Intermountain Fair Housing Council

Solicitar un ajuste razonable

1. ¿Qué es un «ajuste razonable» en la vivienda?

La Ley Federal de Vivienda Justa (FHA) es una ley federal que prohíbe la discriminación en la vivienda. Una de las muchas protecciones de la FHA es el derecho de las personas con discapacidad a solicitar una adaptación razonable en las normas, políticas, prácticas o servicios de un proveedor de vivienda.

Cuando una persona presenta una solicitud para que se cambie o modifique de alguna manera una norma, política, práctica o servicio con el fin de ofrecer a una persona con discapacidad la misma oportunidad de usar y disfrutar de una vivienda, dicha solicitud es una solicitud de ajuste razonable.

1. ¿Quién puede solicitar un ajuste razonable en la vivienda?

Las personas con discapacidad pueden solicitar un ajuste razonable en la vivienda. Se considera que una persona está discapacitada si tiene un impedimento físico o mental que limita sustancialmente una o más de sus actividades principales de la vida, si tiene un registro de tener tal impedimento, o si se considera que tiene tal impedimento. Sin embargo, la definición de discapacitado no incluye el uso ilegal o la adicción a una sustancia controlada. Si la persona con la discapacidad se está recuperando de la adicción, entonces, dependiendo de los hechos, se puede considerar que la persona tiene una discapacidad.

Además, una persona no discapacitada puede presentar una solicitud de ajustes razonables en nombre de una persona con una discapacidad, siempre que la persona discapacitada resida o esté asociada con la persona que presenta la solicitud.

1. ¿Cómo solicito una adaptación razonable en la vivienda?

Una adaptación razonable en la vivienda puede solicitarse oralmente o por escrito, y no es necesario que la persona que presenta la solicitud utilice las palabras «adaptación razonable». La persona que presenta la solicitud no está obligada a utilizar formularios específicos ni a seguir procedimientos formales para presentar la solicitud.

Puede presentar su solicitud de ajustes razonables oralmente. Sin embargo, es mejor presentar las solicitudes de ajustes razonables por escrito para que no haya malentendidos en cuanto a los detalles de la solicitud. Debe firmar y fechar la solicitud, y conservar una copia en caso de que haya una disputa sobre la solicitud. No está obligado a utilizar los formularios del proveedor de la vivienda.

1. ¿Qué ocurre si no necesito una adaptación en una norma, una política, una práctica o un servicio, sino que necesito una modificación física en la propiedad debido a mi discapacidad?

La FHA también considera ilegal negarse a permitir que una persona con una discapacidad realice modificaciones razonables en los locales existentes ocupados o que vayan a ser ocupados por dicha persona si dichas modificaciones pueden ser necesarias para permitirle el pleno disfrute de los locales. Es importante tener en cuenta que tales modificaciones deben ser completadas a expensas de la persona con una discapacidad que hizo la solicitud, a menos que la vivienda sea una propiedad subvencionada por el gobierno federal, basada en un proyecto, en cuyo caso el dueño de la propiedad debe pagar por la modificación (esto no incluye la vivienda que está subvencionada por un bono de vivienda de la Sección 8).

Una solicitud de «modificación razonable» no es tratada de la misma manera bajo la ley que una solicitud de «ajustes razonables» y hay diferentes reglas que se aplican a tales solicitudes. Esta guía no aborda las solicitudes de «modificación razonable».

Consideración de una solicitud de adaptación razonable

1. ¿Quién debe conceder las solicitudes de adaptación razonable?

Se puede presentar una solicitud de ajustes razonables a cualquier persona o entidad necesaria para permitir a una persona con discapacidad la igualdad de oportunidades en el uso y disfrute de una vivienda, incluyendo, pero sin limitarse a ello, a los arrendadores, propietarios, organismos públicos, individuos, corporaciones, asociaciones, personas o entidades que participan en la provisión de viviendas y préstamos residenciales (incluidos los propietarios y los servicios de corretaje), y las compañías de seguros que proporcionan seguros de propiedad.

1. ¿Qué proceso debe utilizarse para considerar una adaptación razonable?

