Meilleurs services de crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est l’une des plus grandes tendances d’investissement aujourd’hui, avec des retours particulièrement importants réalisés sur le marché du prêt immobilier peer-to-peer (P2P). Il semble que de nouvelles plateformes de crowdfunding immobilier apparaissent chaque jour, ce qui rend le choix de la bonne une tâche difficile.

Que devez-vous vous demander avant de commencer ?

C’est une question de préférence personnelle. Les plateformes disponibles aujourd’hui sont – pour la plupart – assez variées. Vous devrez donc vous poser quelques questions avant de décider du service qui vous convient le mieux :

• Êtes-vous un investisseur accrédité ? De nombreuses plateformes de crowdfunding – mais pas toutes – en font une condition pour participer à leurs opérations. Si vous n’êtes pas accrédité, votre meilleur pari serait l’une des plateformes qui offrent une FPI privée, comme Streitwise (Lisez l’examen complet ici)
• Quel est votre horizon temporel souhaité ? Les durées de ces transactions immobilières vont de quelques mois à quelques années.
• Quel type de propriété vous intéresse ? Recherchez-vous des offres d’immobilier strictement commercial ou des fix and flips résidentiels ? Certaines plateformes proposent même les deux.
• Quel montant voulez-vous investir ? Les investissements minimums vont de 0 à 50 000 $.
• Dette ou équité ? Comme pour la question résidentielle vs commerciale, certaines plateformes offrent l’un ou l’autre ou les deux. Les investissements en dette et en actions ont des ensembles différents de risques, d’horizons temporels et d’avantages fiscaux.

Meilleures plateformes de crowdfunding immobilier

Voici une ventilation des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier actuellement dans l’espace d’investissement, et comment elles se superposent les unes aux autres. Nous avons examiné et testé en profondeur chaque service de crowdfunding répertorié ci-dessous.

Avant de commencer

Premières choses d’abord. Avant de commencer à évaluer des opérations d’investissement spécifiques, vous devez effectuer une certaine diligence raisonnable sur la société de crowdfunding elle-même.

Vous pouvez facilement comparer les entreprises avec ces données affichées. Mais une diligence raisonnable appropriée exige encore plus.

• Quelle est la niche d’investissement et la stratégie de l’entreprise ? Vous sentez-vous à l’aise avec les marchés et l’approche qu’elle a choisis ?
• Depuis combien de temps est-elle en activité ?
• La plateforme affiche-t-elle des documents réels, tels que l’assurance titre et les rapports d’inspection, que vous pouvez télécharger et étudier ?
• Quelle est la transparence de l’entreprise ? Fournit-elle une comptabilité des transactions passées afin que vous puissiez voir si elle a effectué une diligence raisonnable appropriée ?
• Combien de défauts de paiement a-t-elle eu, et est-elle transparente sur les raisons ?
• Quels frais facture-t-elle aux investisseurs ?
• Combien de transactions qui arrivent à la société sont financées ? Quelle diligence raisonnable effectue-t-elle sur chaque affaire avant de la poster sur la plateforme de crowdfunding ? Quel est le processus de vérification préalable ? Comment qualifie-t-elle les sponsors qu’elle autorise à poster des deals sur la plateforme ?
• Les deals sont-ils préfinancés par la société de crowdfunding ? A-t-elle son propre argent dans les transactions ? Sa clientèle comprend-elle des investisseurs institutionnels ?
• Les fondateurs et les membres du personnel ont-ils une expérience adéquate de l’industrie immobilière ?
• Avec autant de startups de crowdfunding immobilier depuis 2012, il y aura des entreprises qui ne réussiront pas. Qu’adviendra-t-il des transactions dans lesquelles vous êtes impliqué si l’entreprise fait faillite ? Vos investissements sont-ils protégés ?

Les réponses à ces questions vous aideront à identifier une poignée de plateformes de crowdfunding sur lesquelles vous envisageriez des transactions et élimineront la tâche écrasante de passer au peigne fin les offres sur plus de 100 sites de crowdfunding immobilier existants.

