Love om udlejere og lejere blev indført for at tjene som en plan for både udlejeres og lejeres interaktioner, rettigheder og forpligtelser. Selv om lovgivningen i de enkelte stater varierer en smule, er der nogle generelle pligter og tjenester, som enhver udlejer skal yde. Her er fem grundlæggende forpligtelser, som enhver udlejer skal overholde, uanset i hvilken stat han eller hun ejer en udlejningsejendom.*
En udlejers pligter i henhold til loven om udlejere og lejere er typisk opdelt i fem dele:
- Sikkerhedsdepositum
- Oplysning af ejer
- Overdragelse af besiddelse af lejligheden
- Vedligeholdelse
- Hæftelse
Pligt til at forvalte sikkerhedsdepositum eller forudbetalt leje
Den første forpligtelse for enhver udlejer har at gøre med en lejers sikkerhedsdepositum. Enhver udlejer har ret til at opkræve et depositum af sine lejere, selv om dette depositum faktisk aldrig tilhører udlejeren. I stedet er dette depositum en form for sikkerhed for udlejeren i tilfælde af, at lejeren undlader at betale husleje, beskadiger ejendommen eller på anden måde misligholder lejekontrakten.
Udlejere har en forpligtelse til at følge de statslige og lokale love vedrørende sikkerhedsdepositum. For eksempel fastsætter visse stater grænser for det maksimale sikkerhedsbeløb, som en udlejer kan opkræve af en lejer som depositum. Der er også specifikke regler for opbevaring af depositummet, tilbagebetaling af depositummet, og hvad der skal ske med depositummet, hvis du sælger din ejendom. Udlejere er forpligtet til at følge disse love, ellers kan det få juridiske konsekvenser, hvis de ikke gør det.
Pligt til at oplyse om ejeren
Den anden forpligtelse, som enhver udlejer har, er at oplyse sine lejere om visse oplysninger om ejendommens ejer. Dette ansvar ligger hos den person, der har underskrevet lejekontrakten med lejeren, uanset om det er bygningens ejer, udlejeren eller en anden person, der optræder som udlejers repræsentant.
Hvad der skal oplyses
Navne og adresser på den eller de personer, der har beføjelse til at forvalte bygningen, opkræve husleje, foretage reparationer, behandle klager eller udstede meddelelser.
Hvordan det skal oplyses
Denne oplysning bør normalt ske skriftligt og bør ske, inden det egentlige lejemål begynder. Hvis der sker ændringer i løbet af en lejers lejeperiode, skal lejeren underrettes om ændringen.
Hvorfor denne oplysning er vigtig
Sigtet med denne forpligtelse er at sikre, at lejeren kender den korrekte kontaktperson for forskellige aktiviteter som f.eks. opkrævning af husleje og anmodninger om vedligeholdelse samt for eventuelle juridiske spørgsmål, der måtte opstå.
Hvis denne oplysning om ejer ikke gives til lejeren, bliver den person, der opkræver huslejen, kontaktpersonen for håndtering af alle spørgsmål vedrørende ejendommen.
Forpligtelse til at overdrage besiddelse af enheden
Den tredje forpligtelse for udlejere i henhold til loven om udlejere og lejere er at overdrage besiddelsen af enheden til lejeren. Det betyder, at lejeren skal have lejligheden ledig på den indflytningsdato, der er angivet i lejekontrakten. Hvis lejeren ikke har lejeren adgang til boligen på den angivne indflytningsdato, kan lejeren eventuelt anlægge sag mod udlejeren for manglende overholdelse af lejekontrakten.
Hvis der desuden er en husbesætter i boligen eller en anden person, som ikke har lovlig ret til at være der, kan udlejeren anlægge sag mod denne person. Udlejeren kan blive tilkendt erstatning.
Forpligtelse til at vedligeholde lejligheden
En udlejer har et ansvar over for sine lejere for at vedligeholde ejendommen. Dette omfatter at holde ejendommen ren, sikker og beboelig. Udlejer skal overholde alle bygningsreglementer, udføre nødvendige reparationer, vedligeholde fællesarealer, holde alle vitale tjenester, såsom VVS, elektricitet og varme, i god stand, stille ordentlige affaldsbeholdere til rådighed og sørge for rindende vand.
Forpligtelser underlagt ansvarsbegrænsning
En udlejer er ansvarlig for at følge de forpligtelser, der er fastsat i henhold til loven om udlejere og lejere. Dette omfatter overholdelse af vilkårene i lejekontrakten.
I mange stater er en udlejer fritaget for dette ansvar, når han/hun sælger ejendommen og skriftligt meddeler lejeren, at ejendommen er under nyt ejerskab eller ny forvaltning. Den nye ejer bliver derefter ansvarlig for at overholde vilkårene i lejekontrakten og for at følge loven om udlejere og lejere i staten.
Den udlejer, der opkrævede depositummet, er stadig ansvarlig for lejerens depositum. Udlejeren har normalt to muligheder:
- Overføre depositummet til den nye ejer minus eventuelle tilladte fradrag og skriftligt underrette lejeren om, at den nye ejer er i besiddelse af depositummet. Den oprindelige udlejer vil derefter være fritaget for ethvert yderligere ansvar.
- eller
- Returnerer depositummet til lejeren minus eventuelle tilladte fradrag.
*Sørg for at tjekke din stats og lokale udlejer- og lejelovgivning for at opdage yderligere eller andre forpligtelser, der kan gælde i dit område.