Vermieter unternehmen mehrere wichtige Schritte, um mit einem Mietobjekt Gewinn zu erzielen. Beginnend mit einem Leerstand muss der Vermieter die nötige Zeit und die finanziellen Mittel aufwenden, um die Instandhaltungsarbeiten abzuschließen, die Immobilie zu bewerben, sie zu zeigen und die Mietinteressenten zu befragen.
Nachdem er schließlich eine mündliche Zusage von einem Mietinteressenten erhalten hat, würde der Vermieter einen Termin mit dem Interessenten vereinbaren, um den Mietvertrag zu unterzeichnen. Der Mietvertrag sieht eine zeitlich begrenzte Überlassung der Immobilie durch den Vermieter im Gegenzug für die Mietzahlungen des Mieters vor.
Auch wenn die Mietverträge immer länger und komplexer werden und sich von Vermieter zu Vermieter etwas unterscheiden können, enthalten die meisten Mietverträge ähnliche Klauseln. Die Vermieter sollten alle Mietvertragsklauseln verstehen und sicherstellen, dass die alltägliche Praxis der Verwaltung der Immobilie nicht von den Klauseln des Mietvertrags abweicht. Wenn die Mieter die Mietvertragsklauseln besser verstehen als der Vermieter, kippt die Kontrolle über den Mietvertrag unweigerlich vom Vermieter weg.
Eine der wesentlichen Klauseln in Mietverträgen betrifft die Fälligkeit der Miete. Üblicherweise ist die Miete für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags in gleichen Raten am ersten Tag eines jeden Monats fällig. Die Festlegung des Fälligkeitsdatums auf den ersten Tag eines jeden Monats schafft eine Komfortzone für den Vermieter. Wenn das Fälligkeitsdatum der Miete nicht mit dem voraussichtlichen Zahltag des Mieters übereinstimmt, könnten sich Vermieter fragen, woher sie später die Mittel für die Mietzahlung nehmen sollen?
Außerdem verwenden Vermieter, die mehrere Immobilien besitzen, in der Regel den ersten Tag des Monats als Fälligkeitsdatum für die Miete, weil es für sie bequem ist. Würde man verschiedenen Mietern gestatten, zu unterschiedlichen Terminen zu zahlen, so würde dies zu einem Mangel an finanzieller Vorhersehbarkeit führen, die Vermieter benötigen, um ein Mietobjekt zu verwalten, einschließlich der rechtzeitigen Zahlung der Verpflichtungen des Vermieters.
Da Vermieter gemeinhin davon ausgehen, dass der erste Tag des Monats mit dem Zahltag der meisten Mieter übereinstimmt, kommen sie häufig den Wünschen von Mietern entgegen, deren voreingestellter Zahltag ein anderer als der erste Tag eines jeden Monats ist. Vermieter, die solchen Mietern entgegenkommen, würden das Fälligkeitsdatum der Miete beispielsweise auf den 5. eines jeden Monats festlegen. Natürlich können die Vermieter aus jedem scheinbar triftigen Grund ein anderes Fälligkeitsdatum festlegen.
Das Fälligkeitsdatum der Miete wird zwar oft übersehen, gehört aber zu den Kanonen der Immobilienbranche. In Immobilien ist die Miete im Voraus für die nächste Mietperiode (Monat) fällig. In der realen Welt ist die Miete in der Regel zu Beginn des Mietzeitraums fällig: am Ersten eines jeden Monats. Die in der Praxis übliche Festlegung des Fälligkeitsdatums der Monatsmiete auf denselben Tag wie der erste Tag des Zahlungsverzugs schwächt die Integrität des Mietvertrags.
Um die Immobilie effektiv zu verwalten, muss der Vermieter das Fälligkeitsdatum der Miete vom ersten Tag des Zahlungsverzugs trennen.
Zur Veranschaulichung nehmen wir einen einjährigen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus, der vom 1. September 2004 bis zum 31. August 2005 gilt. In diesem Mietvertrag wäre der letzte Tag für die rechtzeitige Mietzahlung der 1. Februar 2005, also der 31. Januar 2005. Wann würde der Zahlungsverzug beginnen? Der Verzug beginnt am 1. Februar 2005.
Die Klarheit des Fälligkeitsdatums im Sinne des Vermieters kommt verschiedenen Verwaltungszwecken entgegen. Solange der Vermieter nicht weiß, wann die Miete überfällig ist, wird er nie wissen, wann der Mieter säumig ist. Sollte beispielsweise die Zahlung der Miete am 10. des Monats als verspätet gelten? Was ist mit der Behauptung eines Mieters, er habe nur einen Tag Zeit, um die Miete pünktlich zu zahlen? Immerhin war die Miete am 1. fällig. Richtig?
Der Fehler, das Fälligkeitsdatum der Miete auf das Datum des ersten Verzugsdatums festzulegen, wird von den Vermietern durch das Konzept der Karenzzeit erklärt. Da der Mieter volle 30 Tage Zeit hat, um einen Zahlungsverzug zu vermeiden, laden die Nachfristen den Mieter zum Zahlungsverzug ein, und der Zahlungsverzug des Mieters wird zu einem zulässigen Bestandteil des Mietvertrags.
Das Verstehen des Fälligkeitsdatums der Miete gibt dem Vermieter hingegen die Möglichkeit, schnell und effizient mit einem Zahlungsverzug umzugehen.
Die dreitägige Räumungsankündigung wird am 1. des Monats zugestellt.
Die sofortige Reaktion des Vermieters auf den Zahlungsverzug sichert die Kontinuität des Mietvertrags. Die Möglichkeit des Vermieters, die Mietzahlung zu verweigern, gewährleistet eine vollständige Mietzahlung.
Die Annahme von Teilzahlungen, einschließlich verspäteter Mietzahlungen ohne Säumniszuschläge, bedeutet eine Zusammenarbeit mit dem Mieter. Mit einem säumigen Mieter zu arbeiten bedeutet, gegen das Eigeninteresse des Vermieters zu arbeiten. Sollte der Vermieter verspätete Mietzahlungen überhaupt akzeptieren? Nicht, solange die Mietzahlungen nicht alle fälligen Gebühren enthalten, selbst wenn der Zahlungsverzug regelmäßig auftritt.
Die Mieter nutzen widersprüchliche Mietvertragsklauseln zu ihrem Vorteil aus. Da die Vermieter in der Regel die Mietverträge vorbereiten, spricht die Fairness im Zweifelsfall dem Mieter den Vorzug zu. Im Falle eines Konflikts mit einem Mieter ist dies ein Vorteil, den sich die Vermieter nicht entgehen lassen sollten.“