Contrat de bail résidentiel

Un contrat de bail résidentiel standard (ou « contrat de location ») est un document écrit entre un propriétaire et un locataire qui formalise un accord de location de biens immobiliers contre rémunération. Le contrat doit inclure des détails spécifiques tels que le loyer mensuel et les responsabilités de chaque partie.

Modèles de contrat de location spécifiques à un État

Les baux résidentiels standard doivent contenir les éléments suivants :

• Locaux. L’espace à louer.
• Le propriétaire. Le propriétaire du local ou le bailleur.
• Locataire. Le locataire qui veut vivre dans le local ou preneur.
• Terme. La durée pendant laquelle le locataire restera dans les locaux.
• Loyer. La somme d’argent versée par le locataire.

Les contrats de location peuvent également être utilisés pour ces logements :

• Duplex
• Maison de ville
• Location de chambres
• Mobile Home
• Location de vacances
• Suite parentale
• Autres espaces de vie
• Options de location-accession à la propriété

Bail vs. Contrat de location

Un contrat de location sécurise une location pour une courte période de temps, généralement un mois. Les contrats de location au mois se renouvellent automatiquement chaque mois, sauf si le propriétaire ou le locataire donne son avis de résiliation. Les propriétaires peuvent généralement augmenter le loyer, modifier les conditions de location ou résilier le contrat avec un court préavis. Les propriétaires dans les marchés locatifs stables préfèrent souvent les contrats au mois. Cependant, les locations au mois signifient une rotation des locataires qui implique plus de travail pour garder la propriété pleine.

Un bail sécurise une location pour une plus longue période, généralement un an. Pendant cette période, le propriétaire n’est pas autorisé à augmenter le loyer, à modifier les conditions de la location ou à résilier le bail avec un court préavis, à moins que le bail ne prévoie des modifications ou que le locataire n’accepte par écrit les changements. Les propriétaires dans les zones à forte vacance préfèrent souvent les baux.

Types de contrats de location

Terme fixe. La forme la plus courante de location est un accord à durée déterminée avec un paiement dû chaque mois, généralement le premier jour, et la durée est généralement d’un an. Dans des circonstances normales, ces accords ne peuvent pas être résiliés par le propriétaire ou le locataire pendant le terme.

Contrat de location au mois. Également appelé « location à volonté » n’a pas de date de fin mais le propriétaire ou le locataire peut décider de modifier ou de résilier le contrat avec généralement un préavis écrit d’au moins un mois.

Contrat de colocation. Ce contrat lie les locataires qui louent collectivement à un propriétaire. On parle de contrat de colocation lorsque plusieurs personnes vivent ensemble dans une résidence tout en partageant les parties communes. L’accord peut être construit de deux façons:

• Entre colocataires. Cet accord est entre les colocataires et établit tout élément permettant de créer une atmosphère de vie heureuse.
• Entre le ou les colocataires et le propriétaire. Cet accord est conclu entre le(s) colocataire(s) et le propriétaire permettant au(x) colocataire(s) de louer une chambre au propriétaire et de partager les parties communes.

Contrat de sous-location. C’est lorsqu’un locataire a un bail et qu’il est obligé de quitter les lieux tout en restant responsable jusqu’à la fin de la période de l’accord. Il peut, avec la permission du propriétaire, louer l’espace à quelqu’un d’autre afin d’aider à payer le loyer.

La location sans contrat de bail

La location d’une propriété sans règles et attentes clairement écrites de la location est une invitation aux problèmes. La relation propriétaire-locataire peut être compliquée – avec autant de lois fédérales, étatiques et locales qui régissent les locations de propriétés résidentielles, cela la rend encore plus complexe. En rédigeant un bail ou un contrat de location, tous les détails de votre location seront enregistrés et juridiquement contraignants – et par conséquent (s’ils sont rédigés en détail) peuvent réduire les violations involontaires du bail par le propriétaire ou le locataire.

