Für viele Menschen ist ein Haus die teuerste Anschaffung, die sie jemals tätigen. Kein Wunder also, dass Käufer von neu gebauten Häusern an Garantien interessiert sind, die versprechen, bestimmte Elemente des Hauses innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu reparieren oder zu ersetzen, falls dies erforderlich ist. Nach Angaben der Federal Trade Commission, der nationalen Verbraucherschutzbehörde, ist es wichtig, dass Sie, wenn Sie eine Hausgarantie in Erwägung ziehen, wissen, was sie abdeckt, wie Sie einen Anspruch geltend machen können und wie Streitigkeiten zwischen Ihnen und dem Bauunternehmen oder der Garantiegesellschaft beigelegt werden.
Viele Hausgarantien werden vom Bauunternehmen unterstützt; andere werden vom Bauunternehmen von einem unabhängigen Unternehmen erworben, das die Verantwortung für bestimmte Ansprüche übernimmt. Einige Hauseigentümer erwerben zusätzlich zu der vom Bauträger gewährten Deckung einen eigenen Versicherungsschutz bei einem Drittunternehmen. Diese zusätzlichen Serviceverträge werden gemeinhin als Garantien bezeichnet. Die Federal Housing Authority (FHA) und das Department of Veterans‘ Affairs (VA) verlangen von den Bauherren, dass sie zum Schutz der Käufer von neu gebauten Häusern mit FHA- oder VA-Darlehen eine Drittanbieter-Garantie erwerben.
Deckung
Garantien für neu gebaute Häuser bieten in der Regel eine begrenzte Deckung für die Verarbeitung und das Material verschiedener Komponenten des Hauses, wie z. B. Fenster, Heizung, Belüftung und Klimaanlage (HVAC), Sanitäranlagen und elektrische Systeme für bestimmte Zeiträume. In den Garantien ist in der Regel auch festgelegt, wie die Reparaturen durchgeführt werden.
Die Dauer des Versicherungsschutzes hängt von der jeweiligen Komponente des Hauses ab. Für die meisten Komponenten besteht im ersten Jahr Versicherungsschutz für Verarbeitung und Material. So decken die meisten Garantien für Neubauten im ersten Jahr Abstellgleis und Stuck, Türen und Verkleidungen sowie Trockenbau und Anstrich ab. Der Versicherungsschutz für Heizungs-, Klima-, Sanitär- und Elektroanlagen beträgt in der Regel zwei Jahre. Einige Bauunternehmen bieten bis zu 10 Jahre lang Versicherungsschutz für „größere strukturelle Mängel“, die manchmal als Probleme definiert werden, die ein Haus unsicher machen und den Eigentümer in Gefahr bringen. Ein einsturzgefährdetes Dach ist beispielsweise ein „größerer Baumangel“
Die meisten Garantien für neu gebaute Häuser decken jedoch nicht die Kosten ab, die einem Eigentümer infolge eines größeren Baumangels oder einer Garantiereparatur entstehen können, z. B. die Kosten für den Auszug aus dem Haus während der Reparaturarbeiten. Auch decken sie in der Regel nicht:
- Haushaltsgeräte
- kleine Risse in Ziegeln, Fliesen, Zement oder Trockenbauwänden
- Komponenten, die unter eine Herstellergarantie fallen
Garantieansprüche geltend machen
Was sollten Sie tun, wenn Sie einen Defekt an Ihrer Wohnung feststellen, der möglicherweise unter Ihre Garantie fällt? Lesen Sie zunächst die Garantie oder den Servicevertrag sorgfältig durch, um sicherzustellen, dass Ihr Problem abgedeckt ist. Achten Sie besonders auf die Dauer bestimmter Arten der Abdeckung. Reichen Sie dann Ihren Anspruch gemäß den Anweisungen in Ihrer Garantie ein, und stellen Sie Ihren Antrag auf Reparatur schriftlich, auch wenn das Unternehmen eine Hotline für dringende Anfragen anbietet. Fordern Sie einen Rückschein an, und bewahren Sie Ihre Korrespondenz und Gespräche mit dem Unternehmen auf. Die Chancen stehen gut, dass Ihre Forderung einvernehmlich und zu Ihrer Zufriedenheit bearbeitet wird, aber wenn es zu einem Streitfall kommt, ist es gut, eine Aufzeichnung über Ihren Umgang mit dem Bauunternehmen und der Garantiegesellschaft zu haben.
