Boliglejekontrakt

En standard boliglejekontrakt (eller “lejeaftale”) er et skriftligt dokument mellem en udlejer og lejer, der formaliserer en aftale om at leje fast ejendom mod et gebyr. Kontrakten skal indeholde specifikke detaljer såsom den månedlige leje og de enkelte parters ansvarsområder.

Skabeloner til statslige lejekontrakter

Standard lejekontrakter for boliger bør indeholde følgende elementer:

• Lokaler. Det rum, der skal lejes.
• Udlejer. Ejeren af lokalet eller udlejer.
• Lejer. Den lejer, der ønsker at bo i lokalerne eller lejer.
• Term. Den tid, som lejeren vil bo i lokalerne.
• Leje. Det pengebeløb, som lejeren betaler.

Lejeraftaler kan også anvendes til disse boliger:

• Duplex
• Townhouse
• Rumudlejning
• Mobile Home
• Feriehusudlejning
• In-law Suite
• Andre boliger
• Muligheder for leje-til-ejendom

Lease vs. Lejeaftale

En lejeaftale sikrer et lejemål for en kort periode, typisk en måned. Måned-til-måned-lejeaftaler forlænges automatisk hver måned, medmindre udlejer eller lejer giver deres opsigelse til opsigelse. Udlejere kan typisk forhøje huslejen, ændre vilkårene for lejeforholdet eller opsige aftalen med kort varsel. Udlejere på stabile udlejningsmarkeder foretrækker ofte måned-til-måned-aftaler. Måned-til-måned-lejemål betyder imidlertid, at der er en udskiftning af lejere, hvilket indebærer mere arbejde for at holde ejendommen fuld.

En lejekontrakt sikrer et lejemål for en længere periode, typisk et år. I den periode må udlejeren ikke hæve huslejen, ændre vilkårene for lejemålet eller opsige lejemålet med kort varsel, medmindre lejemålet giver mulighed for ændringer, eller lejeren skriftligt accepterer ændringerne. Udlejere i områder med stor tomgang foretrækker ofte lejemål.

Typer af lejekontrakter

Fikstidslejekontrakter. Den mest almindelige form for lejeaftale er en tidsbegrænset aftale med betaling hver måned, normalt den første dag, og løbetiden er normalt på et år. Under normale omstændigheder kan disse aftaler ikke opsiges af udlejer eller lejer i løbet af løbetiden.

Måned-til-måned-lejeaftale. Også kaldet “lejemål efter behag” har ingen slutdato, men enten udlejer eller lejer kan beslutte at ændre eller opsige aftalen med normalt mindst en måneds skriftligt varsel.

Roommate Agreement. Denne kontrakt binder de lejere, der kollektivt lejer sig ind hos en udlejer. En roommate-aftale er, når flere personer bor sammen i en bolig, mens de deler de fælles områder. Aftalen kan konstrueres på to måder:

• Mellem roommates. Denne aftale er mellem værelseskammeraterne og fastlægger alle punkter, der skal skabe et godt samvær.
• Mellem værelseskammerat(er) og udlejer. Denne aftale er mellem bofælle(r) og udlejer, der tillader bofælle(r) at leje et værelse af udlejer og dele fællesarealer.

Sublease Agreement. Dette er, når en lejer har en lejekontrakt og er tvunget til at forlade lokalerne, mens han stadig er ansvarlig indtil udgangen af aftaleperioden. De kan med udlejers tilladelse udleje lokalerne til en anden person for at hjælpe med at betale huslejen.

Lejemål uden lejekontrakt

Lejemål uden klart nedskrevne regler og forventninger til lejemålet er en invitation til problemer. Forholdet mellem udlejer og lejer kan være kompliceret – med så mange føderale, statslige og lokale love, der regulerer udlejning af beboelsesejendomme, gør det så meget mere komplekst. Ved at skrive en lejekontrakt eller lejeaftale vil alle detaljerne i dit lejemål blive registreret og juridisk bindende – og som følge heraf (hvis de er skrevet i detaljer) kan de reducere utilsigtede overtrædelser af lejekontrakten fra enten udlejers eller lejers side.

