Evaluaciones Ambientales de Sitio Fase 2

Los informes también pueden incluir el muestreo de aguas subterráneas y superficiales. Estas pruebas se recomiendan cuando existe un potencial significativo de existencia de una responsabilidad medioambiental que puede afectar al valor de una propiedad. Las responsabilidades medioambientales son los costes asociados a la limpieza exigida por la normativa, la eliminación de los residuos regulados y la responsabilidad civil. La responsabilidad civil ocurre cuando la contaminación ha migrado fuera del sitio o los inquilinos demandan por la exposición a materiales peligrosos o debido a los cierres de negocios durante las limpiezas.

• ¿Qué métodos se utilizan en los informes ambientales de la Fase 2?
• Tecnologías de evaluación ambiental del emplazamiento en fase II
• Estudios hidrogeológicos
• Diseño e instalación de pozos de agua
• Estos son algunos de nuestros proyectos notables de aguas subterráneas.
• Diseño e instalación de un pozo de suministro de aguas subterráneas de 1.100 pies de profundidad
• Caracterización del sitio en una refinería química inactiva
• Investigación del subsuelo en una propuesta de instalación comercial de cannabis en una antigua propiedad industrial
• Estudios de suelos
• ¿Cuándo se necesita una Evaluación Ambiental de Sitio de Fase II?
• ¿Cuánto cuesta la Fase 2 Ambiental?
• Algunos de los proyectos de evaluación ambiental de sitios de fase 2 de AAI:
• ¿Cuánto tiempo duran los informes ambientales de fase II?
• Evaluación de Intrusión de Vapor
• ¿Cuándo pasa la Fase 2 Ambiental a la Fase 3?

¿Qué métodos se utilizan en los informes ambientales de la Fase 2?

AAI lleva a cabo la Fase 2 de las ESAs en los sitios donde hay contaminación conocida o significativamente potencial del suelo y/o del agua subterránea. Estos informes son típicamente de naturaleza limitada y son generalmente el resultado de una condición ambiental reconocida que se encuentra en un informe de la fase I durante una transacción de bienes raíces, o antes de que un propietario de la lista de una propiedad para la venta. Las pruebas del suelo y/o de las aguas subterráneas son sólo un examen inicial del suelo y/o de las aguas subterráneas, para determinar si hay contaminación.

Una vez que se encuentra que la contaminación es significativa y/o que excede las normas federales, estatales o locales de limpieza o de riesgo para la salud humana, se requiere una caracterización adicional del sitio, para ayudar a establecer la extensión vertical y lateral de una pluma de contaminación. En estas situaciones, es necesario consultar a la agencia para solicitar el cierre a una agencia de supervisión. Se busca una carta de «no acción adicional» para un sitio, con el fin de que la propiedad sea «vendible». En algunos casos, entre compradores sofisticados, se negocia y ejecuta contractualmente una transferencia de responsabilidad. En el caso de la limpieza y/o el seguimiento exigidos por la normativa, el cliente puede recurrir a los fondos de limpieza disponibles, cuando los haya, para recuperar el dinero gastado.

Estudios hidrogeológicos

Los estudios hidrogeológicos se realizan en un emplazamiento para determinar las propiedades, los parámetros y las características de un acuífero que contiene aguas subterráneas. Estas investigaciones suelen realizarse para determinar si existe una contaminación significativa o potencial en una zona acuífera. Estos estudios también están asociados a la determinación de si un acuífero tiene las características y propiedades para ser útil como suministro de agua. Las razones más comunes para realizar investigaciones hidrogeológicas son:

1. Como parte de una ESA de fase 2 para una transacción inmobiliaria
2. Para determinar si un acuífero puede utilizarse como suministro y para el diseño óptimo de pozos
3. Monitorización de aguas subterráneas en lugares contaminados
4. Estudios de viabilidad para el diseño de remediación
5. Para determinar si las fuentes externas están afectando a las aguas subterráneas en casos de responsabilidad civil
6. Debido a la limpieza o el control exigidos por la normativa

Métodos típicos para determinar las características de las aguas subterráneas:
1. Perforación de sondeos piloto
2. Instalación de pozos de control
3. Instalación de pozos de extracción e inyección
4. Pruebas de bombeo
5. Modelización de aguas subterráneas
6. Estudios geofísicos, registros, herramientas de cable y análisis de tamizado para paquetes de arena de ingeniería, revestimiento perforado y cribado

Diseño e instalación de pozos de agua

Los hidrogeólogos de AIA diseñan e instalan pozos de suministro, inyección, extracción y monitoreo de aguas subterráneas.

