Los mejores préstamos para bienes raíces comerciales

Los puntos clave

Tipos de bienes raíces comerciales | Tipos de interés y comisiones de los préstamos | Pago anticipado de los préstamos | Cómo obtener un préstamo | Tipos de préstamos para bienes raíces comerciales | ¿Qué es OOCRE?

Los bienes raíces comerciales (CRE) son una de las inversiones más lucrativas que una persona puede hacer. Estas propiedades que producen ingresos ofrecen numerosas ventajas sobre las inversiones residenciales, ya que pueden ser una fuente dominante no sólo para la construcción de la riqueza, sino para la generación de flujo de caja mensual. Vale la pena señalar, sin embargo, que la construcción de la riqueza en los bienes raíces comerciales no comienza con el primer cheque de alquiler, sino más bien los préstamos de propiedad de inversión comercial utilizados para financiar las respectivas ofertas. Aunque sólo sea por eso, la estructura de financiación inmobiliaria comercial utilizada para financiar una adquisición marcará el tono de toda la estrategia de salida.

Tipos de inmuebles comerciales

Para entender cómo invertir en inmuebles comerciales, primero hay que comprender los distintos tipos de inmuebles comerciales. Estas propiedades se utilizan generalmente para fines comerciales, y los propietarios alquilan el espacio ocupado por un alquiler mensual. Los bienes raíces comerciales generalmente consisten en los siguientes tipos de propiedades:

• Oficina

• Retail

• Industrial

• Multifamiliar

• Propósito especial

.Propósito

Oficina

El tipo de inmueble comercial más popular es el de oficinas. Estos edificios, que pueden ser desde oficinas de un solo inquilino hasta rascacielos, se definen por una de las tres categorías: Clase A, Clase B o Clase C.

• Los inmuebles comerciales de clase A suelen ser edificios de nueva construcción o ampliamente renovados, situados en zonas excelentes con fácil acceso a los principales servicios. Suelen estar gestionados por empresas profesionales de gestión inmobiliaria.

• Los inmuebles comerciales de clase B suelen ser edificios antiguos que requieren algún tipo de inversión de capital. Aunque están bien mantenidos y gestionados, estos inmuebles requieren algunas reparaciones y mejoras menores, por lo que son un objetivo popular para los inversores.

• Los inmuebles comerciales de clase C suelen utilizarse para oportunidades de reurbanización. Por lo general, están mal ubicados, requieren algún tipo de inversión de capital importante para mejorar la infraestructura obsoleta, y sus altas tasas de desocupación son mucho más altas que las de los edificios de clase superior.

Minoristas

Otro tipo popular de bienes raíces comerciales son los edificios minoristas. Estas propiedades, que van desde los centros comerciales y los centros comunitarios de venta al por menor hasta los bancos y restaurantes, suelen estar situadas en zonas urbanas. El tamaño de estas propiedades inmobiliarias puede abarcar desde 5.000 pies cuadrados hasta 350.000 pies cuadrados.

Industrial

Desde almacenes hasta grandes centros de fabricación, los edificios industriales suelen estar orientados a las industrias manufactureras, ya que ofrecen espacios con especificaciones de altura y disponibilidad de muelles. Además, estos inmuebles comerciales suelen prestarse más a las oportunidades de inversión.

Multifamiliares

Estos inmuebles comerciales están formados por apartamentos «cuádruples», unidades de condominio de gran altura y unidades multifamiliares más pequeñas, que pueden oscilar entre cuatro y 100 unidades. A diferencia de otros inmuebles comerciales, los plazos de arrendamiento de los edificios multifamiliares suelen ser más cortos que los de los inmuebles de oficinas y de venta al por menor.

Propósito especial

A diferencia de los inmuebles mencionados anteriormente, los inmuebles comerciales de propósito especial son construidos por el inversor. Suelen consistir en lavaderos de coches, instalaciones de autoalmacenamiento e incluso iglesias.

Debido a que las mejores propiedades inmobiliarias comerciales tienen una gran demanda, los inversores deben centrarse en la ubicación, el desarrollo futuro y las mejoras. Así es como las propiedades comerciales no sólo ganan valor, sino que también se revalorizan.

