Les 10 principales responsabilités légales des propriétaires dans le New Jersey

Les propriétaires du New Jersey doivent suivre des règles spécifiques de l’État (ainsi que fédérales, et souvent locales) lorsqu’il s’agit de louer à des locataires. La loi sur les propriétaires et les locataires du New Jersey couvre tout, des questions que vous incluez dans une demande de location à la façon et au moment où vous pouvez augmenter le loyer ou mettre fin à une location. Le non-respect de vos responsabilités légales peut entraîner des litiges coûteux avec les locataires et des pénalités financières lourdes (par exemple, si vous ne divulguez pas les risques de peinture à base de plomb dans la location ou si vous pratiquez une discrimination illégale lors du choix des locataires).

Voici dix façons de ne pas avoir de problèmes juridiques et de gérer une entreprise de gestion immobilière prospère dans le New Jersey.

Conformez-vous aux lois anti-discrimination

Avant d’annoncer un appartement vacant, il est crucial que vous compreniez les lois sur le logement équitable et ce que vous pouvez dire et faire lors de la sélection des locataires. Cela inclut la manière dont vous annoncez une location, les questions que vous posez sur une demande de location ou lors d’un entretien avec des locataires potentiels, et la manière dont vous traitez avec les locataires qui louent chez vous. Le fait de ne pas connaître et de ne pas respecter la loi peut entraîner des plaintes et des procès coûteux pour discrimination.

Bien que les propriétaires du New Jersey soient légalement libres de rejeter des candidats sur la base d’un mauvais historique de crédit, de références négatives, de propriétaires précédents, d’un comportement passé, comme le fait de payer régulièrement le loyer en retard, ou d’autres facteurs qui font d’eux un mauvais risque – cela ne signifie pas que tout est permis. Vous n’êtes pas libre d’exercer une discrimination à l’encontre de locataires potentiels en raison de leur race, de leur religion, de leur origine nationale, de leur sexe, de leur situation familiale (par exemple, le fait d’avoir des enfants de moins de 18 ans) ou d’un handicap physique ou mental. Il s’agit de « catégories protégées » en vertu de la loi fédérale Fair Housing Act de 1968, telle que modifiée (42 U.S. Code § § 3601-3619 et 3631). Il existe quelques exemptions aux règles fédérales de lutte contre la discrimination, notamment les immeubles occupés par leur propriétaire avec quatre unités ou moins, et les maisons unifamiliales, tant que le propriétaire ne possède pas plus de trois maisons de location à la fois.

La loi de l’État du New Jersey interdit également la discrimination sur la base de l’orientation sexuelle, de l’identité de genre ou de la source de revenu d’une personne.

Le site Web du HUD fournit de nombreux détails sur les lois sur le logement équitable. Assurez-vous de vérifier également auprès de l’agence pour le logement équitable de votre État pour connaître les lois supplémentaires interdisant la discrimination ou limitant les exemptions des propriétaires.

Suivre les règles de loyer de l’État

Tous les propriétaires veulent que leurs locataires paient leur loyer à temps et sans tracas. Si vous devez augmenter le loyer ou expulser un locataire qui n’a pas payé son loyer, vous devrez vous assurer que vous vous conformez aux règles et procédures spécifiques du New Jersey. La loi de l’État régit plusieurs questions liées au loyer, telles que le délai de préavis (sept jours dans le New Jersey) que les propriétaires doivent donner aux locataires pour qu’ils paient le loyer ou s’exposent à un procès d’expulsion.) Si vous possédez un bien locatif à Newark ou dans d’autres villes du New Jersey où les loyers sont contrôlés, assurez-vous de vérifier les règles locales. Pour plus de détails sur les règles de loyer de l’État, voir New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rules.

Meet State Security Deposit Limits and Return Rules

Les dépôts de sécurité sont parmi les plus grandes sources de litige entre les propriétaires et les locataires. Pour éviter les problèmes, assurez-vous de connaître les règles de l’État, telles que la limite du dépôt (un mois et demi de loyer dans le New Jersey) et les exigences en matière d’intérêt. L’utilisation d’une liste de contrôle propriétaire-locataire lorsqu’un locataire emménage (et déménage) dans une location, et l’envoi d’un détail écrit du dépôt de garantie lorsque le locataire quitte le logement contribueront grandement à éviter les litiges.

