Contrato de Arrendamiento Residencial

Un contrato de arrendamiento residencial estándar (o «contrato de alquiler») es un documento escrito entre un propietario y un inquilino que formaliza un acuerdo para alquilar una propiedad inmobiliaria a cambio de una cuota. El contrato debe incluir detalles específicos como la renta mensual y las responsabilidades de cada parte.

Plantillas de contratos de alquiler específicos del estado

Los contratos de alquiler residencial estándar deben contener los siguientes elementos:

• Locales. El espacio que se alquila.
• Arrendador. El propietario del local o arrendador.
• Inquilino. El inquilino que quiere vivir en el local o arrendatario.
• Plazo. El tiempo que el inquilino permanecerá en el local.
• Alquiler. La cantidad de dinero que paga el inquilino.

También se pueden utilizar contratos de alquiler para estas viviendas:

• Dúplex
• Casa de vecinos
• Alquiler de habitaciones
• Casa móvil
• Alquiler de vacaciones
• Suite para suegros
• Otros espacios habitables
• Opciones de alquiler con opción a compra

Alquiler vs. Contrato de alquiler

Un contrato de alquiler asegura una tenencia por un periodo corto de tiempo, normalmente un mes. Los contratos de alquiler mes a mes se renuevan automáticamente cada mes, a menos que el propietario o el inquilino notifiquen su rescisión. Los propietarios suelen poder aumentar el alquiler, cambiar las condiciones de arrendamiento o rescindir el contrato con poca antelación. Los propietarios de los mercados de alquiler estables suelen preferir los contratos de mes a mes. Sin embargo, los contratos de alquiler mes a mes implican una rotación de los inquilinos, lo que conlleva más trabajo para mantener la propiedad llena.

Un contrato de alquiler asegura una tenencia por un periodo de tiempo más largo, normalmente un año. Durante ese tiempo, el propietario no puede aumentar el alquiler, cambiar las condiciones del mismo o rescindir el contrato con poca antelación, a menos que el contrato permita modificaciones o que el inquilino esté de acuerdo por escrito con los cambios. Los propietarios de zonas con mucha desocupación suelen preferir los contratos de alquiler.

Tipos de contratos de alquiler

De duración determinada. La forma más común de arrendamiento es un acuerdo de plazo fijo con el pago de cada mes, normalmente el primer día, y el plazo suele ser de un año. En circunstancias normales, estos acuerdos no pueden ser rescatados por el propietario o el inquilino durante el plazo.

Contrato de alquiler mes a mes. También denominado «arrendamiento a voluntad» no tiene fecha de finalización, pero tanto el arrendador como el inquilino pueden decidir modificar o rescindir el acuerdo con un preaviso por escrito de al menos un mes.

Acuerdo de compañeros de piso. Este contrato vincula a los inquilinos que alquilan colectivamente a un propietario. Un acuerdo de compañeros de cuarto es cuando más de una persona vive en una residencia juntos mientras comparten las áreas comunes. El acuerdo puede construirse de dos maneras:

• Entre compañeros de habitación. Este acuerdo es entre los compañeros de habitación y establece cualquier elemento para crear un ambiente de vida feliz.
• Entre compañero(s) de habitación y el propietario. Este acuerdo es entre el compañero o compañeros de habitación y el propietario que permite a los compañeros de habitación alquilar una habitación del propietario y compartir las áreas comunes.

Acuerdo de subarrendamiento. Esto es cuando un inquilino tiene un contrato de arrendamiento y se ve obligado a desocupar las instalaciones mientras sigue siendo responsable hasta el final del período del acuerdo. Pueden, con el permiso del propietario, alquilar el espacio a otra persona con el fin de ayudar a pagar el alquiler.

Alquilar sin un contrato de arrendamiento

Alquilar una propiedad sin reglas y expectativas del arrendamiento claramente escritas es una invitación a los problemas. La relación propietario-inquilino puede ser complicada, con tantas leyes federales, estatales y locales que rigen los alquileres de propiedades residenciales lo hace mucho más complejo. Al redactar un contrato de alquiler, todos los detalles de su arrendamiento quedarán registrados y serán legalmente vinculantes, y como resultado (si se redacta con detalle) se pueden reducir las violaciones involuntarias del contrato por parte del propietario o del inquilino.