Une fois que vous avez sélectionné les plateformes sur votre « shortlist », vous êtes prêt à examiner les opportunités disponibles. Chaque opportunité devrait fournir toutes les informations dont vous avez besoin pour effectuer une diligence raisonnable appropriée.

5 métriques que vous devriez connaître avant de choisir un service de crowdfunding

Bien sûr, lorsque vous comparez les transactions, vous voudrez vous assurer que vous comparez des pommes avec des pommes. Les opérations de capitaux propres sont complètement différentes des opérations de dette. Les transactions multifamiliales sont différentes des transactions unifamiliales. Les opérations commerciales sont différentes des opérations résidentielles. La dette de niveau mezzanine est différente du niveau senior. Et ainsi de suite.

Pour vous aider à comprendre ce que vous devez rechercher, nous avons compilé cette liste de cinq métriques à examiner lors de l’examen d’une opération de crowdfunding immobilier. Gardez à l’esprit qu’il ne s’agit pas nécessairement d’une liste exhaustive de tout ce que vous devez prendre en considération lorsque vous comparez des opportunités. Mais cela devrait vous permettre de commencer sur le bon chemin.

#1 : Démographie et tendances du marché local

Dans l’investissement immobilier, l’emplacement est essentiel. Chaque opportunité devrait inclure un rapport de marché qui fournit un regard impartial sur l’emplacement de la propriété. Examinez soigneusement ces données jusqu’aux spécificités du quartier.

J’ai certainement appris l’importance de le faire de première main. À Baltimore, où j’investis, les données sur les propriétés varient selon le quartier. Une rangée de maisons en rangée délabrées et barricadées se vendant à seulement 8 000 $ chacune se trouvera à un pâté de maisons d’une valeur de 250 000 $ chacune. L’importance de comprendre le marché local ne peut être sous-estimée.

Le rapport de marché fourni sur la plateforme de crowdfunding devrait fournir des détails sur :

1. Le marché locatif local et les comparables de loyers
2. Les données démographiques et la taille de la population, notamment si elle est en croissance ou en décroissance
3. Les perspectives de croissance de l’emploi et la diversité des emplois dans la région
4. Les taux d’imposition foncière locaux
5. Les coûts des services publics

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6. La valeur des propriétés
7. Le classement des districts scolaires
8. Les statistiques sur la criminalité
9. Le nombre prévu d’unités qui sont construites dans le pipeline local
10. Et plus encore.

Bien sûr, vous pouvez – et devriez – vérifier que le rapport de marché est exact avec une recherche rapide sur Google.

De par sa nature même, l’immobilier est un investissement à long terme avec des coûts de transaction élevés. Vous ne pouvez pas déplacer une propriété vers un meilleur emplacement. C’est pourquoi ces facteurs doivent être étudiés et évalués en profondeur avant d’investir.

#2 : Durée d’investissement ou période de détention

Les périodes de détention doivent être spécifiquement projetées pour chaque transaction. Une période de détention est le temps qui s’écoule entre le moment où vous investissez et celui où vous avez remboursé votre investissement plus les gains déclarés.

La période de détention moyenne pour la plupart des transactions sur les plateformes de crowdfunding est de trois à sept ans. Cela signifie que vos fonds d’investissement seront immobilisés pendant ce laps de temps. Vous recevrez votre investissement initial plus les intérêts et/ou la participation au capital après que le promoteur immobilier aura vendu ou autrement mis fin à l’opération.

Vous trouverez un langage comme celui-ci dans la plupart des documents de l’opération : « La période de détention estimée de l’investissement décrite dans le présent document n’est qu’une projection, et il ne peut y avoir aucune assurance quant au moment ou à la possibilité de liquider un investissement. »

Le but est de s’assurer que vous comprenez que vous investissez dans un actif illiquide et que vous ne devez investir que l’argent dont vous n’avez pas besoin à court terme. Contrairement aux investissements en actions, il n’y a pas de marché secondaire pour acheter/vendre/échanger vos intérêts dans une opération de crowdfunding immobilier.

