Sie haben die Geschichten gehört und die Anzeigen gesehen. Vielleicht kennen Sie sogar jemanden, der ein Haus bei einer Zwangsversteigerung billig erworben hat.
Jetzt denken Sie darüber nach, selbst ein Haus zu kaufen.
Sie haben CASH aus Ersparnissen oder einer Erbschaft.
Und Sie sind von Zwangsversteigerungen verlockt (bei denen Banken verschlossene Häuser verkaufen, um sie schnell loszuwerden). Schließlich sehen Sie die Möglichkeit, viel mehr Häuser für viel weniger Geld zu bekommen.
Wenn das nach Ihnen klingt, lassen Sie mich Ihnen eine ehrliche Einführung in den Kauf von Häusern bei einer Auktion geben.
Zunächst möchte ich klarstellen: Der Kauf eines Hauses bei einer Auktion ist NICHT für jeden geeignet.
Sie müssen entweder das nötige Geld haben oder bereit sein, einen riskanten, hochverzinslichen Kredit aufzunehmen, um die Immobilie zu kaufen.
Sie müssen vorsichtig sein.
Sie müssen wissen, was Sie tun.
Und selbst dann ist es riskant.
Aber wenn Sie es schaffen, ein Haus auf einer Auktion zu kaufen, können Sie bis zu 50 % des Listenpreises sparen.
Der Markt für Zwangsversteigerungen
Für Zwangsversteigerungen gibt es auf dem US-Immobilienmarkt immer noch viel zu tun, obwohl es in einigen Gebieten (z. B. Florida und Las Vegas) viel mehr gibt als in anderen.
ForeclosureRadar, ein umfassendes Tool zur Verfolgung von Auktionen für Immobilienprofis, stellt fest, dass 80 % der Häuser, die im Februar 2009 in Kalifornien versteigert wurden, im Durchschnitt 36,3 % unter dem Listenpreis verkauft wurden, und 40 % der bei Auktionen verkauften Häuser wurden mit einem Preisnachlass von 50 % oder mehr verkauft. Ja, das sind Daten vom Februar 2009, aber Ihre Chancen, bei den Auktionen ein Schnäppchen zu machen, steigen weiter.
Lender Processing Services (LPS) erklärt, dass die Zahl der Zwangsvollstreckungen in den Vereinigten Staaten seit fünf Monaten in Folge stetig gestiegen ist und dass der aktuelle Bestand an Zwangsvollstreckungen in den Vereinigten Staaten etwa das 7.
Die zwangsversteigerten Häuser sind da draußen, aber wenn Sie Ihre Chance auf eine Zwangsversteigerung wahrnehmen wollen, sollten Sie darauf vorbereitet sein, nicht nur Geld, sondern auch viel Zeit in die Vorbereitung zu investieren…
DIE AUKTIONSERFAHRUNG
Der erste Schritt bei der Vorbereitung auf den Kauf eines Hauses bei einer Treuhandauktion besteht darin, zur Auktion zu gehen und zu sehen, wie die Atmosphäre wirklich ist. Die Versteigerungen in den einzelnen Bezirken laufen etwas anders ab, und Sie sollten die Besonderheiten der Versteigerung in Ihrer Region kennen, bevor Sie bieten. Suchen Sie sich eine Woche aus und gehen Sie jeden Morgen zur Auktion. Wenn Sie es aufgrund Ihrer Arbeitszeiten nicht schaffen, sollten Sie einen Freund oder Verwandten bitten, die Auktion zu besuchen und Ihnen Bericht zu erstatten.
Faire Warnung: Wenn Sie einen Vollzeitjob haben (und nicht in der Immobilienbranche tätig sind), könnte es schwierig sein, die nötige Zeit zu finden, um sich auf die Teilnahme an einer Wohnungsauktion vorzubereiten und die erforderlichen Nachforschungen anzustellen.
Wenn Sie bei der Auktion sind, bekommen Sie ein Gefühl für das Bieterverfahren und die Art und Weise, wie sich die Leute verhalten. Beachten Sie zum Beispiel, dass die meisten Bieter eine Sonnenbrille tragen und ihre Hände in den Taschen lassen; diese Tricks helfen ihnen, ihre Emotionen nicht zu zeigen, egal ob es sich um Aufregung oder Enttäuschung handelt.