Certains propriétaires n’utilisent pas de baux écrits – ils préfèrent avoir un accord verbal avec leurs locataires. Bien que les accords verbaux puissent être juridiquement contraignants, ils peuvent être difficiles à prouver à un juge. En signant un contrat de location ou un bail écrit, votre arrangement devient juridiquement contraignant et vous avez la preuve de votre accord. Voici quelques raisons supplémentaires pour lesquelles l’utilisation d’un bail écrit est importante :

• Conformité avec la législation étatique et locale. De nombreuses lois étatiques et locales exigent des accords de location écrits pour les locations qui durent plus d’un an. De plus, certaines lois étatiques et locales sur les propriétaires-locataires exigent que les propriétaires fassent des divulgations ou imposent des devoirs relatifs aux locations.
• Il vous aide à éviter les conflits. Sans accord écrit clair, chaque conflit a le potentiel de s’intensifier en une bataille juridique.
• Il garantit vos droits aux dépôts de garantie. Sans accord écrit, les propriétaires courent le risque de ne pas pouvoir collecter ou utiliser un dépôt de garantie pour les loyers impayés ou les dommages.

Dispositions courantes des baux et des contrats de location

Un bail résidentiel ou un contrat de location est un plan écrit de la location – il définit les droits et les responsabilités du propriétaire et du ou des locataires. Il sert également de ligne directrice pour le moment où le loyer est dû, la durée de la location et les dispositions spécifiques de la location qui sont soit exigées par la loi, soit convenues par le propriétaire et le locataire.

Les conditions du bail doivent être négociées (si elles sont négociables) par le propriétaire et le(s) locataire(s). Si vous êtes préoccupé par le fait que vous n’obtenez pas une bonne valeur pour le montant que vous payeriez sur le loyer ou si vous êtes inquiet par les règles de la maison et les dispositions qui ont été ajoutées à un bail, alors la négociation des conditions peut vous aider à découvrir les options qui s’offrent à vous.

Pour négocier le loyer, ayez une idée des prix du marché dans votre région, en allant en ligne et en regardant les propriétés connexes et leur prix mensuel demandé. Les propriétaires sont moins susceptibles de négocier sur le prix du loyer et plus susceptibles d’offrir aux locataires des avantages supplémentaires. Alors, que peut-on négocier en plus du loyer ? Voici quelques éléments que vous pourriez envisager d’essayer de négocier :

• Dépôt de garantie
• Pénalités pour loyer en retard
• Parking
• Stockage
• Services publics
• Politique sur le tabagisme
• Sous-location
• Cosignataires

N’oubliez pas, les propriétaires ne sont pas tenus de négocier les prix des loyers, les frais, les avantages ou autres dispositions qu’ils ont ajoutés. Cependant, les locataires ont le droit de magasiner et de ne pas signer un bail qui ne correspond pas à leurs critères.

La longueur d’un bail ou d’un contrat de location varie en fonction du nombre de dispositions qu’il contient – ne vous inquiétez pas si le vôtre fait plus de quelques pages. Ces documents doivent être rédigés de manière claire (de préférence dactylographiée) et directe. Que vous choisissiez de remplir un bail ou un contrat de location, vous voudrez aborder les points suivants :

Dépôts et frais. Certains des problèmes les plus courants entre les propriétaires et les locataires tournent autour des dépôts de garantie. De nombreux États ont des lois qui limitent le montant qu’un propriétaire peut demander, la façon dont le dépôt peut être utilisé, la façon dont le dépôt ne sera pas utilisé et la façon dont le dépôt sera retourné après que les déductions ou les frais non remboursables ont été déduits. Attendez-vous à détailler le montant du dépôt de garantie, de la caution pour le nettoyage et les animaux domestiques, ou du dernier mois de loyer. Vous pourriez également vouloir inclure des détails sur l’endroit où le dépôt de sécurité sera conservé et si le propriétaire paiera des intérêts sur le dépôt (requis dans certains États).

Les motifs de résiliation de la location. Les propriétaires incluent souvent une clause stipulant que toute violation du bail ou du contrat de location par un locataire ou ses invités peut constituer un motif de résiliation de la location. Les lois relatives à la résiliation d’une location diffèrent selon le type de contrat de location signé (bail ou contrat de location) et selon l’état et, dans certains cas, la ville dans laquelle réside la propriété.

Noms et adresses des propriétaires. Le nom et l’adresse complète du propriétaire doivent figurer dans un bail ou un contrat de location. Si le propriétaire utilise un gestionnaire de propriété ou une société qui est autorisée à recevoir des avis en son nom, son nom et son adresse doivent également être inclus. Certains États exigent qu’un propriétaire divulgue au(x) locataire(s) les coordonnées de toute personne autorisée à parler au nom de la propriété ou à accepter des paiements pour celle-ci.