Somme udlejere bruger ikke skriftlige lejekontrakter – de foretrækker at have en mundtlig aftale med deres lejere. Selv om mundtlige aftaler kan være juridisk bindende, kan de være vanskelige at bevise over for en dommer. Ved at underskrive en skriftlig lejeaftale eller lejekontrakt bliver din aftale juridisk bindende, og du har bevis for din aftale. Her er yderligere et par grunde til, at det er vigtigt at bruge en skriftlig lejekontrakt:

• Overholder statslig og lokal lovgivning. Mange statslige og lokale love kræver skriftlige lejeaftaler for lejemål, der varer længere end et år. Desuden kræver nogle statslige og lokale love om udlejere og lejere, at udlejere skal give oplysninger eller pålægge pligter i forbindelse med lejemål.
• Det hjælper dig med at undgå tvister. Uden en klar skriftlig aftale har enhver konflikt mulighed for at eskalere til en juridisk kamp.
• Sikrer dine rettigheder til sikkerhedsdepoter. Uden en skriftlig aftale risikerer udlejerne ikke at kunne opkræve eller bruge et depositum for ubetalt leje eller skader.

Fælles bestemmelser i lejekontrakter og lejeaftaler

En lejekontrakt eller lejeaftale for en bolig er en skriftlig plan for lejeforholdet – den definerer både udlejers og lejers rettigheder og ansvar. Den tjener også som en retningslinje for, hvornår huslejen skal betales, lejemålets varighed og specifikke lejebetingelser, der enten er påkrævet ved lov eller aftalt mellem udlejer og lejer.

Lejebetingelser og -vilkår bør forhandles (hvis de kan forhandles) af udlejer og lejer(e). Hvis du er bekymret for, at du ikke får en god værdi for det beløb, du ville betale i husleje, eller hvis du er bekymret over de husregler og bestemmelser, der er blevet tilføjet til en lejekontrakt, kan forhandling af vilkårene hjælpe dig med at finde ud af, hvilke muligheder du har.

For at forhandle husleje skal du få en idé om markedspriserne i dit område ved at gå online og se relaterede ejendomme og deres månedlige udbudspris. Udlejere er mindre tilbøjelige til at forhandle om huslejeprisen og mere tilbøjelige til at tilbyde lejerne yderligere fordele. Hvad kan man så forhandle om ud over huslejen? Her er et par ting, som du kan overveje at forsøge at forhandle:

• Sikkerhedsdepositum
• Bøder for forsinket leje
• Parkering
• Parkering
• Opbevaring
• Nytteydelser
• Rygningspolitik
• Overlejning
• Omfattere

Hold dig for øje, at udlejere ikke er forpligtet til at forhandle om lejepriser, gebyrer, fordele eller andre bestemmelser, som de har tilføjet. Lejerne har dog ret til at shoppe rundt og ikke underskrive en lejekontrakt, der ikke passer til deres kriterier.

Længden af en lejekontrakt eller lejeaftale varierer afhængigt af antallet af bestemmelser, den indeholder – du skal ikke bekymre dig, hvis din er på mere end et par sider. Disse dokumenter skal være skrevet klart (helst maskinskrevet) og ligetil. Uanset om du vælger at udfylde en lejekontrakt eller en lejeaftale, skal du tage højde for følgende:

Indbetalinger og gebyrer. Nogle af de mest almindelige problemer mellem udlejere og lejere drejer sig om sikkerhedsdepoter. Mange stater har love, der begrænser det beløb, som en udlejer kan bede om, hvordan depositummet kan bruges, hvordan depositummet ikke vil blive brugt, og hvordan depositummet vil blive returneret, efter at eventuelle fradrag eller gebyrer, der ikke kan returneres, er blevet fratrukket. Forvent at få detaljer om størrelsen af sikkerhedsdepotet, rengørings- og kæledyrsdepotet eller den sidste måneds husleje. Du vil måske også gerne medtage oplysninger om, hvor depositummet vil blive opbevaret, og om udlejeren vil betale renter af depositummet (påkrævet i nogle stater).

