Top 10 juridiske forpligtelser for udlejere i New Jersey

New Jersey-udlejere skal følge specifikke statslige (samt føderale og ofte lokale) regler, når de udlejer til lejere. Lovgivningen om udlejere og lejere i New Jersey dækker alt fra spørgsmål, du skal medtage i en lejeansøgning, til hvordan og hvornår du kan forhøje huslejen eller opsige et lejemål. Hvis du ikke overholder dit juridiske ansvar, kan det føre til dyre tvister med lejerne og store økonomiske sanktioner (f.eks. hvis du undlader at oplyse om farer ved blybaseret maling i lejemålet eller ulovligt diskriminerer, når du vælger lejere).

Her er ti måder at holde sig ude af juridiske problemer og drive en succesfuld ejendomsadministrationsvirksomhed i New Jersey.

Opfylde antidiskriminationslove

Hvor du annoncerer en ledig lejlighed, er det afgørende, at du forstår lovene om fair housing, og hvad du kan sige og gøre, når du vælger lejere. Dette omfatter, hvordan du annoncerer en lejebolig, hvilke spørgsmål du stiller i en lejeansøgning eller når du interviewer potentielle lejere, og hvordan du håndterer lejere, der lejer sig ind hos dig. Hvis du ikke kender og følger loven, kan det resultere i dyre klager over forskelsbehandling og retssager.

Selv om udlejere i New Jersey juridisk set har ret til at afvise ansøgere på grund af dårlig kredithistorik, negative referencer fra tidligere udlejere, tidligere adfærd, f.eks. konsekvent forsinket betaling af husleje, eller andre faktorer, der gør dem til en dårlig risiko, betyder det ikke, at alt er tilladt. Det står dig ikke frit for at diskriminere potentielle lejere på grund af deres race, religion, nationale oprindelse, køn, familiestatus (f.eks. hvis de har børn under 18 år) eller fysiske eller psykiske handicaps. Disse er “beskyttede kategorier” i henhold til den føderale Fair Housing Act fra 1968 med senere ændringer (42 U.S. Code § §§ 3601-3619 og 3631). Der er nogle få undtagelser fra de føderale antidiskriminationsregler, herunder ejerboliger med fire eller færre enheder og enfamiliehuse, så længe ejeren ikke ejer mere end tre udlejningsboliger ad gangen.

Den statslige lov i New Jersey forbyder også forskelsbehandling på grund af en persons seksuelle orientering, kønsidentitet eller indkomstkilde.

HUD’s websted indeholder omfattende oplysninger om loven om fair housing. Sørg også for at tjekke med din stats fair housing agency for yderligere love, der forbyder diskrimination eller begrænser udlejers undtagelser.

Følg statens huslejeregler

Alle udlejere ønsker, at deres lejere betaler huslejen til tiden og uden besvær. Hvis du har brug for at hæve huslejen eller smide en lejer ud, der ikke har betalt husleje, skal du være sikker på, at du overholder de specifikke regler og procedurer i New Jersey. Delstatslovgivningen regulerer flere huslejerelaterede spørgsmål, f.eks. hvor lang varsel (syv dage i New Jersey) udlejere skal give lejerne for at betale huslejen eller blive udsat for en retssag om udsættelse). Hvis du ejer en udlejningsejendom i Newark eller andre byer i New Jersey med huslejeregulering, skal du sørge for at tjekke de lokale regler. For nærmere oplysninger om statens huslejeregler, se New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rules.

Meet State Security Deposit Limits and Return Rules

Sikkerhedsdepoter er blandt de største kilder til tvister mellem udlejere og lejere. For at undgå problemer skal du være sikker på, at du kender statens regler, f.eks. depositumgrænsen (halvanden måneds leje i New Jersey) og rentekrav. Hvis du bruger en tjekliste for udlejer og lejer, når en lejer flytter ind i (og ud af) et lejemål, og sender en skriftlig specifikation af depositumdetaljerne, når lejeren forlader lejemålet, kan du i høj grad undgå tvister.

Sørg for beboelige boliger

Du er lovmæssigt forpligtet til at holde lejemålet beboeligt i New Jersey i henhold til en retlig doktrin kaldet “den underforståede garanti for beboelighed”. Hvis du ikke tager dig af vigtige reparationer, f.eks. et defekt varmelegeme, kan lejerne i New Jersey have flere muligheder, herunder retten til at tilbageholde husleje eller “repair and deduct.”

