La siguiente es una breve explicación de las escrituras en Texas. Para determinar cuál será la mejor para su aplicación deseada, póngase en contacto con uno de nuestros abogados de bienes raíces.
¿Qué es una escritura?
Una escritura es un documento escrito que establece el título legal y equitativo de una propiedad real. Aunque la escritura es sólo uno de los documentos utilizados en la mayoría de las transacciones de bienes raíces, es sin duda el documento más importante para el comprador (cesionario), ya que representa el título transmitido y las obligaciones debidas a la compra por el vendedor (otorgante).
Los estatutos de Texas y la jurisprudencia establecen cinco requisitos para que una escritura sea válida. La escritura debe:
- estar por escrito;
- estar firmada por el vendedor;
- incluir el nombre del comprador;
- contenerse la descripción legal de la propiedad; y
- entregarse al comprador y ser aceptada por éste.
Diferentes tipos de escrituras de bienes raíces en Texas
Hay tres tipos básicos de escrituras de bienes raíces de uso común en Texas:
- Escritura de garantía general – Contiene garantías expresas e implícitas. Esta es la forma preferida de escritura desde el punto de vista del comprador porque garantiza expresamente toda la cadena de título y obliga al vendedor a defenderse contra cualquier defecto de título, incluso si esos defectos se crearon antes de la fecha en que el vendedor asumió la propiedad. Este es el tipo de escritura más común que se utiliza en las transacciones inmobiliarias residenciales.
- Escritura de garantía especial: el vendedor sólo garantiza el título desde el momento en que tomó posesión del inmueble. En otras palabras, el vendedor sólo está obligado a defenderse de los defectos del título que se produjeron durante su período de propiedad. Las escrituras de garantía especial se utilizan habitualmente en las transacciones comerciales.
- Escritura sin garantías – Se trata simplemente de una transmisión de la propiedad sin ninguna garantía expresa o implícita. Por lo tanto, el vendedor no está obligado a defenderse de cualquier defecto del título, independientemente de cuando surgieron.
TEXAS ES UN ESTADO DE «NOTIFICACIÓN»
Como se mencionó anteriormente, las transmisiones y los acuerdos relativos a la propiedad inmobiliaria debe ser por escrito para ser exigible entre las partes de una transacción. Sin embargo, para que sean ejecutables frente a terceros, estos instrumentos deben ser archivados en el registro público.
La Ley de Registro de Texas se encuentra en la Sección 13.001 del Código de Propiedad de Texas. Este estatuto requiere que una transmisión de propiedad inmobiliaria o un interés en una propiedad inmobiliaria o una hipoteca o una escritura de fideicomiso sea reconocida, jurada o probada y archivada como exige la ley para que sea válida frente a un acreedor o a un comprador de buena fe posterior. Sin embargo, el instrumento no registrado es vinculante para todas las partes del instrumento, los herederos de esas partes y para un comprador posterior que NO pague una contraprestación valiosa o que TENGA conocimiento del instrumento.
Compradores de buena fe
Como habrá notado, la Ley de Registro de Texas sólo cubre una «transmisión» de bienes inmuebles o «un interés en una hipoteca o escritura de fideicomiso». La Doctrina del Comprador de Buena Fe, creada por el derecho común o la jurisprudencia, interviene y establece que ciertas transmisiones o intereses de la propiedad inmobiliaria no son ejecutables contra un comprador posterior por el valor a menos que ese comprador posterior haya tenido notificación real o constructiva de la transmisión anterior.
Para aclarar, la Doctrina del Comprador de Buena Fe permite que un comprador posterior prevalezca sobre un interés anterior competidor en un bien inmueble cuando el comprador posterior (1) adquirió la transmisión o el interés (2) por valor (3) de buena fe y (4) sin notificación de la reclamación anterior.
Tipos de notificación
Hay diferentes formas de notificación que pueden existir. La primera y más fuerte forma de notificación es la «Notificación Real». La notificación real existe cuando el comprador posterior sabe de hecho que el interés competidor anterior existe – ha visto el instrumento.
La segunda forma de notificación es la «notificación constructiva». Esta forma de notificación proviene de la Ley-tan pronto como un instrumento es debidamente registrado, el mundo tiene una Notificación Constructiva de su interés.
La tercera, y raramente mencionada, forma de notificación es la «Notificación de Investigación». Este tipo de notificación existe si la apariencia del inmueble es tal que el comprador posterior debería haber hecho más preguntas (o indagado) sobre el título de la propiedad. Por ejemplo, si el propietario A intenta vender al comprador B un lote vacío, pero hay una casa construida en el lote, B será acusado de Aviso de Investigación, incluso si B nunca había visto el lote o la casa construida en él.
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