Les propriétaires entreprennent plusieurs étapes importantes pour créer un profit dans une propriété locative. En commençant par une vacance, le propriétaire doit engager la quantité nécessaire de temps et de ressources financières pour compléter l’entretien de mise en état, annoncer la propriété, la montrer et interviewer les locataires potentiels.
Après avoir finalement reçu un engagement verbal d’un locataire potentiel pour louer une propriété, le propriétaire prendrait un rendez-vous avec le prospect pour signer le contrat de bail. Le but du contrat de bail est de définir les devoirs et les responsabilités de chaque partie pendant le bail.Le contrat de bail prévoit une remise limitée dans le temps de la propriété par le propriétaire en échange du paiement du loyer par le locataire.
Alors que les contrats de bail augmentent en longueur et en complexité, et peuvent varier quelque peu d’un propriétaire à l’autre, la plupart des baux contiennent des clauses similaires. Les propriétaires doivent comprendre toutes les clauses du bail et s’assurer que la pratique réelle quotidienne de la gestion de la propriété ne s’écarte pas des clauses du contrat de bail. Lorsque les locataires comprennent mieux les clauses du contrat de bail que le propriétaire, le contrôle du contrat de bail bascule invariablement du côté du propriétaire.
L’une des clauses essentielles du bail résidentiel concerne la date d’échéance du paiement du loyer. Habituellement, le loyer est dû pour toute la durée du bail, en paiements égaux, le premier jour de chaque mois. Définir la date d’échéance du loyer le premier jour de chaque mois crée une zone de confort pour le propriétaire. Si la date d’échéance du paiement du loyer ne coïncide pas avec le jour de paie présumé des locataires, les propriétaires peuvent se demander d’où viendront plus tard les fonds nécessaires au paiement du loyer ?
En outre, les propriétaires qui possèdent plusieurs biens immobiliers utilisent généralement le premier jour du mois comme date d’échéance du loyer par commodité commerciale. Permettre à différents locataires de payer à des dates d’échéance différentes créerait un manque de prévisibilité financière dont les propriétaires ont besoin pour gérer une propriété locative.Cela inclut les paiements en temps opportun des obligations du propriétaire.
Parce que les propriétaires croient généralement que le premier jour du mois convient
au jour de paie de la plupart des locataires, ils accèdent fréquemment aux demandes des locataires dont la date de paie préétablie est différente du premier jour de chaque mois. Les propriétaires qui s’adaptent à ces locataires définissent la date d’échéance du loyer, par exemple, comme le 5ème jour de chaque mois. Bien sûr, les propriétaires peuvent s’accommoder d’une date d’échéance du loyer différente pour toute raison apparemment valable.
Bien que souvent négligée, la date d’échéance du loyer est l’un des canons de l’immobilier. Dans l’immobilier, le loyer est dû en avance sur la prochaine période de location (mois). Dans le monde réel, le loyer est généralement dû au début de la période de location : le premier de chaque mois. La pratique du monde réel consistant à définir la date d’échéance du loyer mensuel comme étant le même jour que le premier jour de délinquance affaiblit l’intégrité du contrat de location.
Pour gérer efficacement la propriété, le propriétaire doit séparer la date d’échéance du loyer du premier jour de délinquance.Pour illustrer, utilisons un contrat de location d’un an pour une maison unifamiliale en vigueur du 1er septembre 2004 au 31 août 2005. Dans ce bail, le dernier jour pour le paiement du loyer en temps voulu, soit le 1er février 2005, serait le 31 janvier 2005. Quand commencerait un impayé ? Le délinquant commence le 1er février 2005.
La clarté de la date d’échéance dans l’esprit du propriétaire s’adapte à différents objectifs de gestion. Si le propriétaire ne comprend pas quand le loyer est en retard, il ne saura jamais quand le locataire est en retard. Le paiement du loyer le 10 du mois, par exemple, doit-il être considéré comme un retard ? Et que dire de la contestation d’un locataire qui n’a qu’un jour pour payer son loyer à temps ? Après tout, le loyer était dû le 1er. N’est-ce pas ?
L’erreur de définir la date d’échéance du loyer comme la même date que la première date de délinquance est encore expliquée par les propriétaires par le concept de période de grâce.Pourquoi s’en préoccuper ? Puisque le locataire dispose d’un délai complet de 30 jours pour éviter le défaut de paiement, les délais de grâce invitent le locataire à faire défaut.Le défaut de paiement du locataire devient une caractéristique autorisée du contrat de location!
La compréhension de la date d’arriéré de loyer, d’autre part, fournit au propriétaire un esprit de décision pour gérer rapidement et efficacement un défaut de paiement.L’avis de vacance de trois jours est signifié le 1er du mois.La réponse immédiate du propriétaire au défaut de paiement assure la continuité du bail. Tous les chèques de loyer n’incluant pas les frais de retard sont retournés au locataire.La possibilité pour le propriétaire de refuser le paiement du loyer assure le paiement complet du loyer.
Accepter les paiements partiels, y compris les paiements de loyer en retard sans frais de retard, signifie travailler avec un locataire. Travailler avec un locataire délinquant signifie travailler contre l’intérêt personnel du propriétaire. Le propriétaire devrait-il jamais accepter des paiements de loyer en retard ? Non, tant que les paiements de loyer ne comprennent pas toutes les charges dues, même si le retard se produit régulièrement.
Les locataires exploitent les clauses contradictoires du bail à leur avantage.Les propriétaires ne devraient pas appeler les locataires difficiles dans de telles situations. Comme les propriétaires préparent généralement les baux, l’équité attribue le bénéfice du doute au locataire. En cas de conflit avec un locataire, c’est un avantage que les propriétaires ne peuvent pas se permettre de perdre !
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