Todos conocemos a alguien que es increíble para encontrar las mejores ofertas. No tienen que esperar hasta el Black Friday para conseguir un televisor barato, y compran en tiendas de segunda mano pero siempre se ven como un millón de dólares. ¿Existe una manera de hacer eso con los bienes raíces, donde encontrar una casa barata puede ahorrar miles de dólares en intereses y comisiones?
Lauren Rosin es una agente de bienes raíces en Arizona que trabaja con inversionistas en busca de ofertas. Aconseja a los compradores que buscan casas baratas que «se asocien con alguien que esté en el mercado, no con alguien atascado en el MLS» (servicio de listado múltiple).
«La mayoría de mis inversiones están fuera del mercado, y para cuando llegan al MLS, se suben las ofertas», añade.
Si está tratando de averiguar cómo encontrar casas baratas para comprar, eche un vistazo a algunos de nuestros consejos y utilícelos para formar una estrategia de búsqueda de casas.
Encontrar casas baratas: Casas actualmente en venta
Para encontrar una ganga, mira más de cerca los listados de la MLS. Apunta a las casas que llevan mucho tiempo en el mercado. Esos vendedores suelen estar dispuestos a llegar a un acuerdo, sobre todo si la temporada de compras en su zona está a punto de terminar y necesitan moverse.
Además de un mayor número de días en el mercado, es posible que vea una reducción reciente del precio. Si el vendedor ha bajado el precio, es probable que esto indique dos cosas: que tiene margen de maniobra en su precio de venta y que no ha recibido ninguna oferta.
Si eres hábil y estás dispuesto a ponerte a trabajar, busca «como está» en las descripciones de los anuncios. Por lo general, esto es una pista de que la casa es un arreglo que usted podría comprar en una ganga. Pero tenga cuidado de no meterse en problemas y asegúrese de que la casa sea inspeccionada. Podría perder el dinero que se ahorra en el precio de compra de la vivienda en las reparaciones necesarias para hacerla habitable.
También puede buscar viviendas vacías o heredadas. Algunas ciudades publican una lista de viviendas vacías, que puede encontrar en el sitio web de la ciudad. Estas listas tendrán categorías de uno, dos o tres, que indican cuánto tiempo ha estado vacante la vivienda y en qué condiciones se encuentra. Antes de comprar de esta lista, tenga en cuenta que en algunas jurisdicciones, las casas que llegan a la categoría tres -el peor nivel- deben cumplir con todos los códigos antes de que la ciudad emita un certificado de ocupación.
Encuentre posibles casas heredadas leyendo sus obituarios locales, y luego buscando en los registros de impuestos a la propiedad para encontrar la propiedad del difunto. Si bien es posible que necesiten algunas actualizaciones cosméticas, es poco probable que estén en tan mal estado como una vacante de categoría tres. Los familiares de una persona fallecida podrían estar buscando deshacerse de la propiedad -y de sus responsabilidades- rápidamente y por un precio justo.
Si realmente no tiene suerte, amplíe su área de búsqueda para incluir barrios más alejados. Cuando compre una casa con un presupuesto limitado, tendrá que ser flexible. Las zonas más alejadas de los centros urbanos podrían tener precios de vivienda más bajos.
Los anuncios de venta por el propietario también podrían representar una posible ganga. Los vendedores ya se están ahorrando la comisión del agente inmobiliario, por lo que no necesitan ganar tanto con la venta. Pero sin un agente, podrían tener una idea inflada del valor de su casa, y usted podría tener que educarlos en el mercado.
Encontrar casas baratas: Casas fuera del mercado
Aproveche su red de contactos y corra la voz de que está buscando comprar una casa. El boca a boca puede indicarle quiénes podrían necesitar mudarse incluso antes de que hayan puesto su casa en venta. Esté atento a las circunstancias de la vida, como una oferta de trabajo en otro estado o un divorcio, que podrían provocar una mudanza. A veces puede hacer una oferta antes de que el vendedor ponga su casa en venta.
Llamar a la puerta es otro método probado y verdadero para encontrar casas fuera del mercado. Elija un barrio en el que desee vivir y recorra los alrededores en busca de viviendas que puedan ajustarse a sus criterios. Preséntese al propietario y vea si está dispuesto a hablar de la venta o si está pensando en mudarse en el próximo año. Incluso si no están dispuestos a vender, puede que conozcan a algún vecino que esté pensando en mudarse.
Encontrar casas baratas: Ventas cortas
Las ventas cortas son ventas de casas en las que el vendedor se dirige hacia la ejecución hipotecaria. El propietario actual ha trabajado con su prestamista para acordar la venta de la casa, ya sea con una pérdida en la hipoteca o por la cantidad actual pendiente.
Las ventas en corto pueden ser arriesgadas, sobre todo si son iniciadas por el banco. Si el vendedor se niega a abandonar la vivienda, es posible que tenga que incurrir en los gastos de desahucio después del cierre. Los bancos a veces recogen y retienen varias ofertas, tratando de sacar el máximo provecho de la propiedad y dejándole a usted en el limbo durante meses.
