Im Folgenden finden Sie eine kurze Erläuterung der Deeds in Texas. Wenden Sie sich an einen unserer Immobilienanwälte, um herauszufinden, welche für Ihren Anwendungsfall am besten geeignet ist.
Was ist eine Urkunde?
Eine Urkunde ist ein schriftliches Dokument, das den rechtlichen und gleichberechtigten Anspruch auf eine Immobilie begründet. Obwohl die Urkunde nur eines der Dokumente ist, die bei den meisten Immobilientransaktionen verwendet werden, ist sie wohl das wichtigste Dokument für den Käufer (Erwerber), da sie das übertragene Eigentumsrecht und die Verpflichtungen des Verkäufers (Erwerbers) gegenüber dem Käufer darstellt.
Die texanischen Gesetze und die Rechtsprechung stellen fünf Anforderungen, damit eine Urkunde gültig ist. Die Urkunde muss:
- schriftlich sein;
- vom Verkäufer unterzeichnet sein;
- den Namen des Käufers enthalten;
- die rechtliche Beschreibung des Grundstücks enthalten; und
- dem Käufer ausgehändigt und von ihm angenommen werden.
Unterschiedliche Arten von texanischen Immobilienurkunden
Es gibt drei grundlegende Arten von häufig verwendeten Immobilienurkunden in Texas:
- Allgemeine Gewährleistungsurkunde – Enthält sowohl ausdrückliche als auch stillschweigende Gewährleistungen. Aus Sicht des Käufers ist dies die bevorzugte Form der Urkunde, da sie ausdrücklich die gesamte Rechtskette garantiert und den Verkäufer verpflichtet, Rechtsmängel abzuwehren, selbst wenn diese Mängel vor dem Zeitpunkt der Übernahme des Eigentums durch den Verkäufer entstanden sind. Dies ist die häufigste Art von Urkunde, die bei Transaktionen mit Wohnimmobilien verwendet wird.
- Spezielle Gewährleistungsurkunde – Der Verkäufer garantiert das Eigentum nur ab dem Zeitpunkt, an dem er das Eigentum an der Immobilie übernommen hat. Mit anderen Worten, der Verkäufer ist nur verpflichtet, Rechtsmängel abzuwehren, die während seiner Besitzzeit aufgetreten sind. Special Warranty Deeds werden häufig bei Handelsgeschäften verwendet.
- Deed Without Warranties – Hierbei handelt es sich um eine einfache Übertragung von Eigentum ohne ausdrückliche oder stillschweigende Garantien. Somit ist der Verkäufer nicht verpflichtet, Rechtsmängel abzuwehren, unabhängig davon, wann sie entstanden sind.
TEXAS IST EIN „NOTICE“-Staat
Wie bereits erwähnt, müssen Übertragungen und Vereinbarungen über Immobilien schriftlich erfolgen, um zwischen den Parteien einer Transaktion durchsetzbar zu sein. Um jedoch gegenüber Dritten vollstreckbar zu sein, müssen diese Urkunden in das öffentliche Register eingetragen werden.
Das texanische Eintragungsgesetz findet sich in Abschnitt 13.001 des texanischen Eigentumsgesetzes. Dieses Gesetz schreibt vor, dass die Übertragung einer Immobilie oder eines Anteils an einer Immobilie oder einer Hypothek oder eines Treuhandvertrags anerkannt, beeidigt oder nachgewiesen und wie gesetzlich vorgeschrieben hinterlegt werden muss, damit sie gegenüber einem Gläubiger oder einem späteren gutgläubigen Erwerber gültig ist. Die nicht eingetragene Urkunde ist jedoch für alle Parteien der Urkunde, die Erben dieser Parteien und einen späteren Erwerber, der KEINE Gegenleistung erbringt oder von der Urkunde Kenntnis hat, verbindlich.
BONA FIDE PURCHASERS
Wie Sie vielleicht bemerkt haben, gilt das texanische Eintragungsgesetz nur für die „Übertragung“ von Grundbesitz oder „einen Anteil an einer Hypothek oder Treuhandurkunde“. Die durch das Gewohnheitsrecht oder die Rechtsprechung geschaffene Doktrin des gutgläubigen Erwerbers greift ein und sieht vor, dass bestimmte Übertragungen oder Anteile an Immobilien gegen einen späteren Erwerber nicht durchsetzbar sind, es sei denn, der spätere Erwerber hatte tatsächlich oder faktisch Kenntnis von der früheren Übertragung.
Zur Klarstellung: Nach der Bona-Fide-Käufer-Doktrin kann sich ein späterer Erwerber gegen ein früheres konkurrierendes Recht an einer Immobilie durchsetzen, wenn der spätere Erwerber (1) die Übertragung oder das Recht (2) gegen Wert (3) in gutem Glauben und (4) ohne Kenntnis der früheren Forderung erworben hat.
ARTEN DER BEKANNTMACHUNG
Es gibt verschiedene Formen der Bekanntmachung. Die erste und stärkste Form der Bekanntmachung ist die „tatsächliche Bekanntmachung“. Sie liegt vor, wenn der spätere Erwerber mit Sicherheit weiß, dass das frühere konkurrierende Interesse besteht – er hat die Urkunde gesehen.
Die zweite Form der Mitteilung ist die „konstruktive Mitteilung“. Diese Form der Bekanntmachung ergibt sich aus dem Gesetz – sobald eine Urkunde ordnungsgemäß eingetragen ist, hat die Welt konstruktive Kenntnis von Ihrem Interesse.
Die dritte und selten erwähnte Form der Bekanntmachung ist die „Auskunftsbekanntmachung“. Diese Art der Kündigung liegt vor, wenn die Immobilie so aussieht, dass der spätere Erwerber mehr Fragen über das Eigentum an der Immobilie hätte stellen (oder sich erkundigen) müssen. Wenn beispielsweise Grundbesitzer A versucht, dem Käufer B ein unbebautes Grundstück zu verkaufen, auf dem jedoch ein Haus steht, wird B mit einer „Inquiry Notice“ belastet, auch wenn B das Grundstück oder das darauf errichtete Haus nie gesehen hat.
Die Anwaltskanzlei Farah ist für Sie da
Unsere Anwaltskanzlei begleitet Sie Schritt für Schritt durch den Prozess. Sobald ein Vertrag unterzeichnet ist, kann es zu spät oder sehr schwierig sein, Fehler zu korrigieren. Unsere Kanzlei befindet sich in Mansfield, inmitten des Metroplexes Dallas-Fort Worth. Rufen Sie unsere Anwälte für Immobilienrecht in Texas noch heute an und lassen Sie sich von unserer Erfahrung und unserem umfassenden Wissen über das texanische Eigentumsrecht beruhigen, indem Sie sicherstellen, dass Ihr nächster Kauf oder Verkauf ordnungsgemäß abgewickelt wird.