9 Mieterrechte, von denen Ihr Vermieter nicht will, dass Sie sie kennen

Im Jahr 2001 besuchte ich abends die juristische Fakultät gegenüber dem MacArthur Park, einem Platz, der auch als Open-Air-Markt im Zentrum von Los Angeles diente.

Es war weniger ein Park als vielmehr eine Grasinsel, auf der Kinder Frösche und Schildkröten auf dem Schwarzmarkt kauften, Junkies schwarzes Teer-Heroin und jeder einen Ausweis. Es war der hektische Teil der Stadt.

Über der juristischen Fakultät gab es Stepptanzkurse für Kinder. Bis zum heutigen Tag kann ich nicht an den Prozess des Briefings eines Falles denken: Problem, Regel, Analyse, Schlussfolgerung, ohne dass ich das Geräusch von Tip-Tip-Tapping im Hinterkopf habe.

Unter uns war eine Klinik für Mieterrechte, Inquilinos Unidos. Tagsüber arbeitete ich ehrenamtlich und half den Mietern, Beschwerden einzureichen oder Inspektionen zu beantragen.

Manchmal handelte es sich bei den Mietern um Familien, die aus dem Park herüberkamen und fragten, um wie viel ihr Vermieter die Miete erhöhen könne, oder sie beteuerten, dass ihr Sohn oder ihre Tochter Asthma habe und die Kakerlaken oder die Kakerlakenbehandlung ihre Lunge belaste.

Diese Stimmen gehörten zu Körpern. Die Stimmen hatten ein festes Zuhause – Wände aus Fleisch und Knochen. Die Körper, zu denen sie gehörten, hatten das nicht. Die Körper wurden hinausgedrängt, während neue, hellhäutigere und privilegiertere Körper einzogen.

Wir alle wissen, dass dies kein Phänomen ist, das nur in diesem belebten Teil von L.A. auftritt.

Besonders gefährdet sind die Mieter. Laut einer Erhebung des US Census Bureau aus dem Jahr 2016 wohnen über 37 % der US-Haushalte zur Miete.

Wie viele Mieter kennen ihre Rechte als Pächter?

Es kann schwer sein, sich stark und gerüstet zu fühlen, wenn man gegen seinen Vermieter antritt, aber man hat Rechte. Wenn Sie spezielle Fragen zu Ihren Rechten als Mieter haben oder Zugang zu Organisationen für Mieterrechte benötigen, können Sie die Nummer 2-1-1 wählen oder hier nach Ihrem örtlichen Büro suchen.

Fürs Erste hier eine kurze Zusammenfassung von 10 Rechten, die alle Mieter kennen sollten.

Ihre Wohnung muss bewohnbar sein

Alle Mieter haben ein Recht auf eine saubere, bewohnbare Wohnung. Es ist die Pflicht des Vermieters, diesen Standard zu halten.

Zum Beispiel muss er dafür sorgen, dass Türen und Fenster nicht kaputt sind, dass Dächer und Wände kein Wasser durchlassen, dass die Leitungen sowohl warmes als auch kaltes Wasser liefern und dass es kein Ungeziefer oder Schädlinge gibt.

Grundsätzlich haben alle Mieter das Recht, nicht in Slums zu leben.

Ein Slum ist eine dicht besiedelte städtische informelle Siedlung, die durch Substandard-Unterkünfte und Elend gekennzeichnet ist. Während sich Slums in ihrer Größe und anderen Merkmalen unterscheiden, fehlt es den meisten an zuverlässigen sanitären Einrichtungen, einer Versorgung mit sauberem Wasser, zuverlässiger Elektrizität, Strafverfolgung und anderen grundlegenden Dienstleistungen.

Wenn Sie in einer unbewohnbaren Wohnung leben, sollten Sie sich zunächst mündlich bei Ihrem Vermieter beschweren.

Sie sollten rechtzeitig eine Antwort auf Ihre Beschwerde erhalten

Wenn eine Wohnung nicht bewohnbar ist, ist der Vermieter verpflichtet, dies sofort zu beheben. Technisch gesehen ist es ihm auch untersagt, während dieser Zeit Miete zu verlangen.

