Top 10 Gesetzliche Pflichten des Vermieters in New Jersey

Vermieter in New Jersey müssen bestimmte staatliche (sowie bundesstaatliche und oft auch lokale) Vorschriften befolgen, wenn sie an Mieter vermieten wollen. Das Vermieter-Mieter-Gesetz in New Jersey regelt alles, von den Fragen, die Sie in einem Mietantrag stellen, bis hin zu der Frage, wie und wann Sie die Miete erhöhen oder ein Mietverhältnis kündigen können. Wenn Sie Ihren gesetzlichen Pflichten nicht nachkommen, kann dies zu kostspieligen Streitigkeiten mit den Mietern und hohen Geldstrafen führen (z. B. wenn Sie Gefahren durch bleihaltige Farbe in der Wohnung nicht offenlegen oder bei der Auswahl der Mieter rechtswidrig diskriminieren).

Hier sind zehn Möglichkeiten, wie Sie sich aus rechtlichen Schwierigkeiten heraushalten und eine erfolgreiche Immobilienverwaltung in New Jersey betreiben können.

Befolgen Sie die Antidiskriminierungsgesetze

Bevor Sie eine freie Wohnung inserieren, ist es wichtig, dass Sie die Gesetze zum fairen Wohnungsbau verstehen und wissen, was Sie bei der Auswahl von Mietern sagen und tun dürfen. Dazu gehört die Art und Weise, wie Sie eine Wohnung inserieren, die Fragen, die Sie in einem Mietantrag oder bei einem Vorstellungsgespräch mit potenziellen Mietern stellen, und wie Sie mit Mietern umgehen, die bei Ihnen wohnen. Wenn Sie das Gesetz nicht kennen und befolgen, kann dies zu kostspieligen Diskriminierungsklagen und Gerichtsverfahren führen.

Vermieter in New Jersey haben zwar das Recht, Bewerber aufgrund einer schlechten Bonität, negativer Referenzen von früheren Vermietern, ihres Verhaltens in der Vergangenheit (z. B. verspätete Mietzahlungen) oder anderer Faktoren, die sie zu einem schlechten Risiko machen, abzulehnen, aber das bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Es steht Ihnen nicht frei, Mietinteressenten aufgrund ihrer Rasse, Religion, nationalen Herkunft, ihres Geschlechts, ihres Familienstandes (z. B. Kinder unter 18 Jahren) oder einer körperlichen oder geistigen Behinderung zu diskriminieren. Dies sind „geschützte Kategorien“ gemäß dem Fair Housing Act von 1968 in seiner geänderten Fassung (42 U.S. Code § § 3601-3619 und 3631). Es gibt einige Ausnahmen von den bundesstaatlichen Antidiskriminierungsvorschriften, darunter von Eigentümern bewohnte Gebäude mit vier oder weniger Wohneinheiten und Einfamilienhäuser, sofern der Eigentümer nicht mehr als drei Mietwohnungen gleichzeitig besitzt.

Die bundesstaatlichen Gesetze in New Jersey verbieten auch die Diskriminierung aufgrund der sexuellen Ausrichtung, der Geschlechtsidentität oder der Einkommensquelle einer Person.

Die HUD-Website enthält ausführliche Informationen zu den Gesetzen über fairen Wohnraum. Erkundigen Sie sich auch bei Ihrer staatlichen Behörde für fairen Wohnungsbau nach weiteren Gesetzen, die Diskriminierung verbieten oder Ausnahmen für Vermieter einschränken.

Befolgen Sie die staatlichen Mietvorschriften

Alle Vermieter möchten, dass ihre Mieter die Miete pünktlich und ohne Probleme zahlen. Wenn Sie die Miete erhöhen oder einen Mieter entlassen müssen, der die Miete nicht gezahlt hat, müssen Sie die besonderen Regeln und Verfahren in New Jersey einhalten. Das Gesetz des Bundesstaates regelt mehrere mietbezogene Fragen, z. B. wie lange (in New Jersey sieben Tage) Vermieter ihren Mietern Zeit lassen müssen, um die Miete zu zahlen oder eine Räumungsklage zu riskieren.) Wenn Sie eine Mietwohnung in Newark oder anderen Städten New Jerseys mit Mietpreisbindung besitzen, sollten Sie sich über die örtlichen Vorschriften informieren. Einzelheiten zu den staatlichen Mietvorschriften finden Sie unter New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rules.

Meet State Security Deposit Limits and Return Rules

Sicherheitskautionen gehören zu den größten Ursachen für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Um Probleme zu vermeiden, sollten Sie die staatlichen Vorschriften kennen, z. B. den Höchstbetrag der Kaution (in New Jersey eineinhalb Monatsmieten) und die Zinsanforderungen. Die Verwendung einer Vermieter-Mieter-Checkliste beim Einzug (und Auszug) eines Mieters und die Übersendung eines schriftlichen Kautionsnachweises beim Auszug des Mieters tragen wesentlich zur Vermeidung von Streitigkeiten bei.

Bieten Sie eine bewohnbare Unterkunft

In New Jersey sind Sie gesetzlich verpflichtet, Mieträume bewohnbar zu halten, und zwar im Rahmen einer Rechtslehre, die als „implied warranty of habitability“ bezeichnet wird. Wenn Sie sich nicht um wichtige Reparaturen kümmern, z. B. um eine kaputte Heizung, haben Mieter in New Jersey mehrere Möglichkeiten, einschließlich des Rechts, die Miete einzubehalten oder „Reparatur und Abzug“ vorzunehmen.

