Udlejerne tager flere vigtige skridt for at skabe overskud i en udlejningsejendom. Startende med en ledig bolig, skal udlejeren engagere den nødvendige mængde tid og økonomiske ressourcer til at fuldføre make-ready vedligeholdelse, annoncere ejendommen, vise den og interviewe de potentielle lejere.
Efter endelig at have modtaget en mundtlig forpligtelse fra en potentiel lejer til at leje en ejendom, ville udlejeren lave en aftale med den potentielle lejer for at underskrive lejekontrakten. Formålet med lejekontrakten er at definere hver parts pligter og ansvar under lejemålet.Lejekontrakten kræver en tidsbegrænset overdragelse af ejendommen fra udlejers side til gengæld for lejebetalinger fra lejeren.
Som lejekontrakterne vokser i længde og kompleksitet og kan variere noget fra udlejer til udlejer, indeholder de fleste lejekontrakter lignende klausuler. Udlejerne bør forstå alle lejeklausuler og sikre, at den daglige faktiske praksis i forbindelse med forvaltningen af ejendommen ikke afviger fra lejekontraktens klausuler. Når lejerne forstår lejekontraktens klausuler bedre end udlejeren, tipper kontrollen med lejekontrakten uvægerligt væk fra udlejeren.
En af de væsentlige boliglejemålsklausuler vedrører forfaldsdatoen for huslejebetaling. Normalt skal huslejen forfalde for hele lejeperioden i lige store betalinger den første dag i hver måned. Fastsættelse af forfaldsdatoen for huslejen den første dag i hver måned skaber en komfortzone for udlejeren. Hvis forfaldsdatoen for huslejen ikke er den samme som lejernes formodede lønningsdag, kan udlejere spørge, hvor midlerne til huslejen senere skal komme fra?
Dertil kommer, at udlejere, der ejer flere ejendomme, typisk bruger den første dag i måneden som forfaldsdato for huslejen af hensyn til forretningsmæssige hensyn. Hvis man tillader forskellige lejere at betale på forskellige forfaldsdatoer, vil det skabe en mangel på økonomisk forudsigelighed, som udlejere har brug for for at kunne forvalte en udlejningsejendom, herunder rettidig betaling af udlejers forpligtelser.
Da udlejere almindeligvis tror, at den første dag i måneden passer til de fleste lejeres lønningsdag, imødekommer de ofte anmodninger fra de lejere, hvis forudindstillede lønningsdato er en anden end den første dag i hver måned. Udlejere, der imødekommer sådanne lejere, definerer f.eks. forfaldsdatoen for huslejen som den 5. dag i hver måned. Selvfølgelig kan udlejerne imødekomme en anden forfaldsdato for huslejen af en hvilken som helst tilsyneladende gyldig grund.
Og selv om den ofte overses, er forfaldsdatoen for huslejen en af ejendomsværternes kanoner. I fast ejendom er lejen forfalden forud for den næste lejeperiode (måned). I den virkelige verden er det almindeligt, at lejen forfalder ved lejeperiodens begyndelse: den første i hver måned. Praksis i den virkelige verden med at definere den månedlige forfaldsdato for huslejen som den samme dag som den første dag for misligholdelse svækker lejekontraktens integritet.
For at kunne forvalte ejendommen effektivt skal udlejeren adskille forfaldsdatoen for huslejen fra den første dag for misligholdelse.Lad os til illustration bruge en etårig lejekontrakt for et enfamiliehus med virkning fra den 1. september 2004 til den 31. august 2005. I denne lejekontrakt ville den sidste dag for rettidig betaling af lejen den 1. februar 2005 være den 31. januar 2005. Hvornår ville en misligholdelse begynde? Den forsinkede betaling begynder den 1. februar 2005.
Den tydelige forfaldsdato i udlejers øjne imødekommer forskellige forvaltningsformål. Medmindre udlejeren forstår, hvornår huslejen er forfalden, vil hun aldrig vide, hvornår lejeren er i restance. Skal betaling af huslejen den 10. i måneden f.eks. betragtes som forsinket? Hvad med en lejers udfordring om, at han kun har én dag til at betale huslejen til tiden? Lejen skulle jo trods alt være betalt den 1. Ikke sandt?
Fejlen med at definere forfaldsdatoen for huslejen som den samme dato som den første dato for misligholdelse bortforklares yderligere af udlejerne ved hjælp af begrebet “grace period”.Hvorfor gider man det? Da lejeren har hele 30 dage til at forhindre misligholdelse, inviterer fristerne lejeren til at misligholde sine forpligtelser.Lejerens misligholdelse bliver et tilladt element i lejekontrakten!
Den omstændighed, at lejen er forfalden, giver på den anden side udlejeren beslutsomhed til hurtigt og effektivt at håndtere en misligholdelse.Den tre dage lange opsigelsesvarsel forkyndes den 1. i måneden.Udlejerens øjeblikkelige reaktion på misligholdelsen sikrer kontinuiteten i lejekontrakten. Alle huslejekontroller, der ikke omfatter de forsinkede gebyrer, returneres til lejeren.Udlejerens mulighed for at nægte huslejebetaling sikrer fuldstændige huslejebetalinger.
Accept af delvise betalinger, herunder forsinkede huslejebetalinger uden forsinkelsesgebyr, betyder, at man arbejder sammen med en lejer. At arbejde med en misligholdt lejer betyder at arbejde imod udlejers egeninteresse. Bør udlejeren nogensinde acceptere forsinkede huslejebetalinger? Ikke så længe huslejebetalingerne ikke omfatter alle skyldige afgifter, selv om den forsinkede betaling sker regelmæssigt.
Lejerne udnytter modstridende lejeklausuler til deres fordel.Udlejerne bør ikke kalde lejerne vanskelige i sådanne situationer. Da udlejerne typisk udarbejder lejekontrakterne, tildeler retfærdigheden tvivlsfordelen til lejeren. I tilfælde af konflikt med en lejer er det en fordel, som udlejerne ikke har råd til at miste!