Mejores Servicios de Crowdfunding Inmobiliario

El crowdfunding es una de las mayores tendencias de inversión en la actualidad, con algunos rendimientos especialmente grandes en el mercado de préstamos inmobiliarios peer-to-peer (P2P). Parece que cada día surgen nuevas plataformas de crowdfunding inmobiliario, por lo que elegir la adecuada es una tarea difícil.

¿Qué hay que preguntarse antes de empezar?

Todo se reduce a las preferencias personales. Las plataformas disponibles hoy en día son -en su mayoría- bastante variadas. Así que querrás hacerte algunas preguntas antes de decidir qué servicio es el adecuado para ti:

• ¿Eres un inversor acreditado? Muchas plataformas de crowdfunding -aunque no todas- lo exigen como requisito para participar en sus ofertas. Si no estás acreditado, tu mejor opción sería una de las plataformas que ofrecen un REIT privado, como Streitwise (Lee la reseña completa aquí)
• ¿Cuál es tu horizonte temporal deseado? Los plazos de estas operaciones inmobiliarias oscilan entre unos meses y unos años.
• ¿Qué tipo de propiedad le interesa? ¿Busca ofertas inmobiliarias estrictamente comerciales o residenciales para arreglar y cambiar? Algunas plataformas incluso ofrecen ambos.
• ¿Cuánto dinero quieres invertir? Las inversiones mínimas van de 0 a 50.000 dólares.
• ¿Deuda o capital? Al igual que en el caso de la pregunta residencial frente a la comercial, algunas plataformas ofrecen una o ambas cosas. Las inversiones de deuda y de capital tienen diferentes conjuntos de riesgo, horizontes de tiempo y beneficios fiscales.

Las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario

Aquí hay un desglose de las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario actualmente en el espacio de inversión, y cómo se comparan entre sí. Hemos revisado y probado a fondo cada servicio de crowdfunding que aparece a continuación.

Antes de empezar

Lo primero es lo primero. Antes de empezar a evaluar las ofertas de inversión específicas, es necesario hacer un poco de diligencia debida en la propia empresa de crowdfunding.

Puede comparar fácilmente las empresas con estos datos mostrados. Pero la debida diligencia requiere aún más.

• ¿Cuál es el nicho y la estrategia de inversión de la empresa? ¿Se siente cómodo con los mercados y el enfoque elegidos?
• ¿Cuánto tiempo lleva en el negocio?
• ¿La plataforma publica documentos reales, como el seguro del título y los informes de inspección, para que usted los descargue y los estudie?
• ¿Cuán transparente es la empresa? ¿Proporciona una contabilidad de las operaciones anteriores para que usted pueda ver si ha realizado la diligencia debida adecuada?
• ¿Cuántos impagos ha tenido, y es transparente sobre el motivo?
• ¿Qué honorarios cobra a los inversores?
• ¿Cuántas de las operaciones que llegan a la empresa se financian? ¿Qué tipo de diligencia debida se aplica a cada operación antes de publicarla en la plataforma de crowdfunding? ¿Cuál es el proceso de evaluación previa? ¿Cómo califica a los patrocinadores a los que permite publicar ofertas en la plataforma?
• ¿Las ofertas son prefinanciadas por la empresa de crowdfunding? ¿Tiene su propio dinero en las operaciones? ¿Su base de clientes incluye inversores institucionales?
• ¿Los fundadores y los miembros del personal tienen una experiencia adecuada en el sector inmobiliario?
• Con tantas startups de crowdfunding inmobiliario desde 2012, habrá algunas empresas que no lo consigan. ¿Qué pasará con las operaciones en las que participas si la empresa entra en quiebra? Las respuestas a estas preguntas le ayudarán a identificar un puñado de plataformas de crowdfunding en las que consideraría las operaciones y eliminar la abrumadora tarea de peinar las ofertas en más de 100 sitios de crowdfunding inmobiliario existentes.