Proviser un logement habitable

Vous êtes légalement tenu de garder les locaux locatifs habitables dans le New Jersey, en vertu d’une doctrine juridique appelée « garantie implicite d’habitabilité ». Si vous ne vous occupez pas des réparations importantes, comme un chauffage cassé, les locataires du New Jersey peuvent avoir plusieurs options, y compris le droit de retenir le loyer ou de « réparer et déduire ».

Every Landlord’s Legal Guide, de Marcia Stewart, Ralph Warner et Janet Portman (Nolo) comprend des conseils détaillés sur l’établissement d’un système de réparation et d’entretien qui aidera à prévenir les problèmes, tels que la retenue du loyer par le locataire ou les blessures aux locataires en raison de conditions défectueuses dans la location.

Préparer un bail ou un contrat de location écrit légal

Le contrat de location ou le bail que vous et votre locataire signez établit la base contractuelle de votre relation avec le locataire et regorge de détails commerciaux cruciaux, comme la durée pendant laquelle le locataire peut occuper la location et le montant du loyer. Pris ensemble avec les lois fédérales, étatiques et locales sur les propriétaires-locataires, votre bail ou contrat de location définit toutes les règles juridiques que vous et votre locataire devez suivre.

Des problèmes surviennent lorsque les propriétaires incluent des clauses illégales dans le bail, comme une renonciation à la responsabilité du propriétaire de garder les locaux habitables, ou lorsque les propriétaires omettent de faire les divulgations légalement requises (discutées dans la section suivante). Et même s’il n’est pas nécessaire que vous couvriez une question particulière dans votre bail, comme le moment et la façon dont vous pouvez entrer dans la propriété locative, vous pouvez éviter toutes sortes de litiges en utilisant un bail et un contrat de location efficaces et légaux qui informent clairement les locataires de leurs responsabilités et de leurs droits.

Faire les divulgations légalement requises sur la peinture à base de plomb

Selon la loi du New Jersey, les propriétaires doivent faire certaines divulgations aux locataires (généralement dans le bail ou le contrat de location), comme savoir si la propriété locative est ou non dans une zone inondable. Les propriétaires doivent également se conformer aux divulgations fédérales requises concernant la peinture à base de plomb sur la propriété, sous peine de lourdes pénalités financières.

Respecter la vie privée des locataires

Les propriétaires du New Jersey doivent fournir un préavis d’un jour avant d’entrer dans la propriété locative pour effectuer des réparations. Pour éviter les problèmes, incluez une clause de bail ou de contrat de location conforme à la loi et permettant au locataire de connaître votre droit d’entrée ; conservez également des traces écrites de vos demandes d’entrée dans les unités locatives.

Ne pas exercer de représailles contre un locataire qui exerce un droit légal

Il est illégal d’exercer des représailles dans le New Jersey – par exemple, en tentant d’augmenter le loyer ou d’expulser un locataire qui se plaint de conditions de vie dangereuses. Pour éviter les problèmes, ou contrer les fausses plaintes de représailles, établissez une bonne trace écrite pour documenter la façon dont vous gérez les réparations et d’autres faits importants de votre relation avec votre locataire.

Suivre les procédures exactes pour mettre fin à une location ou expulser un locataire

Les lois de l’État précisent quand et comment un propriétaire peut mettre fin à une location. Le fait de ne pas suivre les règles légales peut entraîner des retards (parfois importants) dans la résiliation d’une location. Les lois du New Jersey sont très spécifiques quant à la durée (trois jours) et au type de préavis de résiliation que les propriétaires doivent donner aux locataires qui ont violé le bail avant d’engager une procédure d’expulsion. Voir les lois de l’État sur les cessations inconditionnelles et les lois de l’État sur la résiliation pour violation du bail pour plus d’informations sur ces types de préavis de résiliation dans le New Jersey.

Prenez avantage des ressources juridiques disponibles pour les propriétaires

En plus des centaines d’articles sur le Nolo, y compris les tableaux État par État du droit des propriétaires-locataires, Nolo publie de nombreux livres pour les propriétaires, ainsi que des baux et des contrats de location en ligne.

Ne manquez pas de consulter les agences gouvernementales, telles que le département américain du logement et du développement urbain (HUD) et les agences étatiques pour le logement équitable qui fournissent des informations et des publications juridiques utiles sur leurs sites web. Vous trouverez également des guides utiles sur les droits des locataires et le droit des propriétaires-locataires sur le site Web du bureau du procureur général de votre État ou de l’agence de protection des consommateurs.

Enfin, si vous avez des questions juridiques concernant votre unité de location, vous devriez consulter un avocat expérimenté en matière de propriétaires-locataires dans le New Jersey.