Verstehen Sie dies jedoch nicht als ein grünes Licht, um die Miete nicht mehr zu zahlen. Am besten ist es, wenn Sie weiter Miete zahlen, damit Sie Ihren Teil der Abmachung einhalten können. Wenn die Dinge so weit eskalieren, dass der Mieter es tun muss, kann er die Miete zurückfordern, die er für die Zeit gezahlt hat, in der die Wohnung baufällig war.

Damit hat der Mieter die Oberhand, denn wenn er klagen muss, hat er alles gut dokumentiert.

Sie haben das Recht auf Intervention durch Dritte, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig reagiert

Wenn Sie ein Problem in Ihrer Wohnung haben, sollten Sie Ihren Vermieter zunächst mündlich benachrichtigen. Wenn keine Maßnahmen ergriffen werden, schreiben Sie einen datierten Brief, in dem Sie das Problem schildern. Dieser Brief sollte Fotos mit Zeitstempeln enthalten.

Im schlimmsten Fall kann der Mieter eine Beschwerde bei der Wohnungsbehörde einreichen und eine Inspektion beantragen und den Vermieter auffordern, das Problem zu beheben. In jeder Stadt gibt es ein anderes Formular. Hier finden Sie Informationen darüber, wie das Verfahren in L.A. eingeleitet werden kann.

Sie haben das Recht zu klagen, wenn der Vermieter die 60-tägige Frist nicht einhält

Wenn das Problem nicht behoben wird, nachdem die Stadt Ihrem Vermieter eine 60-tägige Frist gesetzt hat, ist es an der Zeit zu klagen, um die Miete zurückzuerhalten, die Sie gezahlt haben, während Sie in einer unbewohnbaren Wohnung lebten.

Diese Website kann Sie mit einem örtlichen Immobilienanwalt verbinden.

Wenn Sie in einer illegal umgewandelten Einheit leben, haben Sie immer noch diese Rechte und Schutzmaßnahmen

Am 2. Dezember 2016 rief ein Freund an. Sein Kind wurde vermisst und er hatte die Nachricht erhalten, dass in einem umgebauten Lagerhaus in Oakland namens Ghostship ein Feuer ausgebrochen war.

Die Tragödie erschütterte den Kern der queeren Community. Es schien, als würden wir 2016 alle in Flammen aufgehen – in Nachtclubs, bei Protesten und jetzt in unseren umgebauten Wohnräumen.

Im Jahr 2011 begann New York City nach einem tödlichen Brand in illegal umgewandelten Wohnungen in Queens, hart gegen umgewandelte Wohnräume vorzugehen. Doch angesichts steigender Mieten werden die Menschen immer kreativer mit ihrem Wohnraum.

Allerdings gilt: Menschen, die in illegal umgewandelten Wohnungen leben und dort Miete zahlen, haben immer noch den gleichen Schutz wie alle anderen Mieter.

Allerdings – und das gilt für alle – ist die beste Vorsichtsmaßnahme, einen Scheck für die Miete auszustellen und auf der Memo-Zeile „Miete für .“ zu vermerken. Außerdem ist es gut, sich jedes Mal Quittungen zu besorgen.

Damit können Sie bestätigen, dass Sie ein zahlender Mieter sind, und es entsteht ein Nachweis für die Zeit, die Sie in der Wohnung verbracht haben, falls Sie jemals vor Gericht gehen müssen.

Sie haben das Recht, benachrichtigt zu werden, bevor Ihr Vermieter die Wohnung betritt

Wann kann ein Vermieter meine Wohnung betreten? Das scheint die häufigste Frage zu sein, die ich im Laufe der Jahre gehört habe.

Menschen erhalten oft Mitteilungen, dass ihr Vermieter die Wohnung besichtigen soll, fühlen sich aber dadurch in ihrer Privatsphäre verletzt. Manche Leute haben sich darüber beschwert, dass der Vermieter ihre Wohnung ohne ihre Erlaubnis betreten hat.

Es sei denn, es handelt sich um einen Notfall (der keine Vorankündigung erfordert), dann muss Ihr Vermieter Sie 24 Stunden vorher informieren.

Dabei kann es sich um eine Besichtigung, Reparaturen oder den Einlass von Arbeitern handeln. Und selbst mit dieser Vorankündigung dürfen die Vermieter die Wohnung nur während der normalen Geschäftszeiten betreten.