Tipos de interés de los bienes raíces comerciales &Cargos

A diferencia de los préstamos residenciales, los tipos de interés de los préstamos de bienes raíces comerciales son generalmente más altos. Hay varias comisiones que contribuyen al coste global de los préstamos inmobiliarios comerciales, como las de tasación, legales, de solicitud, de apertura y de estudio. Aunque algunas de estas comisiones se aplican anualmente, otras deben pagarse por adelantado incluso antes de que se apruebe el préstamo. Por ejemplo, un préstamo comercial para un inmueble de alquiler puede tener una comisión de apertura única del 1% y una comisión anual del 0,25% hasta el pago total del préstamo. Esto significa que si tiene un préstamo de 1 millón de dólares, podría requerir una comisión de apertura del préstamo de 10.000 dólares pagada por adelantado y una comisión anual de 2.500 dólares con intereses adicionales. Asegúrese de comprobar los tipos de interés con regularidad, ya que fluctúan y varían.

Pago anticipado de préstamos inmobiliarios comerciales

A menudo, un préstamo inmobiliario comercial también puede tener restricciones de pago anticipado. Estas restricciones están diseñadas para preservar el rendimiento previsto por el prestamista. Los inversores pueden liquidar la deuda incluso antes de la fecha de vencimiento del préstamo de inversión inmobiliaria comercial. Si lo hacen, es probable que haya penalizaciones por pago anticipado. Si se liquida un préstamo antes de tiempo, existen cuatro tipos principales de penalizaciones de salida:

• Penalización por pago anticipado: Es la penalización por pago anticipado más común y básica. Se calcula multiplicando la penalización por pago anticipado especificada por el saldo pendiente actual.

• Garantía de intereses: Aunque el préstamo se cancele anticipadamente, el prestamista tiene derecho a una cantidad determinada de intereses. Por ejemplo, un préstamo puede tener un tipo de interés del 10% garantizado durante 60 meses y una comisión de salida del 5% después.

• Lockout: Un prestatario no puede pagar un préstamo antes de un periodo de tiempo determinado.

• Defeasance: Se considera una sustitución de la garantía. El prestatario intercambia una nueva garantía, como los valores del Tesoro de Estados Unidos, por la garantía original del préstamo en lugar de pagar en efectivo al prestamista. Aunque esto puede reducir las comisiones, este tipo de pago de préstamo puede llevar aparejadas elevadas penalizaciones.

Cómo obtener préstamos para propiedades comerciales de inversión

La idea de obtener financiación inmobiliaria comercial puede parecer intimidante al principio. Sin embargo, los inversores que dedican tiempo a aprender sobre el proceso y los diferentes tipos de préstamos inmobiliarios comerciales descubrirán que son completamente alcanzables. A continuación se indican los principales pasos para obtener un préstamo para propiedades comerciales de inversión:

1. Determinar si se presentará como persona física o como entidad.

2. Evaluar las opciones hipotecarias y determinar qué préstamos inmobiliarios comerciales funcionarán mejor para la propiedad en cuestión y la estrategia de salida.

3. Calcular el LTV para medir el valor del préstamo con respecto al valor de la propiedad.

4. Medir la capacidad de servicio de la deuda utilizando el ratio de cobertura del servicio de la deuda.

Individuo vs. Entidad

El paso inicial es determinar si se va a financiar una propiedad comercial como individuo o como entidad. Aunque la mayoría de los inmuebles comerciales son comprados por entidades comerciales como corporaciones, promotores y sociedades comerciales, se puede completar fácilmente como un inversor individual. El prestamista quiere esencialmente asegurarse de que el prestatario puede devolver el préstamo, por lo que exige a los prestatarios que proporcionen un historial financiero para garantizar un préstamo. El prestamista suele exigir al inversor o inversores que garanticen el préstamo en el caso de empresas nuevas sin historial crediticio.

Opciones de hipotecas

Los inversores deben reconocer que las hipotecas residenciales y comerciales no son lo mismo. En primer lugar, a diferencia de las hipotecas residenciales, los préstamos comerciales no están respaldados por agencias gubernamentales como Freddie Mac y Fannie Mae, y suelen cobrar tipos de interés más altos que los préstamos hipotecarios comparables. En segundo lugar, los plazos de los préstamos comerciales difieren de los residenciales. Los préstamos comerciales van de cinco a 20 años, mientras que los préstamos residenciales suelen ser de 15, 25 y 30 años. Como inversor, la mayor parte se basará en su historial financiero y crediticio.

