Wir alle kennen jemanden, der die besten Angebote findet. Sie müssen nicht bis zum Schwarzen Freitag warten, um einen billigen Fernseher zu ergattern, und sie kaufen in Secondhand-Läden ein und sehen dabei immer aus wie eine Million Dollar. Gibt es eine Möglichkeit, das auch bei Immobilien zu tun, wo man mit einem günstigen Haus Tausende von Dollar an Zinsen und Gebühren sparen kann?
Lauren Rosin ist Immobilienmaklerin in Arizona und arbeitet mit Investoren zusammen, die auf der Suche nach Angeboten sind. Sie rät Käufern, die auf der Suche nach günstigen Häusern sind, „sich mit jemandem zusammenzutun, der auf dem Markt ist, und nicht mit jemandem, der im MLS (Multiple Listing Service) feststeckt“.
„Die meisten meiner Investitionen sind nicht auf dem Markt, und wenn sie im MLS auftauchen, werden sie hochgehandelt“, fügt sie hinzu.
Wenn Sie versuchen herauszufinden, wie Sie günstige Häuser zum Kauf finden, werfen Sie einen Blick auf einige unserer Tipps und nutzen Sie sie, um eine Strategie für die Haussuche zu entwickeln.
Günstige Häuser finden: Derzeit zum Verkauf stehende Häuser
Um ein Schnäppchen zu finden, sehen Sie sich MLS-Listen genauer an. Achten Sie auf Häuser, die schon lange auf dem Markt sind. Diese Verkäufer sind in der Regel bereit, ein Geschäft zu machen, vor allem, wenn die Kaufsaison in Ihrer Gegend fast vorbei ist und sie umziehen müssen.
Neben einer höheren Anzahl von Tagen auf dem Markt sehen Sie vielleicht auch eine kürzliche Preissenkung. Wenn der Verkäufer seinen Preis gesenkt hat, deutet dies wahrscheinlich auf zwei Dinge hin: Er hat noch Spielraum bei seiner Preisvorstellung, und er hat noch keine Angebote erhalten.
Wenn Sie handwerklich begabt und bereit sind, sich die Arbeit zu machen, achten Sie auf die Angabe „wie besichtigt“ in den Angebotsbeschreibungen. Dies ist in der Regel ein Hinweis darauf, dass es sich um ein renovierungsbedürftiges Haus handelt, das Sie zu einem günstigen Preis erwerben können. Achten Sie aber darauf, dass Sie sich nicht zu viel zumuten, und lassen Sie das Haus auf jeden Fall inspizieren. Sie könnten das Geld, das Sie beim Kaufpreis sparen, für Reparaturen verlieren, die notwendig sind, um das Haus bewohnbar zu machen.
Sie können auch nach leer stehenden oder geerbten Häusern suchen. Einige Städte veröffentlichen eine Liste leerstehender Wohnungen, die Sie auf der Website der Stadt finden können. Diese Listen sind in die Kategorien eins, zwei oder drei eingeteilt, aus denen hervorgeht, wie lange die Wohnung bereits leer steht und in welchem Zustand sie sich befindet. Bevor Sie ein Haus aus dieser Liste kaufen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass in einigen Gerichtsbarkeiten Häuser der Kategorie drei – der schlechtesten Stufe – vollständig den Vorschriften entsprechen müssen, bevor die Stadt eine Nutzungsbescheinigung ausstellt.
Suchen Sie nach möglichen geerbten Häusern, indem Sie die örtlichen Todesanzeigen lesen und dann in den Grundsteuerverzeichnissen nach dem Eigentum des Verstorbenen suchen. Auch wenn sie vielleicht ein paar kosmetische Verbesserungen benötigen, ist es unwahrscheinlich, dass sie in einem so schlechten Zustand sind wie ein Leerstand der Kategorie drei. Die Verwandten einer verstorbenen Person wollen die Immobilie – und die damit verbundenen Verpflichtungen – vielleicht nur schnell und zu einem fairen Preis loswerden.
Wenn Sie wirklich kein Glück haben, erweitern Sie Ihr Suchgebiet auf weiter entfernte Stadtteile. Bei der Wohnungssuche mit kleinem Budget müssen Sie flexibel sein. In Gegenden, die weiter von den Stadtzentren entfernt sind, können die Preise für Häuser und Wohnungen niedriger sein.
