De bedste crowdfunding-tjenester til ejendomshandel

Crowdfunding er en af de største investeringstrends i dag, med nogle særligt store afkast på peer-to-peer (P2P)-markedet for udlån af fast ejendom. Det virker som om, at der dukker nye crowdfundingplatforme for fast ejendom op hver dag, hvilket gør det svært at vælge den rigtige.

Hvad skal du spørge dig selv om, før du går i gang?

Det hele kommer ned til personlige præferencer. De platforme, der er tilgængelige i dag, er – for det meste – ret forskellige. Så du bør stille dig selv et par spørgsmål, før du beslutter dig for, hvilken tjeneste der er den rigtige for dig:

• Er du en akkrediteret investor? Mange – men ikke alle – crowdfundingplatforme har dette som et krav for at deltage i deres tilbud. Hvis du ikke er akkrediteret, vil dit bedste bud være en af de platforme, der tilbyder en privat REIT, såsom Streitwise (Læs den fulde anmeldelse her)
• Hvad er din ønskede tidshorisont? Vilkårene for disse ejendomshandler varierer fra et par måneder til et par år.
• Hvilken type ejendom er du interesseret i? Er du på udkig efter strengt kommercielle ejendomstilbud eller boligfix and flips? Nogle platforme tilbyder endda begge dele.
• Hvor mange penge ønsker du at investere i? Minimumsinvesteringer varierer fra 0 $ til 50.000 $.
• Gæld eller egenkapital? Ligesom med spørgsmålet om boliger vs. erhvervsejendomme tilbyder nogle platforme enten det ene eller begge dele. Gælds- og egenkapitalinvesteringer har forskellige sæt risici, tidshorisonter og skattefordele.

De bedste crowdfundingplatforme for fast ejendom

Her er en oversigt over de bedste crowdfundingplatforme for fast ejendom, der i øjeblikket findes på investeringsområdet, og hvordan de står i forhold til hinanden. Vi har grundigt gennemgået og testet hver enkelt crowdfunding-tjeneste, der er anført nedenfor.

Før du begynder

Første ting først. Før du begynder at evaluere specifikke investeringstilbud, skal du foretage en due diligence på selve crowdfundingvirksomheden.

Du kan nemt sammenligne virksomheder med disse viste data. Men en ordentlig due diligence kræver endnu mere.

• Hvad er virksomhedens investeringsniche og -strategi? Føler du dig tryg ved dets valgte markeder og tilgang?
• Hvor længe har det været i branchen?
• Poster platformen faktiske dokumenter, såsom ejerskifteforsikring og inspektionsrapporter, så du kan downloade og studere dem?
• Hvor gennemsigtig er virksomheden? Giver den et regnskab over tidligere handler, så du kan se, om den har udført en ordentlig due diligence?
• Hvor mange misligholdelser har den haft, og er den gennemsigtig med hensyn til hvorfor?
• Hvilke gebyrer opkræver den af investorerne?
• Hvor mange af de handler, der kommer til virksomheden, bliver finansieret? Hvilken due diligence foretages der på hver enkelt aftale, før den offentliggøres på crowdfundingplatformen? Hvad er den forudgående kontrolproces? Hvordan kvalificerer virksomheden de sponsorer, som den tillader at lægge tilbud på platformen?
• Er tilbuddene forudfinansieret af crowdfundingvirksomheden? Har det sine egne penge i tilbuddene? Omfatter dens kundebase institutionelle investorer?
• Har stifterne og medarbejderne tilstrækkelig erfaring i ejendomsbranchen?
• Med så mange crowdfunding-startups inden for ejendomshandel siden 2012 vil der være nogle virksomheder, der ikke klarer sig. Hvad vil der ske med de aftaler, du er involveret i, hvis virksomheden går konkurs? Er dine investeringer beskyttet?

Svarene på disse spørgsmål vil hjælpe dig med at identificere en håndfuld crowdfundingplatforme, som du vil overveje tilbud på, og fjerne den overvældende opgave med at finkæmme tilbuddene på over 100 eksisterende crowdfundingsteder for fast ejendom.