Algunos propietarios no utilizan contratos de alquiler por escrito, sino que prefieren tener un acuerdo verbal con sus inquilinos. Aunque los acuerdos verbales pueden ser legalmente vinculantes, pueden ser difíciles de probar ante un juez. Al firmar un contrato de alquiler por escrito, su acuerdo se convierte en legalmente vinculante y usted tiene la prueba de su acuerdo. He aquí algunas razones más por las que es importante utilizar un contrato de alquiler por escrito:

• Cumple con las leyes estatales y locales. Muchas leyes estatales y locales exigen acuerdos de alquiler por escrito para los arrendamientos que duran más de un año. Asimismo, algunas leyes estatales y locales sobre propietarios e inquilinos exigen que los arrendadores realicen divulgaciones o impongan obligaciones relacionadas con los arrendamientos.
• Te ayuda a evitar disputas. Sin un acuerdo claro por escrito, cualquier conflicto puede convertirse en una batalla legal.
• Garantiza tus derechos a los depósitos de seguridad. Sin un acuerdo por escrito, los propietarios corren el riesgo de no poder cobrar o utilizar un depósito de seguridad por alquileres impagados o daños.

Disposiciones comunes de los contratos de alquiler y de arrendamiento

Un contrato de alquiler residencial o de arrendamiento es un plan escrito de la tenencia -define los derechos y las responsabilidades tanto del propietario como del inquilino(s). También sirve de guía para determinar cuándo se debe pagar el alquiler, la duración del mismo y las disposiciones específicas del alquiler que son exigidas por la ley o acordadas por el propietario y el inquilino.

Los términos y condiciones del contrato deben ser negociados (si son negociables) por el propietario y el inquilino(s). Si le preocupa no estar recibiendo un buen valor por la cantidad que pagaría de alquiler o le preocupan las normas y disposiciones de la casa que se han añadido a un contrato de arrendamiento, la negociación de las condiciones puede ayudarle a averiguar qué opciones tiene disponibles.

Para negociar el alquiler, hágase una idea de los precios del mercado en su zona, entrando en Internet y viendo propiedades relacionadas y su precio de venta mensual. Los propietarios son menos propensos a negociar el precio del alquiler y más propensos a ofrecer a los inquilinos beneficios adicionales. Entonces, ¿qué más se puede negociar además del alquiler? He aquí algunos puntos que podría considerar para intentar negociar:

• Depósito de seguridad
• Penalizaciones por retrasos en el pago del alquiler
• Aparcamiento
• Almacenamiento
• Utilidades
• Política sobre el consumo de tabaco
• Subarriendo
• Cosignatarios

Tenga en cuenta, los propietarios no están obligados a negociar el precio del alquiler, los honorarios, los beneficios u otras disposiciones que hayan añadido. Sin embargo, los inquilinos tienen derecho a comparar precios y no firmar un contrato de alquiler que no se ajuste a sus criterios.

La longitud de un contrato de alquiler o de un contrato de arrendamiento variará en función del número de disposiciones que contenga; no se preocupe si el suyo tiene más de unas pocas páginas. Estos documentos deben estar redactados de forma clara (preferiblemente a máquina) y sencilla. Independientemente de que elija completar un contrato de alquiler o de arrendamiento, querrá abordar lo siguiente:

Depósitos y tasas. Algunos de los problemas más comunes entre propietarios e inquilinos se centran en los depósitos de seguridad. Muchos estados tienen leyes que limitan la cantidad que un propietario puede pedir, cómo se puede utilizar el depósito, cómo no se utilizará el depósito y cómo se devolverá el depósito después de que se hayan deducido las tasas no retornables. Prevea detallar el importe de la fianza, del depósito de limpieza y de animales domésticos, o del último mes de alquiler. También puede incluir detalles sobre el lugar donde se guardará el depósito de seguridad y si el propietario pagará intereses sobre el depósito (requerido en algunos estados).

Motivos de terminación del arrendamiento. Los propietarios suelen incluir una cláusula en la que se indica que cualquier infracción del contrato de alquiler por parte del inquilino o sus invitados puede ser motivo de rescisión del contrato. Las leyes para rescindir un contrato de arrendamiento difieren según el tipo de contrato firmado (arrendamiento o contrato de alquiler) y según el estado y, en algunos casos, la ciudad en la que reside la propiedad.

Nombres y direcciones de los propietarios. El nombre y la dirección completa del arrendador deben figurar en un contrato de alquiler o de arrendamiento. Si el arrendador recurre a un administrador de la propiedad o a una empresa autorizada para recibir notificaciones en su nombre, también debe incluirse su nombre y dirección. Algunos estados exigen que el propietario revele la información de contacto de cualquier persona autorizada a hablar en nombre del inquilino o a aceptar pagos por la propiedad.