Zurückverfolgen von Zwangsversteigerungen
Wenn Sie den Auktionsprozess verstanden haben, sollten Sie damit beginnen, Zwangsversteigerungen zu verfolgen.
Ankündigungen von Treuhandverkäufen oder Sheriffs-Verkäufen werden wöchentlich für einige Wochen in einer lokalen Zeitung veröffentlicht, bevor sie versteigert werden. Aber ein Blick in die Zeitung gibt Ihnen nicht die aktuellen Informationen, die Sie wirklich brauchen.
Suchen Sie stattdessen nach verschiedenen Tools zur Verfolgung von Zwangsversteigerungen. ForeclosureRadar ist einer der besten Dienste, die ich gefunden habe, um Vor-Zwangsversteigerungen nach Ihren spezifischen Kriterien wie Postleitzahl, Alter, Anzahl der Betten und Bäder usw. zu finden und sie bis zum Versteigerungstermin zu verfolgen. Sie können sogar eine ForeclosureRadar-Anwendung auf Ihr Telefon herunterladen, so dass Sie nicht eine tägliche Liste ausdrucken und zur Auktion mitnehmen müssen, sondern einfach alle Details der Auktion des Tages auf Ihrem Telefon abrufen können. Allerdings ist ForeclosureRadar nicht kostenlos und nicht in allen 50 Bundesstaaten verfügbar, so dass Sie möglicherweise selbst recherchieren müssen.
DUE DILIGENCE
Als Nächstes kommt die Due Diligence für die Häuser, die Sie verfolgen.
Pfandrechte und Pfandrechtspositionen
Verfolgen Sie das veröffentlichte Startgebot auf Ihrer Liste (das sich ändern kann), und schauen Sie sich die Position des Pfandrechts an, das die Zwangsversteigerung auslöst.
Niemals, NIEMALS ein Pfandrecht in zweiter Position kaufen, oder irgendein Pfandrecht, das nicht in erster Position ist, es sei denn, Sie wissen genau, was Sie tun.
Wenn Sie ein zweitrangiges Pfandrecht ersteigern, ist Ihr Kauf immer noch dem erstrangigen Pfandrecht untergeordnet, das durch eine Zwangsvollstreckung die untergeordneten Pfandrechte auslöschen könnte, so dass das ganze Geld, das Sie ausgegeben haben, vergeudet wäre.
Bestellen Sie einen vorläufigen Titelbericht bei einer Titelgesellschaft. Einige Unternehmen verlangen dafür eine Gebühr, andere stellen sie kostenlos zur Verfügung, wenn sie glauben, dass sie gute Chancen haben, Ihren Auftrag zu erhalten. Da bei Auktionskäufen alle bestehenden Pfandrechte und Lasten miterworben werden, hilft eine Titelrecherche in Form eines vorläufigen Titelberichts, Dinge wie Pfandrechte des Finanzamts oder überfällige Steuern zu ermitteln, die Sie als neuer Käufer bezahlen müssen.
Der Zustand des Hauses
Einigen Investoren ist das Innere eines zwangsversteigerten Hauses ziemlich egal, aber wenn Sie vorhaben, eine Weile darin zu wohnen oder es sogar zu reparieren und zu verkaufen, sollte das Innere Sie zumindest ein wenig interessieren.
Es ist wünschenswert, aber nicht immer möglich, Zugang zum Inneren des Hauses zu bekommen, bevor Sie ein Gebot abgeben. Wenn Sie über einen Makler oder Immobilienmakler Zugang zu den Multiple Listing Services haben, können Sie vielleicht Bilder aus einem alten Inserat abrufen, als das Haus noch zum Verkauf stand. Denken Sie daran, dass sich diese Bilder stark vom aktuellen Zustand des Hauses unterscheiden können. Sie können durch die Fenster spähen oder „versehentlich“ hineinschlüpfen, wenn das Haus leer steht, aber achten Sie auf die Gesetze und Ihre Sicherheit!
Prüfen Sie auch mehrere Häuser, die Sie kaufen möchten, und nicht nur eines, denn es ist wahrscheinlich, dass das Haus, auf das Sie ein Auge geworfen haben, sich entweder verzögert (und verzögert und verzögert) oder zu einem höheren Preis verkauft wird, als Sie zu zahlen bereit sind.
