Comprendre les prêts immobiliers commerciaux d'investissement

Principaux points à retenir

L’immobilier commercial (CRE) est l’un des investissements les plus lucratifs qu’une personne puisse faire. Ces propriétés productives de revenus offrent de nombreux avantages par rapport aux investissements résidentiels, car elles peuvent être une source dominante pour non seulement construire une richesse, mais aussi générer des flux de trésorerie mensuels. Il convient toutefois de noter que la constitution d’un patrimoine dans l’immobilier commercial ne commence pas avec le premier chèque de loyer, mais plutôt avec les prêts immobiliers commerciaux utilisés pour financer les transactions respectives. Si, pour rien d’autre, la structure de financement de l’immobilier commercial utilisée pour financer une acquisition donnera le ton de toute la stratégie de sortie.

Types d’immobilier commercial

Pour comprendre comment investir dans l’immobilier commercial, il faut d’abord saisir les différents types d’immobilier commercial. Ces propriétés sont généralement utilisées à des fins commerciales, les propriétaires louant l’espace occupé contre un loyer mensuel. L’immobilier commercial se compose généralement des types de propriétés suivants :

Bureau
Retail
Industriel
Multifamilial
Spécial-.Purpose

Office

Le type d’immobilier commercial le plus populaire est l’espace de bureau. Ces immeubles, qui peuvent aller des bureaux à locataire unique aux gratte-ciel, sont définis par l’une des trois catégories suivantes : Classe A, Classe B, ou Classe C.

Les biens immobiliers commerciaux de classe A sont généralement des bâtiments nouvellement construits ou largement rénovés, situés dans d’excellentes zones avec un accès facile aux principales commodités. Ils sont généralement gérés par des sociétés de gestion immobilière professionnelles.
Les biens immobiliers commerciaux de classe B sont souvent des bâtiments plus anciens qui nécessitent un certain type d’investissement en capital. Bien qu’elles soient bien entretenues et gérées, ces propriétés nécessitent quelques réparations et mises à niveau mineures, ce qui en fait une cible populaire pour les investisseurs.
Les propriétés immobilières commerciales de classe C sont généralement utilisées pour des opportunités de réaménagement. Ils sont généralement mal situés, nécessitent un certain type d’investissements en capital importants pour améliorer les infrastructures obsolètes, et leurs taux d’inoccupation élevés sont beaucoup plus élevés que les bâtiments de classe supérieure.

Retail

Un autre type populaire d’immobilier commercial est celui des bâtiments de vente au détail. Ces propriétés, qui vont des centres commerciaux linéaires et des centres de vente au détail communautaires aux banques et aux restaurants, sont souvent situées dans les zones urbaines. La taille de ces biens immobiliers peut s’étendre de 5 000 pieds carrés à 350 000 pieds carrés.

Industriel

Des entrepôts aux grands sites de fabrication, les bâtiments industriels sont généralement orientés vers les industries manufacturières, car ils offrent des espaces avec des spécifications de hauteur et une disponibilité de quai. De plus, ces propriétés commerciales se prêtent généralement davantage aux opportunités d’investissement.

Multifamily

Ces propriétés commerciales sont composées de » quatre-plexes » d’appartements, de tours de condominiums et de plus petites unités multifamiliales, qui peuvent aller de quatre à 100 unités. Contrairement à d’autres biens immobiliers commerciaux, la durée des baux des immeubles multifamiliaux est généralement plus courte que celle des immeubles de bureaux et des commerces de détail.

Special-Purpose

Contrairement aux biens susmentionnés, les biens immobiliers commerciaux à usage spécial sont construits par l’investisseur. Ils consistent généralement en des lave-autos, des installations de self-stockage et même des églises.

Parce que les meilleures propriétés immobilières commerciales sont très demandées, les investisseurs doivent se concentrer sur l’emplacement, le développement futur et les améliorations. C’est ainsi que les propriétés commerciales prennent de la valeur, mais aussi s’apprécient.

