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Avec la baisse des taux d’intérêt, plus d’emprunteurs retardent les verrouillages de taux hypothécaires. Bien qu’il soit tentant d’essayer de chronométrer le marché, les experts en prêts hypothécaires disent que cela pourrait être une erreur.
La semaine dernière, le prêt moyen sur 30 ans a pointé à seulement 3,13%, selon l’acheteur de prêts hypothécaires Freddie Mac. C’est en baisse par rapport à 3,84% il y a un an et le quatrième taux record depuis le début du mois de mars.
Si les experts ont raison, ces taux peuvent être là pour rester – et pourraient même aller plus bas. Les nouvelles récentes de la Réserve fédérale confirment ce sentiment : Le 10 juin, la Fed a annoncé qu’elle maintiendrait les taux d’intérêt qu’elle facture aux banques à un niveau proche de zéro et qu’elle continuerait à acheter agressivement des titres adossés à des créances hypothécaires pour aider à soutenir le marché.
Freddie Mac prévoit un taux de 3,3 % pour le quatrième trimestre 2020, tandis que les économistes de Fannie Mae voient en fait des baisses supplémentaires à l’horizon. Selon les dernières prévisions de la société, le taux moyen à 30 ans tombera à 3 % d’ici le quatrième trimestre de cette année, pour finalement plonger dans la fourchette des 2 % à l’horizon 2021.
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Les verrouillages de taux sont-ils intelligents dans le marché actuel ?
Typiquement, un nouvel emprunteur hypothécaire demanderait ce qu’on appelle un « verrou de taux », souvent après que la maison qu’ils achètent a été évaluée et inspectée, pour se protéger des fluctuations du marché jusqu’à ce qu’ils ferment sur la maison. Pour les refinancements, les emprunteurs bloquent généralement leur taux après que l’évaluation de leur maison a été finalisée. La plupart des prêteurs ne demandent pas de frais pour garantir un taux pour des périodes de 30, 45 ou 60 jours. Les verrouillages de taux plus longs coûtent souvent un supplément à l’emprunteur, bien que récemment, certains prêteurs aient commencé à offrir des périodes de verrouillage prolongées et gratuites pour faire face à la poussée de volatilité et de demande due au coronavirus.
« Les emprunteurs craignent souvent qu’en verrouillant trop tôt, ils ne manquent l’occasion d’obtenir un meilleur taux avant de conclure un achat ou qu’ils doivent payer un supplément pour prolonger le verrouillage afin d’éviter qu’il n’expire », explique Viral Shah, responsable des produits financiers chez le prêteur hypothécaire Better.com. « À l’inverse, certains emprunteurs craignent la volatilité du marché et verrouillent leur taux le plus tôt possible. »
Malgré ces inquiétudes, la plupart des experts affirment que les verrouillages de taux sont toujours une idée intelligente – tant que vous avez obtenu un taux avec lequel vous êtes à l’aise et que vous pouvez vous permettre.
L’alternative – ou ne pas verrouiller le taux avant la clôture – pourrait signifier payer beaucoup plus à long terme. « La meilleure règle à suivre est que si les chiffres sont logiques, saisissez l’occasion. Vous pouvez toujours refinancer plus tard », dit M. Shah. « Bien que les taux soient bas aujourd’hui, nous ne pouvons pas garantir que les taux de demain seront plus élevés ou plus bas, et en attendant, vous risquez potentiellement de ne pas profiter des taux historiquement bas d’aujourd’hui. »
Le vrai risque
Dans l’environnement actuel, il y a une chance que les taux puissent baisser. Mais les experts disent que c’est une solution facile : il suffit de reverrouiller le prêt à un nouveau taux. Chez certains prêteurs, les verrouillages de taux supplémentaires sont assortis de frais – mais pas tous. Ces frais sont généralement de l’ordre de 0,5 à 1 % du montant du prêt, soit jusqu’à 3 000 $ pour un prêt de 300 000 $. Il existe également des options de « baisse flottante », qui vous permettent de profiter d’un taux plus bas si le marché change pendant la période de blocage. Ces options coûtent généralement quelques centaines de dollars.
Ce coût peut toutefois en valoir la peine. Sur un prêt hypothécaire de 300 000 $ sur 30 ans, même une différence de 0,25 point de pourcentage dans le taux – par exemple, de 3,5 % à 3,25 % – peut signifier payer 30 $ de moins par mois et plus de 10 000 $ d’économies en intérêts sur la durée du prêt.
C’est pourquoi le véritable risque réside souvent dans le fait de ne pas verrouiller. « Si les taux montent et que vous n’êtes pas verrouillé, alors ce faible taux disparaît », explique Alan Rosenbaum, PDG et fondateur du créateur de prêts hypothécaires GuardHill Financial. « Les taux ont tendance à baisser très lentement, mais à augmenter très rapidement. »
Bien que ce soit tentant, essayer de programmer votre achat ou votre refinancement pour obtenir le taux le plus bas absolu peut être presque impossible. Le faire lorsque les taux sont déjà bas comporte son propre ensemble de risques uniques puisque les prêteurs voient une augmentation des affaires pendant ces périodes. « Les taux hypothécaires sont davantage déterminés par l’offre et la demande », explique M. Rosenbaum. « Si les prêteurs sont vraiment occupés, ils ne vont pas baisser leurs taux. »
Les données de la Mortgage Bankers Association montrent que le nombre de demandes de prêts d’achat déposées la semaine dernière a augmenté de 18% par rapport à l’année précédente. Les demandes de refinancement ont augmenté de 76%, et selon Shah, Better.com seul a vu un gain de 137% dans la demande de refinancement depuis Mars.
Avec ce volume accru que les prêteurs voient, les emprunteurs qui optent pour un verrouillage de taux voudront s’assurer que leur prêteur peut finaliser le prêt avant que leur période de verrouillage expire. Bien qu’ils n’aient pas beaucoup de contrôle sur la durée de leur prêt, ils peuvent choisir différentes durées de verrouillage, ils voudront donc parler à leur agent de prêt des délais de traitement possibles.
Est-ce que l’attente en vaut la peine ?
Les taux sont extrêmement bas et les experts disent qu’attendre pour en obtenir un plus bas ne vaut pas le risque pour la plupart des emprunteurs.
Selon Alex Elezaj, directeur de la stratégie du prêteur United Wholesale Mortgage, sa société propose actuellement des prêts conventionnels sur 30 ans avec des taux aussi bas que 2,5% et 2.99% – et encore plus bas sur les prêts de 15 ans – aux emprunteurs dont le score de crédit est inférieur à 640.
Avec des taux aussi bas, attendre une nouvelle baisse n’a tout simplement pas de sens.
« Si les taux sont vraiment bas, vous en profitez et vous fermez dessus », dit Elezaj. « Ils pourraient monter, ils pourraient descendre. Mais lorsque vous parlez de taux dans les deux chiffres, vous commencez à couper les cheveux en quatre à ce moment-là. »
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