For mange mennesker er et hus det dyreste køb, de nogensinde har foretaget. Det er derfor ikke underligt, at købere af nybyggede huse er interesserede i garantier, som lover at reparere eller udskifte visse elementer i boligen, hvis det er nødvendigt, inden for en vis tid. Ifølge Federal Trade Commission, landets forbrugerbeskyttelsesagentur, er det vigtigt, hvis du overvejer at købe en boliggaranti, at du forstår, hvad den dækker, hvordan du gør krav gældende, og hvordan du løser eventuelle tvister mellem dig og bygherren eller garantiselskabet.
Mange boliggarantier er dækket af bygherren; andre er købt af bygherren fra et uafhængigt selskab, der påtager sig ansvaret for visse krav. Nogle husejere køber selv ekstra dækning fra tredjeparts garantiselskaber for at supplere den dækning, som deres bygherre tilbyder. Disse tillægsservicekontrakter kaldes almindeligvis garantier. Federal Housing Authority (FHA) og Department of Veterans’ Affairs (VA) kræver, at bygherrerne køber en tredjepartsgaranti som en måde at beskytte købere af nybyggede huse med FHA- eller VA-lån.
Dækning
Garantier for nybyggede huse tilbyder generelt begrænset dækning af håndværk og materialer i forbindelse med forskellige komponenter i huset, såsom vinduer, varme, ventilation og aircondition (HVAC), VVS og elektriske systemer i bestemte perioder. Garantierne definerer også typisk, hvordan reparationer skal foretages.
Dækningens varighed varierer afhængigt af husets komponent. Der er dækning for håndværk og materialer på de fleste komponenter i det første år. F.eks. dækker de fleste garantier på nybyggeri sidespor og stuk, døre og trim, samt gipsvægge og maling i det første år. Dækningen for VVS-, VVS- og elektriske systemer er normalt to år. Nogle bygherrer yder dækning i op til 10 år for “større strukturelle defekter”, som nogle gange defineres som problemer, der gør et hus usikkert og bringer ejeren i fare. For eksempel er et tag, der kan kollapse, en “større strukturel defekt.”
De fleste garantier for nybyggede huse dækker dog ikke udgifter, som en ejer kan pådrage sig som følge af en større konstruktionsfejl eller en garantireparation, f.eks. udgifter til at skulle flytte ud af sit hjem, mens der foretages reparationer. De dækker typisk heller ikke:
- husholdningsapparater
- små revner i mursten, fliser, cement eller gipsvægge
- komponenter, der er omfattet af en producentgaranti
Hjemmel til garantikrav
Hvad skal du gøre, hvis du har en defekt i dit hjem, som kan være dækket af din garanti? Først skal du læse garantien eller servicekontrakten omhyggeligt for at sikre dig, at dit problem er dækket. Vær især opmærksom på varigheden af specifikke typer af dækning. Derefter skal du indgive dit krav i henhold til instruktionerne i garantien, og du skal sende din anmodning om reparation skriftligt, også selv om virksomheden har en hotline til hastende anmodninger. Anmod om en kvittering for tilbagelevering, og opbevar en fortegnelse over din korrespondance og dine samtaler med virksomheden. Der er gode chancer for, at dit krav vil blive behandlet i mindelighed og til din tilfredshed, men hvis der opstår en tvist, er det godt at have en optegnelse over dine kontakter med bygherren og garantiselskabet.
Løsning af din tvist
Formelt opstår der en tvist mellem en husejer og en bygherre eller et tredjepartsfirma om, hvorvidt en defekt er dækket, eller om reparationsarbejdet blev udført korrekt. Mange garantier på nybyggede huse indeholder bestemmelser om mægling af omstridte garantikrav, efterfulgt af obligatorisk bindende voldgift. Ved mægling hjælper en neutral tredjepart – en mægler – boligejeren og firmaet med at løse problemet ved at lette diskussionen mellem de to parter. Det er op til boligejeren og virksomheden at nå frem til en aftale.
Hvis mægling ikke løser tvisten, er det sandsynligt, at boligejeren vil være forpligtet til at indgive ethvert krav til voldgift i stedet for at gå til domstolene. I denne proces træffer en “voldgiftsmand” eller et panel en afgørelse eller tildeling, når deltagerne har fremlagt deres sager. Nogle garantier giver boligejerne mulighed for at vælge en voldgiftsmand fra en liste, der er acceptabel for bygherren eller det tredjeparts garantiselskab.
Voldgift er mindre formel end domstolene, selv om boligejeren og garantiselskabet kan møde op til høringer, have juridisk repræsentation, få dokumenter fra hinanden, fremlægge beviser og afhøre hinandens vidner. De fleste garantier kræver, at begge parter overholder voldgiftsmandens afgørelse, uden at den kan appelleres. Hvis dit lån er finansieret gennem FHA eller VA, og du indgiver et krav mod det tredjeparts garantiselskab, kan du vælge mellem voldgift eller at gå til retten. Hvis du vælger voldgift, skal du være opmærksom på, at du er bundet af afgørelsen. Du kan få flere oplysninger hos FHA eller VA.
Kostpriser
Og selv om voldgift generelt er billigere end at gå i retten, kan boligejere forvente at betale op til flere tusinde dollars for at føre deres krav gennem processen, afhængigt af voldgiftens kompleksitet. Læs dine garantier omhyggeligt for at fastslå, hvilke voldgiftsomkostninger eller udgifter boligejeren er ansvarlig for, og hvilke omkostninger eller udgifter bygherren skal betale.
Et par virksomheder tilbyder boligejerne valget mellem voldgift eller at gå til domstolene. Nogle gange betaler bygherrerne alle omkostninger i forbindelse med voldgift for at tilskynde boligejeren til at acceptere ikke at indbringe sagen for retten.
For yderligere oplysninger
For at få mere at vide om garantier på nybyggede huse kan du kontakte din statslige eller lokale bygherreforening. Hvis du har et lån, der er forsikret af FHA, kan du kontakte det nærmeste FHA-kontor i USA’s Department of Housing and Urban Development for at få flere oplysninger, eller du kan besøge www.hud.gov. Hvis du har et VA-lån, kan du kontakte det nærmeste VA-kontor eller besøge www.homeloans.va.gov. Du kan finde telefonnummeret til begge organer på de blå sider i din telefonbog.