Kredite für Fertighäuser und Mobilheime – Chattel oder Standard Home Loan?

Die Finanzierung ist für jeden Hausbesitzer eine Herausforderung, und das gilt besonders, wenn es um Mobilheime und einige Fertighäuser geht. Diese Darlehen sind nicht so zahlreich wie normale Hauskredite, aber sie sind aus verschiedenen Quellen erhältlich, und staatlich unterstützte Darlehensprogramme können die Qualifizierung erleichtern und die Kosten niedrig halten.

Ob Sie ein Fertighaus oder ein modulares Haus kaufen, die Entscheidung darüber, wie Sie es finanzieren wollen, sollte oberste Priorität haben. Ein Vergleich der verfügbaren Darlehensarten kann Ihnen bei der Entscheidungsfindung helfen.

Mobil, hergestellt oder modular?

Was Sie als „Mobilheim“ bezeichnen, ist wahrscheinlich ein „Fertighaus“, auch wenn das Haus mobil ist – oder es einmal war. Beide Begriffe funktionieren, aber die meisten Kreditgeber vermeiden es, Kredite für Immobilien zu vergeben, die als Mobilheime eingestuft werden.

• Mobilheime sind fabrikmäßig hergestellte Häuser, die vor dem 15. Juni 1976 gebaut wurden. Es können sehr schöne Häuser sein, aber sie wurden gebaut, bevor die Aufsichtsbehörden bestimmte Sicherheitsstandards vorschrieben. Die meisten – wenn auch nicht alle – Kreditgeber zögern, diese Immobilien zu beleihen.
• Manufakturhäuser sind fabrikgefertigte Häuser, die nach dem 15. Juni 1976 gebaut wurden. Sie unterliegen dem National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act von 1974 und müssen die vom U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) festgelegten Sicherheitsstandards erfüllen. Diese Vorschriften werden oft als HUD-Code bezeichnet. Fertighäuser werden auf einem dauerhaften Metallchassis gebaut und können nach der Installation bewegt werden, was jedoch die Finanzierung beeinträchtigen kann.
• Modulare Häuser sind fabrikmäßig hergestellte Häuser, die vor Ort zusammengebaut werden und dieselben lokalen Bauvorschriften erfüllen müssen wie vor Ort gebaute Häuser, nicht aber die Vorschriften des HUD. Sie werden normalerweise dauerhaft auf einem Betonfundament installiert. Wie vor Ort errichtete Häuser sind auch modulare Häuser in der Regel wertbeständiger und haben einen höheren Wertzuwachs als Fertighäuser oder Mobilheime, so dass es einfacher ist, Kredite für diese Häuser zu erhalten.

Chattel Loans

Chattel Loans werden häufig für Mobilheime und Fertighäuser verwendet, wenn das Haus in einen Park oder eine Fertighausgemeinschaft geht. Ein Chattel-Darlehen ist ein Darlehen nur für das Haus, im Gegensatz zu einem Darlehen für das Haus und das Grundstück zusammen.

Diese Darlehen sind technisch gesehen Darlehen für persönliches Eigentum, nicht für Immobilien. Sie sind auch erhältlich, wenn Sie das Grundstück bereits besitzen und nur einen Kredit für das Haus aufnehmen.

Da Sie bei dieser Art von Darlehen keine Immobilien einbeziehen, können Sie Ihren Kredit kleiner halten. Auch die Kosten für die Bearbeitung des Kredits sollten niedriger sein als die Abschlusskosten für Immobilienkredite. Der Abschluss ist in der Regel schneller und weniger aufwendig als bei einem normalen Hypothekendarlehen.

Allerdings hat diese Art von Darlehen auch einige Nachteile. Die Zinssätze sind höher, so dass Ihre monatliche Rate einschließlich der Zinskosten wahrscheinlich genauso hoch oder sogar höher ist als bei einem normalen Hypothekendarlehen, auch wenn Sie weniger Geld aufnehmen. Auch die Rückzahlungsfristen können mit Laufzeiten von nur 15 oder 20 Jahren deutlich kürzer sein, obwohl einige Kreditgeber auch längere Laufzeiten zulassen. Eine kürzere Laufzeit führt auch zu höheren monatlichen Zahlungen, aber Sie tilgen die Schulden schneller.