La persona que recibe una solicitud de adaptación razonable no puede mantener una política general con respecto a dichas solicitudes. En cambio, cada solicitud de ajustes razonables debe ser considerada caso por caso para determinar si la concesión de la solicitud es necesaria para permitir a la persona con una discapacidad que presentó la solicitud la igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de su vivienda.

La persona que considera una solicitud de ajustes razonables no puede requerir que se utilicen formularios o procedimientos específicos, y no puede requerir que la solicitud se haga por escrito o en cualquier momento o lugar específico.

En el caso de que el proveedor de vivienda (o la persona que recibe una solicitud de acomodación razonable) decida que la solicitud será denegada, primero debe entablar un diálogo interactivo con la persona que solicitó la acomodación para explorar cómo se puede conceder una acomodación. Un proveedor de vivienda que realiza acciones hostiles o de acoso mientras mantiene un diálogo interactivo con el inquilino puede considerarse que no ha participado suficientemente en el proceso interactivo y la solicitud de adaptación razonable puede considerarse denegada. Además, dicha conducta puede constituir una represalia ilegal que infringe la FHA.

1. ¿Qué tipos de adaptaciones razonables se pueden solicitar?

Las normas y reglamentos de vivienda justa proporcionan tres ejemplos en los que sería necesario conceder una adaptación razonable a una persona con discapacidad: (1) un inquilino que es ciego y requiere el uso de un perro lazarillo en una propiedad que prohíbe los animales domésticos; (2) un inquilino con una discapacidad de movilidad que requiere que se le reserve una plaza de aparcamiento cerca de su vivienda; y (3) un inquilino con una discapacidad mental, que tiene miedo de salir de su residencia, para que se le permita pagar su alquiler por correo aunque el proveedor de la vivienda requiera que el alquiler se pague en persona en la oficina de alquiler.

Los tribunales han identificado otras numerosas situaciones en las que se debería haber concedido un ajuste razonable, incluyendo:

• La negativa del proveedor de la vivienda a renunciar a una política de no mascotas para permitir que el inquilino tenga un animal de servicio (Nota: las normas relativas a los animales de servicio como acomodaciones razonables se discuten en detalle en la Sección III a continuación)
• Un proveedor de vivienda que se negó a renunciar a una tarifa de huésped para un asistente de salud en el hogar para un inquilino.un inquilino discapacitado
• Un proveedor de vivienda que se negó a asignar inmediatamente una plaza de aparcamiento en el garaje de la propiedad sin tener que inscribirse en la lista de espera
• La negativa de un municipio a renunciar a los requisitos de retranqueo mínimo de zonificación para permitir la construcción de un camino de entrada en el patio delantero de un residente discapacitado
• El hecho de que el proveedor de la vivienda no reparara los baches del camino de entrada que dificultaban el acceso de un usuario de silla de ruedas a la propiedad
• La negativa del proveedor de la vivienda a permitir que un inquilino discapacitado se trasladara de un apartamento de la planta superior a un apartamento de la planta inferior

El hecho de que el proveedor de la vivienda se negara a permitir que un inquilino discapacitado se trasladara de un apartamento de la planta superior a un apartamento de la planta inferior.nivel superior a un apartamento de nivel inferior

• La negativa del proveedor de vivienda a permitir que un inquilino con una discapacidad aparcara un carrito de golf cerca de su residencia y lo cubriera con una lona cuando no lo utilizara
• La negativa del proveedor de vivienda a no aplicar la norma de no firmar para un solicitante con una discapacidad que no podía trabajar y, por lo tanto, no podía cumplir con el requisito de ingresos mínimos del proveedor de vivienda
• La negativa del proveedor de vivienda a permitir que el hijo de un inquilino existente con una discapacidad que no puede vivir de forma independiente, a residir en una propiedad de más de 55 años de edad
• La negativa de un municipio a conceder a un residente con discapacidad un plazo adicional para reducir las molestias públicas en su propiedad
• La negativa de un municipio a permitir que los cuidadores de un residente con discapacidad residan en una dependencia en violación del requisito de zonificación de una vivienda unifamiliar por lote

