Forståelse af lån til erhvervsejendomme

Nøglepunkter

Erhvervsejendomme (CRE) er en af de mere lukrative investeringer, en person kan foretage. Disse indkomstproducerende ejendomme tilbyder mange fordele i forhold til boliginvesteringer, da de kan være en dominerende kilde til ikke blot at opbygge rigdom, men også til at generere månedligt cashflow. Det er dog værd at bemærke, at opbygning af rigdom i kommercielle ejendomme ikke starter med den første huslejekontrol, men snarere med de lån til kommercielle investeringsejendomme, der bruges til at finansiere respektive handler. Om ikke andet vil den finansieringsstruktur for erhvervsejendomme, der anvendes til at finansiere et køb, sætte hele exitstrategiens tone.

Typer af erhvervsejendomme

For at forstå, hvordan man investerer i erhvervsejendomme, skal man først forstå de forskellige typer af erhvervsejendomme. Disse ejendomme anvendes generelt til erhvervsformål, hvor ejerne udlejer det benyttede areal til månedlig leje. Erhvervsejendomme består generelt af følgende ejendomstyper:

Kontor
Ejendomshandel
Industriel
Multifamilie
Special-Purpose

Office

Den mest populære type erhvervsejendomme er kontorlokaler. Disse bygninger, som kan spænde fra enkeltmandskontorer til skyskrabere, defineres af en af tre kategorier: Klasse A, klasse B eller klasse C.

Klasse A erhvervsejendomme er typisk nybyggede eller gennemgribende renoverede bygninger, der ligger i fremragende områder med nem adgang til de vigtigste faciliteter. De forvaltes typisk af professionelle ejendomsadministrationsselskaber.
Klasse B erhvervsejendomme er ofte ældre bygninger, som kræver en eller anden form for kapitalinvestering. Selv om de er velholdte og forvaltede, kræver disse ejendomme nogle mindre reparationer og opgraderinger, hvilket gør dem til et populært mål for investorer.
Classe C erhvervsejendomme bruges typisk til ombygningsmuligheder. De er generelt dårligt beliggende, kræver en eller anden form for større kapitalinvesteringer for at forbedre forældet infrastruktur, og deres høje tomgangsprocent er meget højere end bygninger i højere klasser.

Detailhandel

En anden populær type erhvervsejendomme er butiksbygninger. Disse ejendomme, som spænder fra butikscentre og lokale butikscentre til banker og restauranter, er ofte beliggende i byområder. Størrelsen af disse ejendomme kan strække sig fra 5.000 kvadratfod til 350.000 kvadratfod.

Industriel

Fra lagerhuse til store produktionssteder, er industribygninger typisk rettet mod fremstillingsindustrien, da de tilbyder rum med højde specifikationer og docking tilgængelighed. Desuden egner disse erhvervsejendomme sig generelt mere til investeringsmuligheder.

Multifamilie

Disse erhvervsejendomme består af lejligheds-“fire-plexes”, højhuse med ejerlejligheder og mindre flerfamilieenheder, som kan være fra fire til 100 enheder. I modsætning til andre erhvervsejendomme er lejemålene på flerfamilieejendomme typisk kortere end kontor- og butiksejendomme.

Special-Purpose

I modsætning til de ovennævnte ejendomme er erhvervsejendomme til særlige formål opført af investoren. De består typisk af bilvaskerier, selvopbevaringsfaciliteter og endda kirker.

Da de bedste erhvervsejendomme er meget efterspurgte, skal investorerne fokusere på beliggenhed, fremtidig udvikling og forbedringer. Det er ikke kun sådan, at erhvervsejendomme får værdi, men også stiger i værdi.

Rentesatser for erhvervsejendomme &Gebyrer

I modsætning til lån til boliger er rentesatserne på lån til erhvervsejendomme generelt højere. Flere gebyrer bidrager til de samlede omkostninger ved erhvervsejendomslån, herunder vurderings-, juridiske, ansøgnings-, ansøgnings-, oprettelses- og undersøgelsesgebyrer. Mens nogle af disse gebyrer gælder årligt, skal andre betales på forhånd, allerede inden lånet er godkendt. F.eks. kan et erhvervslån til en udlejningsejendom have et engangsgebyr på 1 % og et årligt gebyr på 0,25 %, indtil lånet er fuldt betalt. Det betyder, at hvis du har et lån på 1 million dollars, kan det kræve et låneoprettelsesgebyr på 10.000 dollars, der betales på forhånd, og et årligt gebyr på 2.500 dollars med yderligere renter. Sørg for at tjekke rentesatserne regelmæssigt, da de vil svinge og variere.

