9 Droits des locataires que votre propriétaire ne veut pas que vous sachiez

En 2001, je suis allé à la faculté de droit soirées en face de MacArthur Park, un espace qui servait également de marché en plein air dans le centre de Los Angeles.

Ce n’était pas tant un parc qu’une île d’herbe où les enfants allaient acheter des grenouilles et des tortues au marché noir, les junkies ramassaient de l’héroïne au goudron noir et tout le monde se procurait des cartes d’identité. C’était le quartier animé de la ville.

Au-dessus de la faculté de droit, il y avait des cours de claquettes pour les enfants. Jusqu’à ce jour, je ne peux pas penser au processus de briefing d’une affaire, Question, Règle, Analyse, Conclusion sans que le son des claquettes au fond de mon esprit.

Au-dessous de nous se trouvait une clinique des droits des locataires, Inquilinos Unidos. Je faisais du bénévolat pendant la journée et j’aidais les locataires à déposer des plaintes ou à demander des inspections.

Parfois, les locataires étaient des familles qui se promenaient depuis le parc, les voix demandant de combien leur propriétaire pouvait augmenter le loyer, plaidant que leur fils ou leur fille avait de l’asthme et que les cafards ou le traitement contre les cafards gênaient leurs poumons.

Ces voix appartenaient à des corps. Les voix avaient des maisons solides – des murs de chair et d’os. Les corps auxquels elles appartenaient n’en avaient pas. Les corps étaient poussés vers la sortie, tandis que de nouveaux corps à la peau plus claire et plus privilégiés s’installaient.

Nous savons tous que ce n’est pas un phénomène qui se produit uniquement dans cette partie agitée de L.A. Partout, les gens sont touchés par la gentrification et beaucoup ne savent pas comment combattre cette tendance qui se répand comme une traînée de poudre.

Les locataires sont particulièrement vulnérables. Selon l’enquête du Bureau du recensement américain de 2016, plus de 37 % des ménages américains sont locataires.

Combien de locataires connaissent leurs droits en tant que locataires ?

Il peut être difficile de se sentir puissant et équipé lorsque vous vous heurtez à votre propriétaire, mais vous avez des droits. Si vous avez une question spécifique sur le droit au logement ou si vous avez besoin d’accéder à des organisations de défense des droits des locataires, vous pouvez composer le 2-1-1 ou rechercher votre bureau local ici.

Pour l’instant, voici un rapide abécédaire des 10 droits que tous les locataires devraient connaître.

Votre résidence doit être habitable

Tous les locataires ont droit à un logement propre et habitable. Le propriétaire a l’obligation de maintenir cette norme.

Par exemple, il faut s’assurer que les portes et les fenêtres ne sont pas cassées, que les toits et les murs empêchent l’eau de pénétrer, que les tuyaux délivrent de l’eau chaude et de l’eau froide, et qu’il n’y a pas de vermine ou de parasites.

Basiquement, tous les locataires ont le droit de ne pas vivre dans un logement de taudis.

Un taudis est un établissement urbain informel fortement peuplé, caractérisé par des logements inférieurs aux normes et par la misère. Si les bidonvilles diffèrent par leur taille et d’autres caractéristiques, la plupart d’entre eux ne disposent pas de services d’assainissement fiables, d’un approvisionnement en eau propre, d’une électricité fiable, d’une application de la loi et d’autres services de base.

Si vous vivez dans un endroit qui est inhabitable, votre première forme de recours est de faire une plainte verbale à votre propriétaire.

Vous devriez recevoir une réponse rapide aux plaintes

Si une location n’est pas habitable, il est de l’obligation du propriétaire de réparer cela immédiatement. Techniquement, il lui est également interdit de percevoir un loyer pendant cette période.

Cependant, ne prenez pas cela comme un feu vert pour arrêter de payer le loyer. Votre meilleur pari est de continuer à payer le loyer, de sorte que vous ayez votre fin du marché documentée. Si les choses s’aggravent au point où le locataire en a besoin, il peut récupérer l’argent du loyer qu’il a payé pour la période où l’endroit était en mauvais état.

Cela donne au locataire la main haute, dans le cas où il doit poursuivre, il aura tout bien documenté.

Vous avez le droit à l’intervention d’une tierce partie si le propriétaire ne se conforme pas en temps opportun

Lorsque vous avez un problème dans votre unité, la première chose à faire est d’aviser votre propriétaire verbalement. Si aucune action n’est entreprise, écrivez une lettre datée détaillant le problème. Cette lettre doit inclure des photos avec horodatage.

Dans le pire des cas : le locataire peut déposer une plainte auprès de l’autorité du logement et demander une inspection.Ils pourraient dire au propriétaire de régler le problème. Chaque ville a un formulaire différent, pour référence, voici quelques informations sur la façon d’initier le processus à L.A.