Eine Studie des Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ergab, dass die Darlehensbeträge und Bearbeitungsgebühren bei Chattel-Darlehen im Vergleich zu Hypothekendarlehen um 40 % bis 50 % niedriger sind und der effektive Jahreszins bei Chattel-Darlehen um 1,5 % höher liegt.

Händler von Fertighäusern und spezialisierte Kreditgeber bieten häufig Chattel-Darlehen an.

Staatliche Darlehensprogramme

Mehrere staatlich unterstützte Darlehensprogramme können die Kreditaufnahme für ein Fertighaus erschwinglicher machen. Wenn Sie die Kriterien für diese Programme erfüllen, können Sie einen Kredit von Hypothekengebern aufnehmen, die eine Rückzahlungsgarantie von der US-Regierung erhalten. Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen, springt die Regierung ein und bezahlt den Kreditgeber.

Regierungsgestützte Kreditprogramme sind wahrscheinlich die beste Option für eine Kreditaufnahme, aber nicht alle Mobilheime und Fertighäuser kommen dafür in Frage.

Zwei Arten von FHA-Darlehen

FHA-Darlehen werden von der Federal Housing Administration versichert. Diese Darlehen sind besonders beliebt, weil sie sich durch niedrige Anzahlungen, feste Zinssätze und verbraucherfreundliche Regeln auszeichnen.

Um für ein FHA-Darlehen in Frage zu kommen, müssen mehrere Kriterien erfüllt sein. Das Haus muss nach dem 15. Juni 1976 gebaut worden sein. Es muss mit dem HUD-Code übereinstimmen und andere lokale Anforderungen erfüllen. Änderungen an der Wohnung können dazu führen, dass sie nicht mehr den Vorschriften entspricht. Jeder Teil des Hauses muss mit dem roten Zertifizierungslabel (oder HUD-Label) versehen sein.

Es gibt zwei FHA-Programme für Fertighausbesitzer.

• Zu den FHA-Titel-II-Darlehen gehört das beliebte 203(b)-Darlehen, das auch für vor Ort gebaute Häuser verwendet wird. Sie ermöglichen es Käufern, eine Anzahlung von nur 3,5 % zu leisten. Sie zahlen jedoch eine Hypothekenversicherungsprämie im Voraus sowie eine laufende Hypothekenversicherung mit jeder monatlichen Zahlung. Um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren, benötigen Sie eine gute Kreditwürdigkeit, aber Ihr Kredit muss nicht perfekt sein. Sie können geschenktes Geld verwenden, um Ihre Anzahlung und die Abschlusskosten zu finanzieren, und Sie können sogar den Verkäufer bitten, sich an diesen Kosten zu beteiligen. Title II-Darlehen sind Immobiliendarlehen, d. h. Sie müssen das Grundstück und das Haus zusammen kaufen, und das Haus muss dauerhaft auf einem genehmigten Fundament errichtet werden. Die Darlehenslaufzeit kann bis zu 30 Jahre betragen.
• FHA Title I-Darlehen sind für persönliches Eigentum verfügbar, was nützlich ist, wenn Sie das Grundstück, auf dem Ihr Haus steht, nicht besitzen. Ihr Mietvertrag muss jedoch den FHA-Richtlinien entsprechen, wenn Sie das Haus vermieten wollen. Die erforderliche Anzahlung kann bis zu 5 % betragen, aber diese Anforderung kann von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren und hängt von Ihrer Kreditwürdigkeit ab. Zu den zusätzlichen Anforderungen für Titel-I-Darlehen gehört, dass das Haus Ihr Hauptwohnsitz sein muss und dass der Aufstellungsort über einen Kanalisations- und Wasseranschluss verfügen muss. Für brandneue Fertighäuser muss eine einjährige Garantie gewährt werden, und ein vom HUD zugelassener Gutachter muss das Grundstück inspizieren. Title-I-Darlehen können auch für den gemeinsamen Kauf eines Grundstücks und eines Hauses verwendet werden. Die maximalen Darlehensbeträge sind niedriger als die Höchstbeträge für Titel-II-Darlehen, und die Darlehenslaufzeiten sind kürzer. Die maximale Kreditlaufzeit beträgt 20 Jahre für ein Einfamilienhaus und ein Grundstück.

