Voici une brève explication des actes immobiliers au Texas. Pour déterminer lequel fonctionnera le mieux pour l’application que vous souhaitez, contactez l’un de nos avocats en droit immobilier.
Qu’est-ce qu’un acte de propriété ?
Un acte de propriété est un document écrit qui établit le titre légal et équitable d’un bien immobilier. Bien que l’acte ne soit qu’un des documents utilisés dans une majorité de transactions immobilières, il est sans doute le document le plus important pour l’acheteur (Grantee) car il représente le titre cédé et les obligations dues à l’acheteur par le vendeur (Grantor).
Les lois et la jurisprudence du Texas établissent cinq exigences pour qu’un acte soit valide. L’acte doit :
- être écrit;
- être signé par le vendeur;
- inclure le nom de l’acheteur;
- contenir la description légale de la propriété ; et
- être livré à l’acheteur et accepté par lui.
Différents typesS d’actes immobiliers au Texas
Il existe trois types fondamentaux d’actes immobiliers couramment utilisés au Texas :
- Acte de garantie générale – Contient des garanties expresses et implicites. C’est la forme d’acte préférée du point de vue de l’acheteur car il garantit expressément toute la chaîne de titres et il oblige le vendeur à se défendre contre tout défaut de titre, même si ces défauts ont été créés avant la date à laquelle le vendeur est devenu propriétaire. C’est le type d’acte le plus courant utilisé dans les transactions immobilières résidentielles.
- Acte de garantie spéciale – Le vendeur ne garantit le titre qu’à partir du moment où il a pris possession de la propriété. En d’autres termes, le vendeur n’est tenu de se défendre que contre les défauts de titre survenus pendant sa période de propriété. Les actes de garantie spéciale sont couramment utilisés dans les transactions commerciales.
- Acte sans garanties – Il s’agit simplement d’un transfert de propriété sans aucune garantie expresse ou implicite. Ainsi, le vendeur n’est pas tenu de se défendre contre tout défaut de titre, quel que soit le moment où il est apparu.
LETEXAS EST UN ÉTAT « AVIS »
Comme mentionné ci-dessus, les transferts et les accords concernant les biens immobiliers doivent être écrits pour être exécutoires entre les parties à une transaction. Toutefois, pour être exécutoires à l’égard des tiers, ces instruments doivent être déposés dans le registre public.
La loi sur l’enregistrement du Texas se trouve à la section 13.001 du code de la propriété du Texas. Cette loi exige qu’un transfert de biens immobiliers ou d’un intérêt dans des biens immobiliers ou une hypothèque ou un acte de fiducie soit reconnu, assermenté ou prouvé et déposé comme l’exige la loi afin d’être valide à l’égard d’un créancier ou d’un acheteur de bonne foi ultérieur. Cependant, l’instrument non enregistré lie toutes les parties à l’instrument, les héritiers de ces parties, et un acheteur ultérieur qui ne paie PAS de contrepartie valable ou qui A un avis de l’instrument.
Acheteurs de bonne foi
Comme vous l’avez peut-être remarqué, la loi sur l’enregistrement du Texas ne couvre qu’un « transfert » de biens immobiliers ou « un intérêt dans une hypothèque ou un acte de fiducie ». La doctrine de l’acheteur de bonne foi, créée par la common law ou la jurisprudence, intervient et prévoit que certains transferts ou intérêts de biens immobiliers ne sont pas opposables à un acheteur ultérieur à titre onéreux, à moins que cet acheteur ultérieur n’ait eu un avis réel ou constructif du transfert antérieur.
Pour clarifier, la doctrine de l’acheteur de bonne foi permet à un acheteur subséquent de l’emporter sur un intérêt concurrent antérieur dans un bien immobilier lorsque l’acheteur subséquent (1) a acquis le transfert ou l’intérêt (2) pour une valeur (3) de bonne foi et (4) sans avis de la réclamation antérieure.
TYPES D’AVIS
Il existe différentes formes d’avis qui peuvent exister. La première et la plus forte forme de notification est la « notification réelle ». L’avis réel existe lorsque l’acheteur subséquent sait de façon certaine que l’intérêt concurrent antérieur existe – il a vu l’instrument.
La deuxième forme d’avis est « l’avis constructif ». Cette forme d’avis provient de la Loi – dès qu’un instrument est correctement enregistré, le monde a un avis constructif de votre intérêt.
La troisième forme d’avis, rarement mentionnée, est « l’avis d’enquête ». Ce type d’avis existe si l’apparence du bien immobilier est telle que l’acheteur ultérieur aurait dû poser plus de questions (ou se renseigner) sur le titre de propriété. Par exemple, si le propriétaire foncier A tente de vendre à l’acheteur B un lot vacant, mais qu’une maison est construite sur le lot, B sera accusé de Inquiry Notice, même si B n’a jamais vu le lot ou la maison construite dessus.
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