Préstamos para casas prefabricadas y móviles-¿Préstamo para casas estándar o para casas prefabricadas?

La financiación es un reto para cualquier propietario, y eso es especialmente cierto cuando se trata de casas móviles y algunas casas prefabricadas. Estos préstamos no son tan abundantes como los préstamos para casas estándar, pero están disponibles en varias fuentes y los programas de préstamos respaldados por el gobierno pueden hacer que sea más fácil calificar y mantener los costos bajos.

Ya sea que esté comprando una casa manufacturada o una casa modular, decidir cómo quiere financiarla debe ser una prioridad. Comparar los tipos de préstamos disponibles puede ayudarle a tomar una decisión.

¿Móviles, manufacturados o modulares?

Lo que usted llama «casa móvil» es probablemente una «casa fabricada», aunque la casa sea -o haya sido- móvil. Cualquiera de los dos términos sirve, pero la mayoría de los prestamistas evitan conceder préstamos a propiedades que se clasifican como casas móviles.

• Las casas móviles son casas construidas en fábrica antes del 15 de junio de 1976. Pueden ser casas muy bonitas, pero se construyeron antes de que los reguladores exigieran ciertas normas de seguridad. La mayoría -aunque no todos- los prestamistas son reacios a conceder préstamos sobre estas propiedades.
• Las casas prefabricadas son casas construidas en fábrica después del 15 de junio de 1976. Están sujetas a la Ley Nacional de Normas de Seguridad y Construcción de Viviendas Prefabricadas de 1974 y deben cumplir las normas de seguridad establecidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU. Estas normas suelen conocerse como el Código HUD. Las casas prefabricadas se construyen sobre un chasis metálico permanente y pueden trasladarse después de su instalación, pero hacerlo puede interferir con la financiación.
• Las casas modulares son casas construidas en fábrica que se ensamblan in situ y deben cumplir los mismos códigos de construcción locales que las casas construidas in situ, en lugar de los exigidos por el Código HUD. Suelen estar instaladas permanentemente sobre una base de hormigón. Al igual que las casas construidas in situ, las casas modulares tienden a mantener su valor y a revalorizarse más que las casas prefabricadas o móviles, por lo que es más fácil obtener préstamos para estas casas.

Préstamos sobre bienes muebles

Los préstamos sobre bienes muebles se utilizan a menudo para las casas móviles y prefabricadas cuando la casa va a entrar en un parque o en una comunidad de casas prefabricadas. Un préstamo sobre bienes muebles es un préstamo sólo para la casa, en contraposición a un préstamo para la casa y el terreno juntos.

Estos préstamos son técnicamente préstamos sobre bienes personales, no sobre bienes inmuebles. También están disponibles cuando ya se posee el terreno y sólo se pide un préstamo para la vivienda.

Debido a que no se incluyen los bienes inmuebles con este tipo de préstamo, puede mantener su préstamo más pequeño. Los costes de tramitación del préstamo también deberían ser menores que los costes de cierre de la deuda inmobiliaria. El proceso de cierre suele ser más rápido y menos complicado que el cierre de un préstamo hipotecario estándar.

Dicho esto, este tipo de préstamo también tiene algunas desventajas. Los tipos de interés son más elevados, por lo que su pago mensual, incluidos los costes de los intereses, será probablemente igual o mayor que el de un préstamo hipotecario estándar, incluso si el préstamo es menor. Los plazos de amortización también pueden ser notablemente más cortos, con plazos de sólo 15 o 20 años, aunque algunos prestamistas permiten préstamos más largos. Un plazo más corto también se traduce en pagos mensuales más altos, pero usted estará pagando la deuda más rápidamente.

Un estudio de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) descubrió que los importes de los préstamos y los gastos de tramitación eran entre un 40% y un 50% más bajos en los préstamos mobiliarios en comparación con los préstamos hipotecarios, y que la tasa de porcentaje anual (TAE) de los préstamos mobiliarios era un 1,5% más alta.

Los concesionarios de casas prefabricadas y los prestamistas especializados suelen ofrecer préstamos mobiliarios.

Programas de préstamos del gobierno

Varios programas de préstamos respaldados por el gobierno pueden hacer que los préstamos para una casa prefabricada sean más asequibles. Suponiendo que cumpla con los criterios para calificar para estos programas, puede pedir un préstamo a los prestamistas hipotecarios que obtienen una garantía de pago del gobierno de los Estados Unidos. Si no paga el préstamo, el gobierno intervendrá y pagará al prestamista.

Los programas de préstamos respaldados por el gobierno son probablemente su mejor opción para obtener un préstamo, pero no todas las casas móviles y manufacturadas cumplen los requisitos.

Dos tipos de préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de la Vivienda. Estos préstamos son especialmente populares porque cuentan con pagos iniciales bajos, tasas de interés fijas y reglas amigables para el consumidor.

Se deben cumplir varios criterios para ser elegible para un préstamo FHA. La casa debe haber sido construida después del 15 de junio de 1976. Debe cumplir con el Código HUD y cumplir con otros requisitos locales. Las modificaciones de la casa pueden hacer que no cumpla con los requisitos. Cada sección de la casa debe tener la etiqueta roja de certificación (o etiqueta del HUD) adjunta.

Hay dos programas de la FHA disponibles para los propietarios de casas fabricadas.

