Vous avez entendu les histoires et vu les annonces. Peut-être même connaissez-vous quelqu’un qui a acheté une maison à bas prix lors d’une vente aux enchères de saisie.
Maintenant, vous envisagez d’acheter votre propre maison.
Vous avez des liquidités provenant d’économies ou d’un héritage.
Et vous êtes tenté par les ventes aux enchères de saisie (où les banques vendent des maisons saisies pour s’en débarrasser rapidement). Après tout, vous voyez l’opportunité d’obtenir beaucoup plus de maisons pour beaucoup moins d’argent.
Si cela vous ressemble, laissez-moi vous donner une introduction honnête à l’achat de maisons aux enchères.
D’abord, laissez-moi être clair : acheter une maison à une vente aux enchères NE convient PAS à tout le monde.
Vous devez soit avoir l’argent liquide ou être prêt à prendre un prêt risqué, à haut taux d’intérêt « hard money » pour acheter la propriété.
Vous devez être prudent.
Vous devez savoir ce que vous faites.
Et même alors, c’est risqué.
Mais si vous pouvez réussir à acheter une maison aux enchères, vous pouvez entrer dans une maison pour un prix pouvant atteindre 50 % du prix catalogue.
LE MARCHÉ DES FORECLOSURES
Les forclosures abondent toujours sur le marché immobilier américain, bien que certaines régions (pensez à la Floride et à Las Vegas) en aient beaucoup plus que d’autres.
ForeclosureRadar, un outil complet de suivi des ventes aux enchères pour les professionnels de l’immobilier, indique que 80% des maisons qui ont été vendues aux enchères en Californie en février 2009 ont été vendues à une moyenne de 36,3% en dessous du prix d’inscription et 40% des maisons vendues aux enchères ont été vendues à 50% ou plus de réduction. Oui, ce sont des données de février 2009, mais vos chances d’obtenir une super affaire sur une maison aux enchères ne font qu’augmenter.
Lender Processing Services (LPS) explique que le nombre de saisies aux États-Unis a augmenté régulièrement pendant cinq mois consécutifs et que l’inventaire actuel des saisies aux États-Unis est d’environ 7.7 fois la moyenne historique.
Les maisons saisies sont là, mais si vous voulez votre chance à une affaire de forclusion, vous feriez mieux d’être prêt à dépenser non seulement de l’argent, mais beaucoup de temps pour vous préparer…
L’EXPÉRIENCE DE LA VENTE AUX ENCHÈRES
La première étape dans la préparation de l’achat d’une maison à une vente aux enchères du syndic est d’aller à la vente aux enchères et de voir à quoi ressemble vraiment l’atmosphère. Les ventes aux enchères de chaque comté sont gérées un peu différemment, et vous voudrez connaître les tenants et aboutissants de la vente aux enchères dans votre région particulière bien avant d’enchérir. Choisissez une semaine et rendez-vous à la vente aux enchères tous les matins. Si vous ne pouvez pas vous y rendre en raison de votre horaire de travail, envisagez de demander à un ami ou à un parent de vivre l’action et de vous en faire un compte rendu.
Avertissement : Si vous avez un emploi à temps plein (et que vous n’êtes pas dans l’immobilier), il pourrait être difficile de trouver le temps nécessaire pour vous préparer à enchérir à une vente aux enchères de logements et faire les recherches nécessaires.
Lorsque vous êtes à la vente aux enchères, ayez une idée du processus d’enchère et de la façon dont les gens agissent. Remarquez, par exemple, que la plupart des enchérisseurs portent des lunettes de soleil et gardent leurs mains dans leurs poches ; ces astuces les aident à ne pas montrer leurs émotions, qu’il s’agisse d’excitation ou de déception.
PISER LES FORECLOSURES
Une fois que vous aurez compris le processus de vente aux enchères, vous voudrez commencer à suivre les saisies immobilières.
Les avis de ventes de syndics ou de shérifs sont publiés dans un journal local chaque semaine pendant quelques semaines avant d’être vendus aux enchères. Mais le simple fait de regarder dans le journal ne vous donnera pas les informations à jour dont vous avez vraiment besoin.
Au lieu de cela, recherchez différents outils de suivi des forclusions. ForeclosureRadar est l’un des meilleurs services que j’ai trouvé pour trouver des pré-frappes dans vos critères spécifiques tels que le code postal, l’âge, le nombre de lits et de bains, etc. et les suivre jusqu’à leur date de vente aux enchères. Vous pouvez même télécharger une application ForeclosureRadar sur votre téléphone, de sorte qu’au lieu d’imprimer une liste quotidienne et de l’apporter avec vous à la vente aux enchères, vous pouvez simplement obtenir tous les détails de la vente du jour sur votre téléphone. Cela dit, ForeclosureRadar n’est pas gratuit et n’est pas disponible dans les 50 États, donc vous devrez peut-être faire quelques recherches par vous-même.
DILIGENCE RAISONNABLE
Vient ensuite la diligence raisonnable sur les maisons que vous suivez.
Liens et positions de privilège
Suivez l’offre de départ publiée sur votre liste (qui peut changer), et regardez la position du privilège qui initie la forclusion.
JAMAIS, JAMAIS acheter un privilège en deuxième position, ou tout privilège qui n’est pas en première position d’ailleurs, à moins que vous ne sachiez exactement ce que vous faites.