Forudbetaling af erhvervslån til fast ejendom

Ofte kan et erhvervslån til fast ejendom også have restriktioner for forudbetaling. Disse restriktioner er udformet for at bevare långiverens forventede afkast. Investorerne kan afvikle gælden selv før det kommercielle ejendomsinvesteringslåns forfaldsdato. Hvis de gør det, vil der sandsynligvis være forhåndsbetalingsbøder. Hvis du indfrier et lån før tid, er der fire primære typer af exit-bøder:

Forudbetalingsbøde: Dette er den mest almindelige og grundlæggende strafafgift ved forudbetaling. Den beregnes ved at multiplicere den angivne førtidsbetalingssanktion med den aktuelle udestående saldo.
Rentegaranti: Selv hvis lånet tilbagebetales før tid, er långiveren berettiget til et specificeret rentebeløb. Som et eksempel kan et lån have en garanteret rente på 10 % i 60 måneder og et exitgebyr på 5 % derefter.
Lockout: En låntager er ikke i stand til at tilbagebetale et lån inden for en bestemt periode.
Detektering: Dette betragtes som en substitution for sikkerhedsstillelse. Låntageren bytter ny sikkerhedsstillelse, f.eks. amerikanske skattepapirer, til den oprindelige lånesikkerhed i stedet for at betale kontanter til långiveren. Mens dette kan reducere gebyrerne, kan der være høje bøder knyttet til denne type lånebetaling.

Hvordan man får lån til kommercielle investeringsejendomme

Tanken om at opnå finansiering af kommercielle ejendomme kan virke intimiderende i starten. Alligevel vil investorer, der bruger tid på at lære om processen og de forskellige typer af lån til erhvervsejendomme, opdage, at de er helt opnåelige. Nedenfor er de vigtigste trin i forbindelse med at opnå et lån til kommercielle investeringsejendomme:

Bestemrk, om du vil indgive en ansøgning som en person eller en enhed.
Evaluer realkreditmulighederne, og bestem hvilke lån til kommercielle ejendomme, der vil fungere bedst for den pågældende ejendom og exit-strategi.
Beregn LTV for at måle lånets værdi i forhold til ejendommens værdi.
Måler evnen til at betjene gælden ved hjælp af gældsbetjeningsdækningsgraden.

Individuel Vs Entity

Det første skridt er at afgøre, om man vil finansiere en erhvervsejendom som en fysisk person eller en enhed. Selv om de fleste erhvervsejendomme købes af forretningsenheder som selskaber, udviklere og forretningspartnerskaber, kan det sagtens gennemføres som en individuel investor. Långiveren ønsker i bund og grund at sikre sig, at låntageren kan tilbagebetale lånet, og kræver derfor, at låntagerne skal fremlægge finansielle track records for at sikre et lån. Långiveren vil typisk kræve, at investor(er) skal garantere lånet for nyere virksomheder uden kredithistorik.

Hypothekemuligheder

Investorer skal erkende, at boliglån og kommercielle realkreditlån ikke er det samme. For det første er erhvervslån i modsætning til boliglån ikke sikret af statslige organer som Freddie Mac og Fannie Mae – og vil typisk opkræve højere renter end sammenlignelige boliglån. For det andet adskiller vilkårene for erhvervslån sig fra vilkårene for boliglån. Kommercielle lån har en løbetid på mellem fem og 20 år, mens lån til boliger typisk har en løbetid på mellem 15, 25 og 30 år. Som investor vil størstedelen af dette være baseret på din økonomiske og kredithistorie.

Låne-værdi-forhold

En vigtig måleenhed, som långivere overvejer, når de finansierer erhvervsejendomme, er låne-værdi-forholdet (LTV). Dette tal måler værdien af et lån i forhold til værdien af ejendommen. Det beregnes ved at dividere lånebeløbet med ejendommens vurderingsværdi eller købspris. Lån til erhvervsejendomme kommer med en LTV på mellem 65 procent og 80 procent, hvor lavere LTV’er kvalificerer til mere favorable finansieringssatser.