Auch Immobilien, die von Eigentümern zum Verkauf angeboten werden, können ein potenzielles Schnäppchen sein. Die Verkäufer sparen bereits bei der Maklerprovision, so dass sie beim Verkauf nicht so viel verdienen müssen. Aber ohne einen Makler haben sie vielleicht eine übertriebene Vorstellung vom Wert ihres Hauses, und Sie müssen sie vielleicht über den Markt aufklären.
Günstige Häuser finden: Häuser, die nicht auf dem Markt sind
Nutzen Sie Ihr Netzwerk und geben Sie bekannt, dass Sie ein Haus kaufen möchten. Durch Mund-zu-Mund-Propaganda erfahren Sie, wer umziehen muss, noch bevor er sein Haus inseriert hat. Halten Sie ein offenes Ohr für Lebensumstände – wie ein Jobangebot in einem anderen Staat oder eine Scheidung – die zu einem Umzug führen könnten. Manchmal können Sie ein Angebot machen, bevor der Verkäufer sein Haus überhaupt auf die Liste setzt.
Das Anklopfen an der Tür ist eine weitere bewährte Methode, um Häuser außerhalb des Marktes zu finden. Suchen Sie sich eine Gegend aus, in der Sie wohnen möchten, und fahren Sie herum, um nach Häusern Ausschau zu halten, die Ihren Kriterien entsprechen könnten. Stellen Sie sich dem Eigentümer vor und fragen Sie ihn, ob er bereit ist, über einen Verkauf zu sprechen, oder ob er innerhalb des nächsten Jahres umziehen möchte. Selbst wenn sie nicht bereit sind zu verkaufen, kennen sie vielleicht einen Nachbarn, der einen Umzug plant.
Günstige Häuser finden: Leerverkäufe
Leerverkäufe sind Hausverkäufe, bei denen der Verkäufer kurz vor der Zwangsvollstreckung steht. Der derzeitige Eigentümer hat mit seinem Kreditgeber vereinbart, das Haus entweder mit einem Verlust auf die Hypothek oder für den aktuell ausstehenden Betrag zu verkaufen.
Kurzfristige Verkäufe können riskant sein, insbesondere wenn sie von der Bank initiiert wurden. Wenn der Verkäufer sich weigert auszuziehen, müssen Sie möglicherweise nach dem Abschluss die Räumungskosten tragen. Manchmal sammeln die Banken mehrere Angebote und halten sie ein, um das meiste aus der Immobilie herauszuholen, und lassen Sie monatelang in der Schwebe.
Um Leerverkäufe zu finden, suchen Sie in den Gerichtsakten nach „Zwangsversteigerungen“ in Ihrer Gegend. Sie sind manchmal online aufgeführt, oder Sie müssen sich an das Bezirksamt wenden. Wenden Sie sich an Agenturen, die sich auf die Vermittlung von Leerverkäufen spezialisiert haben, und bitten Sie darum, in deren Verteilerliste aufgenommen zu werden.
Wenn Sie ein Angebot für einen Leerverkauf machen, müssen Sie möglicherweise sowohl mit dem derzeitigen Eigentümer als auch mit der Bank, die die Hypothek auf das Haus hält, verhandeln. Die Verhandlungen können kompliziert werden. Bevor Sie sich für einen Leerverkauf entscheiden, sollten Sie einen Immobilienmakler aufsuchen, der Erfahrung mit diesen einzigartigen Verkäufen hat.
Günstige Häuser finden: Zwangsversteigerungen
Bei einer Zwangsversteigerung ist die Bank Eigentümerin des Hauses. Einer der Vorteile des Kaufs einer Zwangsversteigerung gegenüber einem Leerverkauf ist, dass der frühere Eigentümer bereits ausgezogen ist.
Die Suche nach Zwangsversteigerungen variiert je nach Stadt, Landkreis und Bundesland. In einigen Städten werden Zwangsversteigerungen auf der städtischen Website aufgelistet; in anderen müssen die Banken die Auktionsangebote in der örtlichen Zeitung veröffentlichen. Wenn Sie an einer Zwangsversteigerung teilnehmen, müssen Sie nachweisen können, dass Sie über ausreichende Mittel verfügen und in der Lage sind, die Immobilie bar zu bezahlen.
Der Kauf einer Zwangsversteigerung hat einige gravierende Nachteile. Sie müssen die Immobilie vorab prüfen und dürfen sie oft nicht besichtigen, bevor die Auktion beginnt, so dass Sie nicht wissen, wie sie von innen aussieht und ob sie ein gutes Geschäft ist. Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass Hausbesitzer bei einer Zwangsvollstreckung alles Wertvolle bis hin zu den Kupferrohren ausräumen, wenn sie das Haus verlassen.
