9 Renters Rights Your Landlord Doesn’t Want You To Know

I 2001 gik jeg på jurastuderende aftener over for MacArthur Park, et sted, der også fungerede som et friluftsmarked i det centrale Los Angeles.

Det var ikke så meget en park som en græsø, hvor børn gik hen for at score frøer og skildpadder på det sorte marked, junkier hentede sort tjæreheroin, og alle scorede ID-kort. Det var den travle del af byen.

Overfor jurastudiet var der stepundervisning for børn. Den dag i dag kan jeg ikke tænke på processen for briefing af en sag, Issue, Rule, Analysis, Conclusion, uden at jeg hører lyden af tip-tip-tapping i baghovedet.

Under os var der en klinik for lejernes rettigheder, Inquilinos Unidos. Jeg var frivillig om dagen og hjalp lejere med at indgive klager eller anmode om inspektioner.

I nogle tilfælde var lejerne familier, der vandrede over fra parken, hvor stemmerne spurgte om, hvor meget deres udlejer kunne hæve huslejen, og de bønfaldt om, at deres søn eller datter havde astma, og at kakerlakkerne eller kakerlakbehandlingen generede deres lunger.

Disse stemmer tilhørte kroppe. Stemmerne havde solide hjem – vægge af kød og ben. Det havde de kroppe, som de hørte til, ikke. Kroppene blev skubbet ud, mens nye lysere og mere privilegerede kroppe flyttede ind.

Vi ved alle, at dette ikke er et fænomen, der kun sker i denne travle del af L.A. Folk overalt bliver berørt af gentrificering, og mange er rådvilde med hensyn til, hvordan de skal bekæmpe denne tendens, der breder sig som en steppebrand.

Særligt sårbare er lejere. Ifølge en undersøgelse fra 2016 fra US Census Bureau Survey er over 37 % af de amerikanske husstande lejere.

Hvor mange lejere kender deres rettigheder som lejere?

Det kan være svært at føle sig stærk og rustet, når man er oppe imod sin udlejer, men man har rettigheder. Hvis du har specifikke spørgsmål om boligrettigheder eller har brug for adgang til organisationer for lejerrettigheder, kan du ringe til 2-1-1 eller søge efter dit lokale kontor her.

For nu er her en hurtig grundbog om 10 rettigheder, som alle lejere bør kende.

Din bolig skal være beboelig

Alle lejere har ret til en ren og beboelig bolig. Det er udlejerens pligt at opretholde denne standard.

Nogle eksempler er at sikre, at døre og vinduer ikke er ødelagte, at tag og vægge holder vand ude, at rørene leverer både varmt og koldt vand, og at der ikke er skadedyr eller skadedyr.

Grundlæggende har alle lejere ret til ikke at bo i slumkvarterer.

En slum er en tæt befolket uformel bymæssig bebyggelse, der er kendetegnet ved understandardiserede boliger og elendighed. Selv om slummen varierer i størrelse og andre karakteristika, mangler de fleste slumområder pålidelige sanitetstjenester, forsyning af rent vand, pålidelig elektricitet, retshåndhævelse og andre grundlæggende tjenester.

Hvis du bor et sted, der er beboeligt, er din første form for klageadgang at indgive en mundtlig klage til din udlejer.

Du bør få rettidigt svar på klager

Hvis et lejemål ikke er beboeligt, er det udlejerens pligt at rette op på det med det samme. Teknisk set er de også forbudt at opkræve husleje i den periode også.

Du skal dog ikke tage dette som et grønt lys til at holde op med at betale husleje. Dit bedste bud er at fortsætte med at betale husleje, så du har din del af aftalen dokumenteret. Hvis tingene eskalerer til det punkt, hvor lejeren har brug for det, kan de måske få de huslejepenge tilbage, som de har betalt for den tid, hvor stedet var i forfald.

Dette giver lejeren overtaget, i tilfælde af at de bliver nødt til at sagsøge, vil de have alt godt dokumenteret.

Du har ret til indgriben fra tredjepart, hvis udlejeren ikke overholder rettidigt

Når du har fået et problem i din enhed, er det første, du skal gøre, at underrette din udlejer mundtligt. Hvis der ikke bliver gjort noget, skal du skrive et dateret brev med en detaljeret beskrivelse af problemet. Dette brev bør indeholde billeder med tidsstempler.

I værste fald kan lejeren indgive en klage til boligmyndigheden og anmode om en inspektion. de kan bede udlejeren om at udbedre problemet. Hver by har en anden formular, som reference er her nogle oplysninger om, hvordan man indleder processen i L.A.