Når du har valgt de platforme på din “shortlist”, er du klar til at gennemgå de tilgængelige muligheder. Hver mulighed bør give dig alle de oplysninger, du har brug for til at foretage en ordentlig due diligence.

5 Metrics You Should Know Before Choosing Crowdfunding Service

Når du sammenligner tilbud, skal du selvfølgelig sikre dig, at du sammenligner æbler med æbler, når du sammenligner tilbud. Aktietransaktioner er helt anderledes end gældstransaktioner. Multi-familie tilbud er forskellige fra single-familie tilbud. Kommercielle aftaler er forskellige fra boligaftaler. Mezzanin-gæld er forskellig fra gæld på senior-niveau. Og så videre.

For at hjælpe dig med at finde ud af, hvad du skal kigge efter, har vi udarbejdet denne liste over fem parametre, som du skal kigge på, når du screener en crowdfunding-handel med fast ejendom. Husk på, at dette ikke nødvendigvis er en komplet liste over alt det, som du skal tage i betragtning, når du sammenligner muligheder. Men den bør få dig på rette vej.

#1: Demografi og tendenser på det lokale marked

I ejendomsinvestering er beliggenhed afgørende. Hver mulighed bør indeholde en markedsrapport, der giver et uvildigt indblik i ejendommens beliggenhed. Undersøg omhyggeligt disse data ned til kvarterspecifikke detaljer.

Jeg har bestemt lært vigtigheden af at gøre dette på første hånd. I Baltimore, hvor jeg investerer, varierer ejendomsdataene fra kvarter til kvarter. En række forfaldne, bræddelagte rækkehuse, der sælges for kun 8.000 dollars stykket, vil være blot en blok væk fra boliger, der er vurderet til 250.000 dollars stykket. Vigtigheden af at forstå det lokale marked kan ikke undervurderes.

Den markedsrapport, der leveres på crowdfunding-platformen, bør indeholde oplysninger om:

1. Det lokale lejemarked og sammenlignelige huslejer
2. Demografien og befolkningens størrelse, herunder om den er voksende eller faldende
3. Udsigterne for jobvækst og mangfoldigheden af arbejdspladser i området
4. Lokale ejendomsskattesatser
5. Udgifter til forsyningsselskaber
7. Ejendomsværdier
8. Rangering af skoledistrikter
9. Kriminalitetsstatistikker
10. Det forventede antal enheder, der bliver bygget i den lokale pipeline
11. Og meget mere.

Selvfølgelig kan – og bør – du verificere, at markedsrapporten er korrekt med en hurtig Google-søgning.

I sagens natur er fast ejendom en langsigtet investering med høje transaktionsomkostninger. Du kan ikke flytte en ejendom til en bedre beliggenhed. Derfor skal disse faktorer undersøges og vurderes grundigt, før man investerer.

#2: Investeringsperiode eller holdbarhedsperiode

Holdbarhedsperioder bør fremskrives specifikt for hver enkelt handel. En holdingperiode er den tid, der går mellem det tidspunkt, hvor du investerer, og det tidspunkt, hvor du har tilbagebetalt din investering plus den angivne indtjening.

Den gennemsnitlige holdingperiode for de fleste tilbud på crowdfundingplatforme er tre til syv år. Det betyder, at dine investeringsmidler vil være bundet i dette tidsrum. Du vil modtage din oprindelige investering plus renter og/eller aktiedeling, efter at ejendomssponsoren har solgt eller på anden måde afsluttet handlen.

Du vil finde sprog som dette i de fleste handlingsdokumenter: “Den anslåede investeringsperiode, der er beskrevet heri, er kun en fremskrivning, og der kan ikke gives nogen garanti for, hvornår eller om en investering kan blive afviklet.”

Pointen er at sikre, at du forstår, at du investerer i et illikvidt aktiv, og at du kun bør investere penge, som du ikke har brug for på kort sigt. I modsætning til aktieinvesteringer er der ikke noget sekundært marked for at købe/sælge/handle dine interesser i en crowdfundinghandel med fast ejendom.

