Lån til fabrikerede og mobile hjem – lån til et mobilt eller standard hjem?

Mobilt, fabrikeret eller modulopbygget?

Det, du kalder et “mobile home”, er sandsynligvis et “manufactured home”, selv om huset er – eller engang var – mobilt. Begge udtryk fungerer, men de fleste långivere undgår at yde lån til ejendomme, der kategoriseres som mobile homes.

• Mobile homes er fabriksbyggede huse, der er fremstillet før den 15. juni 1976. De kan være meget flotte huse, men de blev bygget, før lovgivere krævede visse sikkerhedsstandarder. De fleste – om end ikke alle – långivere er tilbageholdende med at låne på disse ejendomme.
• Manufakturhuse er fabriksbyggede huse, der er opført efter den 15. juni 1976. De er omfattet af National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act of 1974, og de skal opfylde de sikkerhedsstandarder, der er fastsat af U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Disse regler kaldes ofte HUD Code. Fabrikshuse er bygget på et permanent metalchassis og kan flyttes efter installationen, men det kan forstyrre finansieringen.
• Modulhuse er fabriksbyggede huse, der samles på stedet og skal opfylde alle de samme lokale bygningsregler som byggede huse på stedet i stedet for dem, der kræves i henhold til HUD-koden. De er normalt permanent installeret på et betonfundament. Ligesom byggede huse på stedet har modulære huse tendens til at holde værdien og værdsætte mere end fabrikerede eller mobile huse, så det er nemmere at få lån til disse huse.

Lån til løsøre

Lån til løsøre anvendes ofte til mobile og fabrikerede huse, når huset skal ind i en park eller et fællesskab af fabrikerede huse. Et chattelån er et lån kun til boligen i modsætning til et lån til boligen og grunden sammen.

Disse lån er teknisk set lån til personlig ejendom og ikke lån til fast ejendom. De er også tilgængelige, når du allerede ejer grunden, og du kun låner til boligen.

Da du ikke medtager fast ejendom med denne type lån, kan du holde dit lån mindre. Lånebehandlingsomkostningerne bør også være lavere end lukkeomkostningerne ved gæld i fast ejendom. Lukningsprocessen er typisk hurtigere og mindre involveret end ved lukning af et almindeligt realkreditlån.

Det sagt, er der også nogle ulemper ved denne type lån. Rentesatserne er højere, så din månedlige betaling inklusive renteudgifter vil sandsynligvis være lige så meget, hvis ikke mere end ved et almindeligt realkreditlån, selv om du låner mindre. Tilbagebetalingsperioderne kan også være markant kortere med løbetider på blot 15 eller 20 år, selv om nogle långivere tillader længere lån. En kortere løbetid resulterer også i højere månedlige betalinger, men du vil betale gælden hurtigere af.

En undersøgelse foretaget af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) viste, at lånebeløb og behandlingsgebyrer var 40 % til 50 % lavere på løsørelån sammenlignet med realkreditlån, og at den årlige rente i procent (ÅOP) på løsørelån var 1,5 % højere.

Fabrikhusforhandlere og specialiserede långivere tilbyder almindeligvis løsørelån.

Statslige låneprogrammer

Flere statsstøttede låneprogrammer kan gøre det mere overkommeligt at låne til et fabrikeret hus. Hvis du opfylder kriterierne for at kvalificere dig til disse programmer, kan du låne fra realkreditudbydere, der får en tilbagebetalingsgaranti fra den amerikanske stat (US. regeringen – hvis du ikke tilbagebetaler lånet, træder regeringen ind og betaler långiveren.

Disse statsstøttede låneprogrammer er sandsynligvis din bedste mulighed for at låne, men ikke alle mobile og fabrikerede huse vil kvalificere sig.

To typer af FHA-lån

FHA-lån er forsikret af Federal Housing Administration. Disse lån er særligt populære, fordi de har lave udbetalinger, faste rentesatser og forbrugervenlige regler.

Flere kriterier skal være opfyldt for at være berettiget til et FHA-lån. Huset skal være bygget efter den 15. juni 1976. Det skal være i overensstemmelse med HUD Code og opfylde andre lokale krav. Ændringer af hjemmet kan bringe det ud af overensstemmelse. Hver sektion af huset skal være forsynet med det røde certificeringsmærke (eller HUD-mærke).

Der er to FHA-programmer til rådighed for fabrikerede husejere.