Nombres de los inquilinos y ocupantes. Cada adulto que resida en el alquiler debe ser nombrado como inquilino y firmar el contrato de alquiler o de arrendamiento. Exigir que todos los ocupantes adultos sean inquilinos oficiales permite al propietario responsabilizar legalmente a cada inquilino del pago del importe total del alquiler y del cumplimiento de las condiciones. Si uno de los inquilinos rescinde el contrato, el propietario puede reclamar legalmente el pago total del alquiler a cualquiera de los otros inquilinos del contrato. Además, si uno de los inquilinos se muda o incumple el contrato, el propietario puede rescindir el contrato para todos los inquilinos.

Alquiler. Hay mucho más que el importe del alquiler mensual. Los contratos de alquiler y de arrendamiento suelen especificar el importe de la renta que se debe pagar, cuándo y dónde se debe pagar, las formas de pago aceptables y cualquier cargo adicional o recargo por retraso que se aplique. Tenga en cuenta que, en zonas sin control de alquileres, los propietarios pueden cobrar cualquier cantidad por su propiedad.

Detalles de la propiedad alquilada. Su contrato de alquiler o de arrendamiento puede incluir los detalles de la propiedad (locales), como las áreas de almacenamiento, el mobiliario y otros servicios que se incluyen con la propiedad de alquiler. Antes de firmar un contrato de alquiler, asegúrese de que incluye la dirección completa (número de edificio y de unidad, si procede), así como los servicios prometidos. Por ejemplo, si el alquiler incluye un espacio de almacenamiento, querrá proporcionar información sobre dónde está y cómo acceder a él.

Responsabilidades de mantenimiento del inquilino. Los contratos de alquiler o de arrendamiento suelen incluir una disposición que hace al inquilino responsable de mantener el alquiler limpio y en buenas condiciones. También obliga al inquilino a reembolsar al propietario la reparación de los daños que haya causado. Algunos contratos de alquiler detallan las responsabilidades específicas del inquilino, además de lo que no puede hacer en cuanto a reparaciones.

Término del arrendamiento. El plazo del arrendamiento es la duración del alquiler de la vivienda. Un contrato de alquiler debe incluir una fecha de inicio y de finalización. Si se trata de un contrato de alquiler (por lo general, arrendamientos a corto plazo) debe incluir una fecha de inicio y renovarse automáticamente hasta que el propietario o el inquilino decidan terminarlo.

Cuándo y cómo los propietarios pueden entrar en la propiedad. Muchas leyes estatales especifican cuándo los propietarios pueden entrar legalmente en una propiedad de alquiler y la cantidad de notificación requerida al inquilino. A veces, los propietarios incluyen esta información en el contrato de alquiler o en el contrato de arrendamiento, mientras que otros pueden no conocer estas leyes y redactar disposiciones ilegales. Compruebe las leyes de acceso estatales y locales y asegúrese de que su contrato de alquiler o de arrendamiento cumple con ellas: la entrada ilegal y las violaciones de la privacidad del inquilino suelen tener consecuencias legales.

Divulgaciones y otras disposiciones

Después de añadir toda la información esencial al contrato de alquiler o de arrendamiento, es posible que quiera adaptarlo para reflejar los aspectos individuales de su alquiler. Si una norma o reglamento es lo suficientemente apremiante para usted como para querer rescindir el contrato de alquiler si se infringe, asegúrese de que se incluya en el contrato de alquiler o arrendamiento. Las normas adicionales que no son tan importantes pueden redactarse en un documento complementario. Estas son algunas de las normas que suelen incluirse en un contrato de alquiler o de arrendamiento:

Honorarios de abogados y costas judiciales en caso de demanda. Algunos contratos de alquiler definirán quién paga los gastos de un juicio si el propietario y el inquilino van a los tribunales por un incumplimiento de su contrato de alquiler o contrato de arrendamiento como, por ejemplo, una disputa sobre el depósito de seguridad. Estas cláusulas exigen explícitamente que la parte perdedora en una disputa entre el propietario y el inquilino en relación con el contrato de alquiler o el contrato de arrendamiento pague los honorarios de los abogados y las costas judiciales de la parte ganadora.

Condición de la unidad de alquiler. Los contratos de alquiler y de arrendamiento suelen incluir una disposición en la que el inquilino se compromete a que el alquiler esté en condiciones habitables cuando se mude y promete alertar al propietario inmediatamente de cualquier condición peligrosa si se produce.