Gældsdækningsgrad

Långivere kigger også på gældsdækningsgraden (DSCR). I det væsentlige måler dette en ejendoms evne til at betale gældsbetjening, og det sammenligner en ejendoms årlige nettodriftsindtægter med den årlige gældsbetjening af realkreditlånet, herunder hovedstol og renter. En DSCR på under én procent afslører et negativt cashflow, og kommercielle långivere ser generelt efter en DSCR på mindst 1,25 for at sikre et ordentligt cashflow.

Hvor de finansierer en erhvervsejendom, skal investorerne overveje alle aspekter af processen: belåningsgrad, gældsbetjeningsdækning og kreditværdighed. Derudover vil en ordentlig forretningsplan hjælpe investorer, især nybegyndere, med at strømline finansieringsprocessen.

Typer af lån til erhvervsejendomme

Der findes en lang række typer af lån til erhvervsmæssige investeringer, og det er op til investoren at beslutte, hvilken finansieringsmulighed der passer bedst til deres behov. Hver type lån har unikke krav til berettigelse, såsom en minimumskredit score, erfaringsniveau og krav om udbetaling. Disse lån har også varierende vilkår, som man skal være opmærksom på, herunder lånets løbetid, rentesats og belåningsgrad (LTV). For eksempel kan en investor være på jagt efter et lån, der tilbyder lavere renter over en længere låneperiode, mens en anden investors prioritet kan være at finde et kortfristet lån som et middel til at bygge bro over et økonomisk hul. For at få en bedre idé om, hvilke lån til erhvervsejendomme der kan opfylde dine egne behov, kan du henvise til følgende:

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loan
Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan
Konventionelt lån
Konventionelt lån
Commercielt brobygningslån
Hard Money Loan
Conduit Loan

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loans

The U.US Small Business Administration tilbyder flere lån under 7(a)-paraplyen, som hver især er designet til at yde finansiel bistand til små virksomheder. Investorer, der leder efter lån til erhvervsejendomme, bør nøje overveje, hvilket af følgende 7(a)-lån der vil fungere bedst til deres næste projekt:

Standard 7(a): Standard 7(a) falder sammen med et maksimalt lånebeløb på 5 millioner dollars og en ekspeditionstid på 5-10 arbejdsdage.
7(a) Small Loan: Den mindre variant af standard 7(a) lånet, 7(a) Small Loan, har et maksimalt lånebeløb på 350.000 dollars.
SBA Express: 7(a) Small Loan er en mindre variant af standard 7(a) lånet og har et maksimalt lånebeløb på 350.000 dollars.
SBA Express: SBA Express-lån tildeler ansøgere med et svarvindue på 36 timer til et lån med et maksimalt beløb på 350.000 dollars.
Export Express: SBA Express-lån tildeles ansøgere med et svarvindue på 36 timer til et lån med et maksimalt beløb på 350.000 dollars: Med en svartid på 24 timer er Export Express-lånet ideelt for låntagere, der har brug for en strømlinet metode til at opnå kreditlinjer på op til 500.000 dollars.
Export Working Capital: Virksomheder med behov for arbejdskapital for at lette et stigende eksportsalg kan sætte pris på dette særlige SBA-lån.
International handel: Internationale handelslån kan anvendes til anlægsaktiver til bygge-, anlægs- og ejendomsudstyr af virksomheder, der ekspanderer på grund af stigende eksportsalg.
Prefererede långivere: SBA’s program for foretrukne långivere giver udvalgte långivere større beføjelser til at behandle, lukke, servicere og afvikle SBA-garanterede lån.
Veterans Advantage: SBA’s program for foretrukne långivere giver udvalgte långivere større beføjelser til at behandle, lukke, servicere og afvikle SBA-garanterede lån: Som navnet antyder, er Veterans Advantage SBA-lån beregnet til at hjælpe veteran-ejede virksomheder med reducerede gebyrer.
CAPLines: CAPLines er et paraplyprogram, der kan tilbyde kortfristet driftskapital og er designet til at hjælpe små virksomheder med det samme.

Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

Det 504 Låneprogram er et andet SBA-produkt, der stilles til rådighed gennem Certified Development Companies (CDC). Disse lån har specifikt til formål at stimulere virksomhedsvækst og jobskabelse ved at tilbyde små virksomheder endnu en finansieringsmulighed. Mere specifikt er det dog sådan, at “504 Loan Program giver godkendte små virksomheder langsigtet, fastforrentet finansiering, der anvendes til at erhverve anlægsaktiver med henblik på udvidelse eller modernisering”, oplyser SBA.

Small Business Administration’s 504 Loans kan ikke overstige 5 millioner dollars, og er specifikt beregnet til faste aktiver, herunder:

Erhvervelse af eksisterende ejendomsaktiver;
Erhvervelse af råjord og efterfølgende forbedringer;
Bygning af nye faciliteter eller modernisering, renovering eller ombygning af eksisterende faciliteter;
Køb af maskiner til langsigtet brug;
Refinansiering af gæld for at lette udvidelsen af en virksomhed med nye eller renoverede faciliteter.

Konventionelt lån

Som også er kendt som traditionelle lån, udstedes konventionelle lån til erhvervsejendomme af banker eller låneinstitutioner. Derfor er konventionelle kommercielle ejendomslån ikke dækket af den føderale regering. Ofte bruges de til at købe og finansiere aktiver som ejerlejede kontorbygninger, butikscentre, indkøbscentre og industrielle lagerhaller, og konventionelle lån har udviklet et ry for at være nogle af nutidens mest anvendte erhvervsejendomslån.

Et traditionelt erhvervsejendomslån finansierer typisk et sted mellem 65% – 85% af et aktivs belåningsgrad. Som følge heraf forventes det ofte, at låntagerne skal dække mellem 15 % og 35 % af ejendommens markedsværdi. Når det er sagt, er der normalt ikke noget lånemaksimum. Låntagerne kan dog forvente, at lånene til erhvervsejendomme kan have en løbetid på mellem 5 og 20 år, og at betalingerne er fuldt ud amortiseret i løbet af lånets løbetid. Mens konventionelle lån har tendens til at være forbundet med lavere gebyrer, er det ofte sværere at få dem godkendt.

Commercielt brobygningslån

Som navnet antyder, er kommercielle brobygningslån en midlertidig lånemulighed for investorer, som de kan benytte sig af, indtil der er mulighed for refinansiering, så de kan skifte til et længerevarende lån. Typisk tilbydes af institutionaliserede långivere, kommercielle brolån giver mange låntagere mulighed for at konkurrere med all-cash-købere. Da kommercielle brobygningslån normalt finansierer op til 90 % af en ejendoms LTV, bør de, der ikke kan bruge kontanter, have lettere ved at få foden indenfor i den kommercielle ejendomssektor. Da brolån er kortvarige, har de ikke tendens til at vare længere end tre år. Derfor bør låntagerne forvente at refinansiere til et langfristet lån på et tidspunkt inden for kort tid.

Hard Money Loan

Et hard money-lån stilles til rådighed for kommercielle investorer af organiserede semi-institutionaliserede långivere. Vigtigere er det dog, at hard money långivere typisk har licens til at låne til ejendomsinvestorer og specialiserer sig i kortfristede lån med høj rente og gebyrer, der giver mange investorer mulighed for at købe erhvervsejendomme, som de ellers ikke ville være i stand til.

Til gengæld for ca. 60% – 75% af aktivets værdi efter reparation (ARV), vil hard money långivere kræve renter på op til 15%, ud over ca. fire point (et andet forhåndsgebyr baseret på lånebeløbet). Selv om gebyrerne for hard money-långivere nogle gange er så meget som fire gange så høje som gebyrerne for traditionelle långivere, kan de være prisen værd at betale for optagelse af kortfristede lån. Ikke alene ydes finansieringen inden for et par dage (i modsætning til måneder med traditionelle långivere), men det kan også være meget lettere at få en godkendelse. Om ikke andet er hard money-lån aktivbaserede, hvilket betyder, at långiveren træffer en beslutning baseret på den pågældende ejendom og ikke udelukkende på låntageren.

