Was Sie über die Verlängerung eines Mietvertrags wissen sollten

Wenn das Ende eines Mietvertrags absehbar ist, müssen Sie eine Entscheidung treffen. Wenn der derzeitige Mieter länger bleiben möchte, haben Sie die Wahl zwischen der Verlängerung eines Mietvertrags und der Suche nach einem neuen Mieter. Die Suche nach einem neuen Mieter kann ein zeitaufwändiger und kostspieliger Prozess sein, der die Vermarktung der Immobilie, die Sichtung von Bewerbungen, die Besichtigung der Wohnung und die Prüfung potenzieller Mieter umfasst. Je länger es dauert, einen neuen Mieter zu finden, desto teurer wird der Prozess.

Wenn Sie sich fragen, ob Sie einen laufenden Mietvertrag verlängern sollen oder nicht, sehen Sie sich unsere Liste der Vor- und Nachteile und unsere Tipps für den Umgang mit Mietvertragsverlängerungen an.

Gründe für die Verlängerung eines Mietvertrags

Die Bilanz umreißt einige Gründe für die Verlängerung eines Mietvertrags, und die ersten beiden betreffen Zeit und Geld. Wenn sich ein Mieter entscheidet, bei Ihnen zu bleiben, können Sie die Zeit sparen, die Sie für die Suche nach einem Ersatz und die Vorbereitung der Wohnung für einen neuen Mieter benötigen würden.

Sie sparen die Kosten für die Suche nach einem neuen Mieter

Die Kosten für die Neuvermietung jeder freien Wohnung belaufen sich im Durchschnitt auf rund 1.750 Dollar pro Monat. Das ist, bevor Sie Ihre eigene Zeit (oder die Ihres Hausverwalters) in Betracht ziehen, die besser für andere Unternehmungen verwendet werden könnte.

Wenn Sie die Miete erhöhen, um mit dem Marktwert Schritt zu halten, aber sie nicht so hoch anheben, dass Sie den derzeitigen Mieter dazu bringen, einen Umzug in Betracht zu ziehen, werden Sie jeden Monat mehr Geld erhalten, ohne Geld für die Suche nach einem neuen Mieter auszugeben. Außerdem müssen Sie die Immobilie nicht grundlegend renovieren, es sei denn, Sie stimmen dem während der Mietvertragsverhandlungen zu.

SPART ZEIT

Sie sichern nicht nur Ihren Cashflow und sparen Geld, wenn Sie einen Mietvertrag verlängern, sondern Sie sparen auch Zeit. Denken Sie nur an die vielen Schritte, die Sie unternehmen müssen, um einen neuen Mieter zu finden: Anzeigen schalten, Bewerbungen sichten, Gespräche mit potenziellen Mietern führen und sie gründlich prüfen. Die Erneuerung eines Mietvertrags kann ein viel einfacheres Verfahren sein.

VERRINGERT DAS RISIKO DES LEERSTANDS

Bei einem Leerstand erzielen Sie keine Einnahmen, aber Sie müssen möglicherweise immer noch für eine Hypothek, Versorgungsleistungen und andere Ausgaben aufkommen. Mietausfälle sind besonders dann von Bedeutung, wenn Sie auf Mieteinnahmen angewiesen sind, um Ihre Hypothek zu bezahlen. Laut BiggerPockets kann ein Leerstand dazu führen, dass eine Immobilie potenziellen Einbrüchen und Vandalismus ausgesetzt ist.

VERRINGERT DAS RISIKO, DASS EIN SCHLECHTER MÄNNER EINZIEHT

Selbst bei einem gründlichen Auswahlverfahren besteht bei einem neuen Mieter immer eine gewisse Unsicherheit. Wenn der Mieter verantwortungsbewusst ist und seine Miete pünktlich zahlt, ist es zu Ihrem Vorteil, ihn zu behalten.

