Prêts pour maisons préfabriquées et mobiles – Prêt pour maison préfabriquée ou standard ?

Mobiles, manufacturés ou modulaires ?

Ce que vous appelez une « maison mobile » est probablement une « maison manufacturée », même si la maison est – ou a été – mobile. L’un ou l’autre terme fonctionne, mais la plupart des prêteurs évitent de prêter sur des propriétés qui sont catégorisées comme des maisons mobiles.

• Les maisons mobiles sont des maisons construites en usine avant le 15 juin 1976. Ce sont peut-être de très belles maisons, mais elles ont été construites avant que les régulateurs n’exigent certaines normes de sécurité. La plupart des prêteurs – mais pas tous – sont réticents à prêter sur ces propriétés.
• Les maisons usinées sont des maisons construites en usine après le 15 juin 1976. Elles sont soumises à la National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act of 1974 et doivent respecter les normes de sécurité établies par le U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Ces règles sont souvent appelées le HUD Code. Les maisons préfabriquées sont construites sur un châssis métallique permanent et peuvent être déplacées après leur installation, mais cela peut nuire au financement.
• Les maisons modulaires sont des maisons construites en usine qui sont assemblées sur place et qui doivent respecter tous les mêmes codes de construction locaux que les maisons construites sur place plutôt que ceux exigés par le code HUD. Elles sont généralement installées de façon permanente sur une fondation en béton. Comme les maisons construites sur place, les maisons modulaires ont tendance à conserver leur valeur et à s’apprécier davantage que les maisons manufacturées ou mobiles, il est donc plus facile d’obtenir des prêts pour ces maisons.

Les prêts chattel

Les prêts chattel sont souvent utilisés pour les maisons mobiles et manufacturées lorsque la maison va dans un parc ou une communauté de maisons manufacturées. Un prêt chattel est un prêt pour la maison seulement, par opposition à un prêt pour la maison et le terrain ensemble.

Ces prêts sont techniquement des prêts de biens personnels, et non des prêts immobiliers. Ils sont également disponibles lorsque vous possédez déjà le terrain et que vous empruntez seulement pour la maison.

Parce que vous n’incluez pas de biens immobiliers avec ce type de prêt, vous pouvez garder votre prêt plus petit. Les frais de traitement du prêt devraient également être inférieurs aux frais de clôture de la dette immobilière. Le processus de clôture est généralement plus rapide et moins impliqué que la clôture d’un prêt hypothécaire standard.

Cela dit, il y a aussi quelques inconvénients à ce type de prêt. Les taux d’intérêt sont plus élevés, de sorte que votre paiement mensuel, y compris les coûts d’intérêt, sera probablement aussi, sinon plus, qu’avec un prêt hypothécaire standard, même si vous empruntez moins. Les périodes de remboursement peuvent être nettement plus courtes également avec des durées de seulement 15 ou 20 ans, bien que certains prêteurs autorisent des prêts plus longs. Une durée plus courte entraîne également des paiements mensuels plus élevés, mais vous rembourserez la dette plus rapidement.

Une étude du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a révélé que les montants des prêts et les frais de traitement étaient de 40 à 50 % inférieurs sur les prêts mobiliers par rapport aux prêts hypothécaires, et que le taux annuel en pourcentage (TAEG) sur les prêts mobiliers était de 1,5 % plus élevé.

Les concessionnaires de maisons usinées et les prêteurs spécialisés offrent couramment des prêts mobiliers.

Programmes de prêts gouvernementaux

Plusieurs programmes de prêts soutenus par le gouvernement peuvent rendre l’emprunt pour une maison usinée plus abordable. En supposant que vous répondiez aux critères d’admissibilité à ces programmes, vous pouvez emprunter auprès de prêteurs hypothécaires qui obtiennent une garantie de remboursement du gouvernement américain. gouvernement américain – si vous ne remboursez pas le prêt, le gouvernement interviendra et paiera le prêteur.

Les programmes de prêts garantis par le gouvernement sont probablement votre meilleure option d’emprunt, mais toutes les maisons mobiles et manufacturées ne seront pas admissibles.

Deux types de prêts FHA

Les prêts FHA sont assurés par l’Administration fédérale du logement. Ces prêts sont particulièrement populaires car ils se caractérisent par de faibles mises de fonds, des taux d’intérêt fixes et des règles favorables aux consommateurs.

Plusieurs critères doivent être remplis pour être éligible à un prêt FHA. La maison doit avoir été construite après le 15 juin 1976. Elle doit être conforme au code HUD et répondre à d’autres exigences locales. Les modifications apportées à la maison peuvent la rendre non conforme. Chaque section de la maison doit avoir l’étiquette de certification rouge (ou étiquette HUD) attachée.

Il existe deux programmes FHA disponibles pour les propriétaires de maisons manufacturées.