Du har ret til at sagsøge, hvis udlejer ikke overholder 60-dages varsel

Hvis problemet ikke bliver løst, efter at byen har udstedt et 60-dages varsel til din udlejer, er det tid til at sagsøge for at få den husleje tilbage, du har betalt, mens du boede i et ubeboeligt rum.

Dette websted kan forbinde dig med en lokal ejendomsadvokat.

Hvis du bor i en ulovligt ombygget enhed, bevarer du stadig disse rettigheder og beskyttelser

Den 2. december 2016 ringede en ven. Hans barn var forsvundet, og han havde fået nyheden om, at der var udbrudt brand i et ombygget pakhus i Oakland kaldet Ghostship.

Tragedien foruroligede kernen af queersamfundet. Det virkede som om, at vi i 2016 alle var sat i brand – i natklubber, ved protester og nu i vores ombyggede boliger.

I 2011 begyndte New York City at slå hårdt ned på ombyggede beboelsesrum efter en fatal brand i ulovligt ombyggede lejligheder i Queens. Men efterhånden som huslejerne stiger, fortsætter folk med at blive mere kreative med deres plads.

Sagen er dog den, at folk, der bor i og betaler husleje i ulovligt ombyggede enheder, stadig har den samme beskyttelse som alle andre lejere.

Hvorom alting er – og det gælder for alle – er den bedste sikkerhedsforanstaltning at skrive en check på din husleje og skrive på memo-linjen “Rent for .” Det er også godt at forsøge at få kvitteringer hver gang.

Dette vil hjælpe med at bekræfte, at du er en lejer, der betaler husleje, og skaber et papirspor for den tid, du er i rummet, hvis du nogensinde skal gå i retten.

Du har ret til at blive underrettet, før din udlejer kommer ind i boligen

Hvornår kan en udlejer komme ind i min enhed? Det synes at være det mest almindelige spørgsmål, jeg har hørt i årenes løb.

Folk får ofte meddelelser om, at deres udlejer skal komme og inspicere, men føler, at det kan være en krænkelse af deres privatliv. Nogle mennesker har klaget over, at udlejeren har været inde i deres lejlighed uden deres tilladelse.

Medmindre der er tale om en nødsituation (som ikke kræver noget varsel), skal din udlejer give 24 timers varsel.

Det kan være i forbindelse med en rundvisning, reparationer eller for at lukke arbejdere ind. Og selv med varsel må udlejerne kun komme ind i løbet af de normale åbningstider.

Lejlighedsforhøjelser har begrænsninger

Lejlighedskontrollerede boliger kan kun få huslejestigninger én gang om året, og huslejen kan kun stige med en vis procentdel, hvilket varierer fra by til by. Kun visse stater tilbyder huslejeregulering, som regel hvor der er boligmangel.

Dele af Californien har huslejekontrol, ligesom New York, New Jersey, Maryland og Washington D.C. Generelt bestemmer lovene om huslejekontrol, hvornår, hvorfor og med hvor meget en udlejer kan forhøje huslejen.

Selv i de steder, der har huslejeregulering, gælder lovene kun for visse bygninger. For eksempel gælder New Yorks love om huslejekontrol kun for bygninger, der er bygget før 1947, og kræver, at lejeren har boet der uafbrudt siden før den 1. juli 1971.

Uanset hvad en udlejer kunne kræve for huslejen på det åbne marked, kan de kun hæve huslejen med en bestemt procentdel, hver gang du fornyer din lejekontrakt – ingen overraskelser.

Love om huslejekontrol kræver generelt, at din udlejer giver dig besked mindst 30 dage i forvejen, hvis han har planer om at forhøje din husleje, når du forlænger lejekontrakten.

Hvis du bor i en enhed uden huslejeregulering og har en lejekontrakt, kan din husleje ikke forhøjes, før lejekontrakten udløber (medmindre andet står i lejekontrakten).

Men hvis du har en ikke-lejekontrolleret enhed og lejer måned-til-måned, kan lejen desværre forhøjes når som helst, så længe udlejeren giver en passende skriftlig meddelelse herom.

Retten til tilbagebetaling af sikkerhedsdepositum

Lejere har ret til at få deres sikkerhedsdepositum tilbage inden for 21 dage efter, at de har forladt lejemålet. Dette gælder i hele landet, men det beløb, du får tilbage, kan dog variere afhængigt af enhedens tilstand.

For det beløb, der tilbageholdes, bør lejeren modtage en specificeret liste, der forklarer, hvad der blev taget fra depositummet, og et dollarbeløb for hver post på listen.

Og hvis du bor i en lejebolig med huslejekontrol, har du også ret til renterne på dit depositum – det er ikke rigtig sandsynligt, at det er meget, men det er noget. Generelt har lejeren krav på simple renter til den rentesats, der gælder på det tidspunkt, hvor depositumrenten skal betales.