Si vous avez acheté un privilège de deuxième position aux enchères, votre achat sera toujours subordonné au privilège de première position, qui pourrait être saisi, effaçant les privilèges subordonnés, de sorte que tout l’argent que vous avez dépensé serait un gaspillage.
Commandez un rapport de titre préliminaire auprès d’une société de titres. Certaines sociétés de titres vous feront payer pour cela, et d’autres le fourniront gratuitement si elles estiment avoir de bonnes chances d’obtenir votre affaire. Parce que les achats aux enchères viennent avec tous les privilèges et charges existants, une recherche de titre sous la forme d’un rapport de titre préliminaire aidera à identifier des choses comme les privilèges de l’IRS ou les taxes en souffrance que vous, en tant que nouvel acheteur, devez payer.
L’état de la maison
Certains investisseurs ne se soucient pas beaucoup de l’apparence intérieure d’une maison saisie, mais si vous prévoyez d’y vivre pendant un certain temps ou même de la réparer et de la revendre, l’intérieur devrait vous préoccuper au moins quelque peu.
Avoir accès à l’intérieur de la maison avant de faire une offre est souhaitable mais pas toujours possible. Si vous avez accès aux services de listage multiple par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un agent immobilier, vous pouvez être en mesure de tirer des photos d’une ancienne inscription lorsque la maison était à vendre. N’oubliez pas que ces photos peuvent être très différentes de l’état actuel de l’intérieur de la maison. Vous pouvez choisir de jeter un coup d’œil par les fenêtres ou de vous glisser « accidentellement » à l’intérieur si la maison est vacante, mais soyez conscient des lois et de votre sécurité !
Aussi, faites votre diligence raisonnable sur plusieurs maisons que vous voudriez acheter et pas seulement une, parce qu’il est probable que celle que vous avez à l’œil peut soit être retardée (et retardée, et retardée) ou se vendre à un prix plus élevé que ce que vous êtes prêt à payer.
L’ARGENT
Calculez l’offre maximale pour chaque propriété qui vous intéresse. Notez-le et tenez-vous-en à votre offre maximale, pas un centime de plus. Il est facile de se laisser emporter par l’émotion des guerres d’enchères, mais être prêt à laisser partir une propriété est votre filet de sécurité.
Plusieurs des systèmes de suivi en ligne ont des outils pour estimer la VRA (valeur après réparation), mais une façon plus précise serait de tirer des comparables récents et de calculer vous-même le coût des réparations estimées. Un entrepreneur sympathique peut vous aider à calculer le prix des outils et de la main-d’œuvre pour toutes les réparations que vous pensez devoir effectuer. Si votre objectif est de réparer et de retourner la propriété, vous devez prendre la VRA et soustraire les estimations de réparation, vos coûts de détention, les frais d’inscription si vous allez l’inscrire avec un agent immobilier et le bénéfice que vous voulez prendre aussi.
Où obtenez-vous l’argent ?
Vous ne vous attendiez pas à aller dans une banque et à leur demander une hypothèque pour financer votre achat aux enchères, n’est-ce pas ? En raison des risques liés à l’achat d’une maison aux enchères, cela ne se produira pas.
Chaque État a des lois légèrement différentes sur l’achat de maisons aux enchères.
En Arizona, par exemple, vous devez seulement verser un dépôt d’arrhes aux enchères, mais vous n’aurez que quelques jours pour payer en totalité. En Californie, vous devez payer en totalité aux étapes de la vente aux enchères. Par conséquent, vous devrez apporter un chèque de banque du montant total de votre offre maximale portant le nom du syndic. Si vous obtenez la propriété pour un montant inférieur à votre enchère maximale, vous recevrez un remboursement.
De nombreuses personnes, cependant, n’ont pas assez d’argent pour payer comptant pour une maison. Au lieu de cela, ils utilisent de l' »argent dur ».
L’argent dur est un terme utilisé pour décrire l’argent emprunté à un investisseur privé. L’investisseur vous prête l’argent à un taux d’intérêt élevé (généralement de 12 à 18 %) et attend avec impatience que vous ne soyez pas en mesure de lui rembourser les paiements afin qu’il puisse prendre la propriété. L’argent dur peut être risqué, mais si vous pouvez vous permettre de faire ces paiements et si vous pensez que vous vendrez la propriété assez rapidement, cela peut fonctionner.
Si vous voulez vivre dans la maison
Cela ne vaudrait jamais la peine d’utiliser l’argent dur pour acheter une maison dans laquelle vous allez vivre cependant, puisque les prêts d’argent dur sont à court terme et à taux d’intérêt élevé.
Si vous vous demandez si vous pouvez économiser de l’argent en achetant une maison saisie pour VIVRE dedans et que vous N’AVEZ PAS une somme forfaitaire d’argent (provenant d’économies ou d’un héritage, peut-être), les ventes aux enchères ne sont pas la voie à suivre. Au lieu de cela, votre meilleur pari est de travailler avec un agent immobilier et de voir les saisies qui sont sur le marché immobilier régulier. Vous pouvez encore trouver de grandes économies et, selon la maison, être en mesure de se qualifier pour un financement bancaire traditionnel.
Photo par AR McLin.