  Una vez que haya seleccionado las plataformas en su «lista corta», estará listo para revisar las oportunidades disponibles. Cada oportunidad debe proporcionar toda la información que necesita para hacer la debida diligencia.

  5 métricas que debe conocer antes de elegir el servicio de crowdfunding

  Por supuesto, al comparar las ofertas, usted querrá asegurarse de que está comparando manzanas con manzanas. Las ofertas de capital son completamente diferentes de las ofertas de deuda. Los acuerdos multifamiliares son diferentes de los acuerdos unifamiliares. Las operaciones comerciales son diferentes de las residenciales. La deuda de nivel intermedio es diferente de la de nivel superior. Y así sucesivamente.

  Para ayudarle a entender lo que necesita buscar, hemos compilado esta lista de cinco métricas para mirar al seleccionar un acuerdo de crowdfunding inmobiliario. Tenga en cuenta que esta no es necesariamente la lista completa de todo lo que debe tener en cuenta al comparar las oportunidades. Pero debería servirle para iniciar el camino correcto.

  #1: Demografía y tendencias del mercado local

  En la inversión inmobiliaria, la ubicación es clave. Cada oportunidad debe incluir un informe de mercado que proporcione una mirada imparcial a la ubicación de la propiedad. Examine cuidadosamente estos datos hasta los detalles del barrio.

  Yo he aprendido la importancia de hacer esto de primera mano. En Baltimore, donde invierto, los datos de las propiedades varían según la manzana. Una hilera de casas adosadas destartaladas y tapiadas que se venden por sólo 8.000 dólares cada una estará a una manzana de distancia de casas valoradas en 250.000 dólares cada una. No hay que subestimar la importancia de conocer el mercado local.

  El informe de mercado proporcionado en la plataforma de crowdfunding debe proporcionar detalles sobre:

  1. El mercado local de alquileres y comparables de alquileres
  2. La demografía y el tamaño de la población, incluyendo si está creciendo o disminuyendo
  3. Las perspectivas de crecimiento del empleo y la diversidad de puestos de trabajo en la zona
  4. Las tasas de impuestos locales sobre la propiedad
  5. Los costes de los servicios públicos
  6. Valores de las propiedades
  7. Rankings de los distritos escolares
  8. Estadísticas de criminalidad
  9. El número proyectado de unidades que se están construyendo en la cartera local
  10. Y más.

  Por supuesto, usted puede -y debe- verificar que el informe de mercado es preciso con una rápida búsqueda en Google.

  Por su propia naturaleza, los bienes inmuebles son una inversión a largo plazo con altos costes de transacción. No se puede trasladar una propiedad a una mejor ubicación. Por eso hay que investigar y evaluar a fondo estos factores antes de invertir.

  #2: Plazo de inversión o periodo de tenencia

  Los periodos de tenencia deben proyectarse específicamente para cada operación. Un periodo de retención es el tiempo que transcurre entre el momento en que inviertes y el momento en que has devuelto tu inversión más las ganancias declaradas.

  El periodo de retención medio para la mayoría de las ofertas de las plataformas de crowdfunding es de tres a siete años. Eso significa que sus fondos de inversión estarán inmovilizados durante ese tiempo. Recibirá su inversión inicial más los intereses y/o la participación en el capital después de que el promotor inmobiliario venda o ponga fin a la operación.

  En la mayoría de los documentos de la operación encontrará un texto como éste: «El período estimado de mantenimiento de la inversión descrito en el presente documento es sólo una proyección, y no se puede asegurar cuándo o si una inversión puede ser liquidada».

  La cuestión es asegurarse de que entiende que está invirtiendo en un activo ilíquido y que debe invertir sólo el dinero que no necesita a corto plazo. A diferencia de las inversiones en acciones, no existe un mercado secundario para comprar/vender/intercambiar sus intereses en un acuerdo de crowdfunding inmobiliario.

