What You Should Know About Renewing a Rental Lease Agreement

Gdy koniec najmu jest na horyzoncie, masz decyzję do podjęcia. Jeśli obecny najemca chce zostać dłużej, możesz wybrać pomiędzy odnowieniem umowy najmu a znalezieniem innego najemcy. Znalezienie nowego najemcy może być czasochłonnym i kosztownym procesem, który obejmuje marketing nieruchomości, sortowanie przez aplikacje, pokazując jednostkę i przesiewanie potencjalnych najemców. Im dłużej trwa znalezienie nowego najemcy, tym bardziej kosztowny staje się ten proces.

Jeśli zastanawiasz się, czy odnowić bieżącą dzierżawę, sprawdź naszą listę zalet i wad oraz nasze wskazówki, jak radzić sobie z odnawianiem dzierżawy.

Powody do odnowienia dzierżawy

Bilans nakreśla kilka powodów do odnowienia dzierżawy, a pierwsze dwa dotyczą czasu i pieniędzy. Jeśli najemca zdecyduje się zostać z tobą, możesz zaoszczędzić czas, który musiałbyś poświęcić na szukanie zastępstwa, a następnie przygotowanie mieszkania dla nowego lokatora.

Eliminated koszt znalezienia nowego lokatora

Wydatek obrócenia każdej wolnej jednostki średnio około $1,750 miesięcznie. To jest przed nawet wziąć pod uwagę swój własny czas osobisty (lub że z menedżera nieruchomości), które mogą być lepiej wydane na inne endeavors.

Jeśli wzrost czynszu, aby utrzymać się z wartości rynkowej, ale nie podnieść go tak wysoko, że sprawiają, że obecny najemca rozważyć przeniesienie, otrzymasz więcej pieniędzy w każdym miesiącu bez shelling out dolców znaleźć nowego najemcę. Nie będziesz również musiał dać nieruchomości duży remont, chyba że zgodzisz się podczas negocjacji najmu.

Oszczędza czas

Nie tylko zabezpieczasz swój przepływ gotówki i oszczędzasz pieniądze, gdy odnawiasz dzierżawę, ale oszczędzasz również czas. Rozważ wszystkie kroki w celu znalezienia nowego najemcy: reklamowanie nieruchomości, sortowanie przez aplikacje, spotkania z potencjalnymi najemcami i dokładne ich sprawdzanie. Odnowienie dzierżawy może być znacznie prostszy proces.

Zmniejsza ryzyko pustostanu

Z pustostanem, nie zarabiasz, ale nadal jesteś potencjalnie wyłuskać na kredyt hipoteczny, media i inne wydatki. Utracony czynsz jest szczególnie istotny, jeśli polegasz na dochodach z wynajmu, aby spłacić kredyt hipoteczny. Według BiggerPockets, pustostan może pozostawić nieruchomość narażoną na potencjalne włamania i wandalizm.

ZMNIEJSZA RYZYKO URUCHOMIENIA ZŁEGO NAJEMCY

Nawet z dokładnym procesem przesiewowym, zawsze jest jakaś niepewność z nowym najemcą. Jeśli najemca jest odpowiedzialny i płaci czynsz na czas, to jest na twoją korzyść, aby utrzymać je wokół.

THE TENANT IS UNFAMILIAR

Finally, masz już systemy w miejscu z obecnym najemcą. Na przykład, jesteś przyzwyczajony do tego, jak płacą każdego miesiąca i wiedzą, jak się z tobą skontaktować w sprawie problemów z utrzymaniem. There’s always a learning curve with someone new.

Reasons not to renew a lease

MAY NOT HAVE RELIABLE TENANTS IN THE FIRST PLACE

Finding a new tenant can cost you time and money, but so can chasing down rent. Jeśli twój najemca wielokrotnie spóźniał się z czynszem lub złamał zasady umowy najmu, możesz nie chcieć przedłużać jego umowy. W tego typu sytuacji, może to mieć sens, aby szukać bardziej wiarygodne najemcy.

CAN TAKE THE OPPORTUNITY TO RENOVATE

Upgrade jednostki może być kłopotliwe, gdy ktoś mieszka na nieruchomości, ale nasz artykuł na wynajem nieruchomości cechy najemcy szukają pokazuje, że strategiczne modernizacje, takie jak instalacja urządzeń ze stali nierdzewnej może dodać więcej wartości do jednostki. Wykorzystanie czasu pomiędzy najemcami do zakończenia remontu może pomóc w podniesieniu ceny wynajmu jednostki i przyciągnąć wyżej płacących najemców w dłuższej perspektywie.

THERE MAY BE LIMITS TO THE AMOUNT YOU CAN RAISE

According to Realtor, rent-controlled areas have local statutes governing how often and how high a landlord can raise rent.

Even in areas not governed by rent control laws, if you raise the rent too high, you risk losing a stable tenant. Przed podniesieniem czynszu najemcy, którego chcesz zatrzymać, powinieneś wziąć pod uwagę pieniądze, które zaoszczędzisz na obrocie najemcą.