Para encontrar ventas al descubierto, busque en los registros judiciales las «preejecuciones hipotecarias» de su zona. A veces aparecen en línea, o puede que tenga que ir a la oficina del secretario del condado. Póngase en contacto con las agencias que se especializan en la representación de las ventas al descubierto y pida que lo incluyan en su lista de correo.
Cuando haga una oferta por una venta al descubierto, es posible que tenga que tratar tanto con el propietario actual como con el banco que posee la hipoteca de la casa. Las negociaciones pueden ser complicadas. Antes de decidirse a buscar ventas al descubierto, busque un agente inmobiliario que tenga experiencia en estas singulares ventas.
Encontrar casas baratas: Ejecuciones hipotecarias
Con una ejecución hipotecaria, el banco es dueño de la casa. A menudo es el paso después de una venta corta falla, y una de las ventajas de la compra de una ejecución hipotecaria sobre una venta corta es que el dueño anterior ya se ha mudado.
Encontrar subastas de ejecución hipotecaria varía por ciudad, condado y estado. Algunas ciudades publican las subastas de ejecuciones hipotecarias en el sitio web de la ciudad; otras exigen que los bancos publiquen los listados de subastas en el periódico local. Si asiste a una subasta de ejecuciones hipotecarias, debe tener una prueba de fondos y ser capaz de pagar en efectivo por la propiedad.
Hay algunos inconvenientes graves en la compra de una ejecución hipotecaria. Usted tiene que investigar la propiedad de antemano, y a menudo no se le permite visitar la propiedad antes de que comience la subasta, por lo que no sabrá cómo es el interior o si es un buen negocio de antemano. Tampoco es raro que los propietarios en ejecución hipotecaria saquen todo lo que tiene valor, hasta las tuberías de cobre, cuando se van.
Si gana una casa ejecutada en subasta, puede hacer una inspección de la casa, pero no puede negociar el precio después de la inspección. Su única opción es seguir adelante con la venta o retirarse, y no se le reembolsará la tasa de inspección.
Rosin aconseja que se familiarice con las leyes locales antes de pujar por una ejecución hipotecaria. «Hay estados fiduciarios y estados judiciales», dice. «En un estado fiduciario, ofrecemos la casa, ponemos 10.000 dólares de entrada, y al día siguiente el dinero vence, y ya está».
En la Costa Este, encontrará que los estados judiciales requieren más pasos para ejecutar la hipoteca y un período de redención. Los períodos de rescate de hasta seis meses después del decreto de ejecución hipotecaria permiten al propietario anterior reclamar su propiedad, por lo que querrá tener cuidado con esto.
Los bancos se refieren a las casas que han recuperado en la ejecución hipotecaria pero que no han vendido en una subasta como bienes inmuebles de propiedad, o REO. Busque este término más el código postal donde desea vivir para encontrar propiedades de propiedad del banco. Debido a que las propiedades de propiedad del banco ya han pasado por una subasta de ejecución hipotecaria, pero no se vendió, usted puede ser el único comprador interesado.
Habrá menos presión al comprar un REO frente a la compra de una casa en la subasta, usted tendrá tiempo para visitar la casa y potencialmente obtener estimaciones para cualquier reparación necesaria antes de hacer una oferta.
Encontrar casas baratas: Programas especiales
Hay dos programas patrocinados por el gobierno que podrían ayudarte a encontrar una casa barata para comprar si cumples sus requisitos.
El programa Good Neighbor Next Door del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) vende casas unifamiliares en zonas de revitalización con un 50% de descuento sobre el precio de lista. Para poder participar en el programa hay que ser agente de la ley, profesor de educación infantil hasta el 12º grado, bombero o técnico de emergencias médicas. Las casas se pueden encontrar en la lista de su estado y sólo están disponibles para la compra durante siete días.
Si usted es aprobado para comprar una casa de Good Neighbor Next Door, usted debe firmar una segunda nota de la hipoteca por el importe del descuento y ocupar la casa por un mínimo de tres años. Después de tres años, el pagaré de la segunda hipoteca se cancelará.
HUD Dollar Homes fomenta la propiedad de la vivienda entre las familias de bajos ingresos ofreciendo casas a la venta por 1 dólar. Se trata de casas recuperadas que no se han vendido en los últimos seis meses y que tienen un valor de mercado actual de 25.000 dólares o menos. Hay que cumplir los requisitos de ingresos y presentar la solicitud en el sitio web de su estado, que es también donde se encuentran las viviendas disponibles.
Aprovechar los programas gubernamentales es una de las formas favoritas de Rosin para ayudar a un nuevo inversor a conseguir una vivienda. Ella les aconsejará que compren y ocupen la casa durante el período mínimo requerido mientras ahorran dinero para su próxima inversión, y luego se muden y alquilen tan pronto como puedan.
¿Cómo encontrar casas baratas para comprar?
La respuesta corta es: Sea creativo y planee poner algo de trabajo. Aunque puede tener suerte y tropezar con una ganga, puede aumentar sus probabilidades de encontrar una casa barata elaborando un plan y recurriendo a la ayuda de un agente inmobiliario experto.