Ausencias prolongadas. Algunos propietarios exigen a sus inquilinos que les notifiquen (con antelación) las ausencias prolongadas que planean tener fuera de las instalaciones. Por lo general, se trata de algo más de una semana. Esta cláusula también puede indicar que el propietario tiene derecho a entrar en la unidad de alquiler durante su ausencia para mantener la propiedad (si es necesario).

Límites de estancia de los huéspedes. Los propietarios pueden limitar el número de huéspedes que pasan la noche para evitar que los huéspedes de larga duración se conviertan en inquilinos de pleno derecho que no han sido investigados, aprobados por el propietario o incluidos en el contrato de alquiler o de arrendamiento.

Sin actividad ilegal. Los propietarios pueden limitar su posible responsabilidad incluyendo una cláusula que prohíba el comportamiento ilegal y perturbador, como el uso de drogas, el tráfico de drogas o causar problemas. Si el inquilino está involucrado en cualquier actividad ilegal, el propietario puede poner fin a su arrendamiento.

Mascotas. Los propietarios pueden prohibir todas las mascotas o restringir los tipos permitidos, con la excepción de los animales de servicio y de apoyo emocional. Si un alquiler admite mascotas, es útil incluir las políticas sobre mascotas en el contrato de alquiler. Ejemplos de esto sería escribir cuántas mascotas puede tener un inquilino, qué tipos, razas y tamaños de animales están permitidos.

Restricciones en el número de ocupantes. Los propietarios suelen establecer un límite al número de personas que pueden vivir en su propiedad de alquiler. La ley federal requiere que los propietarios permitan dos personas por dormitorio.

Restricciones en el uso de la propiedad. Los propietarios pueden establecer cualquier tipo de reglas y restricciones que quieran en su propiedad de alquiler-siempre y cuando no sean discriminatorias, represalias o violen las leyes de su estado.

Fumar. Los propietarios pueden prohibir o restringir el consumo de tabaco de cualquier tipo en su propiedad de alquiler. Si el propietario quiere limitar el consumo de tabaco, debe incluir dónde pueden fumar los inquilinos.

Información estatal y local. Muchas leyes estatales y locales exigen que los propietarios revelen documentación, políticas o información específica de la unidad a los inquilinos antes de mudarse. Dado que estas leyes varían de un estado a otro (y a veces según la ciudad o el condado), es importante que un abogado de propietarios e inquilinos de su estado revise su contrato para garantizar que se incluyan las declaraciones correctas en su contrato. Algunas leyes de divulgación imponen fuertes multas o ramificaciones legales a los propietarios si no se cumplen.

Las divulgaciones estatales y locales comunes incluyen:

• notificación de moho si el propietario sabe que existe
• divulgación de muertes recientes ocurridas en la unidad de alquiler
• información del registro estatal de delincuentes sexuales
• notificación de delincuentes sexuales que viven en el área

Subarriendo. Los propietarios prudentes no permiten que los inquilinos subarrienden su propiedad de alquiler sin su consentimiento por escrito. Los propietarios deben revisar las leyes de subarriendo de su estado para ver si están obligados a permitir el subarriendo.

Utilidades. El contrato de arrendamiento debe indicar quién paga por cada servicio público que se presta en las instalaciones. Por lo general, el propietario se hace cargo de la basura y el agua. Los inquilinos normalmente pagan por los servicios de internet, cable, gas y electricidad.

Condiciones que invalidan un contrato de alquiler

Los contratos de alquiler o arrendamiento de viviendas pueden contener disposiciones que violen las leyes estatales, locales y/o federales. Es ilegal que un propietario exija a un inquilino que renuncie a cualquiera de sus derechos o que ponga condiciones discriminatorias en un contrato de alquiler o de arrendamiento. Las disposiciones ilegales pueden dar lugar a que el propietario sea responsable de los daños y perjuicios.

Aquí hay algunos ejemplos de disposiciones ilegales:

Cargar penalizaciones en lugar de cuotas. Una penalización es un medio para evitar un comportamiento específico, mientras que la tasa está destinada a cubrir las pérdidas. Los particulares no están autorizados legalmente a cobrar penalizaciones, pero sí pueden cobrar tasas. Así que, básicamente, aunque las tasas son legales, no pueden equivaler a una sanción. Un ejemplo de ello puede ser el aumento de la tasa por retraso en los pagos con el fin de castigar al inquilino por pagar tarde. Estas sanciones no sólo son inaplicables, sino que también pueden violar las leyes estatales y locales sobre las represalias del propietario.