Every Landlord’s Legal Guide, von Marcia Stewart, Ralph Warner und Janet Portman (Nolo) enthält ausführliche Ratschläge zur Einrichtung eines Reparatur- und Instandhaltungssystems, das dazu beiträgt, Probleme zu vermeiden, wie z. B. die Einbehaltung der Miete durch den Mieter oder Verletzungen des Mieters aufgrund von Mängeln im Mietobjekt.

Erstellen Sie einen rechtsgültigen schriftlichen Mietvertrag

Der Mietvertrag, den Sie und Ihr Mieter unterschreiben, bildet die vertragliche Grundlage Ihrer Beziehung zum Mieter und enthält viele wichtige geschäftliche Details, z. B. wie lange der Mieter die Wohnung bewohnen darf und wie hoch die Miete ist. Zusammen mit den bundes-, landes- und ortsrechtlichen Vorschriften für Vermieter und Mieter legt Ihr Mietvertrag alle rechtlichen Regeln fest, die Sie und Ihr Mieter befolgen müssen.

Probleme entstehen, wenn Vermieter rechtswidrige Klauseln in den Mietvertrag aufnehmen, z. B. einen Verzicht auf die Verantwortung des Vermieters, die Räumlichkeiten bewohnbar zu halten, oder wenn Vermieter es versäumen, gesetzlich vorgeschriebene Angaben zu machen (siehe nächster Abschnitt). Und selbst wenn es nicht erforderlich ist, dass Sie ein bestimmtes Thema in Ihrem Mietvertrag abdecken, wie z. B. wann und wie Sie das Mietobjekt betreten können, können Sie alle Arten von Streitigkeiten vermeiden, indem Sie einen wirksamen und legalen Mietvertrag verwenden, der die Mieter eindeutig über ihre Pflichten und Rechte informiert.

Machen Sie gesetzlich vorgeschriebene Angaben zu bleihaltiger Farbe

Nach dem Gesetz von New Jersey müssen Vermieter den Mietern bestimmte Angaben machen (in der Regel im Mietvertrag), z. B. ob sich das Mietobjekt in einer Überschwemmungszone befindet oder nicht. Vermieter müssen auch die auf Bundesebene vorgeschriebenen Angaben zu bleihaltiger Farbe in der Wohnung machen, andernfalls drohen hohe Geldstrafen.

Respect Tenants‘ Privacy

Vermieter in New Jersey müssen ihre Mieter einen Tag vorher informieren, bevor sie die Wohnung betreten, um Reparaturen vorzunehmen. Um Probleme zu vermeiden, sollten Sie eine Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, die dem Gesetz entspricht und den Mieter über Ihr Betretungsrecht informiert. Führen Sie außerdem schriftliche Aufzeichnungen über Ihre Aufforderungen zum Betreten von Mieteinheiten.

Nehmen Sie keine Vergeltungsmaßnahmen gegen einen Mieter vor, der ein gesetzliches Recht ausübt

In New Jersey ist es illegal, Vergeltungsmaßnahmen zu ergreifen – zum Beispiel, indem Sie versuchen, die Miete zu erhöhen oder einen Mieter zu vertreiben, weil er sich über unsichere Wohnbedingungen beschwert hat. Um Probleme zu vermeiden oder falschen Repressalien entgegenzuwirken, sollten Sie genau dokumentieren, wie Sie mit Reparaturen und anderen wichtigen Fakten Ihrer Beziehung zu Ihrem Mieter umgehen.

Befolgen Sie genaue Verfahren für die Beendigung eines Mietverhältnisses oder die Zwangsräumung eines Mieters

Die staatlichen Gesetze legen fest, wann und wie ein Vermieter ein Mietverhältnis beenden darf. Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorschriften kann zu (manchmal erheblichen) Verzögerungen bei der Beendigung eines Mietverhältnisses führen. Die Gesetze in New Jersey sind sehr genau, was die Dauer (drei Tage) und die Art der Kündigungsfrist angeht, die Vermieter Mietern, die gegen den Mietvertrag verstoßen haben, einräumen müssen, bevor sie eine Räumungsklage einreichen. Weitere Informationen über diese Arten von Kündigungen in New Jersey finden Sie unter State Laws on Unconditional Quit Terminations und State Laws on Termination for Violation of Lease.

Take Advantage of Legal Resources Available to Landlords

Zusätzlich zu den Hunderten von Artikeln auf Nolo, einschließlich der nach Bundesstaaten geordneten Tabellen zum Vermieter-Mieter-Recht, veröffentlicht Nolo viele Bücher für Vermieter sowie Online-Mietverträge und -Verträge.

Schauen Sie auch bei Regierungsbehörden wie dem U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) und staatlichen Behörden für fairen Wohnungsbau vorbei, die auf ihren Websites nützliche rechtliche Informationen und Veröffentlichungen bereitstellen. Auch auf der Website der Generalstaatsanwaltschaft oder der Verbraucherschutzbehörde Ihres Bundesstaates finden Sie hilfreiche Leitfäden zu den Rechten von Mietern und zum Mietrecht.

Wenn Sie schließlich rechtliche Fragen zu Ihrer Mieteinheit haben, sollten Sie sich an einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht in New Jersey wenden.