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Mit sinkenden Zinssätzen verzögern mehr Kreditnehmer Hypothekenzinsabschlüsse. Es ist zwar verlockend, auf den Markt zu setzen, aber Hypothekenexperten sagen, dass dies ein Fehler sein könnte.
Letzte Woche lag der durchschnittliche 30-jährige Kredit laut dem Hypothekeneinkäufer Freddie Mac bei nur 3,13%. Das ist ein Rückgang gegenüber 3,84 % vor einem Jahr und der vierte rekordtiefe Satz seit Anfang März.
Wenn die Experten Recht haben, könnten diese Sätze hier bleiben – und sogar noch niedriger werden. Die jüngsten Nachrichten der Federal Reserve bestätigen diese Einschätzung: Am 10. Juni kündigte die Fed an, dass sie die Zinssätze, die sie den Banken in Rechnung stellt, nahe Null belassen und weiterhin aggressiv hypothekarisch gesicherte Wertpapiere kaufen wird, um den Markt zu stützen.
Freddie Mac prognostiziert für das vierte Quartal 2020 einen Zinssatz von 3,3 %, während die Ökonomen von Fannie Mae sogar einen weiteren Rückgang am Horizont sehen. Nach der jüngsten Prognose des Unternehmens wird der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Kredite bis zum vierten Quartal dieses Jahres auf 3 % fallen und 2021 schließlich in den Bereich von 2 % abtauchen.
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Ist eine Zinsbindung auf dem heutigen Markt sinnvoll?
Normalerweise beantragt ein neuer Hypothekennehmer eine so genannte „Zinssperre“, oft nachdem das Haus, das er kauft, begutachtet und inspiziert wurde, um sich vor Marktschwankungen zu schützen, bis er das Haus abschließt. Bei Refinanzierungen wird der Zinssatz in der Regel nach Abschluss der Bewertung des Hauses festgelegt. Die meisten Kreditgeber erheben keine Gebühren, wenn sie einen Zinssatz für einen Zeitraum von 30, 45 oder 60 Tagen garantieren. Längere Zinsfestschreibungen sind für den Kreditnehmer oft mit zusätzlichen Kosten verbunden, obwohl einige Kreditgeber in letzter Zeit begonnen haben, kostenlose, verlängerte Festschreibungszeiträume anzubieten, um den Anstieg der Volatilität und der Nachfrage aufgrund des Koronavirus zu bewältigen.
„Kreditnehmer machen sich oft Sorgen, dass sie durch eine zu frühe Festschreibung die Chance auf einen besseren Zinssatz verpassen könnten, bevor sie einen Kauf abschließen, oder dass sie für die Verlängerung der Festschreibung extra bezahlen müssen, um zu verhindern, dass sie ausläuft“, sagt Viral Shah, Leiter der Abteilung Finanzprodukte bei dem Hypothekenanbieter Better.com. „
Trotz dieser Befürchtungen sagen die meisten Experten, dass Zinssperren immer noch eine kluge Idee sind – solange Sie sich einen Zinssatz gesichert haben, mit dem Sie zufrieden sind und den Sie sich leisten können.
Die Alternative – den Zinssatz erst bei Abschluss zu sperren – könnte bedeuten, dass Sie auf lange Sicht deutlich mehr bezahlen. „Die beste Faustregel lautet: Wenn die Zahlen Sinn machen, nutzen Sie die Gelegenheit. Sie können später immer noch refinanzieren“, sagt Shah. „Auch wenn die Zinssätze heute niedrig sind, können wir nicht garantieren, dass sie morgen höher oder niedriger sein werden, und wenn Sie warten, riskieren Sie möglicherweise, nicht von den historisch niedrigen Zinssätzen von heute zu profitieren.“
Das wahre Risiko
Im aktuellen Umfeld besteht die Chance, dass die Zinssätze sinken können. Aber Experten sagen, dass das leicht zu beheben ist: einfach das Darlehen zu einem neuen Zinssatz neu abschließen. Bei einigen Kreditgebern sind zusätzliche Zinssperren mit einer Gebühr verbunden – aber nicht bei allen. Diese betragen in der Regel etwa 0,5 % bis 1 % des Darlehensbetrags – also bis zu 3.000 $ bei einer 300.000 $-Hypothek. Es gibt auch „Float-Down“-Optionen, die es Ihnen ermöglichen, einen niedrigeren Zinssatz zu nutzen, wenn sich der Markt während der Sperrfrist ändert. Diese Optionen kosten in der Regel ein paar hundert Dollar.
Diese Kosten können sich aber durchaus lohnen. Bei einer Hypothek von 300.000 $ mit einer Laufzeit von 30 Jahren kann schon ein Unterschied von 0,25 Prozentpunkten im Zinssatz – z. B. von 3,5 % auf 3,25 % – bedeuten, dass man monatlich 30 $ weniger zahlt und über die gesamte Laufzeit des Kredits mehr als 10.000 $ an Zinsen spart.
Das eigentliche Risiko liegt also oft darin, dass man nicht abschließt. „Wenn die Zinssätze steigen und man sich nicht festlegt, ist der niedrige Zinssatz weg“, sagt Alan Rosenbaum, CEO und Gründer des Hypothekenanbieters GuardHill Financial. „
Es ist zwar verlockend, den Zeitpunkt für den Kauf oder die Refinanzierung so zu wählen, dass man den absolut niedrigsten Zinssatz erhält, aber fast unmöglich. Dies zu tun, wenn die Zinssätze bereits niedrig sind, birgt eine Reihe von Risiken, da die Kreditgeber in diesen Zeiten ein höheres Geschäftsvolumen verzeichnen. „Die Hypothekenzinsen werden eher durch Angebot und Nachfrage bestimmt“, sagt Rosenbaum. „
Daten der Mortgage Bankers Association zeigen, dass die Zahl der in der vergangenen Woche eingereichten Anträge auf Kaufkredite im Vergleich zum Vorjahr um 18 % gestiegen ist. Refinanzierungsanträge stiegen um 76 %, und laut Shah hat allein Better.com seit März einen Anstieg der Refinanzierungsnachfrage um 137 % verzeichnet.
Bei diesem erhöhten Volumen, das die Kreditgeber sehen, sollten Kreditnehmer, die sich für eine Zinssperre entscheiden, sicherstellen, dass ihr Kreditgeber das Darlehen abschließen kann, bevor die Sperrfrist abläuft. Obwohl sie nicht viel Kontrolle darüber haben, wie lange ihr Darlehen dauert, können sie verschiedene Sperrfristen wählen, so dass sie mit ihrem Kreditsachbearbeiter über mögliche Bearbeitungszeiten sprechen wollen.
Lohnt sich das Warten?
Die Zinssätze sind extrem niedrig – und Experten sagen, dass das Warten auf einen niedrigeren Zinssatz für die meisten Kreditnehmer das Risiko nicht wert ist.
Nach Alex Elezaj, Chief Strategy Officer bei Kreditgeber United Wholesale Mortgage, bietet sein Unternehmen derzeit 30-jährige konventionelle Darlehen mit Raten so niedrig wie 2,5% und 2.99% – und sogar noch niedrigere für 15-jährige Darlehen – für Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von bis zu 640.
Bei so niedrigen Zinssätzen macht es einfach keinen Sinn, auf einen weiteren Rückgang zu warten.
„Wenn die Zinssätze wirklich niedrig sind, nutzt man sie einfach aus und schließt sie ab“, sagt Elezaj. „Sie können steigen, sie können fallen. Aber wenn es um Zinssätze im zweistelligen Bereich geht, fängt man an diesem Punkt an, Haare zu spalten.“
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