Top 10 Landlord Legal Responsibilities in New Jersey

Właściciele nieruchomości w New Jersey muszą przestrzegać określonych zasad stanowych (jak również federalnych, a często również lokalnych), jeśli chodzi o wynajmowanie lokatorów. Prawo wynajmującego i najemcy w New Jersey obejmuje wszystko, od pytań zawartych we wniosku o wynajem do tego, jak i kiedy możesz podnieść czynsz lub wypowiedzieć umowę najmu. Nieprzestrzeganie obowiązków prawnych może prowadzić do kosztownych sporów z najemcami i wysokich kar finansowych (na przykład, jeśli nie ujawnisz zagrożeń związanych z farbą na bazie ołowiu w wynajmowanym lokalu lub bezprawnie dyskryminujesz przy wyborze najemców).

Oto dziesięć sposobów, aby utrzymać się z dala od kłopotów prawnych i prowadzić udany biznes zarządzania nieruchomościami w New Jersey.

Przestrzegaj przepisów antydyskryminacyjnych

Przed ogłoszeniem pustego mieszkania, ważne jest, aby zrozumieć sprawiedliwe prawa mieszkaniowe i co można powiedzieć i zrobić przy wyborze najemców. Obejmuje to sposób reklamowania wynajmu, pytania, które zadajesz na wniosku o wynajem lub podczas rozmowy z potencjalnymi najemcami, i jak radzisz sobie z najemcami, którzy wynajmują od Ciebie. Nieznajomość prawa i nieprzestrzeganie go może skutkować kosztownymi skargami o dyskryminację i pozwami sądowymi.

Prawnie właściciele lokali w New Jersey mogą odrzucić wnioskodawców na podstawie złej historii kredytowej, negatywnych referencji od poprzednich właścicieli, przeszłego zachowania, takiego jak ciągłe płacenie czynszu z opóźnieniem, lub innych czynników, które czynią z nich złe ryzyko – nie oznacza to, że wszystko jest dozwolone. Nie masz prawa dyskryminować potencjalnych lokatorów ze względu na ich rasę, religię, pochodzenie narodowe, płeć, status rodzinny (np. posiadanie dzieci poniżej 18 roku życia) lub niepełnosprawność fizyczną czy umysłową. Są to „kategorie chronione” na mocy federalnej ustawy Fair Housing Act z 1968 r., z późniejszymi zmianami (42 U.S. Code § § 3601-3619 i 3631). Istnieje kilka wyjątków od federalnych zasad antydyskryminacyjnych, w tym budynki zajmowane przez właściciela z czterema lub mniejszą liczbą jednostek oraz domy jednorodzinne, o ile właściciel posiada nie więcej niż trzy domy do wynajęcia w tym samym czasie.

Prawo stanowe w New Jersey zabrania również dyskryminacji ze względu na orientację seksualną, tożsamość płciową lub źródło dochodu.

Strona internetowa HUD zawiera obszerne informacje na temat sprawiedliwego prawa mieszkaniowego. Upewnij się również, że sprawdzisz w swojej stanowej agencji ds. uczciwego budownictwa mieszkaniowego dodatkowe prawa zakazujące dyskryminacji lub ograniczające zwolnienia wynajmujących.

Przestrzegaj stanowych zasad dotyczących czynszu

Wszyscy wynajmujący chcą, aby ich najemcy płacili czynsz na czas i bez kłopotów. Jeśli musisz podnieść czynsz lub eksmitować lokatora, który nie płaci czynszu, musisz mieć pewność, że postępujesz zgodnie z określonymi zasadami i procedurami obowiązującymi w New Jersey. Prawo stanowe reguluje kilka kwestii związanych z czynszem, takich jak to, z jakim wyprzedzeniem (siedem dni w New Jersey) wynajmujący muszą dać lokatorom czas na zapłacenie czynszu lub zmierzenie się z pozwem o eksmisję.) Jeśli posiadasz nieruchomość do wynajęcia w Newark lub innych miastach New Jersey z kontrolą czynszów, upewnij się, że sprawdziłeś lokalne przepisy. Szczegółowe informacje na temat stanowych przepisów dotyczących czynszu znajdziesz w rozdziale New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rules.

Meet State Security Deposit Limits and Return Rules

Kaucje zabezpieczające są jednym z największych źródeł sporów pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Aby uniknąć problemów, upewnij się, że znasz przepisy stanowe, takie jak limit depozytu (jeden i pół miesięcznego czynszu w New Jersey) i wymagania dotyczące odsetek. Użycie listy kontrolnej wynajmujący-najemca, kiedy najemca wprowadza się (i wyprowadza) z wynajmu, oraz wysłanie pisemnego wyszczególnienia depozytu zabezpieczającego, kiedy najemca się wyprowadza, przejdzie długą drogę w unikaniu sporów.

Zapewnij mieszkanie nadające się do zamieszkania

Jesteś prawnie zobowiązany do utrzymywania wynajmowanych lokali w stanie nadającym się do zamieszkania w New Jersey, na mocy doktryny prawnej zwanej „dorozumianą gwarancją możliwości zamieszkania”. Jeżeli nie zadbasz o ważne naprawy, takie jak zepsuty grzejnik, lokatorzy w New Jersey mogą mieć kilka opcji, w tym prawo do wstrzymania czynszu lub „naprawy i potrącenia”.