Jak odnowić umowę

Avail zwraca uwagę, że niektóre stany wymagają przestrzegania wytycznych dotyczących ram czasowych odnowienia. Ogólnie rzecz biorąc, należy być proaktywnym przy odnowieniach. Zapytaj najemcę z 90-dniowym wyprzedzeniem, czy chce odnowić umowę najmu. Może to sprawić, że najemca będzie myślał o odnowieniu umowy z wyprzedzeniem, więc potencjalnie będziesz miał wcześniejsze powiadomienie o jego zamiarach. Wtedy masz więcej czasu, aby uzyskać piłkę toczenia na reklamy i poszukiwania nowego najemcy.

Według RentPrep, należy utworzyć nową dzierżawę z odpowiednimi zmianami do czynszu i warunków najmu, jak właściwe. Możesz zaktualizować odnowienie do czegokolwiek, co uzgodnisz z najemcą, czy to sześć miesięcy czy dwa lata.

HOW TO HANDLE NEGOCJACJE DLA LEASE RENEWALS

Jeśli Twój najemca prosi o opcjonalne aktualizacje lub zmiany, Avail sugeruje rozważenie kosztów obrotu w stosunku do kosztów ich żądania. Na przykład prośba o przemalowanie mieszkania może wydawać się rozsądna, biorąc pod uwagę wydatki związane ze znalezieniem nowego najemcy. Może się nawet okazać, że trzeba będzie uaktualnić swoją własność, aby ją wynająć, więc nadal oszczędzasz pieniądze.

Jeśli chodzi o negocjacje, najlepiej jest najpierw przeprowadzić badania. Użyj kalkulatora sprawiedliwego czynszu rynkowego i sprawdź podobne nieruchomości w Twojej okolicy, aby zobaczyć, czy powinieneś dostosować swoją cenę wynajmu. Jeśli czynsz jest zbyt wysoki, możesz stracić dobrego najemcę do jakiegoś miejsca, które jest bardziej przystępne. Czy masz dobrych najemców, którzy płacą czynsz na czas? Możesz chcieć zachęcić ich do podpisania dłuższej umowy najmu po obniżonej stawce lub zasugerować odnowienie umowy najmu z miesiąca na miesiąc. W końcu, trzeba będzie zważyć ryzyko i koszty obrotu najemcy i zdecydować, czy jesteś gotów pójść na ustępstwa, aby utrzymać dobrego najemcę dłużej.

Jeśli zdecydujesz się nie odnawiać umowy najmu, upewnij się, że sprawdzisz swoje lokalne i państwowe prawa mieszkaniowe w tej sprawie, tak aby przestrzegać odpowiednich zasad i przepisów dotyczących zakończenia najmu, w tym wymaganych zawiadomień.

Powszechne pytania dotyczące odnowienia umowy najmu

Co zrobić, jeżeli najemca nie chce odnowienia umowy najmu?

Gdy umowa najmu wygasa, najemca może zdecydować się na przeprowadzkę, odnowienie umowy najmu lub kontynuowanie płacenia czynszu z miesiąca na miesiąc. Jeśli oferujesz odnowienie najmu, zgoda jest według uznania najemcy. Jeżeli zdecydują się oni nie odnawiać umowy najmu, muszą opuścić lokal zgodnie z wygasającą umową najmu.

CAN THE LANDLORD OR PROPERTY MANAGER INCLUDE CHANGES IN A LEASE RENEWAL AGREEMENT?

Renewing a lease agreement might require a new contract with specified terms which is signed and dated. Jeśli nastąpiły jakiekolwiek zmiany w polityce najmu podczas okresu najmu najemcy, odnowienie może być dobrym momentem na aktualizację umowy najmu, aby odzwierciedlić te zmiany.

JAK DŁUGO PRZED WYGASZENIEM UMOWY LEASINGU POWINNA BYĆ WYSŁANA OFERTA PRZEDŁUŻENIA UMOWY?

To będzie zależało od warunków w umowie najmu i obowiązującego prawa. Rozsądnie jest porozmawiać z najemcą na 90 dni przed wygaśnięciem umowy najmu, aby dać sobie wystarczająco dużo czasu na znalezienie nowego najemcy.

Wnioski

Rozważając odnowienie umowy najmu, często istnieją plusy i minusy po obu stronach. Utrzymanie uprzejmych lokatorów dłużej nie tylko oszczędza czas i pieniądze, ale także daje spokój, który pochodzi z posiadania kogoś znajomego w wynajmowanej jednostce. Jednakże, jeśli obecnie masz niepożądanego najemcę, może być warte czasu i pieniędzy, aby rozważyć obrócenie wynajmowanej jednostki.

Jeśli zdecydujesz się obrócić wynajmowaną jednostkę, dokładny proces badania może znacznie zwiększyć szanse na uzyskanie wyższej jakości najemcy z dłuższym średnim stażu. TransUnion SmartMove pomaga podejmować mądrzejsze decyzje dotyczące wynajmu dzięki pełnemu raportowi kredytowemu najemcy, prześwietleniu najemcy i raportowi kryminalnemu, a także raportowi z kontroli eksmisji, ze źródła, któremu możesz zaufać. Otrzymasz również sprawdzenie ResidentScore, stworzone specjalnie po to, aby przyjrzeć się rezultatom najmu, oraz rekomendacje dotyczące leasingu.