Beste Immobilien-Crowdfunding-Dienste

Crowdfunding ist heute einer der größten Investitionstrends, wobei einige besonders hohe Renditen auf dem Peer-to-Peer (P2P)-Immobilienkreditmarktplatz erzielt werden. Es scheint, als ob jeden Tag neue Immobilien-Crowdfunding-Plattformen auftauchen, was die Auswahl der richtigen zu einer schwierigen Aufgabe macht.

Was müssen Sie sich vor dem Start fragen?

Es kommt ganz auf die persönlichen Vorlieben an. Die heute verfügbaren Plattformen sind – größtenteils – recht unterschiedlich. Daher sollten Sie sich ein paar Fragen stellen, bevor Sie sich für den richtigen Dienst entscheiden:

• Sind Sie ein zugelassener Investor? Bei vielen – wenn auch nicht allen – Crowdfunding-Plattformen ist dies eine Voraussetzung für die Teilnahme an ihren Angeboten. Wenn Sie nicht akkreditiert sind, sollten Sie am besten eine der Plattformen wählen, die einen privaten REIT anbieten, wie z. B. Streitwise (Lesen Sie hier den vollständigen Bericht)
• Welchen Zeithorizont haben Sie? Die Laufzeiten für diese Immobiliengeschäfte reichen von einigen Monaten bis zu einigen Jahren.
• An welcher Art von Immobilien sind Sie interessiert? Sind Sie auf der Suche nach rein gewerblichen Immobilienangeboten oder nach Wohnimmobilien, die Sie reparieren und verkaufen können? Einige Plattformen bieten sogar beides an.
• Wie viel Geld möchten Sie investieren? Die Mindestinvestitionen reichen von 0 bis 50.000 $.
• Fremd- oder Eigenkapital? Wie bei der Frage nach Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien bieten einige Plattformen entweder beides oder beides an. Fremd- und Eigenkapitalinvestitionen haben unterschiedliche Risiken, Zeithorizonte und Steuervorteile.

Die besten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen

Hier ist eine Aufschlüsselung der besten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen, die derzeit auf dem Markt sind, und wie sie im Vergleich zueinander abschneiden. Wir haben jeden der unten aufgeführten Crowdfunding-Dienste gründlich geprüft und getestet.

Bevor Sie beginnen

Das Wichtigste zuerst. Bevor Sie mit der Bewertung spezifischer Investitionsangebote beginnen, müssen Sie das Crowdfunding-Unternehmen selbst einer Due-Diligence-Prüfung unterziehen.

Anhand der angezeigten Daten können Sie Unternehmen leicht vergleichen. Aber eine richtige Due Diligence erfordert noch mehr.

• Was ist die Investment-Nische und -Strategie des Unternehmens? Fühlen Sie sich mit den gewählten Märkten und dem Ansatz des Unternehmens wohl?
• Wie lange ist das Unternehmen schon im Geschäft?
• Stellt die Plattform aktuelle Dokumente, wie z. B. Versicherungsnachweise und Inspektionsberichte, zum Herunterladen und Studieren bereit?
• Wie transparent ist das Unternehmen? Stellt es eine Buchführung über vergangene Geschäfte zur Verfügung, damit Sie sehen können, ob es eine ordnungsgemäße Due-Diligence-Prüfung durchgeführt hat?
• Wie viele Zahlungsausfälle gab es, und ist es transparent, warum?
• Welche Gebühren berechnet es den Investoren?
• Wie viele der Geschäfte, die dem Unternehmen vorgelegt werden, werden finanziert? Welche Due-Diligence-Prüfung wird für jedes Geschäft durchgeführt, bevor es auf der Crowdfunding-Plattform veröffentlicht wird? Wie sieht der Vorprüfungsprozess aus? Wie qualifiziert das Unternehmen die Sponsoren, denen es erlaubt, Angebote auf der Plattform einzustellen?
• Werden die Angebote vom Crowdfunding-Unternehmen vorfinanziert? Ist es mit eigenem Geld an den Geschäften beteiligt? Gehören institutionelle Investoren zum Kundenstamm?
• Haben die Gründer und Mitarbeiter ausreichend Erfahrung in der Immobilienbranche?
• Bei so vielen Immobilien-Crowdfunding-Startups seit 2012 wird es einige Unternehmen geben, die es nicht schaffen. Was passiert mit den Geschäften, an denen Sie beteiligt sind, wenn das Unternehmen in Konkurs geht? Sind Ihre Investitionen geschützt?

Die Antworten auf diese Fragen werden Ihnen dabei helfen, eine Handvoll Crowdfunding-Plattformen zu identifizieren, auf denen Sie Deals in Betracht ziehen würden, und Ihnen die überwältigende Aufgabe abnehmen, die Angebote auf den über 100 bestehenden Immobilien-Crowdfunding-Websites zu durchforsten.

