Has oído las historias y has visto los anuncios. Tal vez incluso conozca a alguien que compró una casa por poco dinero en una subasta de ejecuciones hipotecarias.
Ahora, está pensando en comprar una casa propia.
Tiene dinero en efectivo procedente de sus ahorros o de una herencia.
Y le tientan las subastas de ejecuciones hipotecarias (en las que los bancos venden casas embargadas para deshacerse rápidamente de ellas). Después de todo, usted ve la oportunidad de conseguir muchas más casas por mucho menos dinero.
Si esto suena como usted, permítame darle una introducción honesta a la compra de casas en subasta.
Primero, permítame ser claro: comprar una casa en una subasta NO ES adecuado para todos.
Debe tener el dinero en efectivo o estar dispuesto a asumir un arriesgado préstamo de «dinero duro» a alto interés para comprar la propiedad.
Debe tener cuidado.
Debe saber lo que está haciendo.
Y aún así, es arriesgado.
Pero si se consigue comprar una casa en una subasta, se puede acceder a una vivienda hasta con un 50% de descuento sobre el precio de lista.
EL MERCADO DE LAS EMISIONES
Las ejecuciones hipotecarias siguen abundando en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, aunque en algunas zonas (pensemos en Florida y Las Vegas) hay muchas más que en otras.
ForeclosureRadar, una completa herramienta de seguimiento de subastas para los profesionales del sector inmobiliario, afirma que el 80% de las viviendas que se subastaron en California en febrero de 2009 se vendieron a una media del 36,3% por debajo del precio de venta y el 40% de las viviendas vendidas en subastas se vendieron con un descuento del 50% o superior. Sí, esos son datos de febrero de 2009, pero sus posibilidades de conseguir un buen trato en una casa en las subastas sólo están aumentando.
Lender Processing Services (LPS) explica que el número de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos ha aumentado de manera constante durante cinco meses consecutivos y que el inventario actual de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos es alrededor de 7.7 veces la media histórica.
Las casas embargadas están ahí fuera, pero si quiere tener la oportunidad de llegar a un acuerdo de ejecución hipotecaria, será mejor que esté preparado para gastar no sólo dinero, sino mucho tiempo en la preparación…
LA EXPERIENCIA DE LA SUBASTA
El primer paso en la preparación para comprar una casa en una subasta de fideicomisarios es ir a la subasta y ver cómo es realmente el ambiente. Las subastas de cada condado se llevan a cabo de forma un poco diferente, y querrá conocer los entresijos de la subasta en su zona concreta mucho antes de pujar. Elija una semana y vaya a la subasta cada mañana. Si no puede ir debido a su horario de trabajo, considere la posibilidad de que un amigo o familiar experimente la acción y le informe.
Advertencia: Si tiene un trabajo a tiempo completo (y no se dedica al sector inmobiliario), podría ser un reto encontrar el tiempo necesario para prepararse para pujar en una subasta de viviendas y hacer la investigación necesaria.
Cuando esté en la subasta, hágase una idea del proceso de puja y de la forma en que actúa la gente. Fíjese, por ejemplo, en que la mayoría de los pujadores llevan gafas de sol y guardan las manos en los bolsillos; estos trucos les ayudan a no mostrar sus emociones, ya sea la emoción o la decepción.
Seguimiento de las ejecuciones hipotecarias
Una vez que entienda el proceso de subasta, querrá empezar a seguir el rastro de las ejecuciones hipotecarias.
Los avisos de las ventas de los fideicomisarios o de los sheriffs se publican en un periódico local semanalmente durante unas semanas antes de que se vendan en subasta. Pero sólo mirando en el periódico no le dará la información actualizada que realmente necesita.
En cambio, la investigación de diferentes herramientas de seguimiento de ejecución hipotecaria. ForeclosureRadar es uno de los mejores servicios que he encontrado para encontrar pre-ejecuciones hipotecarias en sus criterios específicos, tales como el código postal, la edad, el número de camas y baños, etc. y el seguimiento de todo el camino a su fecha de subasta. Usted puede incluso descargar una aplicación ForeclosureRadar a su teléfono para que en lugar de imprimir una lista diaria y llevarlo con usted a la subasta, sólo puede sacar todos los detalles de la subasta del día en su teléfono. Dicho esto, ForeclosureRadar no es gratuito y no está disponible en todos los 50 estados, por lo que puede tener que hacer algunas investigaciones por su cuenta.
Diligencia debida
Luego viene la diligencia debida en las casas que está siguiendo.
Los embargos y las posiciones de los embargos
Siga la oferta inicial publicada en su lista (que puede cambiar), y mire la posición del embargo que está iniciando la ejecución hipotecaria.
NUNCA, NUNCA compre un embargo en segunda posición, o cualquier embargo que no sea de primera posición, a menos que sepa exactamente lo que está haciendo.