Mieterhöhungen haben ihre Grenzen

Bei mietkontrollierten Wohnungen kann die Miete nur einmal im Jahr erhöht werden, und die Miete darf nur um einen bestimmten Prozentsatz steigen, der je nach Stadt variiert. Nur in bestimmten Bundesstaaten gibt es eine Mietpreiskontrolle, in der Regel dort, wo es einen Wohnungsmangel gibt.

In Teilen von Kalifornien gibt es eine Mietpreiskontrolle, ebenso in New York, New Jersey, Maryland und Washington D.C. Im Allgemeinen legen die Gesetze zur Mietpreiskontrolle fest, wann, warum und um wie viel ein Vermieter die Miete erhöhen kann.

Auch dort, wo es eine Mietpreiskontrolle gibt, gelten die Gesetze nur für bestimmte Gebäude. Die New Yorker Mietkontrollgesetze gelten beispielsweise nur für Gebäude, die vor 1947 gebaut wurden, und setzen voraus, dass der Mieter dort seit dem 1. Juli 1971 ununterbrochen wohnt.

Ungeachtet dessen, was ein Vermieter auf dem freien Markt für die Miete verlangen könnte, kann er die Miete bei jeder Verlängerung des Mietvertrags nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen – keine Überraschungen.

Gesetze zur Mietpreiskontrolle verlangen im Allgemeinen, dass Ihr Vermieter Ihnen mindestens 30 Tage im Voraus mitteilt, ob er eine Mieterhöhung plant, wenn Sie Ihren Mietvertrag verlängern.

Wenn Sie in einer nicht mietkontrollierten Wohnung leben und einen Mietvertrag haben, kann Ihre Miete erst nach Ablauf des Mietvertrags erhöht werden (es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes).

Wenn Sie jedoch in einer nicht mietkontrollierten Wohnung leben und von Monat zu Monat mieten, kann die Miete leider jederzeit erhöht werden, sofern der Vermieter eine entsprechende schriftliche Mitteilung macht.

Das Recht auf Rückgabe der Kaution

Mieter haben das Recht, ihre Kaution innerhalb von 21 Tagen nach Räumung der Wohnung zurückzubekommen. Dies gilt landesweit, allerdings kann der Betrag, den man zurückbekommt, je nach Zustand der Wohnung variieren.

Für den einbehaltenen Betrag sollte der Mieter eine Einzelaufstellung erhalten, aus der hervorgeht, was von der Kaution abgezogen wurde, sowie einen Dollar-Betrag für jeden Posten auf der Liste.

Wenn Sie in einer mietkontrollierten Wohnung leben, haben Sie außerdem Anspruch auf die Zinsen für Ihre Kaution – wahrscheinlich nicht viel, aber immerhin etwas. Im Allgemeinen hat der Mieter Anspruch auf einfache Zinsen zu dem Satz, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Kautionszinsen gilt.

Bei einer Kaution von 1.000,00 $ und einem Zinssatz von 1,7 % beträgt die fällige Zinszahlung also 17,00 $. Der Zinssatz für die Kaution richtet sich nach dem städtischen Recht, nicht nach der Mietverordnung. Dies kann variieren, aber hier finden Sie eine Liste mit Informationen zu den einzelnen Bundesstaaten.

Ihre Rechte im Falle einer Zwangsräumung

Wenn Sie in einer mietkontrollierten Wohnung leben, gibt es eine kleine Anzahl spezifischer Gründe, aus denen Sie geräumt werden könnten.

Sie sind folgende: Nichtzahlung der Miete, Belästigung, Beschädigung der Mieteinheit, unzumutbare Beeinträchtigung des Komforts oder der Sicherheit anderer Mieter, Verwendung der Mieteinheit für illegale Zwecke und Verletzung des Mietvertrags.

Wenn Sie nicht in einer mietkontrollierten Wohnung leben, können Sie leider aus jedem beliebigen Grund zwangsgeräumt werden.

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass Sie, sobald Sie einen Räumungsbescheid erhalten – je nach Grund entweder mit 14- oder 30-tägiger Frist -, aus Ihrer Wohnung geworfen und sofort zwangsgeräumt werden können, wenn Sie nicht innerhalb der in dem Bescheid angegebenen Frist ausziehen. Das ist nicht wahr.