Vous avez le droit de poursuivre en justice si le propriétaire ne respecte pas l’avis de 60 jours

Si le problème n’est pas réglé après qu’un avis de 60 jours ait été émis à votre propriétaire par la ville, il est temps de poursuivre en justice pour récupérer le loyer que vous avez payé alors que vous viviez dans un espace inhabitable.

Ce site peut vous mettre en relation avec un avocat local spécialisé dans l’immobilier.

Si vous vivez dans un logement illégalement converti, vous conservez quand même ces droits et protections

Le 2 décembre 2016, un ami a appelé. Son enfant avait disparu et il avait reçu des nouvelles d’un incendie qui s’était déclaré dans un entrepôt converti à Oakland appelé Ghostship.

La tragédie a déstabilisé le cœur de la communauté queer. Il semblait qu’en 2016, nous étions tous enflammés – dans les boîtes de nuit, lors des manifestations, et maintenant dans nos espaces de vie convertis.

En 2011, la ville de New York a commencé à sévir contre les espaces de vie convertis après un incendie mortel d’appartements illégalement convertis dans le Queens. Mais, avec la hausse des loyers, les gens continuent à être plus créatifs avec leur espace.

Pour autant, le fait est que : les personnes vivant et payant un loyer dans des unités illégalement converties ont toujours les mêmes protections que tout autre locataire.

Cependant – et cela vaut pour tout le monde – la meilleure précaution est de faire un chèque pour votre loyer et de mettre une note sur la ligne mémo « Loyer pour… ». De plus, il est bon d’essayer d’obtenir des reçus chaque fois.

Cela aidera à confirmer que vous êtes un locataire qui paie son loyer et crée une trace écrite pour le temps que vous êtes dans l’espace si jamais vous devez aller au tribunal.

Vous avez le droit d’être notifié avant que votre propriétaire entre dans la résidence

Quand un propriétaire peut-il entrer dans mon unité ? Cela semble être la question la plus courante que j’ai entendue au fil des ans.

Les gens reçoivent souvent des avis que leur propriétaire doit venir inspecter, mais ils ont l’impression que cela peut être une violation de leur vie privée. Certaines personnes se sont plaintes que le propriétaire est entré dans leur appartement sans leur permission.

Sauf s’il s’agit d’une urgence (qui ne nécessite aucun préavis), votre propriétaire doit donner un préavis de 24 heures.

Cela peut être pour une visite, des réparations, ou pour laisser entrer des travailleurs. Et, même avec le préavis, les propriétaires ne sont censés entrer que pendant les heures de bureau normales.

Les augmentations de loyer ont des limites

Les logements à loyer contrôlé ne peuvent avoir des augmentations de loyer qu’une fois par an, et le loyer ne peut augmenter que d’un certain pourcentage, qui varie selon la ville. Seuls certains États offrent un contrôle des loyers, généralement là où il y a une pénurie de logements.

Des parties de la Californie ont un contrôle des loyers, tout comme New York, le New Jersey, le Maryland et Washington D.C. De manière générale, les lois sur le contrôle des loyers déterminent quand, pourquoi et de combien un propriétaire peut augmenter le loyer.

Même dans les endroits qui ont un contrôle des loyers, les lois ne s’appliquent qu’à certains bâtiments. Par exemple, les lois de contrôle des loyers de New York ne s’appliquent qu’aux immeubles construits avant 1947 et exigent que le locataire y vive de façon continue depuis avant le 1er juillet 1971.

Quoique le propriétaire puisse demander un loyer sur le marché libre, il ne peut augmenter le loyer que d’un pourcentage déterminé chaque fois que vous renouvelez votre bail – pas de surprise.

Les lois sur le contrôle des loyers exigent généralement que votre propriétaire vous fasse savoir au moins 30 jours à l’avance s’il prévoit d’augmenter votre loyer lors du renouvellement.

Si vous vivez dans un logement dont le loyer n’est pas contrôlé et que vous avez un bail, votre loyer ne peut pas être augmenté avant la fin du bail (sauf si le bail dit le contraire).

Mais, malheureusement, si vous avez un logement dont le loyer n’est pas contrôlé et que vous louez au mois, tant que le propriétaire fournit un avis écrit approprié, alors le loyer peut être augmenté à tout moment.

Le droit à un retour sur les dépôts de garantie

Les locataires ont le droit de récupérer leur dépôt de garantie dans les 21 jours suivant la libération du logement. Ceci est vrai à l’échelle nationale, cependant, le montant que vous récupérez peut varier en fonction de l’état du logement.

Pour le montant qui est retenu, le locataire devrait recevoir une liste détaillée expliquant ce qui a été retiré du dépôt de garantie et un montant en dollars pour chaque élément de la liste.

De plus, si vous vivez dans un logement à loyer contrôlé, vous avez droit aux intérêts sur votre dépôt – pas vraiment susceptible d’être beaucoup, mais c’est quelque chose. En général, le locataire doit des intérêts simples au taux en vigueur au moment où le paiement des intérêts du dépôt de garantie est dû.

