Die Vermieter-Mieter-Gesetze wurden geschaffen, um als Vorlage für die Interaktionen, Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern zu dienen. Auch wenn die Gesetze in den einzelnen Bundesstaaten leicht variieren, gibt es doch einige allgemeine Pflichten und Leistungen, die jeder Vermieter erbringen muss. Hier sind fünf grundlegende Pflichten, die jeder Vermieter erfüllen muss, unabhängig davon, in welchem Bundesland er oder sie Mietobjekte besitzt.*
Die Pflichten eines Vermieters im Rahmen des Mietrechts lassen sich in der Regel in fünf Teile unterteilen:
- Kaution
- Angabe des Eigentümers
- Überlassung der Wohnung
- Wartung
- Haftung
Verpflichtung zur Verwaltung der Kaution oder der vorausbezahlten Miete
Die erste Pflicht eines jeden Vermieters hat mit der Kaution eines Mieters zu tun. Jeder Vermieter hat das Recht, von seinen Mietern eine Kaution zu verlangen, auch wenn diese Kaution eigentlich nie dem Vermieter gehört. Stattdessen ist diese Kaution eine Art Sicherheit für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlt, die Wohnung beschädigt oder anderweitig gegen den Mietvertrag verstößt.
Vermieter sind verpflichtet, die landesweiten und örtlichen Gesetze bezüglich der Kaution zu befolgen. So gibt es in einigen Bundesstaaten Obergrenzen für die Höhe der Kaution, die ein Vermieter von einem Mieter verlangen kann. Auch für die Aufbewahrung der Kaution, die Rückgabe der Kaution und die Frage, was mit der Kaution zu tun ist, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, gibt es bestimmte Vorschriften. Vermieter sind verpflichtet, diese Gesetze zu befolgen, sonst drohen ihnen rechtliche Konsequenzen.
Pflicht zur Offenlegung des Eigentümers
Die zweite Pflicht eines jeden Vermieters besteht darin, seinen Mietern bestimmte Informationen über den Eigentümer der Immobilie mitzuteilen. Diese Verantwortung liegt bei der Person, die den Mietvertrag mit dem Mieter unterzeichnet hat, sei es der Eigentümer des Gebäudes, der Vermieter oder eine andere Person, die als Vertreter des Vermieters handelt.
Was offenzulegen ist
Die Namen und Anschriften der Person(en), die befugt ist (sind), das Gebäude zu verwalten, die Miete einzuziehen, Reparaturen durchzuführen, Beschwerden zu bearbeiten oder Mitteilungen zu machen.
Wie offenzulegen ist
Diese Offenlegung sollte in der Regel schriftlich erfolgen und vor Beginn des eigentlichen Mietverhältnisses erfolgen. Wenn sich während des Mietverhältnisses Änderungen ergeben, muss der Mieter davon in Kenntnis gesetzt werden.
Warum diese Mitteilung wichtig ist
Der Zweck dieser Verpflichtung besteht darin, sicherzustellen, dass der Mieter die richtige Kontaktperson für verschiedene Aktivitäten wie die Einziehung der Miete und Wartungsanfragen sowie für eventuell auftretende rechtliche Fragen kennt.
Wird der Mieter nicht über den Eigentümer informiert, wird die Person, die die Miete eintreibt, zum Ansprechpartner für alle Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Immobilie.
Überlassungspflicht
Die dritte Verpflichtung des Vermieters im Rahmen des Mietrechts ist die Übergabe der Wohnung an den Mieter. Dies bedeutet, dass die Wohnung zu dem im Mietvertrag festgelegten Einzugstermin für den Mieter frei sein muss. Steht die Wohnung dem Mieter zum vereinbarten Termin nicht zur Verfügung, kann der Mieter den Vermieter wegen Nichteinhaltung des Mietvertrags verklagen.
Wenn sich in der Wohnung ein Hausbesetzer oder eine andere Person aufhält, die nicht das Recht hat, sich dort aufzuhalten, kann der Vermieter gegen diese Person vorgehen. Dem Vermieter kann Schadenersatz zugesprochen werden.
Verpflichtung zur Instandhaltung der Wohnung
Ein Vermieter ist gegenüber seinen Mietern für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Dazu gehört, die Wohnung sauber, sicher und bewohnbar zu halten. Der Vermieter muss alle baurechtlichen Vorschriften einhalten, notwendige Reparaturen durchführen, Gemeinschaftsräume instand halten, alle lebenswichtigen Einrichtungen wie Sanitäranlagen, Strom und Heizung in gutem Zustand halten, geeignete Müllbehälter bereitstellen und fließendes Wasser bereitstellen.
Verpflichtungen, die der Haftungsbeschränkung unterliegen
Ein Vermieter haftet für die Einhaltung der im Mietrecht festgelegten Verpflichtungen. Dazu gehört auch die Einhaltung der Bestimmungen des Mietvertrags.
In vielen Staaten wird ein Vermieter von dieser Haftung befreit, wenn er die Immobilie verkauft und den Mieter schriftlich darüber informiert, dass die Immobilie in den Besitz eines neuen Eigentümers oder einer neuen Verwaltung übergeht. Der neue Eigentümer haftet dann für die Einhaltung der Bedingungen des Mietvertrags und für die Befolgung des Mietrechts im jeweiligen Bundesstaat.
Der Vermieter, der die Kaution eingezogen hat, ist weiterhin für die Kaution des Mieters verantwortlich. Der Vermieter hat in der Regel zwei Möglichkeiten:
- Übertragen Sie die Kaution abzüglich aller zulässigen Abzüge auf den neuen Eigentümer und teilen Sie dem Mieter schriftlich mit, dass der neue Eigentümer im Besitz der Kaution ist. Der ursprüngliche Vermieter ist dann von jeder weiteren Haftung befreit.
- oder
- Rückgabe der Kaution an den Mieter abzüglich zulässiger Abzüge.
*Überprüfen Sie unbedingt die staatlichen und örtlichen Gesetze für Vermieter und Mieter, um zusätzliche oder abweichende Verpflichtungen zu erfahren, die in Ihrem Gebiet gelten können.