Das Geld
Berechnen Sie das Höchstgebot für jede Immobilie, an der Sie interessiert sind. Schreiben Sie es auf und halten Sie sich an Ihr Höchstgebot, keinen Pfennig mehr. Es ist leicht, sich von den Emotionen eines Bieterwettstreits mitreißen zu lassen, aber die Bereitschaft, eine Immobilie loszulassen, ist Ihr Sicherheitsnetz.
Viele der Online-Verfolgungssysteme verfügen über Tools zur Schätzung des ARV (After-Repair-Value), aber eine genauere Methode wäre es, aktuelle Vergleichswerte heranzuziehen und die Kosten für die geschätzten Reparaturen selbst zu berechnen. Ein befreundeter Bauunternehmer kann sehr hilfreich sein, wenn es darum geht, den Preis für die Werkzeuge und den Arbeitsaufwand für Reparaturen zu ermitteln, die Ihrer Meinung nach durchgeführt werden müssen. Wenn Ihr Ziel darin besteht, die Immobilie zu reparieren und zu veräußern, müssen Sie den ARV nehmen und die geschätzten Reparaturkosten, Ihre Betriebskosten, die Kosten für die Auflistung, wenn Sie die Immobilie mit einem Makler auflisten wollen, und den Gewinn, den Sie erzielen wollen, abziehen.
Woher bekommen Sie das Geld?
Sie haben doch nicht erwartet, dass Sie zu einer Bank gehen und sie um eine Hypothek bitten, um Ihren Auktionskauf zu finanzieren, oder? Aufgrund der Risiken, die mit dem Kauf eines Hauses auf einer Auktion verbunden sind, wird das nicht passieren.
Jeder Staat hat leicht unterschiedliche Gesetze für den Kauf von Häusern auf einer Auktion.
In Arizona zum Beispiel müssen Sie bei der Auktion nur eine Anzahlung leisten, aber Sie haben nur ein paar Tage Zeit, um den vollen Betrag zu zahlen. In Kalifornien müssen Sie den vollen Betrag bei der Auktion bezahlen. Daher müssen Sie einen Barscheck in Höhe Ihres Höchstgebots mitbringen, auf dem der Name des Treuhänders vermerkt ist. Wenn Sie die Immobilie für weniger als Ihr Höchstgebot ersteigern, erhalten Sie eine Rückerstattung.
Viele Menschen haben jedoch nicht genug Geld, um ein Haus bar zu bezahlen. Stattdessen verwenden sie „hartes Geld“.
Hartes Geld ist ein Begriff, der verwendet wird, um Geld zu beschreiben, das von einem privaten Investor geliehen wird. Der Investor leiht Ihnen das Geld zu einem hohen Zinssatz (in der Regel 12 % bis 18 %) und hofft, dass Sie nicht in der Lage sind, die Zahlungen an ihn zu leisten, damit er die Immobilie übernehmen kann. Hartes Geld kann riskant sein, aber wenn Sie es sich leisten können, diese Zahlungen zu leisten, und Sie glauben, dass Sie die Immobilie recht schnell verkaufen werden, kann es funktionieren.
Wenn Sie in dem Haus leben wollen
Es würde sich niemals lohnen, hartes Geld zu verwenden, um ein Haus zu kaufen, in dem Sie leben wollen, da die Kredite für hartes Geld kurzfristig und hoch verzinst sind.
Wenn Sie sich fragen, ob Sie Geld sparen können, indem Sie ein zwangsversteigertes Haus kaufen, um darin zu WOHNEN, und Sie NICHT über eine große Summe Bargeld verfügen (vielleicht aus Ersparnissen oder einer Erbschaft), sind Auktionen nicht der richtige Weg für Sie. Stattdessen arbeiten Sie am besten mit einem Immobilienmakler zusammen und besichtigen Zwangsversteigerungen, die auf dem regulären Immobilienmarkt angeboten werden. Sie können immer noch große Ersparnisse finden und, je nach Haus, in der Lage sein, sich für eine traditionelle Bankfinanzierung zu qualifizieren.
Foto von AR McLin.