Vi kender alle nogen, der er fantastisk til at finde de bedste tilbud rundt omkring. De behøver ikke at vente til Black Friday for at score et billigt fjernsyn, og de handler i genbrugsbutikker, men ligner altid en million kroner. Er der en måde at gøre det samme med fast ejendom, hvor det at finde et billigt hjem kan spare dig tusindvis af dollars i renter og gebyrer?
Lauren Rosin er ejendomsmægler i Arizona, der arbejder med investorer på udkig efter tilbud. Hun råder købere, der leder efter billige huse, til at “Partner dig selv med nogen, der er på markedet, ikke nogen, der sidder fast på MLS” (multiple listing service).
“De fleste af mine investeringer er uden for markedet, og når de kommer på MLS, bliver de budt op,” tilføjer hun.
Hvis du prøver at finde ud af, hvordan du finder billige huse at købe, så tag et kig på nogle af vores tips og brug dem til at danne en strategi for husjagt.
Find billige huse: Huse til salg i øjeblikket
For at finde et røverkøb skal du kigge nærmere på MLS-listerne. Målret boliger, der har været på markedet i lang tid. Disse sælgere er normalt villige til at indgå en aftale, især hvis købssæsonen i dit område næsten er forbi, og de har brug for at flytte sig.
Sammen med et højere antal dage på markedet kan du måske se en nylig prisnedsættelse. Hvis sælgeren har sænket sin pris, tyder det sandsynligvis på to ting; de har et spillerum i deres udbudspris, og de har ikke modtaget nogen tilbud.
Hvis du er handy og villig til at lægge arbejde i det, skal du kigge efter “som det er” i beskrivelserne i listen. Det er som regel et fingerpeg om, at boligen er en fixer-upper, som du kan købe til en god pris. Men pas på, at du ikke kommer ind over dit hoved, og sørg for stadig at få hjemmet inspiceret. Du kan miste de penge, du sparer på boligens købspris, på de reparationer, der er nødvendige for at gøre boligen beboelig.
Du kan også kigge efter ledige eller arvede boliger. Nogle byer offentliggør en liste over ledige boliger, som du kan finde på byens websted. Disse lister vil have kategorier på en, to eller tre, som angiver, hvor længe boligen har stået tom, og hvilken stand boligen er i. Før du køber fra denne liste, skal du være opmærksom på, at i nogle jurisdiktioner skal boliger, der når op i kategori tre – det værste niveau – blive fuldt ud i overensstemmelse med lovgivningen, før byen udsteder et beboelsescertifikat.
Find mulige arvede boliger ved at læse dine lokale dødsannoncer og derefter søge i ejendomsskatteprotokollerne for at finde den afdødes ejendom. Selv om de måske har brug for nogle kosmetiske opdateringer, er det usandsynligt, at de er i så dårlig stand som en kategori tre-lejlighed. Slægtninge til en afdød person vil måske bare gerne slippe af med ejendommen – og dens ansvar – hurtigt og til en rimelig pris.
Hvis du virkelig ikke har heldet med dig, så udvid dit søgeområde til også at omfatte mere fjerntliggende kvarterer. Når du handler boliger på et budget, skal du være fleksibel. Områder, der ligger længere væk fra bycentrene, kan have lavere boligpriser.
Også for-sale-by-owner-lister kan være et potentielt røverkøb. Sælgerne sparer allerede på ejendomsmæglerens provision, så de behøver ikke at tjene så meget på salget. Men uden en mægler har de måske en opblæst idé om deres boligs værdi, og du skal måske uddanne dem om markedet.
Find billige huse: Boliger uden for markedet
Læn dig op ad dit netværk, og giv besked om, at du ønsker at købe en bolig. Mund-til-mund-på-mund-politik kan fortælle dig, hvem der måske har brug for at flytte, før de overhovedet har opført deres bolig på listen. Hold et øre åbent for livsomstændigheder – som f.eks. et jobtilbud i en anden stat eller en skilsmisse – der kan føre til en flytning. Nogle gange kan du fremsætte et tilbud, før sælgeren overhovedet har opført sin bolig på listen.
Dør-knocking er en anden velafprøvet metode til at finde boliger, der ikke er på markedet. Vælg et kvarter, hvor du gerne vil bo, og kør rundt og kig efter boliger, der måske passer til dine kriterier. Præsenter dig selv for ejeren og se, om de er villige til at tale om at sælge eller overvejer at flytte inden for det næste år eller deromkring. Selv hvis de ikke er åbne over for at sælge, kender de måske en nabo, der planlægger at flytte.
Find billige huse: Short sales
Short sales er boligsalg, hvor sælgeren er på vej mod tvangsauktion. Den nuværende ejer har samarbejdet med sin långiver om at arrangere et salg af boligen med enten et tab på realkreditlånet eller for det aktuelle udestående beløb.
Short salg kan være risikabelt, især hvis de er initieret af banken. Hvis sælgeren nægter at flytte ud, kan du blive nødt til at afholde omkostningerne til udsættelse efter lukningen. Bankerne indsamler og beholder nogle gange flere tilbud, idet de forsøger at få mest muligt ud af ejendommen og efterlader dig i uvished i månedsvis.