• FHA Title II-lån omfatter det populære 203(b)-lån, som også bruges til byggede huse på stedet. De giver købere mulighed for at foretage udbetalinger på så lidt som 3,5%. Du betaler dog en up-front realkreditforsikringspræmie samt løbende realkreditforsikring med hver månedlig betaling. Du skal have en god kredit score for at kvalificere dig til et FHA-lån, men din kredit behøver ikke at være perfekt. Du kan bruge gavepenge til at finansiere din udbetaling og lukkeomkostninger, og du kan endda få sælgeren til at hjælpe dig med disse omkostninger. Titel II-lån er ejendomslån, så du skal købe grunden og boligen sammen, og boligen skal være permanent installeret på et godkendt fundamentsystem. Lånenes løbetid kan være så lang som 30 år.
• FHA Title I-lån er tilgængelige for personlig ejendom, hvilket er nyttigt, når du ikke vil eje den jord, som dit hjem ligger på. Din lejekontrakt skal dog opfylde FHA-retningslinjerne, hvis du planlægger at placere boligen på en udlejningsplads. De krævede udbetalinger kan være så lave som 5%, men dette krav kan variere fra långiver til långiver, og det afhænger af din kreditvurdering. Yderligere krav til afsnit I-lån omfatter, at boligen skal være din primære bopæl, og at installationsstedet skal omfatte kloak- og vandforsyning. Helt nye fabrikshuse skal indeholde en etårig garanti, og en HUD-godkendt vurderingsmand skal inspicere grunden. Titel I-lån kan også bruges til at købe en grund og et hus sammen. De maksimale lånebeløb er lavere end maksimumbeløbene for afsnit II-lån, og lånevilkårene er kortere. Den maksimale tilbagebetalingstid er 20 år for et single-wide-hus og en grund.

Veterans Administration (VA) Loans

VA-lån er tilgængelige for medlemmer af militæret og veteraner, og de kan bruges til fabrikshuse og modulhuse. VA-lån er særligt attraktive, fordi de giver dig mulighed for at købe uden udbetaling og uden månedlig realkreditforsikring, forudsat at långiveren tillader det, og du opfylder kredit- og indkomstkravene. Men hvis du springer udbetalingen over, betyder det, at du får højere månedlige betalinger, og at du betaler mere i renter i løbet af løbetiden. Kravene til et VA-lån på et fabrikeret hus omfatter:

• Huset skal være permanent fastgjort til et fundament.
• Du skal købe huset sammen med den jord, det ligger på, og du skal give hjemmet titel som fast ejendom.
• Huset skal være en primær bolig, ikke en anden bolig eller en investeringsejendom.
• Huset skal opfylde HUD-koden og have HUD-mærkerne vedhæftet.

Hvor skal man låne

Som med ethvert lån kan det betale sig at shoppe blandt flere forskellige långivere. Sammenlign omhyggeligt rentesatser, funktioner, lukkeomkostninger og andre gebyrer. Lånetypen og den långiver, du arbejder med, kan være særlig vigtig i forbindelse med lån til mobile homes. Du har et par muligheder for at finde en långiver.

• Forhandlere: Bygherrer, der sælger fabrikshuse, arrangerer typisk finansiering for at gøre det lettere for kunderne at købe. I nogle tilfælde kan din bygherres relationer være din eneste mulighed for finansiering, når du køber et nyt hus. Spørg også din bygherre om en liste over flere andre ikke-tilknyttede långivere.
• Specialiserede långivere: Flere realkreditlånere specialiserer sig i lån til mobile og fabrikerede huse, og om nødvendigt også jord. Specialiserede långivere er mere fortrolige med aspekterne ved køb af fabrikerede huse, så de er mere villige til at tage imod ansøgninger om disse lån. Du skal sandsynligvis arbejde med en långiver, der fokuserer på markedet for fabrikerede huse, hvis du ikke ejer jorden eller ikke vil fastgøre huset permanent til et fundamentsystem. Denne type långiver vil også være bedst, hvis du køber et hus, der ikke er helt nyt, et, der har fået foretaget ændringer, eller hvis du ønsker at refinansiere en eksisterende gæld i et fabrikeret hus.
• Standardlångivere: Hvis du både køber et hus og den jord, det ligger på, og hvis huset er permanent installeret på et fundamentsystem, vil du have lettere ved at låne hos en standardlångiver. Mange lokale banker, kreditforeninger og realkreditinstitutter kan tage imod disse lån.

Få anbefalinger til gode långivere fra folk, du har tillid til. Start med din ejendomsmægler, hvis du ikke er sikker på, hvem du skal spørge, eller henvend dig til ansatte og beboere i mobile home-parker og folk, du kender, som har lånt penge til at købe fabrikshuse.

Forskellige långivere, forskellige regler

Selv om nogle af de lån, der er beskrevet ovenfor, er bakket op af den amerikanske regering, har långivere stadig lov til at fastsætte regler, der er mere restriktive end de statslige retningslinjer. Disse “overlays” kan forhindre dig i at låne, men andre banker anvender måske andre regler. Det er endnu en grund til, at det kan betale sig at shoppe rundt – du skal finde en långiver med konkurrencedygtige omkostninger, og du skal finde en långiver, der vil imødekomme dine behov.

Køb af en bolig kan være den største investering, du foretager i dit liv, men fabrikshuse er typisk mere overkommelige end byggede huse på stedet. De kan gøre boligejerskab tilgængeligt, især for forbrugere med lavere indkomster og dem, der bor i landområder, hvor entreprenører og materialer ikke er let tilgængelige.