Przewodnik prawny każdego właściciela, autorstwa Marcii Stewart, Ralpha Warnera i Janet Portman (Nolo), zawiera obszerne porady dotyczące ustanowienia systemu napraw i konserwacji, który pomoże zapobiec problemom, takim jak wstrzymanie czynszu lokatora lub obrażenia lokatorów z powodu wadliwych warunków w wynajmie.

Przygotuj legalną pisemną umowę najmu lub dzierżawy

Umowa najmu lub dzierżawy, którą ty i twój najemca podpisujecie, określa podstawę umowną twojego związku z najemcą i jest pełna kluczowych szczegółów biznesowych, takich jak to, jak długo najemca może zajmować wynajem i wysokość czynszu. Wraz z federalnymi, stanowymi i lokalnymi prawami dotyczącymi wynajmującego i najemcy, Twój najem lub umowa najmu określa wszystkie zasady prawne, których Ty i Twój najemca musicie przestrzegać.

Problemy powstają, kiedy wynajmujący włączają do umowy najmu nielegalne klauzule, takie jak zrzeczenie się odpowiedzialności wynajmującego za utrzymanie lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania, lub kiedy wynajmujący nie dokonują prawnie wymaganych ujawnień (omówionych w następnym rozdziale). I nawet jeżeli nie jest wymagane, żebyś uwzględnił konkretną kwestię w swojej umowie najmu, taką jak to, kiedy i jak możesz wejść do wynajmowanego lokalu, możesz uniknąć wszelkiego rodzaju sporów, stosując skuteczną i legalną umowę najmu, która jasno informuje najemców o ich obowiązkach i prawach.

Wykonaj prawnie wymagane ujawnienia dotyczące farby na bazie ołowiu

Podług prawa New Jersey, wynajmujący muszą ujawnić najemcom pewne informacje (zazwyczaj w umowie najmu lub dzierżawy), takie jak to, czy wynajmowany lokal znajduje się w strefie zalewowej. Właściciele muszą również stosować się do wymaganych federalnych ujawnień dotyczących farby na bazie ołowiu w nieruchomości, albo staną przed wysokimi karami finansowymi.

Uszanuj prywatność najemców

Właściciele nieruchomości w New Jersey muszą zapewnić jednodniowe zawiadomienie przed wejściem do wynajmowanej nieruchomości w celu dokonania napraw. Aby uniknąć problemów, zawrzyj w umowie najmu klauzulę, która jest zgodna z prawem i daje najemcy znać o twoim prawie do wejścia; zachowaj również pisemną dokumentację swoich próśb o wejście do wynajmowanych lokali.

Nie podejmuj działań odwetowych wobec najemcy, który korzysta z prawa

Nielegalne w New Jersey jest podejmowanie działań odwetowych – na przykład, poprzez próby podniesienia czynszu lub eksmisji najemcy za złożenie skargi na niebezpieczne warunki mieszkaniowe. Aby uniknąć problemów lub odeprzeć fałszywe roszczenia odwetowe, załóż dobry ślad papierowy, aby udokumentować, jak radzisz sobie z naprawami i innymi ważnymi faktami dotyczącymi twoich relacji z najemcą.

Postępuj zgodnie z dokładnymi procedurami wypowiedzenia najmu lub eksmisji najemcy

Prawo stanowe określa, kiedy i jak wynajmujący może wypowiedzieć najem. Nieprzestrzeganie zasad prawnych może spowodować opóźnienia (czasami znaczne) w rozwiązaniu umowy najmu. Prawo stanu New Jersey jest bardzo szczegółowe co do ilości (trzy dni) i rodzaju wypowiedzenia, jakie wynajmujący muszą dać najemcom, którzy naruszyli umowę najmu, przed wniesieniem pozwu o eksmisję. Więcej informacji na temat tego typu wypowiedzeń w New Jersey można znaleźć w Ustawach Stanowych dotyczących Bezwarunkowego Wypowiedzenia Umowy i Ustawach Stanowych dotyczących Wypowiedzenia za Naruszenie Umowy Najmu.

Wykorzystaj zasoby prawne dostępne dla wynajmujących

Oprócz setek artykułów na stronie Nolo, w tym stanowych wykresów prawa wynajmującego, Nolo publikuje wiele książek dla wynajmujących, a także umowy najmu i dzierżawy online.

Nie zapomnij sprawdzić agencji rządowych, takich jak U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) i państwowych uczciwych agencji mieszkaniowych, które zapewniają przydatne informacje prawne i publikacje na swoich stronach internetowych. Znajdziesz również pomocne przewodniki dotyczące praw lokatorów i prawa wynajmującego-najemcy na stronie internetowej biura prokuratora generalnego Twojego stanu lub agencji ochrony konsumenta.

Wreszcie, jeśli masz pytania prawne dotyczące wynajmowanej jednostki, powinieneś skonsultować się z doświadczonym adwokatem wynajmującego-najemcy w New Jersey.

.