Taux d’intérêt de l’immobilier commercial &Frais

Différents des prêts résidentiels, les taux d’intérêt des prêts immobiliers commerciaux sont généralement plus élevés. Plusieurs frais attribuent au coût global des prêts immobiliers commerciaux, notamment les frais d’évaluation, les frais juridiques, les frais de demande, les frais de montage et les frais d’arpentage. Si certains de ces frais s’appliquent annuellement, d’autres doivent être payés d’avance avant même que le prêt ne soit approuvé. Par exemple, un prêt commercial pour un bien locatif peut être assorti de frais d’ouverture de dossier uniques de 1 % et de frais annuels de 0,25 % jusqu’au remboursement intégral du prêt. Cela signifie que si vous avez un prêt d’un million de dollars, il peut nécessiter des frais d’ouverture de dossier de 10 000 dollars payés d’avance et des frais annuels de 2 500 dollars avec des intérêts supplémentaires. Assurez-vous de vérifier régulièrement les taux d’intérêt car ils fluctuent et varient.

Paiement anticipé du prêt immobilier commercial

Souvent, un prêt immobilier commercial peut également avoir des restrictions de paiement anticipé. Ces restrictions sont conçues pour préserver le rendement anticipé du prêteur. Les investisseurs peuvent régler la dette avant même la date d’échéance du prêt d’investissement immobilier commercial. S’ils le font, il y aura probablement des pénalités de remboursement anticipé. Si vous remboursez un prêt par anticipation, il existe quatre principaux types de pénalités de sortie :

Pénalité de remboursement anticipé : Il s’agit de la pénalité de remboursement anticipé la plus courante et la plus basique. Elle est calculée en multipliant la pénalité de remboursement anticipé spécifiée par le solde impayé actuel.
Garantie d’intérêt : Même si le prêt est remboursé par anticipation, un montant spécifié d’intérêts revient au prêteur. A titre d’exemple, un prêt peut avoir un taux d’intérêt de 10% garanti pendant 60 mois et des frais de sortie de 5% après cela.
Lockout : Un emprunteur est incapable de rembourser un prêt avant une période de temps déterminée.
Défaisance : Cette opération est considérée comme une substitution de garantie. L’emprunteur échange une nouvelle garantie, comme des titres du Trésor américain, contre la garantie initiale du prêt au lieu de payer en espèces au prêteur. Bien que cela puisse réduire les frais, des pénalités élevées peuvent être attachées à ce type de paiement de prêt.

Comment obtenir des prêts immobiliers d’investissement commerciaux

L’idée d’obtenir un financement immobilier commercial peut sembler intimidante au début. Pourtant, les investisseurs qui prennent le temps d’apprendre le processus et les différents types de prêts immobiliers commerciaux constateront qu’ils sont tout à fait réalisables. Voici les principales étapes de l’obtention d’un prêt immobilier commercial :

Déterminer si vous déposerez en tant qu’individu ou entité.
Evaluer les options hypothécaires et déterminer quels prêts immobiliers commerciaux fonctionneront le mieux pour la propriété concernée et la stratégie de sortie.
Calculer le LTV pour mesurer la valeur du prêt par rapport à la valeur de la propriété.
Mesurer la capacité à servir la dette en utilisant le ratio de couverture du service de la dette.

Individu Vs Entité

L’étape initiale consiste à déterminer s’il faut financer une propriété commerciale en tant qu’individu ou entité. Bien que la plupart des biens immobiliers commerciaux soient achetés par des entités commerciales telles que des sociétés, des promoteurs et des partenariats commerciaux, il est facile de le faire en tant qu’investisseur individuel. Le prêteur veut essentiellement s’assurer que l’emprunteur peut rembourser le prêt, ce qui l’oblige à fournir des antécédents financiers pour obtenir un prêt. Le prêteur exigera généralement que le ou les investisseurs garantissent le prêt pour les entreprises plus récentes sans antécédents de crédit.

Options de prêt hypothécaire

Les investisseurs doivent reconnaître que les prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux ne sont pas les mêmes. Premièrement, contrairement aux prêts hypothécaires résidentiels, les prêts commerciaux ne sont pas garantis par des organismes gouvernementaux tels que Freddie Mac et Fannie Mae – et appliqueront généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts immobiliers comparables. Deuxièmement, les conditions des prêts commerciaux diffèrent de celles des prêts résidentiels. Les prêts commerciaux ont une durée de cinq à 20 ans, alors que les prêts résidentiels ont généralement une durée de 15, 25 ou 30 ans. En tant qu’investisseur, la majorité d’entre eux seront basés sur vos antécédents financiers et de crédit.