Estudios de suelos

1. Barrena manual
2. Pozos de prueba con pala para el muestreo superficial
3. Empuje hidráulico que minimiza los recortes de suelo y es bueno para el muestreo superficial
4. Retroexcavadora para la excavación de zanjas
5. Taladro de vástago hueco montado en camión
6. Perforación rotativa con lodo
7. Perforación rotativa con aire
8. Perforación direccional y horizontal
9. Los estudios geofísicos, tales como: radar de penetración en el suelo (GPR) y magnetómetro se utilizan para localizar tanques de almacenamiento subterráneo y servicios públicos.

Diseñamos e instalamos pozos de monitoreo de aguas subterráneas en lugares donde se produce un impacto ambiental conocido o potencial. Estos pozos se proporcionan para transacciones inmobiliarias o proyectos de supervisión de agencias y para casos legales.

¿Cuándo se necesita una Evaluación Ambiental de Sitio de Fase II?

Esta es una pregunta común y no hay una respuesta simple. La norma ASTM describe una condición ambiental reconocida como la presencia o probable presencia de cualquier sustancia peligrosa o productos derivados del petróleo en una propiedad bajo condiciones que indican una liberación existente, una liberación pasada, o una amenaza material de una liberación de cualquier sustancia peligrosa o productos derivados del petróleo en las estructuras de la propiedad o en el suelo, agua subterránea o agua superficial de la propiedad. El término incluye sustancias peligrosas o productos petrolíferos incluso en condiciones de cumplimiento de las leyes.

En general, los usos anteriores que pueden crear típicamente la necesidad de una investigación del subsuelo incluyen: gasolineras, tintorerías, industrias, campos petrolíferos, agricultura, refinerías, talleres mecánicos, fabricación, almacenamiento de residuos peligrosos, etc. Un análisis más profundo de los detalles específicos del sitio durante el proceso de la Fase 1 del Medio Ambiente determinará si alguno de estos usos anteriores ha creado un potencial significativo para una liberación o si se ha producido una liberación conocida. Se requiere experiencia en la contaminación del suelo y de las aguas subterráneas para poder emitir juicios acertados en relación con estas cuestiones. Este trabajo debe ser realizado por un geólogo profesional o un ingeniero profesional con experiencia específica en este campo.

Los tanques de almacenamiento subterráneos (UST) se encuentran a veces durante una transacción inmobiliaria. Para determinar si existe una responsabilidad ambiental significativa asociada a los USTs, se realiza un Estudio de Fase 2 para que el cliente pueda tomar una buena decisión comercial sobre la compra de la propiedad. La contaminación del suelo y de las aguas subterráneas es la variable que evalúa este estudio. La remoción de los USTs puede ser estimada con exactitud, pero con el muestreo del suelo y del agua subterránea, y posiblemente una mayor delineación si se encuentra contaminación, se puede determinar una estimación de los costos de limpieza, para que la responsabilidad pueda ser tomada en cuenta en la compra y en la transacción inmobiliaria.

Muchos prestamistas requerirán automáticamente una investigación Ambiental de Fase 2 para una propiedad que haya tenido cualquiera de estos usos ambientalmente sensibles. Estos estudios pueden abarcar desde estudios limitados hasta investigaciones exhaustivas del subsuelo, que incluyen la instalación de pozos de control de aguas subterráneas con pruebas exhaustivas. Como parte del proceso de diligencia debida para las transacciones inmobiliarias, debería realizarse un estudio más limitado como pantalla inicial para determinar si existe un problema grave. Si este es el caso, es posible que se requiera una mayor caracterización del lugar, lo que puede ayudar al comprador a decidir si quiere seguir adelante con la transacción.
También existe la Guía Estándar ASTM E1903-11 para el Proceso de Evaluación Ambiental de Sitios en Fase II que a veces se utiliza para desarrollar un alcance de trabajo. Debido a la gran variedad de situaciones de contaminación del subsuelo, un enfoque más específico del sitio es a menudo el mejor enfoque para determinar si existe un pasivo ambiental significativo, para que el Cliente pueda tomar una buena decisión de inversión durante una transacción de bienes raíces.
Podemos realizar el informe basándonos en este estándar, si el Cliente lo solicita, sin embargo el estándar de la industria se conforma típicamente por los métodos de muestreo más económicos, en el período de tiempo más corto, con suficientes datos para hacer una conclusión precisa con respecto a la presencia de un pasivo ambiental significativo en el subsuelo. Esta conclusión es la respuesta típica que se necesita durante una transacción de bienes raíces, por lo que el comprador puede decidir seguir adelante con la compra o no.

