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Con la caída de los tipos de interés, más prestatarios están retrasando los bloqueos de los tipos de interés hipotecarios. Si bien es tentador tratar de cronometrar el mercado, los expertos en hipotecas dicen que podría ser un error.
La semana pasada, el préstamo promedio a 30 años marcó un mero 3,13%, según el comprador de hipotecas Freddie Mac. Esta cifra es inferior a la de hace un año (3,84%) y es la cuarta tasa más baja desde principios de marzo.
Si los expertos están en lo cierto, estos tipos pueden estar aquí para quedarse, e incluso podrían bajar. Las noticias recientes de la Reserva Federal respaldan este sentimiento: El 10 de junio, la Fed anunció que mantendría los tipos de interés que cobra a los bancos cerca de cero y que continuaría comprando agresivamente valores respaldados por hipotecas para ayudar a apuntalar el mercado.
Freddie Mac predice una tasa del 3,3% para el cuarto trimestre de 2020, mientras que los economistas de Fannie Mae realmente ven caídas adicionales en el horizonte. Según las últimas previsiones de la compañía, el tipo medio a 30 años caerá hasta el 3% en el cuarto trimestre de este año, para acabar sumergiéndose en el rango del 2% a partir de 2021.
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¿Son inteligentes los bloqueos de tasas en el mercado actual?
Típicamente, un nuevo prestatario hipotecario solicitaría lo que se llama un «bloqueo de la tasa», a menudo después de que la casa que están comprando ha sido evaluada e inspeccionada, para protegerse de las fluctuaciones del mercado hasta que cierren la casa. En el caso de las refinanciaciones, los prestatarios suelen fijar el tipo de interés una vez que se ha realizado la tasación de la vivienda. La mayoría de los prestamistas no cobran por garantizar un tipo durante períodos de 30, 45 o 60 días. Los bloqueos de tipos más largos suelen tener un coste adicional para el prestatario, aunque recientemente algunos prestamistas han empezado a ofrecer periodos de bloqueo gratuitos y ampliados para hacer frente al aumento de la volatilidad y la demanda debido al coronavirus.
«A los prestatarios les suele preocupar que, al bloquear el tipo demasiado pronto, puedan perder la oportunidad de obtener un tipo mejor antes de completar una compra o que tengan que pagar más para ampliar el bloqueo y evitar que caduque», afirma Viral Shah, responsable de productos financieros del prestamista hipotecario Better.com. «Por el contrario, algunos prestatarios temen la volatilidad del mercado y fijan sus tipos de interés lo antes posible».
A pesar de estas preocupaciones, la mayoría de los expertos afirman que la fijación de los tipos de interés sigue siendo una idea inteligente, siempre y cuando se haya asegurado un tipo de interés con el que se sienta cómodo y que pueda pagar.
La alternativa -o no fijar el tipo de interés hasta el cierre- podría significar pagar mucho más a largo plazo. «La mejor regla general es que si los números tienen sentido, aproveche la oportunidad. Siempre se puede refinanciar más adelante», dice Shah. «Aunque los tipos son bajos hoy, no podemos garantizar que los tipos de mañana sean más altos o más bajos, y si se espera, se corre el riesgo potencial de perder el beneficio de los tipos históricamente bajos de hoy.»
El verdadero riesgo
En el entorno actual, existe la posibilidad de que los tipos bajen. Pero los expertos dicen que eso tiene fácil solución: basta con volver a bloquear el préstamo a un nuevo tipo. Con algunos prestamistas, los bloqueos de tipos adicionales conllevan una comisión, pero no todos. Suelen ser del 0,5% al 1% del importe del préstamo, es decir, hasta 3.000 dólares en una hipoteca de 300.000 dólares. También existen opciones de «flotación», que permiten aprovechar un tipo más bajo si el mercado cambia durante el periodo de bloqueo. Estas opciones suelen costar unos cientos de dólares.
Sin embargo, ese coste puede merecer la pena. En una hipoteca de 300.000 dólares a 30 años, incluso una diferencia de 0,25 puntos porcentuales en el tipo de interés -por ejemplo, del 3,5% al 3,25%- puede significar pagar 30 dólares menos al mes y ahorrar más de 10.000 dólares en intereses a lo largo del préstamo.
Por lo tanto, el verdadero riesgo suele estar en no bloquear el tipo. «Si los tipos suben y no se han asegurado, ese tipo de interés bajo desaparece», dice Alan Rosenbaum, director general y fundador del originador de hipotecas GuardHill Financial. «Los tipos tienden a bajar muy lentamente, pero tienden a subir muy rápido».
Aunque es tentador, tratar de programar su compra o refinanciación para obtener el tipo más bajo puede ser casi imposible. Hacerlo cuando los tipos ya son bajos tiene su propio conjunto de riesgos, ya que los prestamistas ven aumentar el negocio durante estos períodos. «Los tipos hipotecarios están más determinados por la oferta y la demanda», dice Rosenbaum. «Si los prestamistas están muy ocupados, no van a bajar sus tipos».
Los datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios muestran que el número de solicitudes de préstamos de compra presentadas la semana pasada aumentó un 18% en comparación con el año anterior. Las solicitudes de refinanciación aumentaron un 76% y, según Shah, sólo Better.com ha visto un aumento del 137% en la demanda de refinanciación desde marzo.
Con este aumento del volumen que están viendo los prestamistas, los prestatarios que opten por un bloqueo de tipos querrán asegurarse de que su prestamista pueda finalizar el préstamo antes de que expire su período de bloqueo. Aunque no tendrán mucho control sobre el tiempo que tarda su préstamo, pueden elegir diferentes duraciones de bloqueo, por lo que querrán hablar con su agente de préstamos sobre los posibles tiempos de procesamiento.
¿Vale la pena esperar?
Los tipos son extremadamente bajos y los expertos dicen que esperar por uno más bajo no vale la pena el riesgo para la mayoría de los prestatarios.
Según Alex Elezaj, director de estrategia del prestamista United Wholesale Mortgage, su empresa ofrece actualmente préstamos convencionales a 30 años con tipos tan bajos como el 2,5% y el 2.99% -e incluso más bajos en los préstamos a 15 años- a prestatarios con puntuaciones crediticias de hasta 640.
Con tipos tan bajos, esperar a que bajen más no tiene sentido.
«Si los tipos son realmente bajos, hay que aprovecharlos y cerrarlos», dice Elezaj. «Podrían subir; podrían bajar. Pero cuando se habla de tasas en los dos, se empieza a dividir los pelos en ese punto».
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