Si compró un gravamen de segunda posición en una subasta, su compra seguirá estando subordinada al gravamen de primera posición, que podría ejecutar la hipoteca, eliminando los gravámenes subordinados, por lo que todo el dinero que gastó sería un desperdicio.
Pida un informe preliminar del título a una compañía de títulos. Algunas compañías de títulos le cobrarán por esto, y otras se lo proporcionarán gratuitamente si creen que tienen una buena oportunidad de conseguir su negocio. Debido a que las compras de la subasta vienen con todas las cargas y gravámenes existentes, una búsqueda de títulos en la forma de un informe preliminar del título ayudará a identificar cosas como embargos del IRS o impuestos vencidos que usted, como el nuevo comprador, debe pagar.
La condición de la casa
Algunos inversionistas no se preocupan mucho por la apariencia interior de una casa embargada, pero si usted planea vivir en ella por un tiempo o incluso arreglarla y voltearla, el interior debe preocuparle al menos un poco.
Obtener acceso al interior de la casa antes de ofertar por ella es deseable pero no siempre es posible. Si tiene acceso a los Servicios de Listado Múltiple a través de un corredor o agente de bienes raíces, puede ser capaz de sacar fotos de un antiguo listado cuando la casa estaba en venta. Tenga en cuenta que esas fotos pueden ser muy diferentes del estado actual del interior de la casa. Puede optar por asomarse por las ventanas o colarse «accidentalmente» si está vacía, pero tenga en cuenta las leyes y su seguridad.
Además, haga su debida diligencia en varias casas que quiera comprar y no sólo en una, porque es probable que la que tiene en el punto de mira se retrase (y se retrase, y se retrase) o se venda por un precio superior al que está dispuesto a pagar.
EL DINERO
Calcule la oferta máxima para cada propiedad que le interese. Anótelo y cíñase a su oferta máxima, ni un céntimo más. Es fácil dejarse llevar por la emoción de las guerras de ofertas, pero estar dispuesto a dejar pasar una propiedad es su red de seguridad.
Muchos de los sistemas de seguimiento en línea tienen herramientas para estimar el ARV (valor después de la reparación), pero una forma más precisa sería sacar comparables recientes y calcular el coste de las reparaciones estimadas usted mismo. Un contratista amigable puede ser muy útil para ayudarle a calcular el precio de las herramientas y la mano de obra de cualquier reparación que usted piensa que podría ser necesario hacer. Si su objetivo es arreglar y voltear la propiedad, usted necesita tomar el ARV y restar las estimaciones de reparación, sus costos de mantenimiento, los gastos de la lista si usted va a la lista con un agente de bienes raíces y el beneficio que desea tomar también.
¿De dónde estás recibiendo el dinero?
No esperabas ir a un banco y pedirles una hipoteca para financiar tu compra en subasta, ¿verdad? Debido a los riesgos que conlleva la compra de una casa en subasta, eso no va a suceder.
Cada estado tiene leyes ligeramente diferentes sobre la compra de casas en subasta.
En Arizona, por ejemplo, sólo tiene que poner un depósito de garantía en la subasta, pero sólo tendrá unos días para pagar en su totalidad. En California, usted debe pagar en su totalidad en los pasos de la subasta. Por lo tanto, tendrá que llevar un cheque de caja por el monto total de su oferta máxima con el nombre del fiduciario. Si obtiene la propiedad por menos de su oferta máxima, recibirá un reembolso.
Mucha gente, sin embargo, no tiene suficiente dinero para pagar en efectivo por una casa. En su lugar, utilizan el «dinero duro».
El dinero duro es un término utilizado para describir el dinero prestado por un inversor privado. El inversor le presta el dinero en efectivo a un tipo de interés elevado (normalmente entre el 12% y el 18%) y espera que usted no pueda devolverle los pagos para poder quedarse con la propiedad. El dinero duro puede ser arriesgado, pero si puedes permitirte hacer esos pagos y crees que venderás la propiedad bastante rápido, puede funcionar.
Si quieres vivir en la casa
Sin embargo, nunca valdría la pena utilizar el dinero duro para comprar una casa en la que vas a vivir, ya que los préstamos de dinero duro son a corto plazo y con altos intereses.
Si se pregunta si puede ahorrar dinero comprando una casa embargada para VIVIR en ella y NO dispone de una suma global de dinero en efectivo (procedente de ahorros o de una herencia, tal vez), las subastas no son el camino a seguir. En su lugar, su mejor apuesta es trabajar con un agente de bienes raíces y ver las ejecuciones hipotecarias que están en el mercado inmobiliario regular. Todavía puede encontrar grandes ahorros y, dependiendo de la casa, puede ser capaz de calificar para la financiación bancaria tradicional.
Foto de AR McLin.