¿Cuánto cuesta la Fase 2 Ambiental?

El costo de la Fase 2 ESA varía mucho, dependiendo de los detalles específicos del sitio. Los detalles del sitio incluyen: el tipo de análisis de laboratorio requerido, el método de perforación necesario, el acceso al subsuelo, las limitaciones de los gastos generales, las pruebas de aguas subterráneas requeridas, etc. El coste de nuestras investigaciones medioambientales de fase 2 ha oscilado entre 2.500 dólares y 250.000 dólares. Los estudios típicos de diligencia debida de la fase 2 están en el rango de $6,000 a $25,000. Para que podamos ofrecer un presupuesto exacto, estudiaremos el lugar específico y desarrollaremos una estrategia para minimizar los costes y maximizar la información con el fin de sacar conclusiones precisas sobre la presencia de un problema significativo.

Esta es otra pregunta común que recibimos con respecto a estos informes. La respuesta es que depende del sitio. Por ejemplo, si se realizó una investigación del subsuelo hace 20 años en el momento en que una tintorería salió de la propiedad en cuestión y no ha ocurrido ninguna otra actividad desde entonces que pudiera indicar un riesgo de contaminación del suelo o de las aguas subterráneas, entonces esa Fase 2 de la ESA probablemente sería suficiente y no se necesitarían más pruebas. Sin embargo, si la tintorería continuó almacenando y utilizando percloroetileno, comúnmente conocido como Perc, durante 20 años desde las pruebas anteriores de suelo y/o agua subterránea, entonces probablemente se necesitaría un nuevo episodio de muestreo de suelo, vapor de suelo y agua subterránea.

Este ejemplo es una buena regla general para responder a esta pregunta: ¿Durante cuánto tiempo es buena una ESA de fase II? No hay una respuesta sencilla a esta pregunta, pero esencialmente si hay un potencial significativo de una responsabilidad ambiental en el subsuelo que podría haber ocurrido desde la investigación anterior, entonces se necesitará un nuevo informe. Además, si un organismo de supervisión ambiental emite una demanda de investigación del subsuelo por mandato reglamentario después de un informe anterior, ya sea debido a una solicitud de delimitación adicional de la contaminación, a una queja o a un posible peligro para la salud humana, entonces se requerirá más trabajo. Cada caso debe ser revisado por un geólogo o ingeniero licenciado, con amplia experiencia en este tipo de proyectos.

Evaluación de Intrusión de Vapor

Nuestra empresa lleva a cabo el muestreo de vapores/gas del suelo utilizando los métodos más apropiados para sitios específicos, basados en la contaminación conocida y desconocida, así como, las limitaciones físicas y los usos anteriores. Debido a la potencial intrusión de vapor de la contaminación del suelo y/o de las aguas subterráneas, AAI examina el subsuelo para determinar si existe un potencial significativo de intrusión de vapor en una estructura según las normas reglamentarias.

¿Cuándo pasa la Fase 2 Ambiental a la Fase 3?

Si los resultados de laboratorio de las muestras de suelo, agua o agua subterránea indican un problema significativo, necesitan una mayor delineación o si la limpieza es requerida por una agencia o por la parte responsable, se puede requerir una caracterización del sitio, una evaluación de riesgos o una remediación. El saneamiento o la limpieza suelen tener lugar hasta que las muestras de verificación sean inferiores a las normas de limpieza federales, estatales o locales. En algunos casos, el propietario u ocupante quiere eliminar completamente todos los contaminantes hasta que no sean detectables, si es factible.