Wenn Sie ein zwangsversteigertes Haus ersteigern, können Sie eine Hausinspektion durchführen lassen, aber Sie können nach der Inspektion nicht über den Preis verhandeln. Sie haben nur die Möglichkeit, entweder mit dem Verkauf fortzufahren oder zu gehen, und die Inspektionsgebühr wird Ihnen nicht zurückerstattet.
Rosin rät, sich mit den örtlichen Gesetzen vertraut zu machen, bevor Sie ein Gebot für eine Zwangsversteigerung abgeben. „Es gibt Treuhandstaaten und Gerichtsstaaten“, sagt sie. „In einem Treuhandstaat bieten wir auf das Haus, leisten eine Anzahlung von 10.000 Dollar, und am nächsten Tag ist das Geld fällig, und das war’s.“
An der Ostküste gibt es Gerichtsstaaten, in denen mehr Schritte zur Zwangsvollstreckung und eine Tilgungsfrist erforderlich sind. Rücknahmefristen von bis zu sechs Monaten nach dem Zwangsvollstreckungsbeschluss ermöglichen es dem früheren Eigentümer, sein Eigentum zurückzufordern.
Banken bezeichnen die Häuser, die sie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung beschlagnahmt, aber nicht versteigert haben, als Immobilien im Eigentum (REO). Suchen Sie nach diesem Begriff und der Postleitzahl, in der Sie wohnen möchten, um Immobilien in Bankbesitz zu finden. Da bankeigene Immobilien bereits eine Zwangsversteigerung durchlaufen haben, aber nicht verkauft wurden, sind Sie möglicherweise der einzige interessierte Käufer.
Beim Kauf einer REO-Immobilie besteht weniger Druck als beim Kauf eines Hauses auf einer Auktion, Sie haben Zeit, das Haus zu besichtigen und möglicherweise Kostenvoranschläge für erforderliche Reparaturen einzuholen, bevor Sie ein Angebot machen.
Günstige Häuser finden: Spezielle Programme
Es gibt zwei staatlich geförderte Programme, die Ihnen helfen können, ein günstiges Haus zu finden, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen.
Das Programm „Good Neighbor Next Door“ des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) verkauft Einfamilienhäuser in Sanierungsgebieten mit einem Rabatt von 50 % auf den Listenpreis. Um sich für das Programm zu qualifizieren, müssen Sie ein Vollzugsbeamter, ein Lehrer der Klassen 1 bis 12, ein Feuerwehrmann oder ein Rettungssanitäter sein. Die Häuser sind auf der Liste Ihres Bundesstaates zu finden und können nur sieben Tage lang erworben werden.
Wenn Sie für den Kauf eines Good Neighbor Next Door-Hauses zugelassen werden, müssen Sie einen zweiten Hypothekenbrief über den Rabattbetrag unterzeichnen und das Haus mindestens drei Jahre lang bewohnen. Nach drei Jahren wird der zweite Hypothekenbrief gelöscht.
HUD Dollar Homes fördert den Erwerb von Wohneigentum durch einkommensschwache Familien, indem es Häuser für 1 $ zum Verkauf anbietet. Es handelt sich dabei um REO-Häuser, die in den letzten sechs Monaten nicht verkauft wurden und einen aktuellen Marktwert von 25.000 $ oder weniger haben. Sie müssen die Einkommensanforderungen erfüllen und sich auf der Website Ihres Bundesstaates bewerben, wo Sie auch die verfügbaren Häuser finden.
Die Nutzung staatlicher Programme ist eine von Rosins Lieblingsmethoden, um einem neuen Investor den Einstieg in ein Haus zu erleichtern. Sie rät ihnen, das Haus zu kaufen und für den erforderlichen Mindestzeitraum zu bewohnen, während sie Geld für ihre nächste Investition sparen, und dann auszuziehen und zu vermieten, sobald sie können.
Wie findet man billige Häuser zum Kaufen?
Die kurze Antwort lautet: Seien Sie kreativ und planen Sie ein wenig Arbeit ein. Vielleicht haben Sie Glück und stolpern über ein Schnäppchen, aber Sie können Ihre Chancen, ein günstiges Haus zu finden, erhöhen, indem Sie einen Plan aufstellen und die Hilfe eines erfahrenen Immobilienmaklers in Anspruch nehmen.