Los contratos de alquiler residencial de Massachusetts están regulados por las leyes estatales y las ordenanzas locales, con normas diferentes que se aplican a los contratos de alquiler de viviendas subvencionadas. Un contrato de arrendamiento residencial debe constar por escrito y tener un plazo fijo, generalmente de un año, durante el cual el propietario no puede aumentar el alquiler ni rescindirlo si no se produce una infracción del contrato o el impago de la renta.
Por otro lado, un arrendamiento a voluntad, que es comparable a un contrato de alquiler mensual, puede ser oral o por escrito. El arrendador o el inquilino pueden rescindir el contrato de arrendamiento a voluntad previa notificación por escrito con 30 días de antelación o con un período de alquiler completo, lo que sea más largo, que puede ser por cualquier motivo o sin motivo alguno. El alquiler también puede aumentarse previa notificación al inquilino con los mismos 30 días de antelación.
Contrato de arrendamiento residencial de Massachusetts. Este es un contrato de alquiler estándar para Massachusetts. Para un contrato de arrendamiento personalizado adaptado a su situación específica, utilice el widget de arrendamiento anterior.
Para cualquier local arrendado, el arrendador tiene la obligación implícita de proporcionar una residencia que se ajuste a las normas mínimas para la habitación humana, incluyendo la iluminación, la electricidad, el agua, el agua caliente, se adhiere a ciertas normas de la cocina y está en una condición segura. Además, los propietarios no pueden negarse a alquilar una vivienda a nadie por motivos de color, raza, religión, nacionalidad, edad, ascendencia, preferencia sexual, antecedentes militares, estado civil, ceguera, sordera, necesidad de un perro guía o por la dependencia de la persona de las ayudas públicas al alquiler. Tener hijos tampoco es una razón válida para negarse a alquilar a un posible inquilino, aunque hay excepciones a esta regla.
- Contenidos del contrato de arrendamiento de Massachusetts
- Términos de arrendamiento no permitidos en Massachusetts
- Depósitos de seguridad en un contrato de arrendamiento residencial de Massachusetts
- Obligaciones del propietario de Massachusetts
- Derechos y recursos del inquilino
- Resolución del contrato de arrendamiento
- Notificación de desalojo de 14 días
- Notificación de desalojo de 7 días
- Notificación de 30 días para dejar la vivienda o el período completo de alquiler
- Sin desalojo por represalias
Contenidos del contrato de arrendamiento de Massachusetts
El contenido de un contrato de arrendamiento residencial debe tener los siguientes términos y proporcionar ciertas divulgaciones y documentos requeridos:
- Nombre del propietario o agente y dirección donde se debe pagar el alquiler, así como donde se pueden entregar las notificaciones y otros documentos legales
- Nombres de los inquilinos y otros ocupantes que vivirán en la unidad
- Descripción de los locales
- Término del contrato de alquiler
- Importe del alquiler, fecha de vencimiento, y período de gracia de 30 días antes de que se pueda imponer un cargo por demora
- Recibo del primer y último mes de alquiler si se requiere un depósito-el arrendador debe pagar un interés del 5% o el recibido del banco donde se guardan los depósitos
- Cargos por cheques devueltos-no más de $30
- Depósito de seguridad-no más de un mes de alquiler, el interés se proporcionará a la tasa bancaria o el 5%, para ser depositado en una cuenta separada con procedimientos para la devolución del depósito
- Firmado, declaración separada del estado de los locales, incluida la lista de daños actuales, que se entregará al inquilino en un plazo de 10-días del comienzo del contrato de arrendamiento y advirtiendo al inquilino que debe ser devuelto dentro de los 15 días de la recepción u ocupación o se considerará correcto
- Derecho a deducir parte del depósito de seguridad si los impuestos de la propiedad aumentan
- Costo de una nueva cerradura y llave para la unidad
- Obligaciones del propietario con respecto a las reparaciones y el mantenimiento
- Obligaciones del inquilino
- Responsabilidad de los servicios públicos
- Qué electrodomésticos principales se proporcionan
- Cuotas de acceso a ciertos servicios si el inquilino opta por pagar (no puede obligar al inquilino a pagar dichas cuotas)
- No uso ilegal de los locales por parte del inquilino o conducta que constituya una molestia
- Cláusula sobre animales
- Cláusula de subarrendamiento
- Derecho de entrada por parte del propietario para hacer reparaciones, inspeccionar y mostrar a los futuros inquilinos o compradores-debe hacerse por medios razonables
- Noticias sobre la terminación por falta de pago de la renta, otras violaciones del contrato de arrendamiento y el aumento de la renta
- Divulgación de la presencia de cualquier pintura a base de plomo o peligros en la propiedad para la propiedad de alquiler construida antes de 1978-tanto el propietario como el inquilino deben firmar un formulario de divulgación aprobado por la EPA y el inquilino proporcionó un folleto de la EPA titulado «Proteja a su familia del plomo en su hogar.»