Every Landlord’s Legal Guide, af Marcia Stewart, Ralph Warner og Janet Portman (Nolo) indeholder omfattende råd om etablering af et reparations- og vedligeholdelsessystem, der kan hjælpe med at forhindre problemer, f.eks. tilbageholdelse af husleje eller skader på lejere på grund af mangelfulde forhold i lejemålet.

Udarbejd en juridisk skriftlig lejekontrakt eller lejeaftale

Den lejeaftale eller lejekontrakt, som du og din lejer underskriver, fastlægger det kontraktmæssige grundlag for dit forhold til lejeren og er fuld af vigtige forretningsmæssige detaljer, f.eks. hvor længe lejeren kan bebo lejemålet, og hvor meget lejen skal betales. Sammen med føderale, statslige og lokale love om udlejere og lejere fastsætter din lejekontrakt eller lejeaftale alle de juridiske regler, som du og din lejer skal følge.

Problemer opstår, når udlejere indføjer ulovlige klausuler i lejekontrakten, f.eks. et frafald af udlejers ansvar for at holde lokalerne beboelige, eller når udlejere undlader at give de lovpligtige oplysninger (omtalt i næste afsnit). Og selv om det ikke er påkrævet, at du dækker et bestemt spørgsmål i din lejekontrakt, f.eks. hvornår og hvordan du kan komme ind i lejemålet, kan du undgå alle former for tvister ved at bruge en effektiv og lovlig lejekontrakt og lejeaftale, der klart informerer lejerne om deres ansvar og rettigheder.

Gør lovpligtige oplysninger om blybaseret maling

I henhold til loven i New Jersey skal udlejere give visse oplysninger til lejerne (normalt i lejekontrakten eller lejeaftalen), f.eks. om lejemålet ligger i en oversvømmelseszone eller ej. Udlejere skal også overholde de påbudte føderale oplysninger om blybaseret maling på ejendommen, ellers risikerer de store økonomiske sanktioner.

Respekt for lejernes privatliv

Udlejere i New Jersey skal give en dags varsel, før de går ind i lejemålet for at foretage reparationer. For at undgå problemer skal du medtage en klausul i lejekontrakten eller lejeaftalen, der overholder loven, og som gør lejeren opmærksom på din ret til at komme ind i lejemålene; du skal også føre skriftlige optegnelser over dine anmodninger om at komme ind i lejemålene.

Lad være med at tage gengæld mod en lejer, der udøver en lovbestemt ret

Det er ulovligt at tage gengæld i New Jersey – f.eks. ved at forsøge at hæve huslejen eller smide en lejer ud, fordi han har klaget over usikre levevilkår. For at undgå problemer eller imødegå falske påstande om repressalier skal du oprette et godt papirspor for at dokumentere, hvordan du håndterer reparationer og andre vigtige fakta om dit forhold til din lejer.

Følg nøjagtige procedurer for opsigelse af et lejemål eller udsættelse af en lejer

Den statslige lovgivning angiver, hvornår og hvordan en udlejer kan opsige et lejemål. Hvis man ikke følger de juridiske regler, kan det resultere i forsinkelser (nogle gange omfattende) i forbindelse med opsigelse af et lejemål. New Jerseys love er meget specifikke med hensyn til mængden (tre dage) og typen af opsigelsesvarsel, som udlejere skal give lejere, der har overtrådt lejekontrakten, før de indgiver en sag om udsættelse af lejemålet. Se statslige love om ubetinget opsigelse og statslige love om opsigelse for overtrædelse af lejekontrakten for at få flere oplysninger om disse typer af opsigelsesvarsler i New Jersey.

Tag fordel af de juridiske ressourcer, der er tilgængelige for udlejere

Ud over de hundredvis af artikler på Nolo, herunder oversigter over udlejer- og lejelovgivning for hver enkelt stat, udgiver Nolo mange bøger for udlejere samt online lejekontrakter og lejeaftaler.

Sørg for at tjekke statslige agenturer, såsom U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) og statslige fair housing agencies, som giver nyttige juridiske oplysninger og publikationer på deres websteder. Du kan også finde nyttige vejledninger om lejers rettigheder og lov om udlejere og lejere på hjemmesiden for din stats statsadvokatur eller forbrugerbeskyttelsesagentur.

Til sidst, hvis du har juridiske spørgsmål om din lejebolig, bør du rådføre dig med en erfaren advokat for udlejere og lejere i New Jersey.