Streitfälle lösen
Gelegentlich kommt es zu einem Streitfall zwischen einem Hausbesitzer und einem Bauunternehmen oder einer Drittfirma darüber, ob ein Mangel abgedeckt ist oder ob die Reparaturarbeiten ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Viele Garantien für neu gebaute Häuser sehen eine Schlichtung von strittigen Garantieansprüchen vor, gefolgt von einem verbindlichen Schiedsverfahren. Bei der Schlichtung hilft ein neutraler Dritter – ein Schlichter – dem Hauseigentümer und dem Unternehmen bei der Lösung des Problems, indem er die Diskussion zwischen beiden Parteien erleichtert. Es ist Sache des Hauseigentümers und des Unternehmens, eine Einigung zu erzielen.
Wenn die Schlichtung den Streit nicht lösen kann, ist es wahrscheinlich, dass der Hauseigentümer verpflichtet ist, alle Ansprüche einem Schiedsverfahren zu unterwerfen, anstatt vor Gericht zu gehen. Bei diesem Verfahren trifft ein „Schlichter“ oder ein Gremium eine Entscheidung oder einen Schiedsspruch, nachdem die Beteiligten ihre Fälle dargelegt haben. Bei einigen Garantien kann der Hauseigentümer einen Schiedsrichter aus einer Liste auswählen, die für den Bauunternehmer oder das Garantieunternehmen akzeptabel ist.
Schiedsverfahren sind weniger formell als Gerichtsverfahren, obwohl der Hauseigentümer und das Garantieunternehmen zu Anhörungen erscheinen, sich anwaltlich vertreten lassen, sich gegenseitig Dokumente vorlegen, Beweise vorlegen und die Zeugen des anderen befragen können. Die meisten Garantien sehen vor, dass sich beide Parteien an die Entscheidung des Schiedsrichters halten, ohne Rechtsmittel einzulegen. Wenn Ihr Darlehen über die FHA oder VA finanziert wurde und Sie eine Klage gegen das dritte Garantieunternehmen einreichen, können Sie zwischen einem Schiedsverfahren und einem Gerichtsverfahren wählen. Wenn Sie sich für ein Schiedsverfahren entscheiden, müssen Sie beachten, dass Sie an die Entscheidung gebunden sind. Weitere Informationen erhalten Sie bei der FHA oder VA.
Kosten
Obwohl ein Schiedsverfahren in der Regel kostengünstiger ist als ein Gerichtsverfahren, müssen Hauseigentümer je nach Komplexität des Verfahrens mit Kosten von bis zu mehreren Tausend Dollar rechnen, um ihren Anspruch durchzusetzen. Lesen Sie Ihre Garantien sorgfältig durch, um festzustellen, welche Kosten oder Ausgaben für ein Schiedsverfahren der Hauseigentümer zu tragen hat und welche Kosten oder Ausgaben das Bauunternehmen übernehmen muss.
Einige Unternehmen bieten Hauseigentümern die Wahl zwischen einem Schiedsverfahren und einem Gerichtsverfahren an. Manchmal übernehmen die Bauunternehmen alle mit der Schlichtung verbundenen Kosten, um den Hausbesitzer zu ermutigen, die Angelegenheit nicht vor Gericht zu bringen.
Weitere Informationen
Wenn Sie mehr über Garantien für neu gebaute Häuser erfahren möchten, wenden Sie sich an Ihre staatliche oder örtliche Baubehörde. Wenn Sie einen von der FHA versicherten Kredit haben, wenden Sie sich an die nächstgelegene Außenstelle des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, um weitere Informationen zu erhalten, oder besuchen Sie www.hud.gov. Wenn Sie ein VA-Darlehen haben, wenden Sie sich an das nächstgelegene VA-Büro oder besuchen Sie www.homeloans.va.gov. Die Telefonnummer der jeweiligen Behörde finden Sie in den blauen Seiten Ihres Telefonbuchs.