Relación préstamo-valor

Una métrica importante que los prestamistas tienen en cuenta a la hora de financiar inmuebles comerciales es la relación préstamo-valor (LTV). Esta cifra mide el valor de un préstamo frente al valor de la propiedad. Se calcula dividiendo el importe del préstamo entre el valor de tasación o el precio de compra de la propiedad. Los préstamos para inmuebles comerciales tienen una relación préstamo-valor de entre el 65% y el 80%, con una relación préstamo-valor más baja que permite obtener tipos de financiación más favorables.

Relación de cobertura del servicio de la deuda

Los prestamistas también se fijan en la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). Esencialmente, esto mide la capacidad de una propiedad para el servicio de la deuda, y compara los ingresos operativos netos anuales de una propiedad con su servicio anual de la deuda hipotecaria, incluyendo el principal y los intereses. Un DSCR inferior al uno por ciento revela un flujo de caja negativo, y los prestamistas comerciales suelen buscar DSCR de al menos 1,25 para garantizar un flujo de caja adecuado.

Antes de financiar una propiedad comercial, los inversores deben tener en cuenta todos los aspectos del proceso: relación préstamo-valor, cobertura del servicio de la deuda y solvencia. Además, un plan de negocio adecuado ayudará a los inversores, especialmente a los principiantes, a agilizar el proceso de financiación.

Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales

Hay una amplia gama de tipos de préstamos para inversiones comerciales, y es el inversor quien debe decidir qué opción de financiación se ajusta mejor a sus necesidades. Cada tipo de préstamo tiene requisitos de elegibilidad únicos, como una puntuación de crédito mínima, nivel de experiencia y requisito de pago inicial. Estos préstamos también tienen distintas condiciones a las que hay que prestar atención, como el plazo del préstamo, el tipo de interés y la relación préstamo-valor (LTV). Por ejemplo, un inversor puede estar buscando un préstamo que ofrezca tipos de interés más bajos durante un plazo de préstamo más largo, mientras que la prioridad de otro inversor puede ser encontrar un préstamo a corto plazo como medio para cubrir una brecha financiera. Para tener una mejor idea de qué préstamos inmobiliarios comerciales pueden satisfacer sus propias necesidades, consulte lo siguiente:

• Préstamo 7(a) de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA)

• Compañía de Desarrollo Certificada (CDC) / Préstamo 504 de la SBA

• Préstamo convencional

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• Préstamo comercial puente

• Préstamo de dinero duro

• Préstamo de conducto

Préstamos 7(a) de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA)

La U.S. Small Business Administration ofrece varios préstamos bajo el paraguas 7(a), cada uno de los cuales está diseñado para proporcionar asistencia financiera a las pequeñas empresas. Los inversores que busquen préstamos inmobiliarios comerciales deben considerar cuidadosamente cuál de los siguientes préstamos 7(a) será el más adecuado para su próximo proyecto:

• Estándar 7(a): El 7(a) Estándar coincide con un monto máximo de préstamo de 5 millones de dólares y un plazo de entrega de 5 a 10 días hábiles.

• Préstamo 7(a) Pequeño: La variación más pequeña del préstamo 7(a) estándar, el Préstamo 7(a) Pequeño tiene un monto máximo de préstamo de 350.000 dólares.

• SBA Express: Los préstamos SBA Express concederán a los solicitantes un plazo de respuesta de 36 horas para un préstamo con un importe máximo de 350.000 dólares.

• Export Express: Con un tiempo de respuesta de la solicitud de 24 horas, el préstamo Export Express es ideal para los prestatarios que necesitan un método agilizado para obtener líneas de crédito de hasta 500.000 dólares.

• Capital de trabajo para exportaciones: Las empresas que necesitan capital de trabajo para facilitar el aumento de las ventas de exportación pueden apreciar este préstamo particular de la SBA.

• Comercio internacional: Los préstamos para el comercio internacional pueden utilizarse para activos fijos para la construcción, la edificación y el equipamiento inmobiliario de las empresas que se están expandiendo debido al aumento de las ventas de exportación.

• Prestamistas preferentes: El programa de prestamistas preferentes de la SBA otorga a determinados prestamistas más autoridad para tramitar, cerrar, atender y liquidar los préstamos garantizados por la SBA.