#3: Forventet proforma- og netto cashflow

Som egenkapitalinvestor i en crowdfundinghandel kan du forvente udlodninger. Dokumenterne bør fortælle dig, hvor meget og hvornår du kan forvente udbetalinger.

Typisk vil dine udbetalinger komme fra positiv cash flow. Cashflowet vil være resultatet af lejeindtægter, refinansieringsindtægter eller indtægter fra salget af ejendommen. Forretningsplaner for crowdfunding af fast ejendom viser den forventede plan for indtægter og udgifter på en fremskrevet proforma.

Den nederste linje er nettokontantstrømmen. Dette er forskellen mellem indtægter og udgifter over en given periode. Du vil kunne sammenligne tilbud ved at gennemgå den forventede proforma.

Det er fremskrivninger, så du skal tage højde for, at forventningerne måske ikke bliver opfyldt, og sørge for, at indtægter ud over fremskrivningerne tildeles investorerne, ligesom uforudsete udgifter vil blive fratrukket.

#4: Intern afkastningsgrad og mål for cash-on-cash-afkast

Den interne afkastningsgrad (IRR) er en af de mest almindelige målinger, der anvendes inden for crowdfunding af fast ejendom, og derfor en af de nemmeste at sammenligne aftale til aftale. IRR er den årlige indtjeningssats på en investering og udtrykkes typisk i et procentinterval (f.eks. 13%-15%).

Her er, hvordan den beregnes. Lad os sige, at du investerer i en handel med 50.000 dollars med en forventet IRR på 15 % om året, og at din holdeperiode er tre år:

Den interne rente er et bruttotal. Det, der er vigtigere, er det forventede afkast, der typisk vises som en “cash on cash” annualiseret procentdel. Dette er det tilsigtede investorafkast, fratrukket gebyrer og udgifter. Fra hvad jeg har set offentliggjort på tværs af mange ejendoms crowdfunding sites, er dette tal typisk omkring 8%. Jo højere den forventede IRR eller cash on cash er, jo mere risikabel er handlen.

En advarsel, du finder på de fleste websteder, er noget i retning af dette: “En investering indebærer en høj grad af risiko, herunder svingende værdier af fast ejendom, manglende likviditet, miljøproblemer, juridiske og lovgivningsmæssige risici og andre risici.”

#5: Egenkapitalmultiplikator

En anden måleenhed, som du skal bruge, når du sammenligner en handel med en anden, er egenkapitalmultiplikator (EM). Egenkapitalmultiplikatoren er et forhold mellem dit afkast og den indbetalte kapital.

Beregningen er:

• Cumulative Distributed Returns / Indbetalt kapital = Egenkapitalmultiplikator
• Så hvis du investerer 50.000 USD i en handel og opnår et nettoresultat på 20.000 USD, er din egenkapitalmultiplikator 1,4x, beregnet som:
• 50.000 USD + 20.000 USD/50.000 USD = 1.4x

I lighed med IRR gælder det, at jo højere egenkapitalmultiplikator, jo større er det forventede afkast af din oprindelige investering og jo større er den potentielle risiko.

Andre ting at overveje

Der er også andre kriterier at overveje og sammenligne på tværs af aftaler, herunder:

• Hvorvidt kapitalindkaldelser kan være påkrævet eller ej. Disse er, når investorerne bliver bedt om at bidrage mere i løbet af holdelsesperioden til en uforudset udgift eller et uforudset behov.
• Hvad den forventede exit cap rate er.
• Hvor meget forvaltnings- og administrationsgebyrerne er.
• Vilkårene for gældsfinansiering.

Real estate crowdfunding kræver mere due diligence end at investere i et forbrugslån (hvor hver investering kommer med en risikovurdering). Der findes ingen standardiserede risikoklassifikationer. Du skal sandsynligvis bruge en time eller mere på at gennemgå dokumenterne for blot én handel.