Los propietarios realizan varios pasos importantes para crear un beneficio en una propiedad de alquiler. A partir de una vacante, el propietario debe comprometer la cantidad necesaria de tiempo y recursos financieros para completar el mantenimiento de puesta a punto, anunciar la propiedad, mostrarla y entrevistar a los posibles inquilinos.
Después de recibir finalmente un compromiso verbal de un posible inquilino para alquilar una propiedad, el propietario haría una cita con el prospecto para firmar el contrato de arrendamiento. El objetivo del contrato de arrendamiento es definir los deberes y responsabilidades de cada parte durante el mismo.El contrato de arrendamiento exige la entrega de la propiedad por parte del arrendador durante un tiempo limitado a cambio de los pagos de la renta por parte del inquilino.
Aunque los contratos de arrendamiento aumentan en longitud y complejidad, y pueden variar un poco de un arrendador a otro, la mayoría de los contratos de arrendamiento contienen cláusulas similares. Los arrendadores deben entender todas las cláusulas del contrato de arrendamiento y asegurarse de que la práctica real del día a día de la gestión de la propiedad no se aleja de las cláusulas del contrato de arrendamiento. Cuando los inquilinos entienden las cláusulas del contrato de alquiler mejor que el propietario, el control del contrato de alquiler se aleja invariablemente del propietario.
Una de las cláusulas esenciales del contrato de alquiler residencial se refiere a la fecha de vencimiento del alquiler. Habitualmente, el alquiler se debe pagar por toda la duración del contrato, en pagos iguales, el primer día de cada mes. Definir la fecha de vencimiento del alquiler el primer día de cada mes crea una zona de confort para el propietario. Si la fecha de vencimiento del alquiler no coincide con el supuesto día de pago de los inquilinos, los propietarios pueden preguntarse de dónde saldrán los fondos para el pago del alquiler más adelante…
Además, los propietarios que tienen varios inmuebles suelen utilizar el primer día del mes como fecha de vencimiento del alquiler por comodidad comercial. Permitir que diferentes inquilinos paguen en diferentes fechas de vencimiento crearía una falta de previsibilidad financiera que los propietarios necesitan para gestionar una propiedad de alquiler, lo que incluye el pago puntual de las obligaciones del propietario.
Debido a que los propietarios suelen creer que el primer día del mes se ajusta al día de pago de la nómina de la mayoría de los inquilinos, a menudo acceden a las peticiones de los inquilinos cuya fecha de pago de la nómina preestablecida es diferente al primer día de cada mes. Los propietarios que aceptan a estos inquilinos definirán la fecha de vencimiento del alquiler, por ejemplo, como el 5º día de cada mes. Por supuesto, los propietarios pueden acomodar una fecha de vencimiento de la renta diferente por cualquier razón aparentemente válida.
Aunque a menudo se pasa por alto, la fecha de vencimiento de la renta es uno de los cánones inmobiliarios. En el mundo inmobiliario, el alquiler se vence con antelación al siguiente periodo de alquiler (mes). En el mundo real, el alquiler suele vencer al principio del periodo de alquiler: el primero de cada mes. La práctica del mundo real de definir la fecha de vencimiento del alquiler mensual como el mismo día que el primer día de morosidad debilita la integridad del contrato de arrendamiento.
Para gestionar eficazmente la propiedad, el arrendador debe separar la fecha de vencimiento del alquiler del primer día de morosidad.Para ilustrarlo, utilicemos un contrato de arrendamiento de un año de duración para una casa unifamiliar con vigencia del 1 de septiembre de 2004 al 31 de agosto de 2005. En este contrato de arrendamiento, el último día para el pago puntual del alquiler, el 1 de febrero de 2005, sería el 31 de enero de 2005. ¿Cuándo comenzaría la morosidad? La morosidad comienza el 1 de febrero de 2005.
La claridad de la fecha de vencimiento en la mente del arrendador da cabida a diferentes propósitos de gestión. A menos que el arrendador entienda cuándo vence el alquiler, nunca sabrá cuándo el inquilino es moroso. ¿El pago del alquiler el día 10 del mes, por ejemplo, debe considerarse tardío? ¿Y qué tal si el inquilino se recusa diciendo que sólo tiene un día para pagar el alquiler a tiempo? Al fin y al cabo el alquiler debía pagarse el día 1. El error de definir la fecha de vencimiento del alquiler como la misma fecha que la primera fecha de morosidad es explicado por los propietarios con el concepto de período de gracia. Dado que el inquilino dispone de 30 días completos para evitar el impago, los periodos de gracia invitan al inquilino a incumplir el contrato. El impago del inquilino se convierte en una característica permitida del contrato de arrendamiento.
La comprensión de la fecha de vencimiento del alquiler, por otro lado, proporciona al propietario la capacidad de decisión para gestionar rápida y eficazmente un impago. La respuesta inmediata del propietario garantiza la continuidad del contrato de arrendamiento. Trabajar con un inquilino moroso significa trabajar en contra del interés propio del propietario. ¿Debe el propietario aceptar alguna vez los pagos atrasados del alquiler? No mientras los pagos del alquiler no incluyan todos los cargos adeudados, aunque la morosidad se produzca de forma regular.
Los inquilinos se aprovechan de las cláusulas contradictorias del contrato de alquiler en su beneficio.Los propietarios no deberían llamar a los inquilinos difíciles en estas situaciones. Dado que los propietarios suelen preparar los contratos de alquiler, la equidad asigna el beneficio de la duda al inquilino. En caso de conflicto con un inquilino, es una ventaja que los propietarios no pueden permitirse perder.