.lote

• La negativa de un municipio a conceder una varianza para permitir la ubicación de un hogar de grupo para ser utilizado por un grupo de residentes con discapacidades que viven como una «sola familia» en un área zonificada para el uso de una sola familia
• La negativa de un municipio a conceder una varianza a la ordenanza de zonificación que requiere espacio entre los hogares de grupo
• La negativa de un municipio a conceder una varianza para permitir la construcción de un hogar de ancianos en un área zonificada principalmente para el uso residencial uso residencial
• La negativa de un proveedor de vivienda a poner fin a un procedimiento de desahucio iniciado debido al comportamiento perturbador de un inquilino con discapacidad, si el desahucio hace que el inquilino con discapacidad deje de recibir los servicios de salud mental necesarios

Es importante entender que esta lista no incluye todos los tipos de adaptaciones razonables que deben concederse y que cada solicitud debe considerarse caso por caso para determinar si se debe conceder.caso por caso para determinar si la concesión de la solicitud puede ser necesaria para permitir a una persona con una discapacidad la igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de una vivienda.

1. ¿Qué tan rápido debe considerarse una solicitud de ajustes razonables en la vivienda?

La persona que recibe una solicitud de ajustes razonables debe proporcionar una respuesta rápida y una demora indebida, indeterminada o injustificada puede considerarse como un incumplimiento de los ajustes razonables.

1. ¿Qué tipo de información puede proporcionar la persona que solicita una adaptación razonable en la vivienda?

Si la persona que solicita una adaptación razonable tiene una discapacidad que es obvia y si la necesidad de la adaptación solicitada es obvia, la persona que recibe la solicitud de adaptación razonable no puede solicitar ninguna información adicional.

Si la discapacidad de la persona que solicita una adaptación razonable no es obvia, la persona que recibe la solicitud puede solicitar información que verifique que la persona está discapacitada según la definición de la FHA. Sin embargo, la persona que recibe la solicitud no puede indagar sobre la naturaleza o la gravedad de la discapacidad del individuo. La persona que recibe la solicitud también puede pedir información que describa la adaptación que se ha solicitado y que muestre la relación entre la discapacidad del individuo y la necesidad de la adaptación solicitada.

1. ¿Quién puede verificar la discapacidad del individuo para el que se ha solicitado una adaptación razonable?

Esta información a menudo puede ser proporcionada por el individuo que ha solicitado la adaptación, como por ejemplo presentando pruebas de que el individuo recibe prestaciones por discapacidad o presentando una declaración creíble del individuo. Esta información también puede ser verificada por un médico u otro profesional de la medicina, un grupo de apoyo, una agencia de servicios no médicos o un tercero fiable que esté en condiciones de conocer la discapacidad del individuo.

1. ¿Cuándo se puede denegar una solicitud de adaptación razonable?

Se puede denegar una solicitud de adaptación razonable si no se ha realizado en nombre de una persona con discapacidad o si no existe una necesidad de adaptación relacionada con la discapacidad.

También se puede denegar una solicitud de adaptación razonable si no es «razonable». Una solicitud de adaptación razonable no es «razonable» si impone una alteración fundamental en la naturaleza del programa o una carga financiera o administrativa indebida a la parte a la que se presenta.

Esto no significa que una solicitud de adaptación razonable no pueda incluir ningún coste para la persona que recibe la solicitud. Sin embargo, esos costes deben ser «razonables». Por ejemplo, si un inquilino con problemas de movilidad solicita que se le reserve una plaza de aparcamiento cerca de la puerta de entrada, el arrendador o propietario debe pagar los costes de cualquier señalización. Sin embargo, si ese mismo inquilino solicita que se instale un ascensor para poder acceder a un apartamento del segundo piso, es probable que esos costes no sean razonables.

III. SOLICITUDES DE ACOMODACIÓN RAZONABLE PARA ANIMALES DE SERVICIO

1. ¿Puedo solicitar que un animal de servicio viva conmigo como una adaptación razonable en la vivienda?

Una persona puede solicitar una adaptación razonable para tener un animal de servicio si la persona es discapacitada, según la definición de la FHA, y el animal realiza trabajos, asistencia, tareas u otros servicios en beneficio de la persona, o si proporciona apoyo emocional que alivia uno o más de los síntomas o efectos identificados de la discapacidad de la persona.

1. ¿Hay alguna diferencia entre un animal de servicio, un animal de apoyo, un animal de asistencia y un animal de terapia?