- A petición del inquilino y dentro de los 15 días, proporcionar el nombre de la aseguradora y la cantidad de la cobertura en relación con los daños y el fuego a los locales, junto con el nombre de la persona que recibe los beneficios del seguro si tales eventos ocurren
Términos de arrendamiento no permitidos en Massachusetts
Los términos que no pueden ser incluidos en un contrato de arrendamiento residencial incluyen:
- Renuncia a los derechos de demandar al arrendador por descuidar sus deberes u obligaciones
- Oferta de reducir el alquiler si se paga por adelantado
- Exigir al inquilino que pague por adelantado el alquiler si no está obligado a hacerlo
- Permitir la entrada en cualquier momento sin previo aviso o acuerdos previos
- Prohibición de afiliarse a un sindicato de inquilinos
- Permitir el desalojo sin previo aviso o sin orden judicial
- Renunciar a cualquier sección de la ley relativa a los depósitos de seguridad
- Exigir una cuota de retraso si el alquiler se retrasa en absoluto (sólo puede cobrarse si el alquiler se retrasa 30-días de retraso)
Cualquier acto engañoso puede exponer al propietario a una triple indemnización, costos y el pago de los honorarios de los abogados del inquilino.
Depósitos de seguridad en un contrato de arrendamiento residencial de Massachusetts
No se puede exigir más de un mes de alquiler en concepto de depósito de seguridad, que puede utilizarse por falta de pago del alquiler o por daños en el inmueble que no sean desgaste o deterioro ordinarios. El inquilino no puede utilizarlo para pagar el último mes de alquiler. El depósito debe estar en una cuenta separada que genere intereses. El inquilino debe recibir los intereses cada año, pero no es necesario que sea inquilino durante un año completo para tener derecho a los intereses. Puede avisar al inquilino de que los intereses pueden deducirse del alquiler del mes siguiente o el inquilino puede hacerlo unilateralmente. El arrendador puede, si el contrato lo prevé, deducir una parte de la fianza si los impuestos sobre la propiedad aumentan.
En un plazo de 30 días a partir del desalojo del contrato, el arrendador debe devolver la fianza en su totalidad o proporcionar una declaración detallada de los daños y el coste de las reparaciones. El propietario que no siga estos procedimientos puede ser responsable de los daños al inquilino por 3 veces el monto del depósito de seguridad.
Obligaciones del propietario de Massachusetts
Como se indicó, el propietario debe proporcionar una residencia apta que cumpla con las normas mínimas para la habitación humana. El arrendador de Massachusetts también está obligado a retirar la nieve y el hielo de las instalaciones y puede estar obligado, en virtud de las ordenanzas locales, a retirar la nieve de una acera pública que colinde con la propiedad.
Con respecto a la entrada a las instalaciones arrendadas, usted puede entrar a la unidad después de hacer arreglos con el inquilino para inspeccionar la unidad; hacer reparaciones; mostrar las instalaciones a posibles inquilinos, compradores o inspectores; o dentro de los últimos 30 días del arrendamiento para determinar los daños y sus costos de reparación.
Usted debe entregarle al inquilino una lista separada del estado actual de la unidad, incluyendo cualquier daño, dentro de los 10 días de que el inquilino ocupe la unidad por primera vez. El inquilino y el propietario deben firmar la lista. Si el inquilino no devuelve la lista en un plazo de 15 días, se considerará correcta.
Derechos y recursos del inquilino
Los inquilinos tienen que mantener los locales de forma segura e higiénica, no realizar actividades ilegales y no perturbar la propiedad o el disfrute de otros inquilinos a sus unidades. El deber principal de un inquilino es devolver la unidad en sustancialmente la misma condición en la que estaba cuando se poseía por primera vez.