#3 : Projection des flux de trésorerie pro forma et nets

En tant qu’investisseur en actions dans une opération de crowdfunding, vous pouvez vous attendre à des distributions. Les documents devraient vous indiquer combien et quand vous devez vous attendre à des versements.

Typiquement, vos versements proviendront d’un flux de trésorerie positif. Ce flux de trésorerie sera le résultat de revenus locatifs, de produits de refinancement ou de revenus provenant de la vente de la propriété. Les plans d’affaires de crowdfunding immobilier montrent le calendrier prévu des revenus et des dépenses sur un pro forma projeté.

La ligne de fond est le flux de trésorerie net. Il s’agit de la différence entre les revenus et les dépenses sur une période donnée. Vous pourrez comparer les transactions en examinant le pro forma projeté.

Il s’agit de projections, vous devez donc tenir compte du fait que les attentes peuvent ne pas être satisfaites et vous assurer que les revenus au-delà des projections sont attribués aux investisseurs tout comme les dépenses imprévues seront déduites.

#4 : Taux de rendement interne et objectifs de rendement en espèces

Le taux de rendement interne (TRI) est l’une des mesures les plus courantes utilisées dans le crowdfunding immobilier et donc l’une des plus faciles à comparer d’une transaction à l’autre. Le TRI est le taux annuel de gains sur un investissement et est généralement exprimé dans une fourchette de pourcentage (par exemple, 13%-15%).

Voici comment il est calculé. Disons que vous investissez dans une affaire de 50 000 $ avec un TRI projeté de 15 % par an et que votre période de détention est de trois ans :

Le TRI est un chiffre brut. Ce qui est plus important, c’est le rendement projeté, généralement indiqué sous forme de pourcentage annualisé  » cash on cash « . Il s’agit du rendement cible de l’investisseur, net de frais et de dépenses. D’après ce que j’ai vu sur de nombreux sites de crowdfunding immobilier, ce chiffre se situe généralement autour de 8%. Plus le TRI ou le cash on cash projeté est élevé, plus l’opération est risquée.

Une mise en garde que vous trouverez sur la plupart des sites est quelque chose comme ceci : « Un investissement implique un degré élevé de risque, notamment la fluctuation de la valeur des biens immobiliers, le manque de liquidité, les préoccupations environnementales, les risques juridiques et réglementaires et d’autres risques. »

#5 : Equity Multiple

Une autre métrique à utiliser lorsque vous comparez une transaction à une autre est l’equity multiple (EM). Le multiple d’équité est un rapport entre vos rendements et le capital versé.

Le calcul est le suivant :

• Rendements cumulatifs distribués / capital versé = Multiple d’équité
• Donc, si vous investissez 50 000 $ dans une transaction et que vous obtenez un bénéfice net de 20 000 $, votre multiple d’équité est de 1,4x, calculé comme suit :
• 50 000 $ + 20 000 $/50 000 $ = 1.4x

Comme pour le TRI, plus le multiple d’équité est élevé, plus le rendement projeté de votre investissement initial est important et plus le risque potentiel est élevé.

Autres éléments à prendre en compte

Il existe également d’autres critères à prendre en compte et à comparer entre les opérations, notamment :

• Les appels de capitaux peuvent être nécessaires ou non. Ce sont des cas où les investisseurs sont invités à contribuer davantage pendant la période de détention pour une dépense ou un besoin imprévu.
• Quel est le taux de capitalisation de sortie prévu.
• Quel est le montant des frais de gestion et d’administration.
• Les conditions de financement par emprunt.

Le crowdfunding immobilier exige plus de diligence raisonnable que l’investissement dans un prêt à la consommation (où chaque investissement est assorti d’une cote de risque). Il n’existe pas de cotes de risque normalisées. Vous aurez probablement besoin d’une heure ou plus pour examiner les documents d’une seule transaction.

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