No hay distinción entre ninguno de estos diferentes tipos de animales cuando una persona solicita que se le permita tener uno como adaptación razonable en la vivienda. Todos se consideran animales de servicio en virtud de la FHA, siempre que presten un servicio a una persona con discapacidad a causa de la misma.

Los tribunales han sostenido en repetidas ocasiones que los animales de apoyo emocional son animales de servicio y deben ser considerados como adaptaciones razonables para las personas con discapacidad.

1. ¿Puede un proveedor de vivienda exigirme que pague un alquiler adicional, un depósito o una cuota como condición para tener un animal de servicio?

Un proveedor de vivienda no puede exigir un alquiler diferente o imponer un depósito de seguridad u otras condiciones de alquiler debido a la discapacidad de una persona. Un proveedor de vivienda no puede exigir a un individuo con una discapacidad que pague una cuota o depósito adicional como condición para recibir una adaptación razonable.

1. ¿Puede un proveedor de vivienda exigir que un animal de servicio esté adiestrado?

No hay ningún requisito de adiestramiento per se o específico para los animales de servicio y la FHA protege el derecho a tener todo tipo de animales de servicio, independientemente del adiestramiento. Algunas personas que solicitan tener un animal de servicio como un ajuste razonable en la vivienda pueden tener una discapacidad que requiere que el animal de servicio tenga algún tipo de entrenamiento (como un perro lazarillo para una persona que es ciega) y en tales casos, el individuo con una discapacidad podría ser obligado a demostrar que el animal de servicio ha recibido dicho entrenamiento. Sin embargo, en otros casos, como el de los animales de apoyo emocional, no es necesario ningún tipo de adiestramiento y no se puede exigir a la persona con discapacidad que demuestre que el animal de servicio ha recibido ningún tipo de adiestramiento.

La determinación de si un animal de servicio debe ser aprobado debe hacerse caso por caso tras una investigación específica de los hechos. Si un animal específico califica como animal de servicio depende de la discapacidad del individuo que solicita la adaptación razonable y la adaptación necesaria para mejorar los efectos de la discapacidad.

1. ¿Puede un proveedor de vivienda imponer restricciones de raza, tamaño o peso a los animales de servicio?

Un proveedor de vivienda no puede imponer tales restricciones generales a los animales de servicio. Un proveedor de vivienda debe aprobar un animal de servicio como una acomodación razonable si mantener ese animal es «factible» y «práctico». Una solicitud de acomodación razonable para un animal de servicio puede ser negada si el animal representa una amenaza directa a la salud o seguridad de otros que no puede ser reducida o eliminada por otra acomodación razonable, o si el animal causaría un daño físico sustancial a la propiedad o a otros que no puede ser reducido o eliminado por otra acomodación razonable. Un proveedor de vivienda debe completar una determinación caso por caso de cada solicitud de acomodación razonable específica.

Un proveedor de vivienda no puede basarse en una ordenanza estatal, municipal o del condado que prohíba ciertas razas de animales. En el caso de que un proveedor de vivienda sea consciente de que un determinado animal solicitado como animal de servicio violaría una ordenanza municipal y ésta sea la única base sobre la que el proveedor de vivienda denegaría la solicitud, el proveedor de vivienda debe aprobar el ajuste razonable y sugerir a la persona que solicita el ajuste razonable que presente otra solicitud de ajuste razonable al municipio. Incluso si el municipio deniega la solicitud de ajuste razonable, el proveedor de vivienda debe mantener su aprobación del animal de servicio.

1. ¿Puede un proveedor de vivienda restringir dónde se permite la presencia de un animal de servicio?

Un individuo con una discapacidad que tiene un animal de servicio puede llevar al animal a todas las áreas de las instalaciones donde normalmente se permite a las personas ir, a menos que hacerlo imponga una carga financiera o administrativa indebida, o altere fundamentalmente la naturaleza de los servicios del proveedor de vivienda. Un proveedor de vivienda no puede impedir que una persona con una discapacidad lleve a su animal de servicio fuera del edificio y a las zonas comunes de la propiedad.

GUÍA DE ALOJAMIENTOS RAZONABLES PARA ABOGADOS
haga clic aquí y comenzará la descarga.