Grunde for opsigelse af lejemålet. Udlejere medtager ofte en klausul om, at enhver overtrædelse af lejekontrakten eller lejeaftalen fra en lejers eller dennes gæsters side kan være en grund til at opsige lejeforholdet. Lovgivningen om opsigelse af et lejemål varierer alt efter den type lejekontrakt, der er underskrevet (lejekontrakt eller lejeaftale), og alt efter den stat og i nogle tilfælde den by, hvor ejendommen er beliggende.

Navne og adresser på udlejere. Udlejerens navn og fuldstændige adresse bør indgå i en lejekontrakt eller lejeaftale. Hvis udlejeren anvender en ejendomsadministrator eller et firma, der er bemyndiget til at modtage meddelelser på deres vegne, skal deres navn og adresse også medtages. Nogle stater kræver, at en udlejer skal oplyse kontaktoplysningerne for enhver, der er bemyndiget til at tale på vegne af eller modtage betalinger for ejendommen til lejeren/lejerne.

Navne på lejere og beboere. Hver voksen, der bor i lejemålet, skal være navngivet som lejer og underskrive lejekontrakten eller lejeaftalen. Ved at kræve, at alle voksne beboere skal være officielle lejere, kan en udlejer holde hver enkelt lejer juridisk ansvarlig for at betale det samlede lejebeløb og overholde betingelserne. Hvis en af lejerne opsiger lejemålet, kan udlejeren lovligt kræve hele huslejen betalt af alle de andre lejere i lejemålet. Hvis en af lejerne flytter ud eller overtræder lejekontrakten, kan udlejeren desuden opsige lejemålet for alle lejerne.

Leje. Der er meget mere end det månedlige huslejebeløb. I lejekontrakter og lejeaftaler er det typisk angivet, hvor og hvornår lejen skal betales, hvornår og hvor den skal betales, hvilke betalingsformer der er acceptable, og hvilke tillægsgebyrer eller gebyrer for forsinkelse der gælder. Husk på, at i områder uden huslejeregulering kan udlejere opkræve et hvilket som helst beløb for deres ejendom.

Detaljer om udlejningsejendomme. Din lejekontrakt eller lejeaftale kan indeholde oplysninger om ejendommen (lokalerne), f.eks. om opbevaringsområder, møbler og andre faciliteter, der er inkluderet i lejemålet. Inden du underskriver en lejekontrakt eller lejeaftale, skal du sikre dig, at den indeholder den fuldstændige adresse (bygnings- og enhedsnummer, hvis det er relevant) samt alle lovede faciliteter. Hvis lejemålet f.eks. omfatter opbevaringsplads, skal du give oplysninger om, hvor den befinder sig, og hvordan man får adgang til den.

Lejerens vedligeholdelsesansvar. Lejekontrakter eller lejeaftaler indeholder normalt en bestemmelse, der gør lejeren ansvarlig for at holde lejemålet rent og i god stand. Den forpligter også lejeren til at refundere sin udlejer til at reparere eventuelle skader, som han/hun har forårsaget. Nogle lejekontrakter og lejeaftaler beskriver detaljeret specifikke ansvarsområder for lejeren, ud over hvad de ikke må gøre med hensyn til reparationer.

Lejeforholdets varighed. Lejemålets varighed er den periode, hvor længe ejendommen vil blive udlejet. En lejekontrakt bør indeholde en start- og slutdato. Hvis der er tale om en lejeaftale (normalt kortvarige lejemål), bør den indeholde en startdato og forlænges automatisk, indtil udlejer eller lejer beslutter at opsige den.