Hvis det indeholdte depositum er på 1.000,00 $ og den gældende rentesats er 1,7 %, er den skyldige rentebetaling 17,00 $. Rentesatsen for depositumrenten er reguleret af bylovgivningen, ikke af huslejeforordningen. Dette kan variere, men her er en liste over ressourcer fra stat til stat.

Dine rettigheder i tilfælde af en udsættelse

Hvis du bor i en lejlighed med huslejeregulering, er der en lille række specifikke grunde til, at du kan blive udsat.

De er som følger: Manglende betaling af husleje, begå en plage, forårsage skade på lejemålet, skabe en urimelig forstyrrelse af andre lejeres komfort eller sikkerhed, bruge eller tillade, at lejemålet bruges til ulovlige formål, og overtræde lejekontrakten.

Hvis du ikke bor i en lejlighed med huslejeregulering, kan du desværre blive smidt ud af en hvilken som helst grund.

En almindelig misforståelse er, at når du modtager en udsættelsesmeddelelse – enten en 14-dages eller en 30-dages, afhængigt af grundene – kan du, hvis du ikke flytter ud inden for den tid, der er angivet i meddelelsen, blive smidt ud af din lejlighed og smidt ud med det samme. Det er ikke sandt.

Når fristen i opsigelsesvarslet er udløbet, ophæver det blot dit lejemål eller aftalen/kontrakten mellem dig og udlejeren. Det giver udlejeren mulighed for kun at påbegynde udsættelsesprocessen.

Gldeligvis for lejeren har loven indbygget en rimelig tid til, at lejere kan finde et nyt sted at bo i tilfælde af en forestående udsættelse – også selv om du har undladt at betale husleje i flere måneder.

Du har også andre rettigheder til potentielt at reducere den husleje, du skylder. Husk på, at den eneste person, der kan smide dig ud, er en sheriffens vicesherif – din udlejer har ingen ret til at besidde din lejlighed indtil da.

Det er en alvorlig forseelse, hvis han låser dig ude eller selv med magt fjerner dig eller dine ejendele.

I gennemsnit tager udsættelsesprocessen normalt omkring 5-6 uger, men nogle gange kan den være endnu længere end det. Her er en hurtig tidslinje for det værst tænkelige scenarie:

1. Du får en 14-dages frist til at sige op på grund af manglende betaling af husleje.
2. Engang efter de 14 dage sender udlejeren dig en stævning og klage med henblik på udsættelse.
3. Når du har modtaget stævningen og klagen, er der planlagt en høring omkring 10 dage efter.
4. Hvis der afsiges en dom til fordel for udlejeren ved høringen, udstedes der en tvangsfuldbyrdelse 10 dage efter.
5. Du får et sidste varsel på 48 timer, før sheriffens vicesherif kommer for at smide dig ud.

Så du kan se, at selv i det værste tilfælde har du stadig mindst fjorten dage. Og det er omkring fem uger, hvis udlejeren indleder udsættelsen med det samme, og alt går som planlagt – hvilket ofte ikke er tilfældet.

Husk, du kan ofte forlænge denne tidslinje og bede udlejeren eller retten om yderligere tid, hvis du har brug for det.

***

Med min erfaring kan mange sager løses med et simpelt brev, men når du er i tvivl, er det altid bedst at søge støtte hos boligadvokater, der er velbevandret i dine juridiske rettigheder og kan henvise til de civile love i dit område.

Lejernes fagforeninger over hele landet organiserer kampagner for at forbedre lovene for at støtte huslejestabilisering, retfærdige udsættelser, fører inspektioner og udstyre lejerne med en grundlæggende lovforslag om rettigheder.

Hvis du er en bekymret lejer, kan du kontakte din lokale lejerforening og se, hvordan du kan blive involveret.

Der er også en masse online ressourcer. Der er det amerikanske Department of Housing and Urban Development, og der er mange websteder for fair housing- og lejerforeningsgrupper, f.eks. Housing Rights Center.

Og uanset hvad, så husk altid: Boliger er en menneskeret, og du – faktisk alle lejere – har ret til et sikkert og anstændigt sted at bo.

Melissa Chadburn er en Everyday Feminism Reporting Fellow. Melissa har skrevet for Guernica, Buzzfeed, Poets & Writers, Salon, American Public Media’s Marketplace, Al Jazeera America og snesevis af andre steder. Hun er fellow for The Economic Hardship Reporting Project. Hendes essay, “The Throwaways”, har fået bemærkelsesværdig omtale i Best American Essays og Best American Nonrequired Reading. Hendes debutroman, A Tiny Upward Shove, er på vej hos Farrar, Straus, and Giroux.