Det følgende er en kort forklaring på skøder i Texas. For at afgøre, hvilken der vil fungere bedst til din ønskede anvendelse, skal du kontakte en af vores ejendomsadvokater.
Hvad er et skøde?
Et skøde er et skriftligt dokument, der fastslår juridisk og retfærdig titel til fast ejendom. Selv om skødet kun er et af de dokumenter, der anvendes i de fleste transaktioner med fast ejendom, er det velsagtens det vigtigste dokument for køberen (Grantee), fordi det repræsenterer den overdragne titel og de forpligtelser, som sælgeren (Grantor) skylder køberen.
Texas’ vedtægter og retspraksis opstiller fem krav for, at et skøde er gyldigt. Skødet skal:
- være skriftligt;
- være underskrevet af sælgeren;
- indeholde købers navn;
- indeholde den juridiske beskrivelse af ejendommen; og
- være udleveret til og accepteret af køberen.
Different TypeS of Texas Real Estate Deeds
Der findes tre grundlæggende typer af almindeligt anvendte ejendomsdokumenter i Texas:
- General Warranty Deed – Indeholder både udtrykkelige og stiltiende garantier. Dette er den foretrukne form for skøde fra en købers synspunkt, fordi det udtrykkeligt garanterer hele titelkæden, og det binder sælgeren til at forsvare sig mod eventuelle mangler ved ejendomsretten, selv om disse mangler blev skabt før den dato, hvor sælgeren overtog ejendomsretten. Dette er den mest almindelige type skøde, der anvendes i transaktioner med boligejendomme.
- Special Warranty Deed – Sælger garanterer kun ejendomsretten fra det tidspunkt, hvor han overtog ejerskabet af ejendommen. Med andre ord er sælgeren kun forpligtet til at forsvare sig mod mangler ved ejendomsretten, der er opstået i den periode, hvor han var ejer. Special Warranty Deeds anvendes almindeligvis i kommercielle transaktioner.
- Deed Without Warranties – Dette er simpelthen en overdragelse af ejendommen uden nogen udtrykkelige eller stiltiende garantier. Sælgeren er således ikke forpligtet til at forsvare sig mod eventuelle mangler ved ejendomsretten, uanset hvornår de er opstået.
TEXAS ER EN “NOTICE” STATE
Som nævnt ovenfor skal overdragelser og aftaler vedrørende fast ejendom være skriftlige for at kunne håndhæves mellem parterne i en transaktion. For at kunne håndhæves over for tredjemand skal disse instrumenter imidlertid registreres i det offentlige register.
The Texas Recording Act findes i afsnit 13.001 i Texas Property Code. Denne lov kræver, at en overdragelse af fast ejendom eller en rettighed i fast ejendom eller et pantebrev eller et skøde skal anerkendes, beediges eller bevises og arkiveres som krævet ved lov for at være gyldig i forhold til en kreditor eller en efterfølgende Bona Fide-køber. Det uindregistrerede instrument er imidlertid bindende for alle parter i instrumentet, disse parters arvinger og for en efterfølgende køber, som IKKE betaler et værdifuldt vederlag, eller som HAR kendskab til instrumentet.
BONA FIDE PURCHASERS
Som du måske har bemærket, dækker Texas Recording Act kun en “overdragelse” af fast ejendom eller “en interesse i et pant eller et skøde af tillid”. Bona Fide Purchaser Doctrine, der er skabt ved common law eller retspraksis, træder ind og bestemmer, at visse overdragelser eller interesser i fast ejendom ikke kan håndhæves over for en efterfølgende køber mod betaling af værdi, medmindre denne efterfølgende køber havde faktisk eller konstruktivt kendskab til den tidligere overdragelse.
For at præcisere, giver Bona Fide Purchaser Doctrine mulighed for, at en efterfølgende køber kan få forrang over en tidligere konkurrerende rettighed i fast ejendom, når den efterfølgende køber (1) har erhvervet overdragelsen eller rettigheden (2) mod værdi (3) i god tro og (4) uden varsel om det tidligere krav.
TYPER AF KENDTGØRELSE
Der kan være forskellige former for varsel. Den første og stærkeste form for meddelelse er “faktisk meddelelse”. Faktisk meddelelse foreligger, når den efterfølgende køber ved med sikkerhed, at den tidligere konkurrerende rettighed eksisterer – han har set dokumentet.
Den anden form for meddelelse er “konstruktiv meddelelse”. Denne form for meddelelse stammer fra loven – så snart et instrument er korrekt registreret, har verden en konstruktiv meddelelse om din interesse.
Den tredje og sjældent nævnte form for meddelelse er “Inquiry Notice”. Denne form for meddelelse foreligger, hvis den faste ejendoms udseende er af en sådan art, at den efterfølgende køber burde have stillet flere spørgsmål (eller have forhørt sig) om ejendomsretten til ejendommen. Hvis grundejer A f.eks. forsøger at sælge køber B en ledig grund, men der er bygget et hus på grunden, vil B blive anklaget for Inquiry Notice, selv om B aldrig havde set grunden eller det hus, der er bygget på den.
The Farah Law Firm is Here to Help You
Vores advokatfirma er her for at føre dig trin for trin gennem processen. Når først en kontrakt er underskrevet, kan det være for sent eller meget svært at rette fejl, så lad os hjælpe dig nu. Vores kontor er bekvemt placeret i Mansfield, lige midt i Dallas-Fort Worth Metroplex. Ring til vores ejendomsadvokater i Texas i dag, og lad vores erfaring og store viden om Texas Property Code give dig ro i sindet ved at sikre, at dit næste køb eller salg gennemføres korrekt.
Kontakt os for at få ro i sindet!