Der Mieter ist unfrei

Schließlich haben Sie mit dem derzeitigen Mieter bereits ein System eingerichtet. Sie sind zum Beispiel daran gewöhnt, wie sie jeden Monat zahlen, und sie wissen, wie sie sich bei Wartungsproblemen mit Ihnen in Verbindung setzen können. Bei einem neuen Mieter gibt es immer eine Lernkurve.

Gründe, einen Mietvertrag nicht zu verlängern

Vielleicht haben Sie von vornherein keinen zuverlässigen Mieter

Die Suche nach einem neuen Mieter kann Sie Zeit und Geld kosten, aber das gilt auch für das Eintreiben der Miete. Wenn Ihr Mieter mehrfach mit der Miete in Verzug geraten ist oder gegen die Regeln des Mietvertrags verstoßen hat, möchten Sie seinen Mietvertrag vielleicht nicht verlängern. In einer solchen Situation könnte es sinnvoll sein, sich nach einem zuverlässigeren Mieter umzusehen.

Können Sie die Gelegenheit zur Renovierung nutzen

Die Aufwertung einer Wohnung kann mühsam sein, wenn jemand auf dem Grundstück wohnt, aber unser Artikel über die Eigenschaften von Mietobjekten, die Mieter suchen, zeigt, dass strategische Aufwertungen wie der Einbau von Geräten aus rostfreiem Stahl Ihrer Wohnung mehr Wert verleihen können. Wenn Sie die Zeit zwischen den Mietern nutzen, um Renovierungsarbeiten durchzuführen, können Sie den Mietpreis der Wohnung erhöhen und langfristig besser zahlende Mieter anziehen.

Es kann Grenzen für den Betrag geben, den Sie erhöhen können

Nach Angaben von Realtor gibt es in Gebieten mit Mietpreisbindung lokale Gesetze, die regeln, wie oft und wie hoch ein Vermieter die Miete erhöhen kann.

Auch in Gebieten ohne Mietpreisbindung besteht die Gefahr, dass Sie einen stabilen Mieter verlieren, wenn Sie die Miete zu hoch ansetzen. Bevor Sie die Miete eines Mieters, den Sie behalten wollen, erhöhen, sollten Sie die Kosten berücksichtigen, die Sie bei der Mieterfluktuation einsparen.

Wie man einen Mietvertrag erneuert

Avail weist darauf hin, dass in einigen Bundesstaaten Richtlinien über Erneuerungsfristen einzuhalten sind. Im Allgemeinen sollten Sie bei Verlängerungen proaktiv vorgehen. Fragen Sie Ihren Mieter 90 Tage im Voraus, ob er den Mietvertrag verlängern möchte. Dies könnte dazu führen, dass er frühzeitig über eine Erneuerung nachdenkt, so dass Sie möglicherweise im Voraus über seine Absichten informiert werden. Dann haben Sie mehr Zeit, um mit der Werbung und der Suche nach einem neuen Mieter zu beginnen.

Nach RentPrep sollten Sie einen neuen Mietvertrag mit entsprechenden Änderungen an der Miete und den Mietbedingungen erstellen. Sie können die Verlängerung auf alles aktualisieren, was Sie mit Ihrem Mieter vereinbaren, sei es für sechs Monate oder zwei Jahre.

WIE VERHANDELN SIE VERHANDLUNGEN BEI VERLÄNGERUNGEN DES MIETVERTRAGS

Wenn Ihr Mieter optionale Aktualisierungen oder Änderungen wünscht, schlägt Avail vor, die Kosten des Umsatzes gegen die Kosten seiner Anfrage abzuwägen. So könnte beispielsweise ein Antrag auf einen neuen Anstrich der Wohnung angesichts der mit der Suche nach einem neuen Mieter verbundenen Kosten angemessen erscheinen. Vielleicht stellen Sie sogar fest, dass Sie Ihre Wohnung aktualisieren müssen, um sie vermieten zu können, so dass Sie immer noch Geld sparen.