Si le dépôt détenu est de 1 000,00 $ et que le taux d’intérêt applicable est de 1,7 %, alors le paiement d’intérêt dû est de 17,00 $. Le taux d’intérêt du dépôt de garantie est régi par le droit municipal, et non par l’ordonnance sur les loyers. Cela peut varier mais voici une liste de ressources état par état.

Vos droits en cas d’expulsion

Si vous vivez dans un appartement à loyer contrôlé, il existe un petit ensemble de raisons spécifiques pour lesquelles vous pourriez être expulsé.

Elles sont les suivantes : ne pas payer le loyer, commettre une nuisance, causer des dommages à l’unité locative, créer une interférence déraisonnable avec le confort ou la sécurité des autres locataires, utiliser ou permettre que l’unité locative soit utilisée à des fins illégales, et violer le bail.

Malheureusement, si vous ne vivez pas dans un appartement à loyer contrôlé, vous pouvez être expulsé pour n’importe quelle raison.

Une idée fausse courante est qu’une fois que vous recevez un avis d’expulsion – soit un avis de 14 jours ou de 30 jours selon les raisons – si vous ne déménagez pas dans le délai indiqué dans l’avis, vous pouvez être mis à la porte de votre appartement et expulsé immédiatement. C’est faux.

Une fois que le délai indiqué dans l’avis de départ est écoulé, il met simplement fin à votre location ou à l’accord/contrat entre vous et le propriétaire. Cela permet au propriétaire de ne faire que commencer le processus d’expulsion.

Heureusement pour le locataire, la loi a intégré un délai raisonnable pour que les locataires puissent trouver un nouvel endroit où vivre face à une expulsion imminente – même si vous avez manqué des mois de paiements de loyer.

Vous avez également d’autres droits pour potentiellement réduire le loyer que vous devez. Gardez à l’esprit que la seule personne qui peut vous expulser est un adjoint du shérif – votre propriétaire n’a aucun droit de possession dans votre appartement jusque-là.

C’est une infraction grave s’il vous enferme dehors ou vous enlève de force ou vos biens lui-même.

En moyenne, le processus d’expulsion prend environ 5 à 6 semaines, mais parfois il peut être encore plus long que cela. Voici une chronologie rapide du pire scénario :

1. On vous signifie un avis de 14 jours pour quitter les lieux pour non-paiement du loyer.
2. Quelque temps après les 14 jours, le propriétaire vous signifie une assignation et une plainte pour expulsion.
3. Une fois que vous recevez l’assignation et la plainte, une audience est prévue environ 10 jours après.
4. Si un jugement est rendu en faveur du propriétaire à l’audience, une exécution sera émise 10 jours après.
5. Vous aurez un dernier préavis de 48 heures avant que l’adjoint du shérif ne vienne vous expulser.

Vous voyez donc que même dans le pire des cas, vous avez encore au moins quatorze jours. Et c’est environ cinq semaines si le propriétaire apporte l’expulsion immédiatement et que tout se passe comme prévu – ce qui n’est souvent pas le cas.

N’oubliez pas que vous pouvez souvent prolonger ce délai et demander au propriétaire ou au tribunal un délai supplémentaire si vous en avez besoin.

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D’après mon expérience, de nombreuses questions peuvent être résolues par une simple lettre, mais en cas de doute, il est toujours préférable de demander l’aide de défenseurs du logement qui connaissent bien vos droits juridiques et peuvent citer les codes civils de votre région.

Les syndicats de locataires à travers le pays organisent des campagnes pour améliorer les lois afin de soutenir la stabilisation des loyers, les expulsions pour cause juste, les inspections de plomb, et pour équiper les locataires d’une déclaration des droits de base.

Si vous êtes un locataire concerné, contactez votre syndicat de locataires local et voyez comment vous pouvez vous impliquer.

Il y a aussi beaucoup de ressources en ligne. Il y a le département américain du logement et du développement urbain et il existe de nombreux sites Web pour le logement équitable et les groupes de défense des locataires, comme le Housing Rights Center.

Quoi qu’il arrive, rappelez-vous toujours : le logement est un droit humain et vous – en fait, chaque locataire – avez droit à un endroit sûr et décent pour vivre.

Melissa Chadburn est une boursière du programme de reportage Everyday Feminism. Melissa a écrit pour Guernica, Buzzfeed, Poets &Ecrivains, Salon, Marketplace d’American Public Media, Al Jazeera America et des dizaines d’autres endroits. Elle est membre de l’Economic Hardship Reporting Project. Son essai, « The Throwaways », a reçu une mention spéciale dans Best American Essays et Best American Nonrequired Reading. Son premier roman, A Tiny Upward Shove, est à paraître chez Farrar, Straus et Giroux.