Hvornår og hvordan udlejere kan komme ind i ejendommen. Mange delstatslove angiver, hvornår udlejere lovligt kan komme ind i en udlejningsejendom, og hvor lang tid lejeren skal have varsel. Udlejere vil nogle gange medtage disse oplysninger i lejekontrakten eller lejeaftalen, mens andre måske ikke er bekendt med disse love og skriver ulovlige bestemmelser ind. Tjek din stats og lokale adgangslove og sørg for, at din lejekontrakt eller lejeaftale er i overensstemmelse med dem – ulovlig adgang og krænkelser af lejerens privatliv har typisk juridiske konsekvenser.

Oplysninger og andre bestemmelser

Når du har tilføjet alle de væsentlige oplysninger til lejekontrakten eller lejeaftalen, kan du måske skræddersy den, så den afspejler de individuelle aspekter af din udlejning. Hvis en regel eller bestemmelse er så presserende for dig, at du ønsker at opsige et lejemål, hvis den blev overtrådt, skal du sørge for, at den er med i lejekontrakten eller lejeaftalen. Yderligere regler, der ikke er så vigtige, kan skrives ind i et tillægsdokument. Her er nogle almindeligt inkluderede regler, der tilføjes til en lejekontrakt eller lejeaftale:

Afgifter til advokater og sagsomkostninger i en retssag. Nogle lejekontrakter og lejeaftaler vil definere, hvem der betaler udgifterne til en retssag, hvis udlejer og lejer går i retten på grund af et brud på din lejeaftale eller lejekontrakt som f.eks. en tvist om depositum. Disse klausuler kræver udtrykkeligt, at den tabende part i en tvist mellem udlejer og lejer om lejekontrakten eller lejeaftalen skal betale den vindende parts advokatomkostninger og sagsomkostninger.

Lejemålsenhedens stand. Lejekontrakter og lejeaftaler indeholder sædvanligvis en bestemmelse, hvori lejeren accepterer, at lejemålet er i beboelig stand, når han/hun flytter ind, og lover straks at gøre udlejer opmærksom på eventuelle farlige forhold, hvis de opstår.

Længerevarende fravær. Nogle udlejere kræver, at deres lejere (på forhånd) giver dem besked om længerevarende fravær, som de planlægger at være væk fra lejemålet. Dette er normalt alt, der er længere end en uge. Denne klausul kan også angive, at udlejeren har ret til at komme ind i lejemålet under dit fravær for at vedligeholde ejendommen (om nødvendigt).

Begrænsninger for gæsters ophold. Udlejere kan begrænse antallet af overnattende gæster for at forhindre, at langtidsgæster opnår status som fuldgyldige lejere, der ikke er blevet screenet, godkendt af udlejeren eller opført på lejekontrakten eller lejeaftalen.

Ingen ulovlig aktivitet. Udlejere kan begrænse deres potentielle ansvar ved at inkludere en klausul, der forbyder ulovlig og forstyrrende adfærd – som f.eks. at bruge stoffer, handle med stoffer eller skabe problemer. Hvis lejeren er involveret i ulovlig aktivitet, kan udlejeren opsige lejemålet.

Husdyr. Udlejere kan forbyde alle kæledyr eller begrænse de tilladte typer – med undtagelse af service- og følelsesmæssige støttedyr. Hvis lejemålet er kæledyrsvenligt, er det nyttigt at medtage en politik for kæledyr i lejekontrakten eller lejeaftalen. Det kan f.eks. være at skrive, hvor mange kæledyr en lejer må have, hvilke typer, racer og størrelser af dyr der er tilladt.

Begrænsninger i antallet af beboere. Udlejere vil typisk sætte en grænse for, hvor mange personer der kan bo i deres udlejningsejendom. Ifølge forbundslovgivningen skal udlejere tillade to personer pr. soveværelse.

Begrænsninger i forhold til ejendommens anvendelse. Udlejere kan fastsætte alle slags regler og begrænsninger, som de ønsker på deres udlejningsejendom – så længe det ikke er diskriminerende, gengældelsesforanstaltninger eller i strid med statens love.