Wenn Sie die Plattformen auf Ihrer „Shortlist“ ausgewählt haben, können Sie die verfügbaren Möglichkeiten prüfen. Jedes Angebot sollte alle Informationen enthalten, die Sie für eine ordnungsgemäße Due-Diligence-Prüfung benötigen.

5 Kriterien, die Sie kennen sollten, bevor Sie sich für einen Crowdfunding-Dienst entscheiden

Natürlich müssen Sie beim Vergleich der Angebote darauf achten, dass Sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen. Eigenkapitaltransaktionen unterscheiden sich völlig von Fremdkapitaltransaktionen. Geschäfte mit Mehrfamilienhäusern unterscheiden sich von Geschäften mit Einfamilienhäusern. Kommerzielle Geschäfte unterscheiden sich von Wohnimmobilien. Mezzanine-Kredite unterscheiden sich von vorrangigen Krediten. Und so weiter.

Damit Sie wissen, worauf Sie achten müssen, haben wir diese Liste mit fünf Kriterien zusammengestellt, die Sie bei der Prüfung eines Immobilien-Crowdfunding-Geschäfts berücksichtigen sollten. Denken Sie daran, dass diese Liste nicht unbedingt alles enthält, was Sie beim Vergleich von Gelegenheiten berücksichtigen sollten. Aber sie sollte Sie auf den richtigen Weg bringen.

#1: Demografische Daten und Trends des lokalen Marktes

Bei Immobilieninvestitionen ist der Standort entscheidend. Jede Gelegenheit sollte einen Marktbericht enthalten, der einen unvoreingenommenen Blick auf die Lage der Immobilie bietet. Prüfen Sie diese Daten sorgfältig, bis hin zu den Besonderheiten des Viertels.

Ich habe aus erster Hand erfahren, wie wichtig dies ist. In Baltimore, wo ich investiere, variieren die Immobiliendaten von Block zu Block. Eine Reihe baufälliger, mit Brettern verkleideter Stadthäuser, die für nur 8.000 Dollar pro Stück verkauft werden, ist nur einen Block von Häusern entfernt, die mit 250.000 Dollar pro Stück bewertet werden. Man kann nicht genug betonen, wie wichtig es ist, den lokalen Markt zu kennen.

Der Marktbericht, der auf der Crowdfunding-Plattform bereitgestellt wird, sollte Einzelheiten zu folgenden Punkten enthalten:

1. Der lokale Mietmarkt und Vergleichsmieten
2. Demografie und Größe der Bevölkerung, einschließlich der Frage, ob sie wächst oder schrumpft
3. Die Aussichten für das Beschäftigungswachstum und die Vielfalt der Arbeitsplätze in der Region
4. Lokale Grundsteuersätze
5. Versorgungskosten
6. Grundstückswerte
7. Ranglisten der Schulbezirke
8. Kriminalitätsstatistiken
9. Die prognostizierte Anzahl der Einheiten, die in der örtlichen Pipeline gebaut werden
10. Und mehr.

Natürlich können – und sollten – Sie mit einer schnellen Google-Suche überprüfen, ob der Marktbericht korrekt ist.

Immobilien sind naturgemäß langfristige Investitionen mit hohen Transaktionskosten. Man kann eine Immobilie nicht an einen besseren Standort verlegen. Deshalb müssen diese Faktoren vor einer Investition gründlich untersucht und bewertet werden.

#2: Investitionsdauer oder Haltedauer

Die Haltedauer sollte für jedes Geschäft genau geplant werden. Eine Haltedauer ist die Zeit, die zwischen Ihrer Investition und der Rückzahlung Ihrer Investition plus der angegebenen Erträge vergeht.

Die durchschnittliche Haltedauer für die meisten Crowdfunding-Plattformen beträgt drei bis sieben Jahre. Das bedeutet, dass Ihre Investitionsmittel für diesen Zeitraum gebunden sind. Sie erhalten Ihre ursprüngliche Investition plus Zinsen und/oder Kapitalbeteiligung, nachdem der Immobiliensponsor das Geschäft verkauft oder anderweitig beendet hat.

In den meisten Geschäftsunterlagen finden Sie Formulierungen wie diese: „Die hier beschriebene geschätzte Haltedauer der Investition ist nur eine Prognose, und es kann nicht garantiert werden, wann oder ob eine Investition liquidiert wird.“

Der Punkt ist, dass Sie sich darüber im Klaren sein müssen, dass Sie in einen illiquiden Vermögenswert investieren und dass Sie nur Geld investieren sollten, das Sie kurzfristig nicht benötigen. Im Gegensatz zu Aktieninvestitionen gibt es keinen Sekundärmarkt für den Kauf/Verkauf/Handel Ihrer Anteile an einem Immobilien-Crowdfunding-Deal.