Darlehen der Veterans Administration (VA)

VA-Darlehen sind für Service-Mitglieder und Veteranen erhältlich und können für Fertighäuser und modulare Häuser verwendet werden. VA-Darlehen sind besonders attraktiv, weil sie es Ihnen ermöglichen, ohne Anzahlung und ohne monatliche Hypothekenversicherung zu kaufen, vorausgesetzt, der Kreditgeber erlaubt es und Sie erfüllen die Kredit- und Einkommensanforderungen. Der Verzicht auf die Anzahlung bedeutet jedoch, dass Sie höhere monatliche Raten zahlen müssen und im Laufe der Laufzeit mehr Zinsen anfallen werden. Zu den Anforderungen für ein VA-Darlehen für ein Fertighaus gehören:

• Das Haus muss dauerhaft an einem Fundament befestigt sein.
• Sie müssen das Haus zusammen mit dem Grundstück kaufen, auf dem es steht, und Sie müssen das Haus als Grundbesitz titulieren.
• Das Haus muss ein Hauptwohnsitz sein, kein Zweitwohnsitz oder eine Anlageimmobilie.
• Das Haus muss dem HUD-Code entsprechen und die HUD-Zeichen tragen.

Wo Sie einen Kredit aufnehmen können

Wie bei jedem Kredit lohnt es sich, mehrere Kreditgeber zu vergleichen. Vergleichen Sie sorgfältig Zinssätze, Merkmale, Abschlusskosten und andere Gebühren. Die Art des Kredits und der Kreditgeber, mit dem Sie zusammenarbeiten, können bei Wohnmobilkrediten besonders wichtig sein. Sie haben einige Möglichkeiten, einen Kreditgeber zu finden.

• Einzelhändler: Bauunternehmen, die Fertighäuser verkaufen, arrangieren in der Regel Finanzierungen, um ihren Kunden den Kauf zu erleichtern. In einigen Fällen sind die Beziehungen Ihres Bauunternehmens möglicherweise Ihre einzige Option für eine Finanzierung, wenn Sie ein neues Haus kaufen möchten. Bitten Sie Ihren Bauherrn um eine Liste verschiedener anderer, nicht angeschlossener Kreditgeber.
• Spezialisierte Kreditgeber: Mehrere Hypothekarkreditgeber sind auf Darlehen für Mobilheime und Fertighäuser sowie gegebenenfalls auch für Grundstücke spezialisiert. Spezialisierte Kreditgeber sind mit den Aspekten des Kaufs von Fertighäusern besser vertraut und daher eher bereit, Anträge für diese Darlehen anzunehmen. Sie werden wahrscheinlich mit einem Kreditgeber zusammenarbeiten müssen, der sich auf den Markt für Fertighäuser spezialisiert hat, wenn Sie das Grundstück nicht besitzen oder das Haus nicht dauerhaft mit einem Fundament verbinden wollen. Diese Art von Kreditgeber wäre auch am besten, wenn Sie ein Haus kaufen, das nicht brandneu ist, eines, an dem Änderungen vorgenommen wurden, oder wenn Sie eine bestehende Fertighausschuld refinanzieren möchten.
• Standard-Hypothekenkreditgeber: Wenn Sie sowohl ein Haus als auch das Grundstück kaufen, auf dem es steht, und wenn das Haus fest auf einem Fundament installiert ist, haben Sie es leichter, einen Kredit bei einem Standard-Hypothekarkreditgeber aufzunehmen. Viele örtliche Banken, Kreditgenossenschaften und Hypothekenmakler können diese Darlehen anbieten.

Verschiedene Kreditgeber, verschiedene Regeln

Obwohl einige der oben beschriebenen Kredite von der US-Regierung unterstützt werden, dürfen die Kreditgeber immer noch Regeln festlegen, die restriktiver sind als die staatlichen Richtlinien. Diese „Overlays“ können Sie an der Kreditaufnahme hindern, aber andere Banken können andere Regeln anwenden. Das ist ein weiterer Grund, warum es sich lohnt, sich umzusehen – Sie müssen einen Kreditgeber mit wettbewerbsfähigen Kosten finden, und Sie müssen einen Kreditgeber finden, der auf Ihre Bedürfnisse eingeht.

Der Kauf eines Hauses könnte die größte Investition Ihres Lebens sein, aber Fertighäuser sind in der Regel erschwinglicher als vor Ort gebaute Häuser. Sie können den Erwerb von Wohneigentum zugänglich machen, insbesondere für Verbraucher mit geringerem Einkommen und für diejenigen, die in ländlichen Gebieten leben, in denen Bauunternehmer und Materialien nicht ohne Weiteres verfügbar sind.