Rygning. Udlejere kan forbyde eller begrænse rygning af enhver art i deres udlejningsejendom. Hvis udlejeren ønsker at begrænse rygning, bør de angive, hvor lejerne må ryge.

Statslige og lokale oplysninger. Mange statslige og lokale love kræver, at udlejere oplyser dokumentation, politikker eller specifikke oplysninger om enheden til lejerne, inden de flytter ind. Da disse love varierer fra stat til stat (og nogle gange fra by til by eller amt), er det vigtigt at få din aftale gennemgået af en advokat for udlejere i din stat for at sikre, at de korrekte oplysninger er medtaget i din lejekontrakt. Nogle oplysningslove pålægger udlejerne store bøder eller juridiske konsekvenser, hvis de ikke overholdes.

Fælles statslige og lokale oplysningslove omfatter:

• meddelelse om skimmelsvamp, hvis udlejeren ved, at den findes
• oplysning om nylige dødsfald, der er sket i lejemålet
• oplysninger i statens register over seksualforbrydere
• oplysning om sexforbrydere, der bor i området
TIP

Den eneste føderalt krævede oplysning fra udlejeren vedrører blybaseret. Denne oplysning, der er kendt som afsnit X, har til formål at beskytte familier mod udsættelse for bly fra maling, støv og jord. Afsnit 1018 i denne lov kræver offentliggørelse af kendte oplysninger om blybaseret maling og farer ved blybaseret maling før salg eller udlejning af boliger, der er bygget før 1978.

Udlejning. Forsigtige udlejere tillader ikke lejere at fremleje deres lejebolig uden deres skriftlige samtykke. Udlejere bør gennemgå deres delstats lovgivning om fremleje for at se, om de er forpligtet til at tillade fremleje.

Nytteforhold. Det skal fremgå af lejekontrakten, hvem der betaler for hver enkelt forsyningsvirksomhed, der betjener lokalerne. Generelt vil en udlejer dække affald og vand. Lejerne betaler normalt for internet, kabel, gas og elektricitet.

Betingelser, der ugyldiggør en lejekontrakt

Boliglejekontrakter eller lejeaftaler kan indeholde bestemmelser, der er i strid med statslige, lokale og/eller føderale love. Det er ulovligt for en udlejer at kræve, at en lejer skal give afkald på nogen af sine rettigheder eller stille diskriminerende betingelser i en lejekontrakt eller lejeaftale. Ulovlige bestemmelser kan medføre, at udlejeren kan blive erstatningsansvarlig.

Her er nogle få eksempler på ulovlige bestemmelser:

Indberegning af bøder i stedet for gebyrer. En bøde er et middel til at forhindre en bestemt adfærd, mens gebyret har til formål at dække tab. Enkeltpersoner har ikke lovligt lov til at opkræve bøder, men de kan opkræve gebyrer. Så grundlæggende er det sådan, at selv om gebyrer er lovlige, kan de ikke sidestilles med en straf. Et eksempel herpå kan være at forhøje gebyret for forsinket betaling for at straffe lejeren for at betale for sent. Disse sanktioner kan ikke blot ikke håndhæves, men de kan også være i strid med statslige og lokale love om repressalier fra udlejers side.

Det er muligt at gøre lejeren ansvarlig for vedligeholdelse og reparationer. Udlejere skal betale for ejendommens vedligeholdelse og reparationer, men mange lejekontrakter og lejeaftaler er skrevet med vilje for at forvirre lejerne, når de beskriver udlejerens ansvar. Dette er for at få lejerne til at føle, at vedligeholdelses- og reparationsansvaret er deres eget. Hold øje med sprog, der angiver, at lejeren er ansvarlig for vedligeholdelse og reparationer – det er ulovligt og kan ikke håndhæves.