  #3: Proforma proyectada y flujo de caja neto

  Como inversor de capital en un acuerdo de crowdfunding, puede esperar distribuciones. Los documentos deben indicarle cuánto y cuándo esperar los pagos.

  Típicamente, sus pagos provendrán de un flujo de caja positivo. El flujo de caja será el resultado de los ingresos por alquiler, los ingresos por refinanciación o los ingresos por la venta de la propiedad. Los planes de negocio de crowdfunding inmobiliario muestran el calendario previsto de ingresos y gastos en una proforma proyectada.

  El resultado final es el flujo de caja neto. Esta es la diferencia entre los ingresos y los gastos durante un período determinado. Podrá comparar las operaciones revisando la pro forma proyectada.

  Son proyecciones, por lo que debe considerar el hecho de que las expectativas pueden no cumplirse y asegurarse de que los ingresos más allá de las proyecciones se conceden a los inversores al igual que se deducirán los gastos imprevistos.

  #4: Tasa Interna de Retorno y Objetivos de Retorno de Caja

  La tasa interna de retorno (TIR) es una de las métricas más comunes utilizadas en el crowdfunding inmobiliario y, por tanto, una de las más fáciles de comparar entre operaciones. La TIR es la tasa anual de ganancias de una inversión y suele expresarse en un rango de porcentajes (por ejemplo, 13%-15%).

  Así es como se calcula. Supongamos que invierte en una operación con 50.000 dólares con una TIR proyectada del 15% anual y su periodo de tenencia es de tres años:

  Año 1	$50.000 x 115% = $57.500
  Año 2	$57.500 x 115% = $66,125
  Año 3	$66.125 x 115% = $76.044

  La TIR es un número bruto. Lo que es más importante es la rentabilidad proyectada, que suele mostrarse como un porcentaje anualizado de «efectivo sobre efectivo». Este es el objetivo de rentabilidad del inversor, neto de comisiones y gastos. Por lo que he visto publicado en muchos sitios de crowdfunding inmobiliario, esta cifra suele rondar el 8%. Cuanto más alta sea la TIR proyectada o el efectivo sobre el efectivo, más arriesgada será la operación.

  Una advertencia que encontrarás en la mayoría de los sitios es algo así: «Una inversión implica un alto grado de riesgo, incluyendo la fluctuación de los valores de los bienes inmuebles, la falta de liquidez, las preocupaciones ambientales, los riesgos legales y reglamentarios, y otros riesgos».

  #5: Múltiplo de capital

  Otra métrica a utilizar cuando se compara un acuerdo con otro es el múltiplo de capital (EM). El múltiplo de capital es una relación entre sus rendimientos y el capital pagado.

  El cálculo es:

  • Rendimientos distribuidos acumulados / capital pagado = Múltiplo de capital
  • Así que si invierte 50.000 dólares en una operación y obtiene un beneficio neto de 20.000 dólares, su múltiplo de capital es 1,4x, calculado como:
  • 50.000 dólares + 20.000 dólares/50.000 dólares = 1.4x

  Al igual que la TIR, cuanto más alto sea el múltiplo de capital, mayor será el rendimiento proyectado de su inversión inicial y mayor será el riesgo potencial.

  Otros aspectos a tener en cuenta

  También hay otros criterios a tener en cuenta y comparar entre las ofertas, incluyendo:

  • Si se requieren o no llamadas de capital. Esto ocurre cuando se pide a los inversores que aporten más durante el periodo de tenencia para cubrir un gasto o una necesidad imprevista.
  • Cuál es la tasa de capitalización de salida esperada.
  • Cuáles son los honorarios de gestión y administración.
  • Las condiciones de financiación de la deuda.

  El crowdfunding inmobiliario requiere más diligencia que la inversión en un préstamo al consumo (donde cada inversión viene con una calificación de riesgo). No hay calificaciones de riesgo estandarizadas. Es probable que necesite una hora o más para revisar los documentos de una sola operación.

  ¿Así que quiere aprender a invertir?

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