonpayment Petition Program: Dieses Programm ist für Vermieter in New York City gedacht, um ihre eigenen Räumungsformulare zu erstellen.
- Räumung eines Mieters: Bietet grundlegende Schritte und Tipps, die bei der Zwangsräumung eines Mieters in New York zu beachten sind.
- Marshals Evictions FAQs: Umfassende Informationen über die Inanspruchnahme der NYC Marshals für Zwangsräumungen.
Mieter
Kennen Sie Ihre Rechte als Mieter, um eine Zwangsräumung zu bekämpfen. Hier sind einige gute Anlaufstellen:
- Mieterfragen & Antworten in Räumungsfällen bei Nichtzahlung: Bietet ausführliche Informationen für Mieter über den Räumungsprozess in New York bei Nichtzahlung.
- New York State Attorney General Tenants‘ Rights Guide: Bietet Informationen über den Räumungsprozess und Ressourcen, die Ihnen bei der Zahlung Ihrer Miete helfen können.
- Tenant Vacate Default Judgement Program: Erklärt, warum Sie nicht zu Ihrem Gerichtstermin erscheinen konnten, und bittet das Gericht, das Versäumnisurteil aufzuheben.
- New York City Commission on Human Rights: Sie können bei dieser Organisation eine Beschwerde einreichen, wenn Sie glauben, dass Sie aufgrund Ihrer Einkommensquelle diskriminiert werden.