• Veterans Advantage: Como su nombre indica, los préstamos SBA Veterans Advantage están destinados a ayudar a las empresas propiedad de veteranos con tarifas reducidas.

• CAPLines: Como programa paraguas capaz de ofrecer capital de trabajo a corto plazo, las CAPLines están diseñadas para ayudar a las pequeñas empresas de forma inmediata.

Compañía de Desarrollo Certificada (CDC) / Préstamo SBA 504

El Programa de Préstamos 504 es otro producto de la SBA que se pone a disposición a través de las Compañías de Desarrollo Certificadas (CDC). Estos préstamos están destinados específicamente a estimular el crecimiento empresarial y la creación de empleo ofreciendo a las pequeñas empresas otra vía de financiación. Sin embargo, más concretamente, el «Programa de Préstamos 504 proporciona a las pequeñas empresas aprobadas una financiación a largo plazo y a tipo de interés fijo que se utiliza para adquirir activos fijos para su expansión o modernización», según la SBA.

Los Préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas no pueden superar los 5 millones de dólares, y están específicamente destinados a activos fijos, incluyendo:

• La adquisición de activos inmobiliarios existentes;

• La adquisición de terrenos en bruto y las subsiguientes mejoras;

• La construcción de nuevas instalaciones o la modernización, renovación o conversión de instalaciones existentes;

• La compra de maquinaria para su uso a largo plazo;

• La refinanciación de la deuda para facilitar la expansión de un negocio con instalaciones nuevas o renovadas.

Préstamo convencional

También conocidos como préstamos tradicionales, los préstamos inmobiliarios comerciales convencionales son emitidos por bancos o instituciones de crédito. En consecuencia, los préstamos inmobiliarios comerciales convencionales no están respaldados por el gobierno federal. A menudo se utilizan para comprar y financiar activos como edificios de oficinas ocupados por el propietario, centros comerciales y almacenes industriales, y los préstamos convencionales han adquirido la reputación de ser algunos de los préstamos inmobiliarios comerciales más utilizados en la actualidad.

Un préstamo inmobiliario comercial tradicional suele financiar entre el 65% y el 85% de la relación préstamo-valor de un activo. En consecuencia, se espera que los prestatarios cubran entre el 15% y el 35% del valor de mercado de la propiedad. Dicho esto, no suele haber un máximo de préstamo. Sin embargo, los prestatarios pueden esperar que los plazos de los préstamos inmobiliarios comerciales duren entre 5 y 20 años, con pagos totalmente amortizados durante la duración del préstamo. Aunque los préstamos convencionales suelen tener comisiones más bajas, a menudo son más difíciles de aprobar.

Préstamo comercial puente

Como su nombre indica, los préstamos comerciales puente representan una opción de préstamo temporal para que los inversores la ejerzan -una que sirve de puente- hasta que la refinanciación esté disponible para hacer el cambio a un préstamo a más largo plazo. Normalmente ofrecidos por prestamistas institucionalizados, los préstamos comerciales puente otorgan a muchos prestatarios la posibilidad de competir con los compradores de todo tipo de efectivo. Dado que los préstamos comerciales puente suelen financiar hasta el 90% de la LTV de un inmueble, a quienes no pueden utilizar el efectivo les resultará más fácil entrar en el sector inmobiliario comercial. Como los préstamos puente son a corto plazo, no suelen durar más de tres años. Por lo tanto, los prestatarios deben esperar para refinanciar a un préstamo a largo plazo en algún momento en breve.

Préstamo de dinero duro

Un préstamo de dinero duro se pone a disposición de los inversores comerciales por los prestamistas organizados semi-institucionalizados. Sin embargo, lo más importante es que los prestamistas de dinero duro suelen tener licencia para conceder préstamos a los inversores inmobiliarios y se especializan en préstamos a corto plazo con tasas elevadas que otorgan a muchos inversores la oportunidad de comprar bienes inmuebles comerciales que no podrían adquirir de otro modo.