#3: Projizierter Proforma- und Netto-Cashflow

Als Eigenkapitalinvestor in einem Crowdfunding-Deal können Sie mit Ausschüttungen rechnen. Aus den Unterlagen sollte hervorgehen, wie viel und wann Sie mit Ausschüttungen rechnen können.

In der Regel werden Ihre Ausschüttungen aus einem positiven Cashflow stammen. Der Cashflow ergibt sich aus Mieteinnahmen, Refinanzierungserlösen oder Einnahmen aus dem Verkauf der Immobilie. Immobilien-Crowdfunding-Businesspläne zeigen die erwarteten Einnahmen und Ausgaben in einer Pro-Forma-Projektion.

Das Endergebnis ist der Netto-Cashflow. Dies ist die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben in einem bestimmten Zeitraum. Anhand der Pro-Forma-Projektion können Sie die Geschäfte vergleichen.

Da es sich um Projektionen handelt, müssen Sie berücksichtigen, dass die Erwartungen möglicherweise nicht erfüllt werden, und sicherstellen, dass die über die Projektionen hinausgehenden Einnahmen den Investoren ebenso zuerkannt werden wie unvorhergesehene Ausgaben abgezogen werden.

#4: Interner Zinsfuß und Cash-on-Cash-Renditeziele

Der interne Zinsfuß (IRR) ist eine der am häufigsten verwendeten Kennzahlen beim Immobilien-Crowdfunding und daher eine der am einfachsten zu vergleichenden Kennzahlen. Der IRR ist die jährliche Ertragsrate einer Investition und wird in der Regel in einer Prozentspanne ausgedrückt (z. B. 13 %-15 %).

So wird er berechnet. Nehmen wir an, Sie investieren in ein Geschäft mit 50.000 $ mit einem prognostizierten IRR von 15 % pro Jahr und Ihre Haltedauer beträgt drei Jahre:

Der IRR ist eine Bruttozahl. Wichtiger ist die prognostizierte Rendite, die in der Regel als annualisierter Prozentsatz „Cash on Cash“ angegeben wird. Dabei handelt es sich um die angestrebte Rendite für den Anleger nach Abzug von Gebühren und Kosten. Nach dem, was ich auf vielen Immobilien-Crowdfunding-Websites gesehen habe, liegt diese Zahl in der Regel bei 8 %. Je höher die prognostizierte IRR oder Cash on Cash ist, desto riskanter ist das Geschäft.

Ein Vorbehalt, den Sie auf den meisten Websites finden, lautet etwa so: „Eine Investition birgt ein hohes Risiko, einschließlich schwankender Immobilienwerte, mangelnder Liquidität, Umweltbedenken, rechtlicher und behördlicher Risiken und anderer Risiken.“

#5: Eigenkapitalmultiplikator

Eine weitere Kennzahl, die Sie verwenden sollten, wenn Sie ein Geschäft mit einem anderen vergleichen, ist der Eigenkapitalmultiplikator (EM). Der Eigenkapitalmultiplikator ist ein Verhältnis zwischen Ihren Erträgen und dem eingezahlten Kapital.

Die Berechnung lautet:

• Kumulierte ausgeschüttete Erträge / eingezahltes Kapital = Eigenkapitalmultiplikator
• Wenn Sie also 50.000 $ in ein Geschäft investieren und einen Nettogewinn von 20.000 $ erzielen, beträgt Ihr Eigenkapitalmultiplikator 1,4x, berechnet als:
• $50.000 + $20.000/$50.000 = 1.4x

Wie beim IRR gilt: Je höher der Eigenkapitalmultiplikator ist, desto größer ist die prognostizierte Rendite auf Ihre anfängliche Investition und desto größer ist das potenzielle Risiko.

Andere zu berücksichtigende Faktoren

Es gibt auch andere Kriterien, die bei verschiedenen Geschäften zu berücksichtigen und zu vergleichen sind, z. B.:

• Ob Kapitalabrufe erforderlich sein könnten oder nicht. Dies ist der Fall, wenn die Anleger aufgefordert werden, während der Haltedauer für unvorhergesehene Ausgaben oder Bedürfnisse einen höheren Beitrag zu leisten.
• Wie hoch die erwartete Exit-Cap-Rate ist.
• Wie hoch die Management- und Verwaltungsgebühren sind.
• Die Bedingungen der Fremdfinanzierung.

Immobilien-Crowdfunding erfordert mehr Sorgfalt als die Investition in einen Verbraucherkredit (bei dem jede Investition mit einer Risikobewertung versehen ist). Es gibt keine standardisierten Risikobewertungen. Sie werden wahrscheinlich eine Stunde oder mehr brauchen, um die Dokumente eines einzigen Geschäfts zu prüfen.