Conduit Loan

Andre kendt som commercial mortgage-backed securities (CMBS), conduit-lån er kommercielle ejendomslån, der er sikret af et pant i en erhvervsejendom med pant i første position på en erhvervsejendom. Traditionelt tilbydes låntagere gennem forretningsbanker, og conduit-lån tilbyder låntagerne en fast rente i løbet af ca. 25-30 år. Det er dog vigtigt at bemærke, at conduit-lån vil kræve en ballonbetaling ved udløbet af løbetiden. Takket være deres relative fleksibilitet giver conduit-lån i vid udstrækning mange kommercielle ejendomsinvestorer mulighed for at kvalificere sig til et lån, som typisk ikke ville komme i betragtning.

Kvalificerer jeg mig til et lån til kommercielle ejendomme?

Som med alle lånetyper er der kvalifikationer, som du skal opfylde, før du kan få et lån. Hvis du ønsker at ansøge om et lån fra Small Business Administration, skal du sandsynligvis have en høj erhvervskreditscore (som kan variere fra 0 til 100), og størrelsen af din virksomhed skal opfylde SBA’s størrelsesstandarder. For at kvalificere sig med succes til et SBA 504-lån skal din virksomheds indkomst være mindre end 15 millioner. Traditionelle lån fra en bank eller et realkreditinstitut kræver typisk, at låntagers kreditvurdering er på 700 eller højere. Kommercielle brolån vil også kræve, at ansøgerne har en kreditvurdering på 680 eller højere. Hard money-lån er typisk lettere at sikre, men de kan være forbundet med højere rentesatser end traditionelle långivere. Sørg for at undersøge din långivers specifikke krav for at sikre, at det lån, du ansøger om, er det rigtige for dig.

Hvor lang tid tager det at få et lån til erhvervsejendomme?

De fleste lån til erhvervsejendomme kan forventes at tage et sted mellem 30 og 45 dage at få. Bankerne vil bruge denne tid på at evaluere flere aspekter af din virksomhed, før de beslutter, om de vil godkende dit lån eller ej. Du kan få et bridge- eller hard money-lån på en uge eller mindre, så længe du er villig til at acceptere højere renteudgifter, som typisk er knyttet til disse lån. Uanset hvilket lån du vælger at søge, skal du sørge for at undersøge alle aspekter af din virksomhed og de lånebetingelser, du accepterer, før du giver dig til kende.

Hvad er ejerlejede erhvervsejendomme?

De fleste erhvervsejendomme købes udelukkende med den hensigt at generere løbende indkomst, også kendt som cash flow. De består primært af lejere, der lejer de enkelte enheder gennem en lejekontrakt. I mange tilfælde vil investorer imidlertid købe erhvervsejendomme for at udnytte bygningen til deres egne formål. Dette er kendt som OOCRE (Owner-Occupied Commercial Real Estate).

Generelt set er ejerbelagte erhvervsejendomme baseret på to betingelser: ejerens belægningsprocent af ejendommen eller størrelsen af den leje, som ejeren betaler. Desuden er OOCRE-lån helt anderledes end lån til ikke-ejendomsbesatte ejendomme, og långivere kræver andre kvalifikationer. For det første vil långiverne se på den primære kilde til tilbagebetaling af OOCRE-lånet. Dette er overvejende drevet af låntagers gældsbetjeningsdækning, som typisk bestemmes af virksomhedens indtjening før renter og skat.

Summary

For virkelig at forstå, hvordan man investerer i erhvervsejendomme, skal investorer fuldt ud forstå de finansielle komponenter, der går sammen med det. Lån til kommercielle investeringsejendomme er intet mindre end afgørende for succes eller fiasko for en bestemt exitstrategi. Tag dig derfor tid til at gennemgå finansieringsprocessen for erhvervsejendomme, før du tager springet, herunder de forskellige lån, der stilles til rådighed for dig.

Er du klar til at begynde at drage fordel af de nuværende muligheder på ejendomsmarkedet?

Hvad enten du er helt ny til at investere eller har lukket et par handler, vil vores nye online ejendomskursus dække alt, hvad du har brug for at vide for at hjælpe dig med at komme i gang med at investere i fast ejendom. Ekspertinvestor Than Merrill forklarer de bedste ejendomsstrategier for at hjælpe dig på vej mod en bedre økonomisk fremtid.

Klik her for at tilmelde dig vores GRATIS 1-dags webinar om fast ejendom og kom i gang med at lære, hvordan du investerer i dagens ejendomsmarked!

Bedste lån til erhvervsejendomme