A cambio de aproximadamente el 60% – 75% del valor después de la reparación del activo (ARV), los prestamistas de dinero duro exigirán tasas de interés superiores al 15%, además de unos cuatro puntos (otra tasa porcentual por adelantado basada en el importe del préstamo). Aunque las comisiones de los prestamistas de dinero duro son a veces hasta cuatro veces superiores a las de los prestamistas tradicionales, puede valer la pena el coste de admisión para los préstamos a corto plazo. No sólo se concede la financiación en unos pocos días (en lugar de meses con los prestamistas tradicionales), sino que puede ser mucho más fácil recibir la aprobación. Aunque sólo sea por eso, los préstamos de dinero duro se basan en los activos, lo que significa que el prestamista toma una decisión basada en la propiedad en cuestión y no totalmente en el prestatario.

Préstamo conduit

También conocidos como valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), los préstamos conduit son préstamos inmobiliarios comerciales garantizados por una hipoteca de primera posición sobre una propiedad comercial. Tradicionalmente ofrecidos a los prestatarios a través de bancos comerciales, los préstamos conduit ofrecen a los prestatarios un tipo de interés fijo a lo largo de unos 25 – 30 años. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los préstamos conduit requerirán un pago global al final del plazo. Gracias, en gran parte, a su relativa flexibilidad, los préstamos conduit permiten a muchos inversores inmobiliarios comerciales optar a un préstamo que normalmente no podrían.

¿Calificaré para un préstamo inmobiliario comercial?

Como ocurre con todos los tipos de préstamos, hay requisitos que debe cumplir antes de recibir uno. Si desea solicitar un préstamo de la administración de pequeñas empresas, es probable que se le exija una alta puntuación de crédito empresarial (que puede oscilar entre 0 y 100), y el tamaño de su empresa debe cumplir las normas de tamaño de la SBA. Para poder optar a un préstamo 504 de la SBA, los ingresos de su empresa deben ser inferiores a 15 millones. Los préstamos tradicionales de un banco o una institución hipotecaria suelen exigir que la puntuación de crédito del prestatario sea de 700 o superior. Los préstamos puente comerciales también requerirán que los solicitantes tengan una puntuación de crédito de 680 o superior. Los préstamos de capital riesgo suelen ser más fáciles de conseguir, pero pueden conllevar tipos de interés más altos que los de los prestamistas tradicionales. Asegúrese de investigar los requisitos específicos de su prestamista para asegurarse de que el préstamo que solicita es el adecuado para usted.

¿Cuánto tiempo se tarda en obtener un préstamo inmobiliario comercial?

La mayoría de los préstamos para inmuebles comerciales pueden tardar entre 30 y 45 días en obtenerse. Los bancos pasarán este tiempo evaluando múltiples aspectos de su negocio antes de decidir si aprueban su préstamo o no. Puede obtener un préstamo puente o de dinero duro en una semana o menos, siempre y cuando esté dispuesto a aceptar las tasas de interés más altas que suelen conllevar estos préstamos. Independientemente del préstamo que elija, asegúrese de investigar todos los aspectos de su negocio y las condiciones del préstamo que acepte antes de comprometerse.

¿Qué es un inmueble comercial ocupado por el propietario?

La mayoría de los inmuebles comerciales se compran con la única intención de generar ingresos continuos, también conocidos como flujo de caja. Están formados principalmente por inquilinos que alquilan unidades individuales mediante un contrato de arrendamiento. Sin embargo, en muchos casos, los inversores compran inmuebles comerciales para utilizar el edificio para sus propios fines. Esto se conoce como bienes inmuebles comerciales ocupados por el propietario (OOCRE).

En general, los bienes inmuebles comerciales ocupados por el propietario se basan en dos condiciones: el porcentaje de ocupación de la propiedad por parte del propietario o el importe del alquiler pagado por éste. Además, los préstamos OOCRE son completamente diferentes a los préstamos no ocupados por el propietario, y los prestamistas requieren diferentes calificaciones. Por un lado, los prestamistas se fijarán en la fuente principal de reembolso del préstamo OOCRE. Esto es impulsado predominantemente por la cobertura del servicio de la deuda del prestatario, que normalmente se determina por las ganancias del negocio antes de intereses e impuestos.

Resumen

Para entender realmente cómo invertir en bienes raíces comerciales, los inversores necesitan comprender plenamente los componentes financieros que van junto con él. Los préstamos para propiedades comerciales de inversión son nada menos que instrumentales en el éxito o el fracaso de una estrategia de salida particular. Por lo tanto, tómese el tiempo para revisar el proceso de financiación de bienes raíces comerciales antes de dar el salto, incluyendo los diversos préstamos disponibles para usted.

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