Noms des locataires et des occupants. Chaque adulte qui réside dans la location doit être nommé en tant que locataire et signer le bail ou le contrat de location. En exigeant que tous les occupants adultes soient des locataires officiels permet au propriétaire de tenir chaque locataire légalement responsable du paiement du montant total du loyer et du respect des conditions. Si l’un des locataires met fin à son bail, les propriétaires peuvent légalement demander le paiement de la totalité du loyer à n’importe lequel des autres locataires du bail. De plus, si l’un des locataires déménage ou viole le bail, le propriétaire peut mettre fin à la location pour tous les locataires.

Loyer. Il y a beaucoup plus que le montant du loyer mensuel. Les baux et les contrats de location précisent généralement le montant du loyer dû, quand et où il est dû, les formes de paiement acceptables et les frais supplémentaires ou les frais de retard qui s’appliquent. Gardez à l’esprit que dans les zones sans contrôle des loyers, les propriétaires peuvent facturer n’importe quel montant pour leur propriété.

Détails de la propriété locative. Votre bail ou votre contrat de location peut inclure les détails de la propriété (des locaux) tels que les zones de stockage, le mobilier et les autres commodités qui sont incluses dans la propriété locative. Avant de signer un bail ou un contrat de location, assurez-vous qu’il comporte l’adresse complète (numéro de l’immeuble et du logement, le cas échéant) ainsi que toutes les commodités promises. Par exemple, si la location comprend un espace de stockage, vous voudrez fournir des informations sur l’endroit où il se trouve et comment y accéder.

Responsabilités d’entretien du locataire. Les baux ou les contrats de location comprennent généralement une disposition rendant le locataire responsable de garder la location propre et en bon état. Elle oblige également le locataire à rembourser son propriétaire pour réparer les dommages qu’il a causés. Certains baux et contrats de location détaillent les responsabilités spécifiques des locataires, en plus de ce qu’ils ne peuvent pas faire en matière de réparations.

Temps de la location. La durée de la location est la période pendant laquelle le bien sera loué. Un bail doit comporter une date de début et de fin. S’il s’agit d’un contrat de location (généralement des locations à court terme), il devrait inclure une date de début et se renouveler automatiquement jusqu’à ce que le propriétaire ou le locataire décide de résilier.

Quand et comment les propriétaires peuvent entrer dans la propriété. De nombreuses lois d’État précisent quand les propriétaires peuvent légalement entrer dans une propriété locative et le montant du préavis requis pour le locataire. Les propriétaires incluront parfois ces informations dans le bail ou le contrat de location, tandis que d’autres peuvent ne pas être au courant de ces lois et écrire des dispositions illégales. Vérifiez les lois d’accès de votre état et de votre localité et assurez-vous que votre bail ou votre contrat de location est conforme à ces lois – les entrées illégales et les violations de la vie privée des locataires ont généralement des conséquences juridiques.

Divulgations et autres dispositions

Après avoir ajouté toutes les informations essentielles au bail ou au contrat de location, vous pouvez vouloir l’adapter pour refléter les aspects individuels de votre location. Si une règle ou un règlement est suffisamment pressant à vos yeux pour que vous souhaitiez mettre fin à une location en cas de violation, assurez-vous qu’il est inclus dans le bail ou le contrat de location. Les règles supplémentaires qui ne sont pas aussi importantes peuvent être rédigées dans un document complémentaire. Voici quelques politiques couramment incluses qui sont ajoutées à un bail ou à un contrat de location :

Frais d’avocat et frais de justice en cas de procès. Certains baux et contrats de location définiront qui paie les frais d’un procès si le propriétaire et le locataire vont au tribunal sur une violation de votre contrat de location ou de votre bail, comme, un différend sur le dépôt de garantie. Ces clauses exigent explicitement que la partie perdante dans un litige entre propriétaire et locataire concernant le bail ou le contrat de location paie les honoraires d’avocat et les frais de justice de la partie gagnante.

Condition de l’unité de location. Les baux et les contrats de location comprennent habituellement une disposition dans laquelle le locataire accepte que la location soit un état habitable lorsqu’il emménage et promet d’alerter immédiatement le propriétaire de toute condition dangereuse si elle se produit.

