Du har hørt historierne og set reklamerne. Måske kender du endda nogen, der har købt et hjem billigt på en tvangsauktion.
Nu overvejer du at købe dit eget hjem.
Du har kontanter fra en opsparing eller en arv.
Og du er fristet af tvangsauktioner (hvor bankerne sælger tvangsauktioner for hurtigt at komme af med boligerne). Du ser trods alt muligheden for at få mange flere huse for mange færre penge.
Hvis dette lyder som dig, så lad mig give dig en ærlig introduktion til køb af huse på auktion.
Først vil jeg gerne gøre det klart: At købe et hus på auktion ER IKKE rigtigt for alle.
Du skal enten have kontanter eller være villig til at påtage dig et risikabelt, højrentet “hard money”-lån for at købe ejendommen.
Du skal være forsigtig.
Du skal vide, hvad du gør.
Og selv da er det risikabelt.
Men hvis du kan klare at købe et hus på auktion, kan du komme ind i et hus for så meget som 50 % under listeprisen.
DET FORKRAVEDE MARKED
Det er stadig rigeligt med tvangsauktioner på det amerikanske ejendomsmarked, selv om nogle områder (tænk Florida og Las Vegas) har langt flere end andre.
ForeclosureRadar, et omfattende værktøj til sporing af auktioner for ejendomsmæglere, oplyser, at 80 % af de boliger, der blev auktioneret i Californien i februar 2009, blev solgt til et gennemsnit på 36,3 % under noteringsprisen, og 40 % af de boliger, der blev solgt på auktioner, blev solgt med 50 % eller mere rabat. Ja, det er data fra februar 2009, men dine chancer for at få en killer deal på en bolig på auktionerne er kun stigende.
Lender Processing Services (LPS) forklarer, at antallet af tvangsauktioner i USA er steget støt i fem måneder i træk, og at den nuværende tvangsauktionsbeholdning i USA er på ca. 7.7 gange det historiske gennemsnit.
De tvangsauktionerede boliger er derude, men hvis du vil have din chance for en tvangsauktion, må du hellere være forberedt på at bruge ikke kun penge, men også en masse tid på at forberede dig…
AUktionsoplevelsen
Det første skridt i forberedelserne til at købe et hus på en trustee-auktion er at tage ned til auktionen og se, hvordan stemningen virkelig er. Auktionerne i hvert amt afvikles lidt forskelligt, og du vil gerne kende auktionsforholdene i netop dit område længe før du byder på auktionen. Vælg en uge og tag til auktionen hver morgen. Hvis du ikke kan komme derned på grund af din arbejdstid, kan du overveje at få en ven eller en slægtning til at opleve det hele og rapportere tilbage til dig.
Fair advarsel: Hvis du har et fuldtidsjob (og du ikke er i ejendomsbranchen), kan det være en udfordring at finde den nødvendige tid til at forberede dig på at byde på en boligauktion og foretage den nødvendige research.
Når du er på auktionen, skal du få en fornemmelse af budprocessen og den måde, folk opfører sig på. Læg f.eks. mærke til, at de fleste budgivere bærer solbriller og holder hænderne i lommerne; disse tricks hjælper dem med at undgå at vise deres følelser, uanset om det er spænding eller skuffelse.
TRACKING FORECLOSURES
Når du forstår auktionsprocessen, vil du begynde at spore tvangsauktioner.
Avisen om Trustee Sales eller Sheriffs salg offentliggøres ugentligt i en lokal avis i et par uger, før de sælges på auktion. Men ved blot at kigge i avisen får du ikke de opdaterede oplysninger, du virkelig har brug for.
I stedet skal du undersøge forskellige værktøjer til sporing af tvangsauktioner. ForeclosureRadar er en af de bedste tjenester, jeg har fundet til at finde pre-foreclosures i dine specifikke kriterier såsom postnummer, alder, antal senge og bade osv. og spore dem hele vejen til deres auktionsdato. Du kan endda downloade en ForeclosureRadar-applikation til din telefon, så du i stedet for at udskrive en daglig liste og tage den med dig til auktionen, kan du bare trække alle detaljerne om dagens auktion frem på din telefon. Når det er sagt, er ForeclosureRadar ikke gratis, og det er ikke tilgængeligt i alle 50 stater, så du skal muligvis selv foretage nogle undersøgelser.
DUE DILIGENCE
Dernæst kommer due diligence på de boliger, du følger.
Panthaver og panthaverpositioner
Følg det offentliggjorte startbud på din liste (som kan ændre sig), og se på positionen for den panthaver, der indleder tvangsauktionen.
Køb ALDRIG, ALDRIG en panthaver i anden position, eller en panthaver, der ikke er i første position for den sags skyld, medmindre du ved præcis, hvad du gør.