• Los préstamos del Título II de la FHA incluyen el popular préstamo 203(b), que también se utiliza para las casas construidas en el lugar. Permiten a los compradores hacer pagos iniciales de tan sólo el 3,5%. Sin embargo, pagará una prima de seguro hipotecario por adelantado, así como un seguro hipotecario continuo con cada pago mensual. Se necesita una buena puntuación de crédito para poder optar a un préstamo de la FHA, pero su crédito no tiene por qué ser perfecto. Puede utilizar el dinero donado para financiar el pago inicial y los costes de cierre, e incluso puede hacer que el vendedor le ayude con esos costes. Los préstamos del Título II son préstamos inmobiliarios, por lo que tendrá que comprar el terreno y la casa juntos, y la casa debe estar instalada permanentemente en un sistema de cimientos aprobado. Los plazos de los préstamos pueden ser de hasta 30 años.
• Los préstamos del Título I de la FHA están disponibles para bienes muebles, lo que resulta útil cuando no se va a poseer el terreno sobre el que se asienta la casa. Sin embargo, el contrato de arrendamiento debe cumplir con las directrices de la FHA si se piensa colocar la casa en un sitio de alquiler. Los pagos iniciales requeridos pueden ser tan bajos como el 5%, pero ese requisito puede variar de un prestamista a otro y depende de su puntuación de crédito. Los requisitos adicionales para los préstamos del Título I incluyen que la casa debe ser su residencia principal, y el sitio de instalación debe incluir servicio de alcantarillado y agua. Las casas prefabricadas nuevas deben incluir una garantía de un año, y un tasador aprobado por el HUD debe inspeccionar el lote. Los préstamos del Título I también pueden utilizarse para comprar un lote y una casa juntos. Los importes máximos de los préstamos son inferiores a los de los préstamos del Título II, y los plazos de los préstamos son más cortos. El plazo máximo de amortización es de 20 años para una casa de una sola anchura y un lote.

Préstamos de la Administración de Veteranos (VA)

Los préstamos de la VA están disponibles para los miembros del servicio y los veteranos, y se pueden utilizar para las casas manufacturadas y modulares. Los préstamos de la VA son particularmente atractivos porque le permiten comprar sin dinero de entrada y sin seguro hipotecario mensual, suponiendo que el prestamista lo permite y usted cumple con los requisitos de crédito e ingresos. Pero omitir el pago inicial significa que tendrá pagos mensuales más altos y que pagará más en intereses durante el transcurso del plazo. Los requisitos para un préstamo de la VA en una casa manufacturada incluyen:

• La casa debe estar permanentemente unida a una fundación.
• Usted debe comprar la casa junto con la tierra que se sienta en y usted debe título de la casa como propiedad real.
• La casa debe ser una residencia principal, no una segunda casa o una propiedad de inversión.
• La casa debe cumplir con el código del HUD y tener las etiquetas del HUD adjuntas.

Dónde pedir un préstamo

Como con cualquier préstamo, vale la pena comparar entre varios prestamistas diferentes. Compare cuidadosamente los tipos de interés, las características, los costes de cierre y otras comisiones. El tipo de préstamo y el prestamista con el que trabaje pueden ser especialmente importantes en el caso de los préstamos para casas móviles. Tiene varias opciones para encontrar un prestamista.

• Minoristas: Los constructores que venden casas prefabricadas suelen organizar la financiación para facilitar la compra a los clientes. En algunos casos, las relaciones de su constructor podrían ser su única opción de financiación cuando compre una casa nueva. Pida a su constructor una lista de otros prestamistas no afiliados.
• Prestamistas especializados: Varios prestamistas hipotecarios se especializan en préstamos para casas móviles y manufacturadas, y también para terrenos si es necesario. Los prestamistas especializados están más familiarizados con los aspectos de la compra de casas manufacturadas, por lo que están más dispuestos a aceptar solicitudes para estos préstamos. Lo más probable es que tenga que trabajar con un prestamista centrado en el mercado de las casas prefabricadas si no es propietario del terreno o no va a fijar la casa de forma permanente a un sistema de cimientos. Este tipo de prestamista también sería el mejor si está comprando una casa que no es nueva, una que ha sido modificada, o si quiere refinanciar una deuda existente de una casa prefabricada.
• Prestamistas hipotecarios estándar: Si está comprando tanto una casa como el terreno en el que se asienta, y si la casa está instalada permanentemente en un sistema de cimientos, le será más fácil obtener un préstamo con un prestamista hipotecario estándar. Muchos bancos locales, cooperativas de crédito y agentes hipotecarios pueden conceder este tipo de préstamos.

Diferentes prestamistas, diferentes reglas

Aunque algunos de los préstamos descritos anteriormente están respaldados por el gobierno de los Estados Unidos, los prestamistas aún pueden establecer reglas más restrictivas que las directrices del gobierno. Esas «superposiciones» pueden impedir que usted obtenga un préstamo, pero otros bancos podrían utilizar normas diferentes. Es otra razón por la que merece la pena comparar precios: debe encontrar un prestamista con costes competitivos y un prestamista que se adapte a sus necesidades.

Comprar una casa puede ser la mayor inversión que haga en su vida, pero las casas prefabricadas suelen ser más asequibles que las construidas in situ. Pueden hacer que la propiedad de una casa sea accesible, especialmente para los consumidores con ingresos más bajos y los que viven en zonas rurales donde los contratistas y los materiales no están fácilmente disponibles.