Ratio prêt-valeur

Une métrique importante que les prêteurs considèrent lors du financement de l’immobilier commercial est le ratio prêt-valeur (LTV). Ce chiffre mesure la valeur d’un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Il est calculé en divisant le montant du prêt par la valeur d’expertise ou le prix d’achat du bien. Les prêts pour l’immobilier commercial sont assortis d’un LTV compris entre 65 % et 80 %, les LTV inférieurs donnant droit à des taux de financement plus favorables.

Ratio de couverture du service de la dette

Les prêteurs examinent également le ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Essentiellement, ce ratio mesure la capacité d’un bien à assurer le service de la dette, et il compare le revenu net d’exploitation annuel d’un bien au service annuel de la dette hypothécaire, y compris le principal et les intérêts. Un DSCR inférieur à un pour cent révèle un flux de trésorerie négatif, et les prêteurs commerciaux recherchent généralement des DSCR d’au moins 1,25 pour garantir un flux de trésorerie approprié.

Avant de financer une propriété commerciale, les investisseurs doivent prendre en compte tous les aspects du processus : ratio prêt/valeur, couverture du service de la dette et solvabilité. En outre, un plan d’affaires approprié aidera les investisseurs, en particulier les investisseurs débutants, à rationaliser le processus de financement.

Types de prêts immobiliers commerciaux

Il existe un large éventail de types de prêts d’investissement commerciaux, et il appartient à l’investisseur de décider quelle option de financement correspond le mieux à ses besoins. Chaque type de prêt a des conditions d’éligibilité uniques, telles qu’un score de crédit minimum, un niveau d’expérience et une exigence de mise de fonds. Ces prêts ont également des conditions variables auxquelles il faut prêter attention, notamment la durée du prêt, le taux d’intérêt et le ratio prêt-valeur (RPV). Par exemple, un investisseur peut être à la recherche d’un prêt offrant des taux d’intérêt plus bas sur une durée plus longue, tandis qu’un autre investisseur peut avoir pour priorité de trouver un prêt à court terme afin de combler un déficit financier. Pour avoir une meilleure idée des prêts immobiliers commerciaux susceptibles de répondre à vos propres besoins, veuillez vous référer à ce qui suit :

Prêt 7(a) de la Small Business Administration (SBA)
Prêt CDC (Certified Development Company) / SBA 504
Prêt conventionnel

Prêt pont commercial
Prêt hard money
Prêt conduit

Prêts 7(a) de la Small Business Administration (SBA)

Les U.S. Small Business Administration offre plusieurs prêts sous le parapluie 7(a), chacun d’entre eux étant conçu pour fournir une aide financière aux petites entreprises. Les investisseurs à la recherche de prêts immobiliers commerciaux devraient examiner attentivement lequel des prêts 7(a) suivants fonctionnera le mieux pour leur prochain projet :

Standard 7(a) : Le 7(a) standard coïncide avec un montant maximal de prêt de 5 millions de dollars et un délai d’exécution de 5 à 10 jours ouvrables.
Petit prêt 7(a) : La plus petite variante du prêt 7(a) standard, le petit prêt 7(a) a un montant maximal de prêt de 350 000 $.
SBA Express : Les prêts SBA Express accorderont aux demandeurs une fenêtre de réponse de 36 heures pour un prêt d’un montant maximum de 350 000 $.
Export Express : Avec un délai de réponse à la demande de 24 heures, le prêt Export Express est idéal pour les emprunteurs qui ont besoin d’une méthode simplifiée pour obtenir des lignes de crédit jusqu’à 500 000 $.
Fonds de roulement à l’exportation : Les entreprises qui ont besoin d’un fonds de roulement pour faciliter l’augmentation des ventes à l’exportation peuvent apprécier ce prêt particulier de la SBA.
Commerce international : Les prêts pour le commerce international peuvent être utilisés pour les immobilisations pour la construction, le bâtiment et l’équipement immobilier par les entreprises qui se développent en raison de la croissance des ventes à l’exportation.
Les prêteurs privilégiés : Le programme Preferred Lenders de la SBA donne à certains prêteurs plus d’autorité pour traiter, fermer, servir et liquider les prêts garantis par la SBA.
Veterans Advantage : Comme leur nom l’indique, les prêts SBA Veterans Advantage sont destinés à aider les entreprises appartenant à des vétérans grâce à des frais réduits.
CAPLines : En tant que programme parapluie capable d’offrir un fonds de roulement à court terme, les CAPLines sont conçus pour aider les petites entreprises immédiatement.