Absences prolongées. Certains propriétaires exigent que leurs locataires les informent (à l’avance) de toute absence prolongée qu’ils prévoient de s’absenter des lieux. Il s’agit généralement de toute absence supérieure à une semaine. Cette clause peut également indiquer que le propriétaire a le droit d’entrer dans l’unité de location pendant votre absence pour entretenir la propriété (si nécessaire).

Limites de séjour des invités. Les propriétaires pourraient limiter les invités pour la nuit afin d’empêcher les invités à long terme d’atteindre le poste de locataires à part entière qui n’ont pas été filtrés, approuvés par le propriétaire ou inscrits sur le bail ou le contrat de location.

Pas d’activité illégale. Les propriétaires peuvent limiter leur responsabilité potentielle en incluant une clause interdisant les comportements illégaux et perturbateurs – comme la consommation de drogues, le trafic de stupéfiants ou les troubles. Si le locataire est impliqué dans une activité illégale, le propriétaire peut mettre fin à sa location.

Animaux domestiques. Les propriétaires peuvent interdire tous les animaux de compagnie, ou restreindre les types autorisés – à l’exception des animaux de service et de soutien émotionnel. Si une location est adaptée aux animaux, il est utile d’inclure les politiques relatives aux animaux dans le bail ou le contrat de location. Il s’agirait par exemple d’écrire combien d’animaux de compagnie un locataire peut avoir, quels types, races et tailles d’animaux sont autorisés.

Restrictions sur le nombre d’occupants. Les propriétaires fixeront généralement une limite au nombre de personnes qui peuvent vivre dans leur propriété locative. La loi fédérale exige que les propriétaires autorisent deux personnes par chambre.

Restrictions sur l’utilisation de la propriété. Les propriétaires peuvent établir n’importe quel type de règles et de restrictions qu’ils veulent sur leur propriété locative – tant qu’elles ne sont pas discriminatoires, de représailles ou qu’elles ne violent pas les lois de votre état.

Tabac. Les propriétaires peuvent interdire ou limiter le tabagisme de toute sorte dans leur propriété locative. Si le propriétaire veut limiter le tabagisme, il doit inclure les endroits où les locataires peuvent fumer.

Divulgations étatiques et locales. De nombreuses lois étatiques et locales exigent que les propriétaires divulguent de la documentation, des politiques ou des informations spécifiques à l’unité aux locataires avant leur emménagement. Étant donné que ces lois varient d’un État à l’autre (et parfois d’une ville ou d’un comté à l’autre), il est important de faire examiner votre contrat par un avocat spécialisé dans les relations entre propriétaires et locataires dans votre État afin de garantir que les divulgations correctes sont incluses dans votre bail. Certaines lois sur la divulgation imposent de lourdes amendes ou des ramifications juridiques aux propriétaires s’ils ne les respectent pas.

Les divulgations courantes au niveau de l’État et au niveau local comprennent :

• Avis de la présence de moisissures si le propriétaire en connaît l’existence
• Divulgation des décès récents survenus dans l’unité locative
• Informations sur le registre des délinquants sexuels de l’État
• Avis des délinquants sexuels qui vivent dans la région

Sous-location. Les propriétaires prudents ne permettent pas aux locataires de sous-louer leur propriété locative sans leur consentement écrit. Les propriétaires devraient examiner les lois sur la sous-location de leur État pour voir s’ils sont tenus d’autoriser la sous-location.

Les services publics. Le bail devrait indiquer qui paie pour chaque service public qui dessert les locaux. En général, un propriétaire couvre les ordures et l’eau. Les locataires paient normalement pour l’internet, le câble, le gaz et le service électrique.

Conditions qui invalident un bail

Les baux résidentiels ou les contrats de location peuvent contenir des dispositions qui violent les lois étatiques, locales et/ou fédérales. Il est illégal pour un propriétaire de demander à un locataire de renoncer à l’un de ses droits ou de placer des conditions discriminatoires dans un bail ou un contrat de location. Les dispositions illégales peuvent entraîner la responsabilité du propriétaire pour des dommages.