Garanti for beboelighed. Hver stat har specifikke sundheds- og sikkerhedsbestemmelser, der fastsætter minimumsstandarder for lejeboliger. Hvis disse standarder ikke overholdes, hvis lejeren giver et korrekt varsel, og hvis reparationer/rettelser stadig ikke er foretaget inden for den tilladte tidsperiode, vil en lejer blive betragtet som “konstruktivt udsat”. Du må ikke underskrive en lejekontrakt uden en klausul, der kræver, at udlejeren holder lejemålet beboeligt.

Sikkerhedsdepositum. Fradrag i depositum er den mest almindelige årsag til uoverensstemmelser om lejekontrakter. Lejerne kan ikke opkræves for skader, som de ikke har forvoldt, omkostninger, som udlejeren ikke har afholdt, eller for normal slitage af ejendommen. Mange stater regulerer, hvordan en udlejer kan bruge et depositum. Før du underskriver en lejekontrakt eller en lejeaftale, skal du sikre dig, at den ikke indeholder sprog, der afviger fra din stats og lokale lovgivning.

NOTE

Lejere licenser og lejemål. I Washington, D.C. skal udlejere indhente en udlejningslicens og en erhvervslicens (D.C. Code § 47-2828), inden de drøfter en lejekontrakt eller lejeaftale med en potentiel lejer.

Læs desuden mere om klausuler og problemer i forbindelse med undertrykkende lejekontrakter her.

Statslige krav om udlevering af kopier til lejere

Når en lejekontrakt er underskrevet af både udlejer og lejer, kan udlejeren i henhold til statslig lovgivning være forpligtet til at udlevere en kopi af lejekontrakten efter anmodning. Disse stater omfatter følgende 11:

• Californien. Udlejeren skal udlevere en kopi af lejeaftalen eller lejekontrakten til lejeren senest 15 dage efter, at lejeren har underskrevet den. (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. Udlejeren skal udlevere en skriftlig kopi af aftalen uden beregning (§ 5105 (b))
• Hawaii. Udlejer skal udlevere en kopi af lejekontrakten eller lejeaftalen til lejeren. (§521-43(d))
• Kansas. Udlejer skal give lejeren en kopi af lejekontrakten, der er underskrevet af begge parter, og hvis udlejer ikke gør det og derefter senere accepterer leje fra lejeren, giver denne accept lejekontrakten samme virkning, som hvis den var blevet underskrevet og udleveret af udlejer. Varigheden af en sådan lejekontrakt er begrænset til et år, uanset hvilken periode der er angivet i lejekontrakten. (§§ 58-2546)
• New Mexico. Skriftlig lejeaftale skal udleveres til hver enkelt beboer før indflytning. (§ 47-8-20(G))
• New York. I New York City skal udlejeren give lejeren en kopi af enhver skriftlig lejeaftale senest 30 dage efter ratificeringen. (General Obligations Law § 5-701).
• Tennessee. En skriftlig lejekontrakt er påkrævet for lejeaftaler, der gælder for tre år eller længere. (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. Udlejer skal give lejeren en kopi af enhver skriftlig lejeaftale og alle ændringer og tilføjelser. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Inden en lejeaftale begynder, skal udlejeren udlevere en underskrevet kopi af lejeaftalen, hvis lejeaftalen er en skriftlig aftale, og en kopi af alle regler og bestemmelser, der gælder for boligenheden til leje. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. For skriftlige lejeaftaler skal udlejeren udlevere en underskrevet kopi til hver lejer, der underskriver lejeaftalen. Lejeren kan anmode om et gratis erstatningseksemplar i løbet af lejemålet. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Lejeaftaler og regler og bestemmelser, der er fastsat af udlejeren, skal, hvis de er skriftlige, udleveres til potentielle lejere, så de kan se dem, inden der indgås en lejeaftale, og inden der accepteres depositum eller kaution fra den potentielle lejer. Der skal udleveres en kopi til lejeren på tidspunktet for indgåelsen af aftalen. (Wis. Admin. Code §§ 134.03(1))