Société de développement certifiée (CDC) / Prêt SBA 504

Le programme de prêt 504 est un autre produit SBA mis à disposition par les sociétés de développement certifiées (CDC). Ces prêts sont spécifiquement destinés à stimuler la croissance des entreprises et la création d’emplois en offrant aux petites entreprises encore une autre avenue de financement. Plus précisément, cependant, le « 504 Loan Program fournit aux petites entreprises approuvées un financement à long terme et à taux fixe utilisé pour acquérir des actifs fixes pour l’expansion ou la modernisation », selon la SBA.

Les prêts 504 de la Small Business Administration ne peuvent pas dépasser 5 millions de dollars, et sont spécifiquement désignés pour les actifs fixes, notamment :

L’acquisition d’actifs immobiliers existants;
L’acquisition de terrains bruts et d’améliorations ultérieures;
La construction de nouvelles installations ou la modernisation, la rénovation ou la conversion d’installations existantes ;
L’achat de machines pour une utilisation à long terme;
Le refinancement de la dette pour faciliter l’expansion d’une entreprise avec des installations nouvelles ou rénovées.

Prêt conventionnel

Autrement appelés prêts traditionnels, les prêts immobiliers commerciaux conventionnels sont émis par des banques ou des établissements de crédit. Par conséquent, les prêts immobiliers commerciaux conventionnels ne sont pas soutenus par le gouvernement fédéral. Souvent utilisés pour acheter et financer des actifs tels que des immeubles de bureaux occupés par leur propriétaire, des centres de vente au détail, des centres commerciaux et des entrepôts industriels, les prêts conventionnels ont acquis la réputation d’être parmi les prêts immobiliers commerciaux les plus utilisés aujourd’hui.

Un prêt immobilier commercial traditionnel finance généralement entre 65 % et 85 % du ratio prêt/valeur d’un actif. En conséquence, les emprunteurs devront souvent couvrir entre 15 % et 35 % de la juste valeur marchande de la propriété. Cela dit, il n’y a généralement pas de prêt maximum. Les emprunteurs peuvent toutefois s’attendre à ce que les prêts immobiliers commerciaux durent entre 5 et 20 ans, avec des paiements entièrement amortis pendant toute la durée du prêt. Si les prêts conventionnels sont généralement assortis de frais moins élevés, il est souvent plus difficile d’en obtenir l’approbation.

Prêt-relais commercial

Comme leur nom l’indique, les prêts-relais commerciaux représentent une option de prêt temporaire que les investisseurs peuvent exercer – une option qui comble le vide – jusqu’à ce qu’un refinancement soit disponible pour passer à un prêt à plus long terme. Généralement proposés par des prêteurs institutionnalisés, les prêts-relais commerciaux donnent à de nombreux emprunteurs la possibilité de concurrencer les acheteurs au comptant. Étant donné que les prêts-relais commerciaux financent généralement jusqu’à 90 % du ratio prêt/valeur d’un bien immobilier, ceux qui ne peuvent pas utiliser de liquidités devraient trouver plus facile de mettre un pied dans le secteur de l’immobilier commercial. Comme les prêts-relais sont à court terme, ils ne durent généralement pas plus de trois ans. Par conséquent, les emprunteurs devraient s’attendre à se refinancer sur un prêt à long terme un peu plus tard.

Prêt d’argent dur

Un prêt d’argent dur est mis à la disposition des investisseurs commerciaux par des prêteurs organisés semi-institutionnalisés. Plus important encore, cependant, les prêteurs d’argent dur sont généralement autorisés à prêter aux investisseurs immobiliers et se spécialisent dans les prêts à court terme à taux élevé avec des frais qui accordent à de nombreux investisseurs la chance d’acheter des biens immobiliers commerciaux qu’ils ne seraient pas en mesure d’acheter autrement.

En échange d’environ 60% – 75% de la valeur après réparation (ARV) de l’actif, les prêteurs d’argent dur exigeront des frais d’intérêt supérieurs à 15%, en plus d’environ quatre points (un autre pourcentage de frais initiaux basés sur le montant du prêt). Si les frais des prêteurs d’argent sont parfois quatre fois plus élevés que ceux des prêteurs traditionnels, ils peuvent valoir le coût d’admission pour des prêts à court terme. Non seulement le financement est accordé en quelques jours (par opposition à des mois avec les prêteurs traditionnels), mais il peut être beaucoup plus facile de recevoir une approbation. Si, pour rien d’autre, les prêts hard money sont basés sur les actifs, ce qui signifie que le prêteur prend une décision basée sur la propriété en question et non pas entièrement sur l’emprunteur.