En situaciones donde hay reparaciones que son necesarias o violaciones graves están presentes que afectan la seguridad o la salud de los inquilinos, un inquilino puede retener el alquiler si:
- El propietario fue notificado de la necesidad de reparaciones y no lo hizo
- La Junta de Salud ha inspeccionado la propiedad y encontró violaciones y avisó al propietario
- El inquilino está al día en el alquiler, las condiciones insalubres o las violaciones del código no son culpa del inquilino y el inquilino no necesita desalojar la unidad debido a la naturaleza de las violaciones
Los inquilinos pueden auto-reparar y deducir sólo si hay violaciones del departamento de salud y pueden usar hasta 4 meses de renta para pagar las reparaciones, aunque el propietario tiene primero 5 días desde la recepción de la notificación del departamento de salud para comenzar las reparaciones o contratar los servicios y 14 días para completar todas las reparaciones. En estas condiciones, los inquilinos pueden optar por anular el contrato de alquiler. Sin embargo, siguen siendo responsables del valor justo de mercado para el período de ocupación y deben desalojar la unidad dentro de un plazo razonable.
Resolución del contrato de arrendamiento
El arrendador puede rescindir el contrato si el inquilino no paga el alquiler, causa daños excesivos, tiene una conducta ilícita o viola el contrato de otras maneras.
Notificación de desalojo de 14 días
Por falta de pago del alquiler, sólo puede entregar una notificación de desalojo de 14 días. Los inquilinos pueden evitar el desalojo si están bajo un contrato de arrendamiento pagando la cantidad total adeudada junto con cualquier interés y los costos al propietario si se presentó y notificó una citación de desalojo, siempre y cuando se pague antes de la respuesta al desalojo. El preaviso de 14 días también se aplica a los arrendamientos a voluntad por falta de pago del alquiler.
Si se trata de un arrendamiento a voluntad, el inquilino dispone de 10 días para evitar el desahucio pagando la totalidad del alquiler siempre que el propietario no haya tenido que notificar previamente el desalojo en los últimos 12 meses. En caso de que no se notifique el derecho del inquilino a revivir el contrato de alquiler, el inquilino tiene hasta la respuesta en un procedimiento de desahucio para pagar la totalidad del alquiler.
Notificación de desalojo de 7 días
Para otras infracciones, como daños excesivos, violación de la cláusula sobre animales domésticos o por causar molestias, el período de notificación puede ser de 7 días si así se especifica en el contrato de alquiler.
Notificación de 30 días para dejar la vivienda o el período completo de alquiler
En un contrato de mes a mes o de arrendamiento a voluntad, el propietario debe notificar con 30 días de antelación o el período completo de alquiler, lo que sea más largo, por cualquier violación que no sea por falta de pago de la renta.
Sin desalojo por represalias
En cualquier contrato de alquiler o arrendamiento, el propietario debe seguir los procesos de notificación y/o desalojo antes de forzar la salida de un inquilino. El desalojo por represalias se refiere a los casos en los que el propietario fuerza o intenta forzar la salida de un inquilino cambiando las cerraduras, cortando los servicios públicos o llevándose la propiedad del inquilino sin obtener la orden judicial correspondiente.
El propietario tampoco puede desalojar a un inquilino que haya ejercido ciertos derechos, como afiliarse a un sindicato de inquilinos, notificar a las autoridades que el propietario no ha corregido las infracciones del código sanitario, que haya deducido los gastos de reparación del alquiler o que haya emprendido una acción judicial porque el propietario incluyó disposiciones inaplicables en el contrato de alquiler. Si el procedimiento de desalojo se lleva a cabo dentro de los 6 meses de estas actividades, se presume que es de naturaleza de represalia y puede someter al propietario a una indemnización por daños y perjuicios.
Un contrato de arrendamiento residencial de Massachusetts debe cumplir con todas las leyes y su conducta como propietario no debe violar ciertas leyes o puede ser obligado a pagar ciertos daños. Consulte a un abogado con experiencia en materia de arrendamientos si tiene alguna pregunta sobre sus deberes y obligaciones como arrendador y sobre lo que debe y puede incluir en sus contratos de arrendamiento.