Voici quelques exemples de dispositions illégales :

Facturer des pénalités au lieu de frais. Une pénalité est un moyen d’empêcher un comportement spécifique, tandis que les frais sont destinés à couvrir les pertes. Les particuliers ne sont pas légalement autorisés à facturer des pénalités, mais ils peuvent facturer des honoraires. En gros, si les frais sont légaux, ils ne peuvent pas être assimilés à une pénalité. Un exemple de ceci peut être l’augmentation des frais pour les paiements tardifs afin de punir le locataire pour avoir payé en retard. Ces pénalités sont non seulement inapplicables, mais elles peuvent également violer les lois étatiques et locales sur les représailles des propriétaires.

Rendre le locataire responsable de l’entretien et des réparations. Les propriétaires doivent payer pour l’entretien et les réparations de la propriété, cependant, de nombreux baux et contrats de location sont rédigés pour confondre volontairement les locataires lorsqu’ils décrivent les responsabilités du propriétaire. Le but est de donner l’impression aux locataires que les responsabilités d’entretien et de réparation leur incombent. Faites attention au langage indiquant que le locataire est responsable de l’entretien et des réparations – c’est illégal et inapplicable.

Garantie d’habitabilité. Chaque État a des codes de santé et de sécurité spécifiques qui fournissent des normes minimales pour les unités de location. Si ces normes ne sont pas respectées, qu’un avis approprié est donné par le locataire et que les réparations/réparations ne sont toujours pas effectuées dans le délai imparti, un locataire serait considéré comme « constructivement expulsé ». Ne signez pas un bail sans une clause exigeant que le propriétaire garde le logement habitable.

Dépôt de sécurité. Les déductions de dépôt de sécurité sont la cause la plus fréquente de désaccords de bail. Les locataires ne peuvent pas être facturés pour des dommages qu’ils n’ont pas causés, des coûts que le propriétaire n’a pas encourus, ou l’usure normale de la propriété. De nombreux États réglementent la manière dont un propriétaire peut utiliser un dépôt de garantie. Avant de signer un bail ou un contrat de location, assurez-vous qu’il ne contient pas de langage qui déroge aux lois de votre État et aux lois locales.

En outre, lisez plus sur les clauses et les problèmes des contrats de location prédateurs ici.

Exigences de l’État pour fournir des copies aux locataires

Après qu’un contrat de location soit signé par le propriétaire et le locataire, le propriétaire peut être tenu par la loi de l’État de fournir une copie du contrat de location sur demande. Ces États comprennent les 11:

• suivants : Californie. Le propriétaire doit fournir une copie du contrat de location ou du bail au locataire dans les 15 jours de sa signature par le locataire. (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. Le propriétaire doit fournir une copie écrite du contrat, sans frais (§ 5105 (b))
• Hawaii. Le propriétaire doit fournir une copie du bail ou du contrat de location au locataire. (§521-43(d))
• Kansas. Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du bail qui a été signé par les deux parties, et si le propriétaire ne le fait pas et accepte ensuite plus tard le loyer du locataire, cette acceptation donne au contrat de location le même effet que s’il avait été signé et remis par le propriétaire. La durée d’un tel bail est limitée à un an, quelle que soit la durée indiquée dans le bail. (§§ 58-2546)
• Nouveau Mexique. Un contrat de location écrit doit être remis à chaque résident avant l’emménagement. (§ 47-8-20(G))
• New York. Dans la ville de New York, le propriétaire doit fournir au locataire une copie de tout contrat de location écrit dans les 30 jours suivant la ratification. (General Obligations Law § 5-701).
• Tennessee. Un bail écrit est requis pour les accords de location qui sont pour trois ans ou plus. (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. Le propriétaire doit fournir au locataire une copie de tout contrat de location écrit et de tous les amendements et ajouts. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Avant le début d’un bail, le propriétaire doit remettre une copie exécutée du contrat de location, si le contrat de location est un contrat écrit ; et une copie de toutes les règles et règlements applicables à l’unité de location résidentielle. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. Pour les contrats de location écrits, le propriétaire doit fournir une copie signée à chaque locataire qui signe le contrat de location. Le locataire peut demander une copie de remplacement gratuite pendant la durée de la location. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Les contrats de location et les règles et règlements établis par le propriétaire, s’ils sont écrits, doivent être fournis aux locataires potentiels pour qu’ils les examinent avant qu’un contrat de location ne soit conclu et avant que tout argent d’avance ou dépôt de garantie ne soit accepté de la part du locataire potentiel. Des copies doivent être remises au locataire au moment de la conclusion du contrat. (Wis. Admin. Code §§ 134.03(1))