Los arrendadores de Nueva Jersey deben seguir reglas específicas del estado (así como federales, y a menudo locales) cuando se trata de alquilar a inquilinos. La ley de arrendadores e inquilinos en Nueva Jersey cubre todo, desde las preguntas que se incluyen en una solicitud de alquiler hasta cómo y cuándo se puede aumentar el alquiler o terminar un arrendamiento. El incumplimiento de sus responsabilidades legales puede dar lugar a costosas disputas con los inquilinos y a fuertes sanciones económicas (por ejemplo, si no revela los peligros de la pintura con base de plomo en el alquiler o discrimina ilegalmente al elegir a los inquilinos).
Aquí hay diez maneras de mantenerse alejado de los problemas legales y de llevar un negocio exitoso de administración de propiedades en Nueva Jersey.
- Cumpla con las leyes antidiscriminatorias
- Siga las normas estatales de alquiler
- Cumpla con los límites del depósito de seguridad del estado y las normas de devolución
- Provea una vivienda habitable
- Prepare un contrato de alquiler legal por escrito
- Haga las divulgaciones legalmente requeridas sobre la pintura a base de plomo
- Respete la privacidad de los inquilinos
- No tome represalias contra un inquilino que ejerce un derecho legal
- Siga los procedimientos exactos para terminar un arrendamiento o desalojar a un inquilino
- Aproveche los recursos legales disponibles para los arrendadores
Cumpla con las leyes antidiscriminatorias
Antes de anunciar un apartamento vacante, es crucial que entienda las leyes de vivienda justa y lo que puede decir y hacer al seleccionar inquilinos. Esto incluye la forma de anunciar un alquiler, las preguntas que hace en una solicitud de alquiler o al entrevistar a posibles inquilinos, y cómo trata a los inquilinos que le alquilan. El no conocer y seguir la ley puede resultar en costosas quejas y demandas por discriminación.
Aunque los arrendadores de Nueva Jersey son legalmente libres de rechazar a los solicitantes -basándose en un mal historial de crédito, referencias negativas, de arrendadores anteriores, comportamiento pasado, como pagar constantemente el alquiler con retraso, u otros factores que los hacen un mal riesgo- esto no significa que todo vale. No puede discriminar a los posibles inquilinos por su raza, religión, nacionalidad, sexo, situación familiar (como tener hijos menores de 18 años) o discapacidad física o mental. Se trata de «categorías protegidas» por la Ley Federal de Vivienda Justa de 1968, en su versión modificada (42 U.S. Code § 3601-3619 y 3631). Existen algunas exenciones a las normas federales contra la discriminación, incluyendo los edificios ocupados por el propietario con cuatro o menos unidades, y las casas unifamiliares, siempre y cuando el propietario no posea más de tres casas de alquiler a la vez.
La ley estatal de Nueva Jersey también prohíbe la discriminación por la orientación sexual, la identidad de género o la fuente de ingresos de una persona.
El sitio web del HUD proporciona amplios detalles sobre las leyes de vivienda justa. Asegúrese de consultar también la agencia estatal de vivienda justa para conocer las leyes adicionales que prohíben la discriminación o limitan las exenciones de los propietarios.
Siga las normas estatales de alquiler
Todos los propietarios quieren que sus inquilinos paguen el alquiler a tiempo y sin problemas. Si necesita aumentar el alquiler o desalojar a un inquilino que no ha pagado la renta, querrá asegurarse de cumplir con las normas y procedimientos específicos de Nueva Jersey. La ley estatal regula varias cuestiones relacionadas con el alquiler, como el tiempo de preaviso (siete días en Nueva Jersey) que los propietarios deben dar a los inquilinos para que paguen el alquiler o se enfrenten a una demanda de desahucio). Si usted es propietario de una vivienda de alquiler en Newark o en otras ciudades de Nueva Jersey con control de alquileres, asegúrese de comprobar las normas locales. Para conocer los detalles de las normas estatales sobre el alquiler, consulte la sección de Nueva Jersey sobre los cargos por demora, la terminación por falta de pago del alquiler y otras normas sobre el alquiler.
Cumpla con los límites del depósito de seguridad del estado y las normas de devolución
Los depósitos de seguridad son una de las mayores fuentes de disputa entre los propietarios y los inquilinos. Para evitar problemas, asegúrese de conocer las normas estatales, como el límite del depósito (un mes y medio de alquiler en Nueva Jersey) y los requisitos de intereses. El uso de una lista de verificación entre el propietario y el inquilino cuando un inquilino se muda (y se va) de un alquiler, y el envío de un desglose del depósito de seguridad por escrito cuando el inquilino se va, contribuirá en gran medida a evitar disputas.