Wenn Sie verhandeln wollen, ist es am besten, wenn Sie sich vorher informieren. Verwenden Sie einen Rechner für marktgerechte Mieten und prüfen Sie ähnliche Objekte in Ihrer Gegend, um festzustellen, ob Sie Ihren Mietpreis anpassen sollten oder nicht. Wenn die Miete zu hoch ist, könnten Sie einen guten Mieter an eine günstigere Wohnung verlieren. Haben Sie gute Mieter, die ihre Miete pünktlich zahlen? Dann sollten Sie sie ermutigen, einen längeren Mietvertrag zu einem niedrigeren Preis zu unterzeichnen, oder ihnen vorschlagen, den Mietvertrag von Monat zu Monat zu verlängern. Letztendlich müssen Sie die Risiken und Kosten der Mieterfluktuation abwägen und entscheiden, ob Sie bereit sind, Zugeständnisse zu machen, um einen guten Mieter länger zu halten.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, einen Mietvertrag nicht zu verlängern, sollten Sie sich über die örtlichen und staatlichen Wohnungsbaugesetze informieren, damit Sie die entsprechenden Regeln und Vorschriften für die Beendigung des Mietverhältnisses einhalten, einschließlich der erforderlichen Kündigungen.

Gebräuchliche Fragen zur Verlängerung eines Mietvertrags

Was ist, wenn der Mieter keine Verlängerung des Mietvertrags wünscht?

Wenn ein Mietvertrag ausläuft, kann der Mieter entweder umziehen, den Mietvertrag verlängern oder die Miete weiterhin als Monatsmieter zahlen. Wenn Sie eine Verlängerung des Mietvertrags anbieten, liegt es im Ermessen des Mieters, dem Angebot zuzustimmen. Entscheidet er sich gegen eine Verlängerung des Mietvertrags, muss er die Wohnung gemäß dem auslaufenden Mietvertrag räumen.

Kann der Vermieter oder Hausverwalter Änderungen in einen Mietvertragsverlängerungsvertrag aufnehmen?

Für die Verlängerung eines Mietvertrags ist möglicherweise ein neuer Vertrag mit bestimmten Bedingungen erforderlich, der unterzeichnet und datiert wird. Wenn es während der Mietdauer Ihres Mieters Änderungen an Ihrer Mietpolitik gegeben hat, kann die Verlängerung ein guter Zeitpunkt sein, den Mietvertrag zu aktualisieren, um diese Änderungen widerzuspiegeln.

WIE LANG VOR ABLAUF DES MIETVERTRAGS SOLLTE EIN VERLÄNGERUNGSANGEBOT GESCHRIEBEN WERDEN?

Das hängt von den Bedingungen im Mietvertrag und dem geltenden Recht ab. Es ist ratsam, 90 Tage vor Ablauf des Mietvertrags mit Ihrem Mieter zu sprechen, damit Sie genügend Zeit haben, einen neuen Mieter zu finden.

Schlussfolgerung

Bei der Erwägung von Mietvertragsverlängerungen gibt es oft Vor- und Nachteile für beide Seiten. Wenn Sie zuvorkommende Mieter länger behalten, sparen Sie nicht nur Zeit und Geld, sondern haben auch die Gewissheit, einen vertrauten Mieter in Ihrer Wohnung zu haben. Wenn Sie jedoch derzeit einen unerwünschten Mieter haben, kann es sich lohnen, Zeit und Geld in die Hand zu nehmen, um Ihre Mieteinheit zu übergeben.

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Mieteinheit zu übergeben, kann ein gründliches Screening-Verfahren die Chancen erheblich erhöhen, dass Sie einen qualitativ besseren Mieter mit einer längeren durchschnittlichen Mietdauer bekommen. TransUnion SmartMove hilft Ihnen, klügere Mietentscheidungen zu treffen, indem es eine vollständige Mieterkreditauskunft, eine Mieter-Hintergrundprüfung und einen Strafregisterauszug sowie einen Räumungsprüfbericht aus einer vertrauenswürdigen Quelle bereitstellt. Sie erhalten auch eine ResidentScore-Prüfung, die speziell für die Betrachtung von Mietergebnissen entwickelt wurde, und eine Vermietungsempfehlung.