For at finde short sales skal du søge i rettens registre efter “preforeclosures” i dit område. De er nogle gange opført online, eller du kan være nødt til at gå ind på amtskontoret. Kontakt bureauer, der specialiserer sig i at repræsentere short sales, og bed om at blive føjet til deres mailingliste.
Når du giver et tilbud på et short sale, skal du muligvis forhandle med både den nuværende ejer og den bank, der ejer pantet i huset. Forhandlingerne kan blive vanskelige. Før du beslutter dig for at kigge på short sales, skal du finde en ejendomsmægler, der har erfaring med disse unikke salg.
Find billige huse: Foreclosures
Med en tvangsauktion ejer banken boligen. Det er ofte skridtet efter et kort salg mislykkes, og en af fordelene ved at købe en tvangsauktion frem for et kort salg er, at den tidligere ejer allerede er flyttet ud.
Finding af tvangsauktioner varierer efter by, amt og stat. Nogle byer opfører tvangsauktioner på byens hjemmeside; andre kræver, at bankerne offentliggør auktionslisterne i den lokale avis. Hvis du deltager i en tvangsauktion, skal du have bevis for midler og være i stand til at betale kontant for ejendommen.
Der er nogle alvorlige ulemper ved at købe en tvangsauktion. Du skal undersøge ejendommen på forhånd, og ofte får du ikke lov til at se ejendommen, før auktionen begynder, så du ved ikke på forhånd, hvordan den er indvendigt, eller om den er en god handel. Det er heller ikke ualmindeligt, at boligejere på tvangsauktion fjerner alt af værdi, helt ned til kobberrørene, når de forlader ejendommen.
Hvis du vinder en tvangsauktion, kan du få foretaget en inspektion af boligen, men du kan ikke forhandle prisen efter inspektionen. Din eneste mulighed er enten at fortsætte med salget eller gå væk, og du vil ikke få refunderet inspektionsgebyret.
Rosin anbefaler, at du sætter dig ind i de lokale love, før du byder på en tvangsauktion. “Der er trustee-stater og retsstater,” siger hun. “I en trustee-stat byder vi på huset, lægger 10.000 dollars ned, og næste dag skal pengene betales, og så er du færdig.”
På østkysten vil du opleve, at retslige stater kræver flere skridt for at foretage en tvangsauktion og en tilbagebetalingsperiode. Indløsningsperioder på op til seks måneder efter tvangsauktionsdekretet giver den tidligere ejer mulighed for at kræve sin ejendom tilbage, så du skal være forsigtig med dette.
Banker henviser til de boliger, de har taget tilbage i tvangsauktion, men ikke har solgt på auktion, som real estate owned eller REO. Søg efter dette udtryk plus det postnummer, hvor du ønsker at bo, for at finde ejendomme, der er ejet af banken. Fordi bank-ejede ejendomme allerede har været igennem en tvangsauktion, men ikke er blevet solgt, kan du være den eneste interesserede køber.
Der vil være mindre pres, når du køber en REO i forhold til at købe et hjem på auktion, du vil have tid til at se huset og eventuelt få overslag over eventuelle nødvendige reparationer, før du afgiver et tilbud.
Find billige huse: Særlige programmer
Der er to statsstøttede programmer, der kan hjælpe dig med at finde et billigt hus at købe, hvis du opfylder deres krav.
Det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD) Good Neighbor Next Door-program sælger enfamiliehuse i revitaliseringsområder med en rabat på 50 % i forhold til listeprisen. Du skal være politibetjent, lærer fra børnehaveklasse til 12. klasse, brandmand eller akutmediciner for at være berettiget til programmet. Boligerne kan findes på din stats liste og kan kun købes i syv dage.
Hvis du bliver godkendt til at købe en Good Neighbor Next Door-hjem, skal du underskrive et andet pantebrev på rabatbeløbet og bebo huset i mindst tre år. Efter tre år vil det andet pantebrev blive indfriet.
HUD Dollar Homes tilskynder til boligejerskab blandt familier med lav indkomst ved at tilbyde boliger til salg for 1 dollar. Det er REO-huse, der ikke er blevet solgt inden for de seneste seks måneder, og som har en aktuel markedsværdi på 25.000 dollar eller mindre. Du skal opfylde indkomstkravene og ansøge på din stats websted, som også er der, hvor du kan finde ledige boliger.
Det er en af Rosins foretrukne måder at få en ny investor til at købe et hus på. Hun vil råde dem til at købe og bebo boligen i den krævede minimumsperiode, mens de sparer penge op til deres næste investering, og derefter flytte ud og leje så snart de kan.
Hvordan finder man billige huse at købe?
Det korte svar er: Bliv kreativ og planlæg at lægge noget arbejde i det. Selv om du måske er heldig og falder over et godt tilbud, kan du øge dine chancer for at finde et billigt hus ved at lægge en plan og få hjælp fra en dygtig ejendomsmægler.