Prêt conduit

Autrement connu sous le nom de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), les prêts conduits sont des prêts immobiliers commerciaux garantis par une hypothèque de première position sur une propriété commerciale. Traditionnellement proposés aux emprunteurs par l’intermédiaire des banques commerciales, les prêts conduits offrent aux emprunteurs un taux d’intérêt fixe sur une période d’environ 25 à 30 ans. Cependant, il est important de noter que les prêts conduits nécessitent un paiement libératoire à la fin de la période. Grâce, en grande partie, à leur flexibilité relative, les prêts conduits permettent à de nombreux investisseurs en immobilier commercial de se qualifier pour un prêt qui ne le serait généralement pas.

Serai-je qualifié pour un prêt immobilier commercial ?

Comme pour tous les types de prêts, il y a des qualifications que vous devez remplir avant d’en recevoir un. Si vous cherchez à demander un prêt de l’administration des petites entreprises, il vous sera probablement demandé d’avoir un score de crédit commercial élevé (qui peut aller de 0 à 100), et la taille de votre entreprise doit répondre aux normes de taille de la SBA. Pour pouvoir prétendre à un prêt SBA 504, le revenu de votre entreprise doit être inférieur à 15 millions. Les prêts traditionnels accordés par une banque ou un établissement de crédit hypothécaire exigent généralement que l’emprunteur ait un score de crédit de 700 ou plus. Les prêts relais commerciaux exigent également que les demandeurs aient un score de crédit de 680 ou plus. Les prêts durs sont généralement plus faciles à obtenir, mais ils peuvent être assortis de taux d’intérêt plus élevés que ceux des prêteurs traditionnels. Assurez-vous de rechercher les exigences spécifiques de votre prêteur pour vous assurer que le prêt que vous demandez vous convient.

Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt immobilier commercial ?

La plupart des prêts pour l’immobilier commercial peuvent être attendus entre 30 et 45 jours pour être obtenus. Les banques passeront ce temps à évaluer de multiples aspects de votre entreprise avant de décider d’approuver ou non votre prêt. Vous pouvez obtenir un prêt relais ou un prêt d’argent dur en une semaine ou moins, à condition que vous soyez prêt à accepter les frais d’intérêt plus élevés qui sont généralement liés à ces prêts. Quel que soit le prêt que vous choisissez d’obtenir, assurez-vous d’étudier tous les aspects de votre entreprise et les conditions de prêt que vous acceptez avant de vous engager.

Qu’est-ce que l’immobilier commercial occupé par son propriétaire ?

La majorité des biens immobiliers commerciaux sont achetés dans le seul but de générer des revenus continus, autrement appelés flux de trésorerie. Ils sont constitués principalement de locataires qui louent des unités individuelles par le biais d’un contrat de location. Cependant, dans de nombreux cas, les investisseurs achètent des biens immobiliers commerciaux pour utiliser le bâtiment à leurs propres fins. C’est ce qu’on appelle l’immobilier commercial occupé par le propriétaire (OOCRE).

En général, l’immobilier commercial occupé par le propriétaire est basé sur deux conditions : le pourcentage d’occupation du bien par le propriétaire ou le montant du loyer payé par le propriétaire. Aussi, les prêts OOCRE sont complètement différents des prêts non occupés par le propriétaire, et les prêteurs exigent des qualifications différentes. Tout d’abord, les prêteurs examineront la source principale de remboursement du prêt OOCRE. Ceci est conduit principalement par la couverture du service de la dette de l’emprunteur, qui est généralement déterminée par les bénéfices de l’entreprise avant intérêts et impôts.

Summary

Pour vraiment comprendre comment investir dans l’immobilier commercial, les investisseurs doivent comprendre pleinement les composants financiers qui l’accompagnent. Les prêts immobiliers commerciaux ne sont rien de moins qu’instrumentaux dans le succès ou l’échec d’une stratégie de sortie particulière. Par conséquent, prenez le temps d’examiner le processus de financement de l’immobilier commercial avant de faire le saut, y compris les différents prêts mis à votre disposition.

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