Hvis du har købt et pant i anden position på auktion, vil dit køb stadig være underordnet pantet i første position, som kan tvangsauktionere og udslette de underordnede pantrettigheder, så alle de penge, du har brugt, ville være spildt.
Bedrag en foreløbig titelrapport fra et titelfirma. Nogle titelfirmaer vil opkræve dig for dette, og andre vil give dig det gratis, hvis de føler, at de har en god chance for at få din forretning. Da auktionskøb kommer med alle eksisterende panterettigheder og byrder, vil en titelundersøgelse i form af en foreløbig titelrapport hjælpe med at identificere ting som IRS-panterettigheder eller forfaldne skatter, som du som den nye køber skal betale.
Husets tilstand
Nogle investorer er ligeglade med et tvangsauktioneret hus’ indvendige udseende, men hvis du planlægger at bo i det i et stykke tid eller endda at reparere og vende det, bør indersiden bekymre dig i det mindste noget.
At få adgang til hjemmets indre, før du byder på det, er ønskeligt, men ikke altid muligt. Hvis du har adgang til Multiple Listing Services via en mægler eller ejendomsmægler, kan du måske få billeder frem fra en gammel liste, da huset var til salg. Husk på, at disse billeder kan være helt anderledes end den nuværende tilstand af husets indre. Du kan vælge at kigge ind gennem vinduerne eller “tilfældigvis” smutte ind, hvis det er ledigt, men vær opmærksom på lovene og din sikkerhed!
Gør også din due diligence på flere boliger, som du gerne vil købe, og ikke kun én, for det er sandsynligt, at den, du har øjnene på, enten kan blive forsinket (og forsinket og forsinket) eller sælges til en højere pris, end hvad du er villig til at betale.
PENGE
Beregn det maksimale bud for hver ejendom, som du er interesseret i. Skriv det ned, og hold dig til dit maksimale bud, ikke en krone mere. Det er let at lade sig rive med af følelserne i budkrige, men at være villig til at lade en ejendom gå er dit sikkerhedsnet.
Mange af de online sporingssystemer har værktøjer til at estimere ARV (after repair value), men en mere præcis måde ville være at trække nylige sammenlignelige priser frem og selv beregne omkostningerne ved de estimerede reparationer. En venlig entreprenør kan være meget hjælpsom til at hjælpe dig med at prissætte værktøj og arbejdskraft for eventuelle reparationer, som du mener, der måske skal udføres. Hvis dit mål er at reparere og sælge ejendommen, skal du tage ARV og fratrække de anslåede reparationsomkostninger, dine holdingsomkostninger, udgifter til notering, hvis du vil notere den med en ejendomsmægler og den fortjeneste, som du også ønsker at tage.
Hvor får du pengene fra?
Du forventede vel ikke at gå til en bank og bede dem om et realkreditlån til at finansiere dit auktionskøb, gjorde du? På grund af de risici, der er forbundet med at købe et hus på auktion, kommer det ikke til at ske.
Alle stater har lidt forskellige love om køb af huse på auktion.
I Arizona skal du f.eks. kun lægge et depositum på auktionen, men du har kun et par dage til at betale det hele. I Californien skal du betale fuldt ud på auktionstrinene. Derfor skal du medbringe en kontantcheck på det fulde beløb af dit maksimale bud med kuratorens navn på. Hvis du får ejendommen for mindre end dit maksimale bud, får du pengene tilbage.
Mange mennesker har dog ikke penge nok til at betale kontant for et hus. I stedet bruger de “hårde penge”.
Hårde penge er en betegnelse for penge, der er lånt af en privat investor. Investoren låner dig pengene til en høj rente (typisk 12-18 %) og ser frem til, at du ikke er i stand til at betale afdragene tilbage til ham, så han kan tage ejendommen. Hard money kan være risikabelt, men hvis du har råd til at betale disse betalinger, og du tror, at du vil sælge ejendommen ret hurtigt, kan det fungere.
Hvis du vil bo i boligen
Det vil dog aldrig kunne betale sig at bruge hard money til at købe et hus, som du skal bo i, da hard money-lånene er kortfristede og har en høj rente.
Hvis du spekulerer på, om du kan spare penge ved at købe et tvangsauktioneret hus til at LEVE I, og du IKKE har et engangsbeløb i kontanter (fra en opsparing eller en arv, måske), er auktioner ikke vejen frem. I stedet er dit bedste bud at arbejde sammen med en ejendomsmægler og se tvangsauktioner, der er på det almindelige ejendomsmarked. Du kan stadig finde store besparelser og, afhængigt af boligen, kan du måske komme i betragtning til traditionel bankfinansiering.
Foto af AR McLin.