Hacer al inquilino responsable del mantenimiento y las reparaciones. Los propietarios tienen que pagar por el mantenimiento y las reparaciones de la propiedad, sin embargo, muchos contratos de alquiler están escritos para confundir a los inquilinos a propósito cuando describen las responsabilidades del propietario. Esto es para que los inquilinos sientan que las responsabilidades de mantenimiento y reparación son suyas. Tenga cuidado con el lenguaje que indica que el inquilino es responsable del mantenimiento y las reparaciones – es ilegal e inaplicable.

Garantía de habitabilidad. Cada estado tiene códigos específicos de salud y seguridad que proporcionan los estándares mínimos para las unidades de alquiler. Si no se cumplen esas normas, el inquilino avisa con la debida antelación y las reparaciones/arreglos siguen sin hacerse dentro del período de tiempo permitido, se considerará que el inquilino ha sido «desalojado constructivamente». No firme un contrato de alquiler sin una cláusula que exija al propietario mantener la unidad habitable.

Depósito de seguridad. Las deducciones del depósito de seguridad son la causa más común de los desacuerdos del contrato de arrendamiento. No se puede cobrar a los inquilinos por daños que no hayan causado, por gastos en los que no haya incurrido el propietario o por el desgaste normal de la propiedad. Muchos estados regulan la forma en que el propietario puede utilizar el depósito de seguridad. Antes de firmar un contrato de alquiler o de arrendamiento, asegúrese de que no contiene un lenguaje que se desvíe de las leyes estatales y locales.

Además, lea más sobre las cláusulas del contrato de arrendamiento depredador y cuestiones aquí.

Requerimientos estatales para proporcionar copias a los inquilinos

Después de que un contrato de alquiler es firmado por el propietario y el inquilino, el propietario puede ser requerido por la ley estatal para proporcionar una copia del contrato de alquiler a petición. Estos estados incluyen los siguientes 11:

• California. El propietario debe proporcionar una copia del contrato de alquiler o del contrato de arrendamiento al inquilino en un plazo de 15 días a partir de su ejecución por parte del inquilino. (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. El arrendador debe proporcionar una copia escrita del acuerdo, de forma gratuita (§ 5105 (b))
• Hawái. El arrendador debe entregar al inquilino una copia del contrato de alquiler o de arrendamiento. (§521-43 (d))
• Kansas. El arrendador debe entregar al inquilino una copia del contrato de arrendamiento que ha sido firmado por ambas partes, y si el arrendador no lo hace y luego acepta el alquiler del inquilino, esa aceptación da al contrato de arrendamiento el mismo efecto que si hubiera sido firmado y entregado por el arrendador. La duración de cualquier contrato de alquiler está limitada a un año, independientemente del plazo establecido en el contrato. (§§ 58-2546)
• Nuevo México. Se exige que se entregue a cada residente un contrato de alquiler por escrito antes de la mudanza. (§ 47-8-20(G))
• Nueva York. En la ciudad de Nueva York, el arrendador deberá entregar al inquilino una copia de cualquier contrato de alquiler por escrito dentro de los 30 días siguientes a la ratificación. (Ley de Obligaciones Generales § 5-701).
• Tennessee. Se requiere un contrato de alquiler por escrito para los contratos de alquiler de tres años o más. (Código de Tenn. Ann. § 66-7-101)
• Oregón. El propietario deberá proporcionar al inquilino una copia de cualquier contrato de alquiler por escrito y de todas las modificaciones y adiciones. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Antes de que comience un contrato de alquiler, el propietario debe entregar una copia ejecutada del contrato de alquiler, si el contrato de alquiler es un acuerdo escrito; y una copia de cualquier norma y reglamento aplicable a la unidad de alquiler residencial. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. En el caso de los contratos de alquiler por escrito, el propietario deberá proporcionar una copia ejecutada a cada inquilino que firme el contrato de alquiler. El inquilino puede solicitar una copia de reemplazo gratuita durante el arrendamiento. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Los contratos de alquiler y las normas y reglamentos establecidos por el propietario, si están por escrito, se entregarán a los posibles inquilinos para que los inspeccionen antes de que se celebre un contrato de alquiler y antes de que se acepte cualquier depósito de garantía del posible inquilino. Se entregarán copias al inquilino en el momento del acuerdo. (Código administrativo de Wis. Code §§ 134.03(1))