Provea una vivienda habitable
Está legalmente obligado a mantener los locales de alquiler habitables en Nueva Jersey, en virtud de una doctrina legal llamada «garantía implícita de habitabilidad». Si no se ocupa de las reparaciones importantes, como un calentador roto, los inquilinos en Nueva Jersey pueden tener varias opciones, incluyendo el derecho a retener el alquiler o «reparar y deducir».
Every Landlord’s Legal Guide, por Marcia Stewart, Ralph Warner y Janet Portman (Nolo) incluye amplios consejos para establecer un sistema de reparación y mantenimiento que ayudará a prevenir problemas, como la retención del alquiler por parte del inquilino o lesiones a los inquilinos debido a condiciones defectuosas en el alquiler.
Prepare un contrato de alquiler legal por escrito
El contrato de alquiler o arrendamiento que usted y su inquilino firman establece la base contractual de su relación con el inquilino, y está lleno de detalles comerciales cruciales, como el tiempo que el inquilino puede ocupar el alquiler y el importe de la renta. Junto con las leyes federales, estatales y locales sobre propietarios e inquilinos, el contrato de alquiler establece todas las normas legales que usted y su inquilino deben cumplir.
Los problemas surgen cuando los propietarios incluyen cláusulas ilegales en el contrato de alquiler, como la renuncia a la responsabilidad del propietario de mantener las instalaciones habitables, o cuando los propietarios no hacen las revelaciones legalmente requeridas (que se tratan en la siguiente sección). Y aunque no se requiera que usted cubra un tema en particular en su contrato de arrendamiento, como por ejemplo cuándo y cómo puede entrar a la propiedad alquilada, usted puede evitar todo tipo de disputas usando un contrato de arrendamiento efectivo y legal que informe claramente a los inquilinos de sus responsabilidades y derechos.
Haga las divulgaciones legalmente requeridas sobre la pintura a base de plomo
Bajo la ley de Nueva Jersey, los propietarios deben hacer ciertas divulgaciones a los inquilinos (generalmente en el contrato de arrendamiento o en el contrato de alquiler), como por ejemplo si la propiedad alquilada está o no en una zona de inundación. Los arrendadores también deben cumplir con las divulgaciones federales requeridas con respecto a la pintura a base de plomo en la propiedad, o enfrentarse a fuertes multas financieras.
Respete la privacidad de los inquilinos
Los arrendadores de Nueva Jersey deben avisar con un día de antelación antes de entrar en la propiedad de alquiler para hacer reparaciones. Para evitar problemas, incluya una cláusula en el contrato de alquiler o en el contrato de arrendamiento que cumpla con la ley y que le informe al inquilino de su derecho a entrar; además, mantenga un registro escrito de sus solicitudes para entrar en las unidades de alquiler.
No tome represalias contra un inquilino que ejerce un derecho legal
En Nueva Jersey es ilegal tomar represalias, por ejemplo, al intentar aumentar el alquiler o desalojar a un inquilino por quejarse de una condición de vida insegura. Para evitar problemas, o contrarrestar las falsas demandas por represalias, establezca un buen rastro de papel para documentar cómo maneja las reparaciones y otros hechos importantes de su relación con el inquilino.
Siga los procedimientos exactos para terminar un arrendamiento o desalojar a un inquilino
Las leyes estatales especifican cuándo y cómo un propietario puede terminar un arrendamiento. El no seguir las reglas legales puede resultar en retrasos (a veces extensos) en la terminación de un arrendamiento. Las leyes de Nueva Jersey son muy específicas en cuanto a la cantidad (tres días) y el tipo de aviso de terminación que los propietarios deben dar a los inquilinos que han violado el contrato antes de presentar una demanda de desalojo. Vea las leyes estatales sobre la terminación incondicional del contrato de arrendamiento y las leyes estatales sobre la terminación por violación del contrato de arrendamiento para obtener más información sobre estos tipos de notificaciones de terminación en Nueva Jersey.
Aproveche los recursos legales disponibles para los arrendadores
Además de los cientos de artículos en el sitio web de Nolo, que incluyen cuadros de la ley de arrendadores e inquilinos por estado, Nolo publica muchos libros para los arrendadores, así como contratos de arrendamiento en línea.
Asegúrese de consultar las agencias gubernamentales, como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y las agencias estatales de vivienda justa, que ofrecen información legal útil y publicaciones en sus sitios web. También encontrará guías útiles sobre los derechos de los inquilinos y la ley de propietarios e inquilinos en el sitio web de la oficina del fiscal general de su estado o de la agencia de protección al consumidor.
Por último, si tiene preguntas legales sobre su unidad de alquiler, debe consultar con un abogado experimentado en materia de propietarios e inquilinos en Nueva Jersey.