Wenn die Frist in der Kündigungsmitteilung abgelaufen ist, beendet sie lediglich Ihr Mietverhältnis oder die Vereinbarung/den Vertrag zwischen Ihnen und dem Vermieter. Damit kann der Vermieter nur noch den Räumungsprozess einleiten.

Glücklicherweise hat der Gesetzgeber den Mietern eine angemessene Zeitspanne eingeräumt, um angesichts einer drohenden Zwangsräumung eine neue Wohnung zu finden – selbst wenn Sie monatelang die Miete nicht bezahlt haben.

Sie haben auch andere Rechte, um die Miete, die Sie schulden, möglicherweise zu reduzieren. Denken Sie daran, dass die einzige Person, die Sie zwangsräumen kann, ein Hilfssheriff ist – Ihr Vermieter hat bis dahin kein Recht auf Besitz in Ihrer Wohnung.

Es ist ein schwerwiegendes Vergehen, wenn er Sie aussperrt oder Sie oder Ihr Eigentum gewaltsam entfernt.

Im Durchschnitt dauert der Räumungsprozess etwa 5-6 Wochen, aber manchmal kann es auch länger dauern. Hier ein kurzer Zeitplan für den schlimmsten Fall:

1. Sie erhalten eine 14-tägige Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete.
2. Irgendwann nach Ablauf der 14 Tage stellt Ihnen der Vermieter eine Vorladung und eine Klage auf Zwangsräumung zu.
3. Sobald Sie die Vorladung und die Klage erhalten haben, wird etwa 10 Tage später eine Anhörung angesetzt.
4. Wenn bei der Anhörung ein Urteil zu Gunsten des Vermieters gefällt wird, wird 10 Tage später eine Vollstreckung erlassen.
5. Sie erhalten eine letzte 48-stündige Frist, bevor der Hilfssheriff kommt, um Sie zu räumen.

Sie sehen also, selbst im schlimmsten Fall haben Sie noch mindestens vierzehn Tage Zeit. Und es sind etwa fünf Wochen, wenn der Vermieter die Räumung sofort durchführt und alles nach Plan läuft – was oft nicht der Fall ist.

Denken Sie daran, dass Sie diese Frist oft verlängern und den Vermieter oder das Gericht um zusätzliche Zeit bitten können, wenn Sie sie brauchen.

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Meiner Erfahrung nach lassen sich viele Angelegenheiten mit einem einfachen Schreiben klären, aber im Zweifelsfall ist es immer am besten, sich von Anwälten für Wohnungsfragen unterstützen zu lassen, die sich mit Ihren Rechten auskennen und das Bürgerliche Gesetzbuch in Ihrer Gegend zitieren können.

Mietergewerkschaften im ganzen Land organisieren Kampagnen zur Verbesserung der Gesetze zur Unterstützung der Mietstabilisierung, der Räumung aus triftigem Grund, der Durchführung von Inspektionen und zur Ausstattung der Mieter mit einem grundlegenden Gesetzbuch der Rechte.

Wenn Sie ein besorgter Mieter sind, wenden Sie sich an Ihre örtliche Mietergewerkschaft und erfahren Sie, wie Sie sich engagieren können.

Es gibt auch eine Menge Online-Ressourcen. Es gibt das U.S. Department of Housing and Urban Development, und es gibt viele Websites für fairen Wohnungsbau und Interessenvertretungen von Mietern, wie z. B. das Housing Rights Center.

Was auch immer Sie tun, denken Sie immer daran: Wohnen ist ein Menschenrecht, und Sie – eigentlich jeder Mieter – haben ein Recht auf einen sicheren, angemessenen Ort zum Leben.

Melissa Chadburn ist Everyday Feminism Reporting Fellow. Melissa Chadburn hat für Guernica, Buzzfeed, Poets & Writers, Salon, American Public Media’s Marketplace, Al Jazeera America und Dutzende anderer Stellen geschrieben. Sie ist Stipendiatin des The Economic Hardship Reporting Project. Ihr Essay The Throwaways“ wurde in den Zeitschriften Best American Essays und Best American Nonrequired Reading mit einer lobenden Erwähnung bedacht. Ihr Debütroman, A Tiny Upward Shove, erscheint demnächst bei Farrar, Straus und Giroux.