• Les prêts FHA du titre II comprennent le populaire prêt 203(b), qui est également utilisé pour les maisons construites sur site. Ils permettent aux acheteurs de verser des acomptes de seulement 3,5 %, mais vous devrez payer une prime d’assurance hypothécaire initiale, ainsi qu’une assurance hypothécaire permanente avec chaque paiement mensuel. Vous devez avoir une bonne cote de crédit pour obtenir un prêt FHA, mais il n’est pas nécessaire que votre crédit soit parfait. Vous pouvez utiliser l’argent donné pour financer votre acompte et les frais de clôture, et vous pouvez même demander au vendeur de participer à ces frais. Les prêts du titre II sont des prêts immobiliers, vous devez donc acheter le terrain et la maison ensemble, et la maison doit être installée de façon permanente sur un système de fondation approuvé. Les prêts peuvent durer jusqu’à 30 ans.
• Les prêts du titre I de la FHA sont disponibles pour les biens personnels, ce qui est utile lorsque vous ne serez pas propriétaire du terrain sur lequel se trouve votre maison. Votre contrat de location doit cependant répondre aux directives de la FHA si vous prévoyez de placer la maison sur un site de location. L’acompte requis peut être aussi bas que 5 %, mais cette exigence peut varier d’un prêteur à l’autre et dépend de votre score de crédit. Les exigences supplémentaires pour les prêts du Titre I comprennent que la maison doit être votre résidence principale et que le site d’installation doit inclure un service d’égout et d’eau. Les maisons préfabriquées neuves doivent être assorties d’une garantie d’un an et un évaluateur agréé par le HUD doit inspecter le terrain. Les prêts du titre I peuvent également être utilisés pour acheter un terrain et une maison ensemble. Les montants maximums des prêts sont inférieurs aux maximums des prêts du titre II, et les durées de prêt sont plus courtes. La durée maximale de remboursement est de 20 ans pour une maison à largeur unique et un lot.

Prêts de l’administration des anciens combattants (VA)

Les prêts VA sont disponibles pour les membres du service et les anciens combattants, et ils peuvent être utilisés pour les maisons manufacturées et modulaires. Les prêts VA sont particulièrement attrayants car ils vous permettent d’acheter sans acompte et sans assurance hypothécaire mensuelle, en supposant que le prêteur le permette et que vous répondiez aux exigences de crédit et de revenu. Mais le fait de ne pas verser d’acompte signifie que vos mensualités seront plus élevées et que vous paierez plus d’intérêts sur la durée du prêt. Les exigences pour un prêt VA sur une maison manufacturée comprennent :

• La maison doit être fixée de façon permanente à une fondation.
• Vous devez acheter la maison avec le terrain sur lequel elle est assise et vous devez obtenir le titre de propriété de la maison en tant que bien immobilier.
• La maison doit être une résidence principale, et non une résidence secondaire ou un bien d’investissement.
• La maison doit répondre au code HUD et avoir les étiquettes HUD attachées.

Où emprunter

Comme pour tout prêt, il est utile de magasiner parmi plusieurs prêteurs différents. Comparez attentivement les taux d’intérêt, les caractéristiques, les frais de clôture et les autres frais. Le type de prêt et le prêteur avec lequel vous travaillez peuvent être particulièrement importants pour les prêts pour maisons mobiles. Vous avez quelques options pour trouver un prêteur.

• Détaillants : Les constructeurs qui vendent des maisons préfabriquées organisent généralement le financement pour faciliter l’achat par les clients. Dans certains cas, les relations de votre constructeur peuvent être votre seule option de financement lorsque vous achetez une nouvelle maison. Demandez à votre constructeur une liste de plusieurs autres prêteurs non affiliés, aussi.
• Prêteurs spécialisés : Plusieurs prêteurs hypothécaires se spécialisent dans les prêts pour les maisons mobiles et les maisons préfabriquées, ainsi que pour les terrains si nécessaire. Les prêteurs spécialisés connaissent mieux les aspects de l’achat de maisons préfabriquées et sont donc plus disposés à accepter des demandes pour ces prêts. Vous aurez probablement besoin de travailler avec un prêteur spécialisé dans le marché des maisons préfabriquées si vous ne possédez pas le terrain ou si vous ne fixez pas la maison de façon permanente à un système de fondation. Ce type de prêteur serait également le meilleur si vous achetez une maison qui n’est pas toute neuve, une qui a subi des modifications, ou si vous voulez refinancer une dette existante de maison usinée.
• Prêteurs hypothécaires standard : Si vous achetez à la fois une maison et le terrain sur lequel elle repose, et si la maison est installée de façon permanente sur un système de fondation, vous aurez plus de facilité à emprunter auprès d’un prêteur hypothécaire standard. De nombreuses banques locales, coopératives de crédit et courtiers en prêts hypothécaires peuvent s’adapter à ces prêts.